Жилищната инфлация в САЩ може да не изчезне скоро

През последните няколко години американската икономика се справи много по-добре от очакванията на мнозина, особено предвид многобройните насрещни ветрове от пандемията, икономическото отделяне между САЩ и Китай, войната в Украйна и общия политически хаос във Вашингтон.

Страната се радва на почти безупречно икономическо охлаждане на фона на все още стабилен пазар на труда и добър общ ръст на брутния вътрешен продукт. Особено в сравнение с други страни, икономиката на САЩ изглежда толкова добре, колкото може да бъде в момента. Има обаче една очевидна лъжичка катран в кацата с меда – жилищния сектор, пише бизнес колумнистката на Financial Times Рана Форухар.

Това може да се види в последните данни за индекса на потребителските цени (CPI), които показаха, че инфлацията е малко по-висока от прогнозираната. Основният виновник, освен вечно нестабилните цени на храните и петрола, бяха жилищата. Подиндексът за подслонa в CPI се е покачил със 7,2% през последната година, което представлява повече от 70% от общото увеличение на цените, с изключение на храната и горивото.

Данните за инфлацията увеличават перспективата за ново увеличение на лихвите от Федералния резерв в момент, когато Wall Street залагаше, че повишенията са приключили.

Но дали това ще бъде най-доброто решение за жилищния проблем в САЩ? Има силен аргумент, че отговорът е не. От известно време динамиката на основната инфлация в Америка е свързана изцяло с жилищата. За разлика от други жилищни пазари, включително Обединеното кралство, където цените са спаднали с 13,4% в реално изражение спрямо пика си от март 2022 г., американският не се охлажда въпреки многократните повишения на лихвените проценти.

Всъщност можете да се каже, че повишаването на лихвите е влошило нещата. Как може да се обясни това? Основния проблем са твърде малкото предлагане на жилища спрямо търсенето в САЩ. Строителството на жилища в страната не е в крак с формирането на домакинства след Голямата финансова криза от 2008 г., когато броят на новопостроените жилищни единици спадна рязко. Оттогава търсенето далеч изпреварва предлагането.

Част от проблема е нимбиизмът (от Not In My Back Yard – бел. прев.), т.е. подходът „не и в моя двор“ към жилищната политика на местно ниво. Въпреки че много американци в големи градове като Ню Йорк, Лос Анджелис или Сан Франсиско биха се съгласили, че има нужда от по-достъпни жилища, и повече жилища изобщо, малко проспериращи собственици на такива (или дори наематели) биха гласували за разполагане на жилищни проекти близо до техните имоти.

Проучванията установиха, че градската политика около зонирането има тенденция да облагодетелства противниците на плановете, а не строителите. Това е ключова причина, поради която жилищата остават ограничени.

Този проблем се подхранва допълнително от притока на мигранти към градовете-убежища в САЩ, където подслонът на теория е гарантиран, но на практика не е достъпен. Има също продължаващи проблеми с инфлацията на материалите и труда след пандемията. Те или са възпрепятствали строителството на нови жилища, или просто са го направили недостъпно.

Жилищата в много отношения са последният проблем на веригата за доставки на Америка. Цените на горивата също се повишават, въпреки че този проблем в крайна сметка ще бъде решен, тъй като кладенците в САЩ изпомпват повече и ОПЕК коригира доставките. Но проблемът с инфлацията при жилищата, който беше несъзнателно изострен от Фед, няма да изчезне скоро. Арбитражът жилищна цена / ипотечна лихва работи срещу мобилността на собствениците на жилища.

Текущата 30-годишна фиксирана лихва по ипотечните кредити в САЩ е около 8 процента. Това е увеличение спрямо под 3 процента през 2021 г. Междувременно медианната цена на къща се е повишила с 29 процента, от 322 000 долара през 2020 г. до 416 000 днес. Добавете към това факта, че много собственици на жилища заключиха много, много ниски ставки през последните няколко години. Освен ако лихвата ви не се индексира, е изключително трудно да оправдаете преместването си.

Съпругът ми и аз например, пише авторката, имаме ставка от 2,875 процента, която няма да бъде индексирана до 2031 г. Тъй като второто ми дете ще замине в колеж следващата година, бих искала да се преместя в по-малък дом. Но комбинацията от все още „пенлив“ жилищен пазар, високи лихви по ипотечните кредити и цялостната данъчна тежест, свързана с продажбите на жилища на места като Ню Йорк, означава, че няма финансов смисъл да се местим – бихме платили повече за много по-малко.

Това е динамиката, която поддържа цените високи, дори и при по-високи ипотечни ставки. И това е рецепта за продължаваща инфлация, особено ако лихвите продължат да растат.

Някои икономисти сега призовават Фед да преосмисли своя традиционен подход въз основа на това сливане на фактори. „Преминах от учудване, през раздразнение, към откровено побесняване от придържането на централните банкери към циклични модели, които просто не са приложими за епохата след пандемията“, споделя Дан Алпърт, управляващ партньор в Westwood Capital. Алпърт е професор в Юридическия факултет на университета Корнел (в щата Ню Йорк – бел. прев.), който отдавна се застъпва за това, че Фед трябва да отчита инфлацията на жилищния пазар, когато обмисля нови повишения на лихвите.

Може да не видим скоро голяма корекция на жилищния пазар в САЩ, като се има предвид колко хора са заключени с ниски ипотечни ставки. Ако настоящата парадигма на високи лихви, високи ставки и недостатъчно предлагане продължи, нещо ще трябва да се промени. Ако не бъдат построени много повече домове през следващите няколко години, ще бъде много трудно да се управлява кризата с достъпността на жилищата в Америка, завършва Форухар.