Наемите на жилища в София са нараснали с 30% за година, търсенето превишава предлагането

Наемодателите са в по-силна позиция на пазара

Ограниченото предлагане на квартири е поставило наемодателите в по-добра позиция при воденето на преговори с потенциални наематели, казват консултантите. „Наемодателите станаха по-взискателни към наемателите. Някои от тях не предпочитат студенти, не допускат домашни любимци и искат малко по-голям депозит за гаранция“, казва Стоилкова.

Илчева също смята, че сега наемодателите са в по-силна позиция при преговорите с наемателите, но отбелязва, че в повечето случаи двете страни стигат лесно до съгласие. „Ако се изисква по-висок депозит, често плащането му се разсрочва за два или три месеца. При преговори за цената се предлагат предплащания на няколко наемни вноски, както и подписване на по-дългосрочни договори“, допълва тя.

Според Гергов през септември наемодателите винаги са по-силната страна на пазара на наеми в София и диктуват правилата, докато в останалата част от годината във взаимоотношенията между участниците на пазара се наблюдава по-голям баланс. „Появяват се все повече наемодатели, които са склонни да правят разумни компромиси с цел да привлекат дългосрочен наемател, с когото да имат по-малко проблеми и по-добра комуникация“, отбелязва той.

Цените растат

Силното търсене и ограниченото предлагане на квартири в София е довело до ръст на цените на наемите с 20%-30% спрямо миналата година, сочат данните на „Явлена“. Така сега най-търсените двустайни апартаменти с една спалня се предлагат на средни цени от 300 до 500 евро в зависимост от района и състоянието, отбелязва Стоилкова.

Данните на Imoti.net сочат, че най-голям годишен ръст на наемите на двустайни жилища в София има в кв. „Стрелбище“. Между септември 2022 г. и септември тази година те са нараснали с 25% и сега достигат средно 577 евро на месец. Снежана Стойчева обяснява силното поскъпване на квартирите в квартала с липсата на предлагане там. „Лозенец“ и „Хладилника“ са районите в столицата с най-слабо покачване на наемите за една година от съответно 4% и 2%, но това са и едни от най-скъпите локации в града за наем на двустайно жилище със средно ниво от съответно 630 евро и 615 евро на месец към септември. „Пазарът там явно не позволява значителен ръст на наемите“, коментира Стойчева.

Таблица: Imoti.net

Квартал „Изток“ е най-скъпият район в София за наем на двустаен апартамент, там средните цени достигат 680 евро на месец, сочат данните на Imoti.net. На обратния полюс е „Надежда“ със среден месечен наем на двустайно жилище от 420 евро. Сред по-достъпните за наемателите квартали са също „Овча купел“ и „Дружба“.

Александър Гергов смята, че нарастването на цените на наемите през последната година е било в разумни граници на фона на инфлацията. „Цената на наемите никога не отговаря на очакванията на участниците, защото за наемодателите тя винаги е ниска, а за наемателите е висока. И все пак все повече хора са подготвени за сегашните наемни нива, когато излизат на пазара“, отбелязва той.

Колко е препоръчително да харчим за наем на жилище и какви са реалностите?

Според Младен Митов, пазарен анализатор в „Явлена“, преди наемането на жилище всеки човек би трябвало да прецени какви наемни нива може да си позволи. Съпоставка на средната работна заплата в София от 1380 евро по данни на Националния статистически институт (НСИ) за второто тримесечие спрямо средната наемна цена от 6,5 до 6,8 евро на кв. м показва, че разходът за наем възлиза на 30%-40% от месечния доход. „След добавяне и на режийните разходи той би достигнал 40%-50%, което е много висок процент“, коментира Митов. И добавя, че същата сметка при покупка на имот показва, че за изплащане на жилището са нужни 18 години, а това се смята за дълъг период на възвръщаемост на инвестицията.

Консултантите препоръчват разходите за наем на жилище да не превишават 30% от месечните доходи, за да не се превърнат в прекомерно бреме за бюджета на наемателите. Изчисления на Investor.bg на база данните на Imoti.net сочат, че сам човек, получаващ средната за града заплата, трудно може да си позволи да наеме двустайно жилище в районите на София с най-голямо предлагане, тъй като това би означавало да заделя над 40% от месечния си доход за наем. Изключение са „Надежда“, „Дружба“ и „Овча купел“, където средният месечен наем на двустаен апартамент се равнява на съответно 30% и по 33% от доходите за месеца на човек, получаващ средна заплата за града. Квартирата поглъща под 40% от средните месечни доходи и в „Гео Милев“, „Младост“ и Студентски град.

Ако двустайното жилище обаче се наема от двойка, какъвто е по-вероятният случай, наемът все още е под горния препоръчван праг на дела му в месечните доходи на домакинство, получаващо средна за София заплата, дори в най-скъпите квартали на столицата. В някои локации обаче той вече се доближава до границата на достъпността. Двойка наематели на двустаен апартамент в кв. „Изток“, печелеща средна за града заплата, например би харчила 25% от месечния си доход за наема на жилището. При аналогичен сценарий в „Кръстова вада“ разходите за наем достигат 24% от месечния доход на двойката, а в „Лозенец“ и централните квартали – 23 на сто.

Таблица: Investor.bg

Тенденцията за ръст на наемите не е валидна само за София, а и за останалите големи градове в страната. И там, с изключение на Велико Търново, наемът на двустайна квартира не е постижим за сам човек, който получава средната за града заплата.

Данните на Imoti.net сочат, че наемът на двустаен апартамент в Пловдив към септември достига средно 383 евро на месец и е поскъпнал с 13% за една година. При средна заплата от 857 евро в града по данни на НСИ за второто тримесечие, това означава, че двустайните квартири в Пловдив не са по силите на сам човек с подобен месечен доход, тъй като той би харчил 45% от заплатата си за наема. Ако жилището се наема от двойка, получаваща средна за Пловдив заплата, средният наем на двустаен апартамент би заемал 22% от месечните им доходи.

Във Варна средният наем на двустайно жилище вече достига 473 евро на месец и е нараснал с 21% спрямо септември 2022 г. Това означава, че човек, получаващ средна за града заплата от 915 евро на месец по данни на НСИ, не може и да си помисли да наеме двустайно жилище, тъй като то ще поглъща 52% от месечните му доходи. Ако апартаментът се наема от двойка, получаваща средна за града заплата, тя ще трябва да заделя 26% от доходите си за месеца за квартирата.

В Бургас наемателите трябва да очакват среден наем от 355 евро на месец за двустайно жилище, това е повишение с 10 на сто за една година. Наемът на подобен имот би възлизал на 46% от месечните доходи на човек, получаващ средната за града заплата, а двойка със средни доходи за града ще трябва да заделя 23% от месечния си доход за наем.

Във Велико Търново средният месечен наем на двустаен апартамент към септември е 195 евро при 150 евро година по-рано. Въпреки поскъпването двустайните квартири в града все още заемат относително малък дял от средните месечни доходи, като дори сам човек, получаващ средната за града заплата от 743 евро на месец може да си позволи да наеме двустаен апартамент със среден месечен наем, тъй като той би възлизал на 26% от дохода му за месеца, т.е. под препоръчителната около една трета. Сходен имот би поглъщал само 13% от месечните доходи на двойка със средни за града заплати.