Германската имотна криза взема първите си жертви

През юли тази година кметът на Нюрнберг отпразнува поставянето на последната греда на върха на преустроената сграда Quelle, монументален символ от 50-те години на миналия век на икономическото съживяване на Германия след войната. Преустроен с офиси, магазини и жилища, голяма част от гигантския комплекс трябваше да отвори врати през 2024 г., пише Bloomberg.

Но през последните седмици обектът на строителната компания Gerch Group, която има проекти на етап строеж за 4 млрд. евро, подаде иск за обявяване в несъстоятелност заедно с една от проектните ѝ компании, свързана с обекта. Сега датата на откриването не е сигурна.

Това е още един удар за имотния пазар, който излиза от епохата на евтините пари, но също така показва кой е най-уязвим при сътресението. Макар че опасенията на инвеститорите при сегашната имотна криза са свързани със собствениците на имоти, затрудненията пред Gerch и други подобни показват, че строителните компании, които притежават строителните проекти, са в непосредствена опасност.

„Строителните компании, които работят по проекти, изпитват затруднения с нарасналите строителни разходи, повишените лихви и спада на цените. Няколко от тях поискаха да бъдат обявени в несъстоятелност през последните седмици и очакваме още да ги последват“, коментира Марлиес Рашке, един от ръководителите на правната кантора Noerr, специализирана в преструктурирания и несъстоятелност.

Работата по проекта Q в Нюрнберг е спряла. Снимка: Бен Клиб/Bloomberg

Освен Gerch мюнхенската компания Euroboden, сред чиито сътрудници са звездни архитекти като Дейвид Клипърфийлд, е в предварителна процедура по обявяване в несъстоятелност. Project Immobilien Group също поиска да бъде обявена в несъстоятелност през август наред с много от проектните ѝ компании, като част от работата беше възложена на нови подизпълнители, съобщи говорител на ръководителя на предварителната процедура. Трите компании не са отговорили на молбите за коментар.

Строителни компании от цял свят са изправени пред сходни проблеми. В Австралия Porter Davis е сред компаниите за жилищно строителство, които влязоха в процедура по ликвидация тази година заради нарастващи разходи и намаляващо търсене. В Швеция увеличаването на фалитите води до спад на строителството, а във Финландия броят на новозапочнатите жилища може да намалее до нива, които не са виждани от 40-те години на миналия век, съобщава строителното лоби в страната.

Положението се променя бързо след годините на ниски лихви, когато имотите привличаха много средства, тъй като инвеститорите търсеха доходност. Строителни компании като Gerch можеха спокойно да трупат проекти с евтин дълг и да продават на пазар, където цените продължаваха да растат.

Изпадналите в несъстоятелност компании от германския имотен сектор нарастват от ниско ниво. Графика: Bloomberg LP

Сега нагласите са много различни. Сделките с офиси в Германия са на най-ниското си ниво на 12-месечна база от поне 2014 г. насам, сочат данни на консултантската компания Savills. Vonovia, която е голям собственик на имоти, предупреди във финансовите си резултати, че строителството на нови жилища „почти не показва признаци на живот“.

„Скоростта на корекцията е значителна. Рецесията на германския пазар на недвижими имоти започна преди година и половина и през последните два-три месеца виждаме, че все повече строителни компании фалират“, коментира Хенинг Кох, ръководител на Commerz Real, един от най-големите инвеститори в имоти в Германия.

Строителните компании са особено уязвими заради срива на цените на терените, който прави проектите по-рискови. Заради повишаването на лихвите инвеститорите искат да компенсират с по-висока доходност от наеми, което на свой ред тласка надолу цената, която ще платят за завършен обект. Строителните разходи също се увеличават рязко и строителните компании трябва да заделят повече пари за неочаквани разходи.

Взети заедно, тези фактори потискат стойността на терените за строителство. Това преобръща и икономиката на строителството на имоти, тъй като спадът на цените означава, че някои компании може да загубят пари само от завършването на сграда.

В един пример Aggregate Holdings, злополучната имотна империя, ръководена от Джевдет Чанер, трябваше да върне ключовете на проекта QH Track в Берлин на кредитора Oaktree Capital Management. Заради надвишаване на разходите компанията се опита да преговаря с кредитори за финансирането на проекта до завършването му, но преговорите се провалиха.

Недовършено състояние

Бумът на строителството в Германия беше предизвикан отчасти от кредитори като Corestate Capital, които бяха готови да отпускат рискови заеми на строителни компании. Това работеше, когато построени отчасти или все още незапочнати проекти можеха да бъдат продадени предварително на пенсионни фондове, които с готовност плащаха преди завършването на обекта. Корекцията на пазара постави в затруднено положение строителните компании без договорени предварителни продажби, обременени от скъп дълг и бърз ръст на разходите.

„Обичайно търсим свежи пари от съществуващи финансиращи страни – от акционери, инвеститори, за да завършим проекта. Това обикновено води до загуба на време, прекъсва строителния процес. И през цялото време става по-скъпо“, коментира Кристоф Морген от компанията Brinkmann & Partner, която управлява процедурата по несъстоятелност за някои по-малки строителни компании.

Кредиторите си вземат бележка. Високопоставен германски банкер казва, че банката му се опитва да установи връзки с някои от по-силните строителни компании в страната, за да поиска от тях да се намесят, ако дадена сграда се натъкне на проблеми.

Сделките с недвижими имоти в Германия пресъхват заради ръста на лихвите. Графика: Bloomberg LP

Големи строителни обекти в недовършено състояние може да се превърнат в болезнена гледка и за гражданите, както и в политически проблем, ако по тях не се работи твърде дълго време. Кметството в Нюрнберг изрази „увереност“, че проектът Q ще продължи, след като получило положителни отзиви от редица собственици в различните части на обширния комплекс.

„Собствениците искат да осъществят проектите си, без да се съобразяват с несъстоятелността на Gerch Group“, съобщи кметството в комюнике. „От страна на града, ние подкрепяме продължаването на всички процеси по планиране и администриране“, допълни то.

Проблеми за пенсионерите

Експозицията на инвеститори на дребно и по-малки пенсионни фондове, които натрупаха недвижими имоти в годините на бума, прибавя още едно неудобно политическо измерение на проблема. Участието им може да усложни преговорите, особено ако са необходими нови пари. Рашке казва, че германските пенсионни фондове като тези за лекари, адвокати или зъболекари, може да имат ограничения да предоставят още ликвидни средства по регулаторни причини.

Някои инвеститори на дребно са с експозиция към строителни компании чрез облигации с висока доходност. Притежателите на облигации на Euroboden, например, се готвят за предстояща среща с кредитори. Този клас притежатели на дълг често е в по-слаба позиция, отколкото други кредитори. Макар че финансирането на банките обикновено е свързано с проекти или сгради, много облигации с неинвестиционен рейтинг са емитирани на ниво холдингова компании с ниска сигурност, намалявайки възможността за връщане на парите.

Кметството в Нюрнберг е уверено, че проектът Quelle ще продължи. Снимка: Бен Клиб/Bloomberg LP

„От гледна точка на притежателите на облигации интересът към тези облигации през последните години е много нисък. Те поемат сравним с акциите риск“, казва Даниел Бауер, председател на борда на директорите на германската инвестиционна компания SdK.

Спиране на плащанията от строителни компании ще навреди и на по-широката имотна индустрия. Компаниите за жилищно строителство вече отказват работа, като над една пета от строителните компании, участвали в допитване на института Ifo, съобщава, че е отменила проекти. Това е най-високото ниво от началото на допитването през 1991 г.

„Това е предупредителен сигнал за сектора на строителните материали и строителството. Очакваме да видим по-голям натиск и в този сектор“, казва Ралф Молденхауер, старши партньор в Boston Consulting Group във Франкфурт.