Жилищният пазар у нас - по-малко купувачи и оферти, спад на цените засега не се задава

Какво се случва с новото строителство?

Пандемията и войната в Украйна подложиха на изпитание строителните предприемачи у нас, свързани с нарушаване на доставките и силен ръст на цените на строителните материали. Според Ганев тези проблеми всъщност са помогнали на пазара, тъй като са дали възможност на купувачите да станат по-отговорни към процеса по сключване на договори за придобиване на имот в етап на изграждане. „Това е една от най-сложните сделки в правния и финансовия мир в страната ни и да се подхожда лековато, с пълно доверие към инвеститора е безотговорно“, каза той и посъветва купувачите да следват принципа „доверявай се, но проверявай“ в отношенията си с предприемачите.

Според Господинов най-големите предизвикателства пред жилищния пазар винаги са свързани с новото строителство. „Там имаме плащане сега и отложено във времето получаване на крайния продукт, а когато купувачите нямат сигурност какво ще се случи на пазара, се чувстват разколебани. Сигурността е основен фактор при сделките с недвижими имоти – когато липсва, купувачите трудно вземат решения“, каза Господинов. Той съветва хората да използват услугите на брокер при покупката на имот ново строителство - те обикновено са безплатни, тъй като консултантът взема комисиона от инвеститора, да търсят мнението на хора, които вече са купили имот от същия инвеститор, да влязат в построена от него сграда, да видят качеството ѝ, да разберат в какви срокове е била завършена, ако е имало забавяне, каква е била причината за него.

Ганев също е на мнение, че хората, които излизат на пазара на ново строителство, трябва да разполагат с достатъчна информация – да проверяват компанията зад проекта, историята, финансовите ѝ отчети, платени данъци, задължения към финансовите органи в страната, да разговарят с хора, които вече са купили имот от същата фирма. Важно е също така да наберат информация как се финансират проектите – дали само с паричен поток от продажби, тъй като това крие рискове, или с банково финансиране, гарантирано до края на процеса – това означава стабилен инвеститор. По отношение на некоректните практики на предприемачи от миналата година за индексиране на вече сключени предварителни договори Ганев отбелязва, че все още се чува за желания на предприемачи да покачват цените без основания и за опити да извиват ръце, но повечето не са направили промени в договорите си.

Митов също казва, че някои некоректни практики продължават - предприемачи повишават крайната цена, а при отказ на купувача да я приеме, се преминава към разваляне на договора и връщане на платените до момента суми. Той съветва предприемачите да са по-внимателни, тъй като от една страна, пазарът доближава прага на насищане, а от друга, инвестиционният процес е продължителен и промените на пазара – преминаването му към пазар на купувача, предстоят. „Повишаването на крайната цена по време на инвестиционния процес не е добра атестация за инвеститора“, счита Митов.

Според Стойкова обаче шокът с проблемните доставки и увеличените цени на материалите е преминал, а практиките за индексиране на цени са останали ограничени в рамките на отделни сгради, без да се превръщат в масови. „И през второто полугодие на миналата година, и през тази година за сгради в процес на строителство се сключват сделки с нормален темп“, каза Стойкова. Интерес има, включително към сгради в начален етап на строителство, когато изборът е по-голям, а цената – най-ниска, допълни тя.

Цените на новото строителство продължават да растат според Ганев, а спадовете, ако ги има, са ограничени до по-малки проекти, които се започват в момента. „Там рискът е по-голям, ако няма банково или собствено финансиране, и цените са по-ниски с цел привличане на клиенти, но има вероятност купувачите да се сблъскат с проблеми със сроковете за завършване на проекта, начина на строителство, различия с договорените условия“, предупреждава Ганев.

Стойкова говори за успокояване на цените на новото строителство след нормализирането на цените на материалите, а корекции се правят рядко и те са малки, в рамките на 20 до 50 евро на квадратен метър, при достигнат определен напреднал етап на строителство. В София средната цена остава около 1520 евро на квадрат, като тя задържа нивата си през последните три тримесечия.

България в еврозоната и пазарът на недвижими имоти - ползи и вреди

Според Ганев влизането на България в еврозоната вероятно ще се отрази положително на икономиката на страната ни и в частност на имотния пазар. „Историята показва, че доверието на институционални инвеститори и на по-опортюнистично настроени инвеститори към страни, които стават част от еврозоната, се подобрява и на жилищния пазар може да видим нови тенденции за придобиване на жилищни проекти с цел изцяло отдаването им под наем. Това е тенденция, която тепърва започва да се проявява в България, една строителна компания вече започна такъв проект, тенденцията е валидна за цяла Европа“, отбелязва той.

Неговите очаквания са, ако България стане част от еврозоната, някои инвеститори и компании да погледнат по-сериозно към София, Пловдив и останалите по-големи градове с цел да разширят дейността си в страната ни. Това ще доведе повече мениджъри и служители, които трябва да живеят някъде, и ще осмисли строителството на жилищни сгради за отдаване на апартаментите под наем, смята Ганев.

Според Стойкова 98% от теглените в момента ипотечни кредити са в лева, а след влизане на страната ни в еврозоната, те ще бъдат превалутирани в евро по описаната схема във всеки договор за кредит, лихвеният процент ще се формира по начина на формиране на лихвите по кредитите в евро. Това може да доведе до краткосрочен скок на лихвите, докато се премине към нов лихвен процент, отбеляза тя, но допълни, че лихвите по кредитите в евро са малко над 3% към момента и са на нивата си отпреди три-четири години, когато пак е имало интерес и са се теглели кредити, а доходите са били много по-ниски.

Стойкова очаква също засилване на интереса към покупка на имот у нас от чужденци, тъй като през последните години страната ни се е превърнала в периферна за чуждестранните купувачи, докато в миналото е била интересна за тях и все още може да предложи атрактивни имоти.