Жилищният пазар у нас - по-малко купувачи и оферти, спад на цените засега не се задава

Защо цените не падат?

Краткият отговор според консултантите е в намалялото предлагане и в инерцията на пазара. През първото тримесечие цените на жилищата нараснаха с 9,5% на годишна база на национално ниво и със 7,2% в София. Така България се оказа на трето място в ЕС по най-силен ръст на цените на жилищата за периода след Хърватия и Литва.

Миналата година много строителни проекти са се забавили заради затрудненията при доставките и цените на строителните материали. Това е довело до забавяне във времето на въвеждането в експлоатация на имотите при някои от проектите и вероятно е повлияло на обема от сделки, обясни Стойкова. Преди агенциите за недвижими имоти са имали десетки или стотици обяви в имотните портали, а миналата година почти всички обявени за продажба имоти са се изчерпали, без в същото време на пазара да се появяват нови предложения.

„През 2022 г. имаше период от шест месеца, в който почти не излизаха нови обекти на пазара, тъй като предприемачите изчакваха повече яснота при доставките, цените, развитието на войната в Украйна. От средата на миналата година предлагането се отпуши и строителството се върна към нормални темпове на развитие. Но на вторичния пазар изоставането още не може да бъде наваксано, макар че имаме ръст на офертите тази година с 10%-15%“, каза Стойкова. 

Младен Митов, мениджър пазарни проучвания и анализи в Явлена

Младен Митов получава икономическо образование в УНСС. Работи в сферата на недвижимите имоти от 1992 г., а в агенцията за недвижими имоти "Явлена" -  от 1999 г. Той е лицензиран оценител на недвижими имот от 1995 г. 

Според Младен Митов наличието на много свободни парични средства, инфлацията, ниските лихвени проценти по ипотечните кредити, активното търсене, повишаването на трудовите възнаграждения и работещата икономика способстват цените на жилищата да продължават да растат наред с инертността на жилищния пазар. Ръстът обаче е по-нисък и ще продължава да намалява, очаква той.

Тенекеджиева също отдава продължаващия ръст на цените на инерцията на пазара, затова очаква стабилизиране на нивата, но не и сериозно понижение. „Няма предпоставки и икономическа логика, поне с оглед на показателите в момента, да станем свидетели на повсеместен спад на цените у нас. По-често и за отделни имоти се правят отстъпки. Затова и собствениците на неатрактивни имоти, които не желаят да коментират цената, могат да останат без купувач. Съотношението жилище – брой купувачи през 2019 г. беше 1:3, докато днес отчитаме идентичен брой нови оферти и купувачи на пазара, т. е. 1:1“, каза Тенекеджиева.

Към момента на пазара у нас купуват и продават българи. Обичайно активни сред купувачите са хора с над средните за страната доходи в съответния град, българите в чужбина в предпенсионна възраст или с намерение да се върнат в родината на определен етап от кариерата им, българите с двойно гражданство в Турция и младите хора с високи доходи, каза Ганев.

Сред продавачите има хора, които се разделят с имот, за да придобият по-голямо жилище, други имат финансови или семейни проблеми, които трябва да решат. По-младите хора продават, за да се нанесат в по-голям дом, когато семейството им се увеличава, редуцирането е при хората в предпенсионна или пенсионна възраст, за да намалят разходите си или да помогнат на децата си.

Според Ганев хората, които продават и след това купуват имот в рамките на кратък период от три-четири месеца, трудно биха загубили от процедурата. Той счита, че сега прозорецът особено за покупка, но и за продажба е много подходящ. „Икономисти очакват през 2024 г. страната ни да постигне ръст на БВП от 3,4%, последван от покачване с 4% през 2025 г., ако правителството постигне целите за влизане в Шенген и еврозоната и се справи с усвояването на средствата по Плана за възстановяване и устойчивост. Това означава, че още след първото тримесечие на следващата година може да видим обратна тенденция на възобновено желание за придобиване на недвижима собственост“, каза Ганев.

За момента обаче на вторичен пазар, където предлагането е ограничено, има разминаване между очакванията на купувачите и на продавачите, отбелязва Николай Господинов. Този пазар изпитва затруднения, тъй като много хора купуват имот с ипотечен кредит и нямат яснота какво ще се случи с лихвите. Друг проблем е наличието на надценени имоти, за които купувачите имат по-различни очаквания, и затова трудно се стига до сделки, допълва той. При толкова траен спад на пазара, рано или късно ще започнат да застояват имоти, предупреждава Господинов и съветва продавачите, които са мотивирани да продават, да бъдат готови за известни отстъпки в цената.

Николай Господинов, iBrokers

Снимка: iBrokers

Николай Господинов има 17-годишен опит в бизнеса с недвижими имоти. Пет години е част от най-голямата  агенция за недвижими имоти в света. През 2012 продава дела си и основава iBROKERS, на която е собственик и управител. Компанията работи главно на територията на областите Бургас и София. Има десетки сертификати от международни обучения, семинари и конференции. Носител е и на специална награда за “Иновативен подход в мениджмънта” на сайта Imoti.net. Семеен, с две деца. Със съпругата му са обявени за едни от “Достойните българи” за 2019 г. заради общественополезни инициативи и дарителски кампании, които двамата организират.

Той също счита, че за момента няма предпоставки за рязък спад на цените на жилищата, тъй като строителната себестойност остава много висока – цените на строителните материали са се успокоили, но разходите за труд са нараснали значително, а те съставляват около 40% от себестойността. Затова  някои предприемачи са подложени на натиск да отлагат проекти.

„Ако новото строителство намалее, предлагането на вторичен пазар също става по-ограничено и последиците се усещат от всички участници на пазара“, каза Господинов и допълни, че хората, които говорят за спад на цените, обикновено са спекуланти или такива, които не участват активно на пазара. Но все пак призна, че ако сделките продължат да намаляват, е нормално да се очакват по-ниски оферти, които ще бъдат приети от продавачите. „Дали спадът на цените ще бъде с 1% или с 5%, никой не може да каже“, допълни Господинов.

Ганев очаква забавяне на ръстовете на цените с между 5% и 8% и спадове в отделни райони в градовете. „В същото време може би още през второто полугодие ще видим забавяне на спадовете в обема от сделки, защото тази тенденция започна през втората половина на миналата година. При сравнение между третото тримесечие на тази и на миналата година спадът вероятно ще е по-малък“, казва той.