Жилищният пазар у нас - по-малко купувачи и оферти, спад на цените засега не се задава

Сделките с имоти в България записаха четвърто поредно тримесечие на спад в периода между април и юни, а низходящата тенденция не подмина нито един голям град у нас. Издадените разрешения за строеж намаляват за второ поредно тримесечие в страната и в София, а заради по-ограниченото предлагане цените на жилищата все още не отчитат спад, но все пак забавят ръста си. В същото време благодарение на лихвите, които остават на рекордно ниски нива, общата стойност на отпуснатите кредити към края на юни нарасна с 18% на годишна база.

Такава накратко е ситуацията на жилищния пазар у нас към края на първото полугодие. Тя е логична и очаквана предвид политическата ситуация в България с липсата доскоро на редовно правителство, глобалните проблеми, породени от войната в Украйна, и последиците за икономиките на Европа, САЩ и нашата страна, казват брокери на недвижими имоти.

Ако може да се говори за изненади в данните за сделките с имоти на Агенцията по вписванията, това е Разлог, където се регистрират и сделките в Банско. Там през второто тримесечие беше отчетен ръст от 11% спрямо същия период на миналата година, а за полугодието той достига 4%. Но в почти всички областни градове обемите от сделки се свиват.

„В почти всички областни градове обемът от сделки намалява с между 5% и над 20%, но остава сериозен. Отчетените спадове са на фона на една от двете най-силни години за жилищния пазар през последните 15 години“, каза пред Investor.bg Добромир Ганев, председател на Национално сдружение Недвижими имоти (НСНИ) и основател на компанията „Форос“. Повечето градове обаче все още показват ръстове спрямо силния период от 2014 до 2019 г., когато пазарът беше определян като много добър, затова според него обемът от сделки през първото полугодие е обнадеждаващ.

Добромир Ганев, председател на НСНИ и управител на "Форос"

Снимка: Bloomberg TV Bulgaria

Добромир Ганев е професионалист с многогодишен управленски опит в индустрията за недвижими имоти. Квалифициран в преговори, бизнес развитие, бизнес планиране, продажби, управление на активи. Икономист, предприемач, лектор, ментор. Има магистърска степен по специалност "Икономика на индустрията" от Икономически университет - Варна. Редовен докторант към Икономически университет - Варна с професионално направление "Икономика, строителство и недвижима собственост". Специализира Международна търговия и бизнес развитие към Института за спезиализации към Land O Lakes-Mineapolis-St.Paul-USA. През 1993 г. година основава компанията за недвижими имоти ФОРОС. Добромир Ганев е председател на УС на Национално Сдружение Недвижими Имоти, а от 2012 до 2018 г. е заместник-председател на Сдружението. Член е на Българската макроикономическа асоциация. Той е учредител и член на УС на Асоциацията на франчайзите в България, както и учредител на Национална асоциация за защита на потребителите. Член е на Управителния съвет на Варненската търговско-индустриална камара два мандата. Създател е на Лайънс клуб Варна, част от Lions International.

Тенденцията към успокояване на пазара в жилищния сегмент продължава, преходът от пазар на продавача към пазар на купувача е факт, отбеляза Младен Митов, мениджър пазарни проучвания в агенцията за недвижими имоти „Явлена“.

Според Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties, спадовете през второто тримесечие са очаквани след връхната точка на пазара през миналата година и през 2021 г., когато сделките нараснаха с 30%. „Сега се връщаме към нормалните нива на пазара отпреди пандемията“, допълни тя. Спадът на сделките не е показателен за отлив на интерес от купувачите, а по-скоро е продиктуван от затруднения пред предлагането, счита Стойкова.

Намаляването на сделките за поредно тримесечие не е изненада, той се очакваше и вероятно ще продължи още известно време, отбеляза и Николай Господинов, собственик и главен изпълнителен директор на iBrokers. Той допълни, че охлаждането на пазара се усеща при новото строителство, където някои инвеститори, предимно по-малки, са готови да изслушват и по-ниски оферти. Други продават успешно на обявените си цени.

„На пазара е по-спокойно, ако искате да купите или да продадете имот, имате възможност да направите и едното, и другото, без да се притеснявате, че ще ви изпреварят за имота, който разглеждате, или че няма да намерите друг с подобни условия“, обобщи Господинов. Той определя като неестествено случилото се на жилищния пазар през последните две години, когато според него купувачите са действали под страх заради въздействието на инфлацията върху парите им. Сега наблюдава връщане към нормален пазар, в който участниците могат да обмислят продажбата и да планират покупката на имот.

Спадът в активността, отчетен от Агенцията по вписванията, не е изненада, след всеки пазарен връх се достига до плато и до умерено понижение впоследствие, счита Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на "Адрес Недвижими имоти". "Пазарът днес върви по умерения си, естествен ход – няма трескави покупки на имоти, но има реални сделки с хора, придобиващи имот, за да удовлетворят жилищните си нужди. Не регистрираме катаклизми на пазара, той се развива нормално и това е посоката, в която ще продължи поне до края на годината“, допълни тя.

Защо се забавя пазарът?

Нестабилността в политиката и икономиката влияе на продавачите и на купувачите на жилища, каза Ганев. „В онзи момент, когато бяхме в предизборна ситуация, когато не беше ясно ще бъде ли съставено редовно правителство, когато имаше проблеми с няколко американски банки и с Credit Suisse, видяхме пълно изчакване от участниците на пазара. То беше кратко, за около един месец, но повлия“, отбеляза той.

В по-дългосрочен план една част от българите заемат изчаквателна позиция, за да се ориентират какво ще стане с лихвените проценти по ипотечните кредити. По данни на Ганев 50% от сделките в София и около 30% в останалите големи градове са се сключвали през последните години с ипотечно кредитиране. Той счита за логичен и правилен ход част от купувачите с по-ниски доходи, за които е важно дали ще има дори минимално покачване на вноската им, да изчакат. „Ситуацията на пазара е логична и обективна, тя е и здравословна“, обобщи Ганев. И допълни, че българите все по-сериозно обмислят всякакви решения, свързани с финансите и спестяванията си, а придобиването на имот за жилищни нужди е едно от най-сериозните предизвикателства за всяко домакинство.

Стойкова счита, че лихвите по ипотечните кредити в момента не са толкова силен фактор при вземането на решение за покупка на имот, като миналата година купувачите са били по-стресирани. „Сега те виждат, че няма изменения в лихвените нива и това върна купувачите на собствен дом на пазара“, отбеляза тя.

Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties

Снимка: Личен архив

Полина Стойкова е изпълнителен директор и съсобственик на агенцията за недвижими имоти Bulgarian Properties. Тя притежава магистърска степен по  Стратегическо управление от Стопански факултет на СУ ”Св. Климент Охридски” и участва с интервю в престижната рубрика на университета "Успешните примери". От 2012 г. е професионален член на Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) със специализация в имотните изследвания. Преминала е редица курсове на обучение към Университета Тенеси в САЩ в областта на международния бизнес и мениджмънт и междукултурното лидерство. Автор е на първите научни публикации за имотния пазар в България и е създател на пазарните индекси PSPI. Това са първите индекси, обхващащи жилищния пазар в цялата страна. Постът изпълнителен директор на Bulgarian Properties тя заема от края на 2008 г. 

Според Господинов причината за забавянето на жилищния пазар е, че всички участници са в очакване нещо да се случи. Хората, които вярват, че ще има проблеми на пазара, изчакват, други, които смятат, че цените ще продължат да се увеличават, купуват, тъй като сега продавачите са по-склонни на преговори, а купувачите имат по-голям избор на имоти. „За момента обаче положението се запазва – лихвите на банките са непроменени, купувачите остават активни, стартират се нови проекти“, каза той.

Известно охлаждане на интереса към покупка на имот има, но това се дължи основно на хора, които са искали да придобият жилище с цел инвестиция, за да съхранят средствата си. Тези купувачи са били много активни на пазара през миналата година, но сега част от тях са се оттеглили, купуват предимно хора, които искат да се сдобият с основно жилище или с ваканционен дом, включително като използват ипотечен кредит за финансиране на покупката си, отбеляза Полина Стойкова. 

На пазара преобладават хората, които придобиват имот за удовлетворяване на жилищна нужда, а процентът на купувачите с инвестиционна цел е по-малък, сочат наблюденията и на Добромир Ганев. Има и смесен вариант – българи, които живеят в чужбина, придобиват имот в момента, за да го ползват след време.

Той определя като положителна тенденция увеличаването на времето, което купувачите имат за вземане на решение – то се е удължило до повече от един месец, докато в годините на бурно развитие на пазара това се е случвало за по-малко от месец, а понякога и за дни. „Когато се вземат решения под напрежение, вероятността за допускане на грешки, които да затруднят семейния бюджет и изплащането на кредита, нараства“, отбеляза Ганев.

За атрактивни имоти, които са завършени апартаменти и къщи на вторичния пазар, все още често се случва да се стига до много бърза сделка, отбеляза Стойкова и даде за пример къща в околностите на София, която неотдавна се е върнала на пазара няколко години след продажбата ѝ. Тя е привлякла голям брой потенциални купувачи и вероятно ще се стигне до сделка, тъй като вече има сериозен заявен интерес. „Има платежоспособно търсене и търсене, което може да бъде подплатено с кредитиране“, каза Стойкова. От друга страна, според нея сега моментът за продажба е добър, тъй като е достигнат пик в цените и продавачите могат да се възползват от все още добрия пазар, при който има търсене и сделките се случват бързо.

Гергана Тенекеджиева отбеляза като видима разлики в нагласите на купувачите днес, че те искат да влязат в готово, ремонтирано и обзаведено жилище и са готови да платят повече за това. „Все по-малко хора са склонни да инвестират от личното си време в ремонтни дейности. Допреди 2-3 години това категорично не бе така – новите собственици имаха желание сами да ремонтират и обзаведат жилището си, да изберат дизайна, материалите, мебелите. Но тази тенденция към момента е обърната“, каза тя.

Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на Адрес Недвижими имоти

Снимка: Адрес Недвижими имоти

Гергана Тенекеджиева работи в сферата на недвижимите имоти от 2006 г. Професионалното ѝ развитие започва като консултант в „Адрес Недвижими имоти“, Бургас. Две години по-късно става мениджър в компанията, работеща предимно с рускоговорящи клиенти „Ключ България“, която е част от холдинга AG Capital. През 2010 г. поема кантора Север в „Адрес Недвижими имоти“, а от 2014 г. е назначена за Регионален мениджър за гр. Бургас. От април 2019 г. е изпълнителен директор на компанията. Има завършено висше образование по специалността „Мениджмънт“ в Икономически университет, гр. Варна.

Относно размера на най-търсените жилища от купувачите Ганев отбеляза, че малките апартаменти с една спалня възвръщат позиции, тъй като някои хора придобиват имоти „на зелено“ на добра цена, след което ги довършват и ги препродават с добра възможност за реализиране на печалба. „Апартаментите с две спални винаги са имали най-голям дял в търсенето, а през 2021 и 2022 г. имаше увеличено търсене на тристайни жилища заради възможността за работа от вкъщи. То обаче ще намалява през следващите години наред с интереса към придобиване на имоти извън големите градове, каквато тенденция имаше по време на пандемията“, посочи Ганев. Засега селските къщи остават популярни сред купувачите, но в сравнение с периода от края на 2020 г. до края на 2022 г. сегментът забавя ръста си.

Стойкова отбеляза, че цените на селските къщи се задържат, в сегмента няма ръстове, а миналата година цените им са нараствали с много по-бавен темп, отколкото при жилищата в големите градове и в курортите. „През 2022 г. всички сегменти преживяха бум и бърз растеж на цените, а сега някои от тях са стигнали до етап на задържане. Въпрос на време е до края на 2023 г. всички сегменти на жилищния пазар да достигнат до етап на задържане на цените“, очаква тя.