Жилищният пазар у нас се връща към по-умерените темпове на растеж отпреди пандемията

Жилищният пазар у нас се връща към темповете си на растеж на сделките и на цените отпреди пандемията от COVID-19. Той вероятно ще намери новата си равновесна точка през второто полугодие на тази година. Това коментираха участници в дискусия за пазара на недвижими имоти в България, организирана от Камарата на професионалните оценители.

Според гл. ас. д-р Мирослав Владимиров от „ЕРА България“, ако инфлацията продължава да затихва и достигне средногодишно ниво от 10% тази година, вероятно и цените на жилищата ще нараснат номинално с малко над 10%.

„Пазарът се опитва да се върне към по-нормални темпове на растеж в сравнение с пандемичния период. Това ще стане, когато купувачите се убедят, че цените вече са се успокоили и могат да навлязат на пазара, а продавачите разберат, че цените няма да растат с темповете от последните години“, отбеляза Владимиров. Когато тези две основни групи участници на жилищния пазар са сигурни в своите оценки, пазарът ще намери новата си равновесна точка. Това вероятно ще се случи през втората половина на тази година, прогнозира Владимиров. Той очаква след това пазарът да се върне към темповете си на растеж отпреди COVID кризата, ако не се случи нещо, което да го извади от равновесие.

Владимиров отбеляза още един фактор, който ще допринесе за успокояването на цените в следващите месеци. Тази година у нас са започнати малко над 30 хил. нови жилища при средно 11 хил. завършвани жилища на година между 2010 и 2020 г. „Предприемачите усещат, че има търсене и още през 2018 г. започнаха да увеличават броя на проектите и на започнатите жилища“, коментира Владимиров. Според него нарасналото предлагане ще допринесе за нормализирането на ръста на цените на жилищата след време.

В по-непосредствен план обаче очакванията са строителната себестойност да продължи да расте. Неприятната изненада от миналата седмица е повишаването на цената на цимента с 60%, което е довело до ръст на цената на бетона с 8 на сто, съобщи Георги Шопов, председател на УС на Националната асоциация на строителните предприемачи.

В годината до януари 2023 г. строителната себестойност е нараснала с 27%, каза Шопов и посочи по-конкретно, че арматурното желязо е поскъпнало с 60%, дървеният материал – със 105%, а топлоизолацията – с 60%.

Повишаването на разходите за строителство е подложило на натиск и продажните цени на жилищата, които са нараснали с 18% за една година, отбеляза Шопов. Той допълни, че тенденцията за силно повишаване на цените е негативна за предприемачите, тъй като е намалила драстично сделките – хората продължават да отправят запитвания и да ходят на огледи, но не могат да си позволят по-високата цена, която трябва да платят, за да имат собствен дом.

Според Георги Георгиев от Банка ДСК в последните месеци се е наблюдавало леко отдръпване на купувачите от пазара, но сега търсенето се връща на нивата от предишната година. Купувачите обаче са по-внимателни, когато пристъпват към сделка. Георгиев съобщи, че към момента все още не се отчита повишаване на лихвите по ипотечните кредити, като те остават на нива около и под 3%. Заради възстановяването на търсенето той очаква добрите проекти на добра локация да задържат цената си.

Към момента имотите в нисък и среден сегмент се продават с отстъпка между 10% и 20%, а при жилищата в по-нисък клас ново строителство има коментар в цената между 3% и 6%. При високия клас ново строителство отстъпки не се отчитат, съобщи Явор Пердухов от Forton Homes.

Жилищният пазар у нас в цифри

Мирослав Владимиров очерта моментната картина на жилищния пазар у нас. Почти 85% от жилищата в България са обитавани от собственици, а пазарът на регулиран наем подобно на други страни в Източна Европа не е толкова голям като в някои западноевропейски държави.

В същото време обаче България, заедно с Румъния, е на първо място в ЕС по процент на пренаселени жилища, въпреки че за последните десет години пренаселеността се е смекчила със 7%-8%. Според Владимиров вече са по-редки случаите, в които едно жилище е обитавано от две или три домакинства, но все още страната ни е далеч от европейските норми по този показател. Проблемът с пренаселените жилища е особено остър при младежите на възраст между 20 и 29 години, половината от които живеят в пренаселено жилище, т.е. с родителите си, изтъкна Владимиров.

Освен това хората у нас живеят в тесни жилища – средното жилище в страната ни е с 18 кв. м по-малко спрямо средното равнище в ЕС. Като се има предвид, че една стандартна стая е с площ от 13-14 кв. м, това означава, че средностатистическото българско семейство разполага с една стая и половина по-малко от средното ниво в съюза. През 2021 г. хората у нас са разполагали с 1,3 стаи на човек спрямо 1,1 стая през 2010 г. „С тези темпове ще ни трябват 20 години, за да стигнем средноевропейското ниво“, коментира Владимиров.

Той изтъкна още, че само 2,4% от българските домакинства живеят в жилище на пазарен наем. „У нас не съществува дилема дали да живеем дългосрочно под наем или да купим жилище, всеки човек се ориентира към покупка на собствен дом, когато може да си го позволи“, отбеляза експертът.

Преди пандемията жилищният пазар в България се развиваше с умерени темпове на ръст на сделките и на цените от 2% до 3%, но пандемията от COVID-19 даде силен импулс на пазара по отношение на сделките. Тенденцията беше валидна и в другите страни членки на ЕС. Сега сделките започнаха да намаляват, като според Владимиров процесът тече по-бързо в съюза и по-бавно у нас. „Темповете на ръст на сделките през 2021 г. бяха далеч от обичайните. Въпреки забавянето миналата година те все още са с една четвърт над нивото през 2019 г.“, каза експертът.

В същото време цените на жилищата у нас са нараснали с малко по-бърз темп от средното ниво в ЕС в номинални изражения от 2015 г. насам – със 77 на сто. Реалният ръст на цените, изчистен от инфлацията, обаче е под средното ниво в съюза и достига 3,96% на година между 2015 и 2021 г., съобщи Владимиров, цитирайки данни на Европейската комисия. ЕК счита, че жилищният пазар е надценен при ръст на цените от над 6% на година. България обаче не се е доближавала до тази стойност в нито един момент от 2015 г. насам, каза Владимиров.

Само 2,3% от домакинствата у нас живеят в жилище с ипотечен кредит при 80% в Нидерландия. „Ипотечният пазар у нас е малък и тепърва се развива“, отбеляза експертът. Дългът на домакинствата в страната ни също не е голям – съотношението между ипотека и разполагаем доход е под 20% през 2021 г., съобщи Владимиров. В по-широк план съотношението между общия обем на ипотечните кредити и БВП достига 11,6% през 2022 г. при средно 40% в Европа, което е още един показател, че ипотечният пазар у нас все още не е твърде развит. Съотношението на инвестициите в жилища спрямо БВП у нас също е под средното ниво в ЕС и достига едва 2,4%.

Купувачите на луксозни жилища искат повече от един източник на енергия

Силният ръст на цените на жилищата у нас в последната година не е подминал и луксозния сегмент. В големите градове вече почти не може да се намери висок клас жилище на цена под 250 хил. евро, дори когато става дума за двустайни апартаменти, съобщи Невена Стоянова, управляващ партньор в Luximmo.

Друга тенденция от последната година е, че хората все повече държат на енергийната ефективност на дома си. „Във високия сегмент през 2023 г. почти няма купувач, който да си купува имот без отопление на газ или термопомпа, вече никой не иска само един източник на енергия. Търси се място за поставяне на слънчеви панели и се внедряват всякакви технологии за по-здравословен живот и по-зелен тип строителство“, каза Стоянова.

Тя отчете още нараснало търсене на сертифицирани зелени жилищни сгради, особено в новото строителство. Купувачите се интересуват дали жилището им ще има такъв сертификат и с какъв алтернативен начин за отопление, охлаждане и дори осветление разполага имотът.

Стоянова коментира още, че през пандемичните години купувачите във високия сегмент у нас са променили начина си на живот и вече не са задоволяват само с един имот в града. Това изчерпва предлагането на ваканционни имоти и Стоянова призова предприемачите да насочат внимание към този сегмент от пазара.

Тя даде за пример Банско, където предлагането на луксозни апартаменти се изчерпва. И съобщи, че принос за това има възвръщането на интереса от чуждестранни купувачи, които дълго време са отсъствали от зимния ни курорт. Сред тях има французи, германци, англичани, както и по-традиционните за пазара ни поляци и румънци.