Жилищният пазар у нас се успокоява, но не е ясно дали и кога ще има спад на цените

Жилищният пазар в България навлиза в 2023 г. с успокояване – от хиперактивен и трескав към спокоен пазар с баланс между търсене и предлагане. В София спадът на активността е с между 15% и 20%, а цените вече са задминали своя пик. Все още обаче е рано да се каже дали и кога ще има спад и какъв ще бъде той. Това коментира Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на „Адрес Недвижими имоти“, която представи годишния анализ на компанията за жилищния пазар у нас.

За успокояването на пазара в последната година говори фактът, че ако през 2019 г. за един имот е имало трима купувачи, през 2022 г. съотношението е едно към едно.

За запазването на активността му може да се съди по времето, за което купувачите вземат решение за покупка. Ако през третото тримесечие е имало забавяне до три месеца, през последното тримесечие на миналата година категоричността на купувачите се е завърнала и те са били готови да реагират още в рамките на първия месец от търсенето си, но след повече огледи на апартаменти, обясни Тенекеджиева.

Най-голямо развитие по този показател е преживял Пловдив, където купувачите са реагирали бавно в началото на годината, а към края ѝ 70% от сделките са осъществени в рамките на един месец след вземането на решение за покупка. 

„Понижение на цените у нас е много вероятно да има, но няма как да знаем дали, кога и с колко ще се случи това. Погрешни са очакванията, че спадът на нивата ще последва веднага след този на броя сделки“, коментира Тенекеджиева и допълни, че икономическите процеси в България са относително бавни. „За спад е рано да се говори, като той ще бъде плавен. В момента търсенето е все още малко по-голямо от предлагането“, отбеляза тя.

Сравнение с 2008 г. показва, че сделките са намалявали четири години, като най-ниското им ниво е достигнато през 2012 г. При цените спадът е продължил шест години до 2014 г.

Заради инерционния характер на пазара очакванията са, ако има спад на цените, той да се усети първо в по-малките градове.

Тенекеджиева посъветва хората, които имат достатъчно спестявания, да пристъпят към покупка на имот, включително за да защитят парите си с оглед на инфлацията. По думите ù тези, които не разполагат с необходимите спестявания за покупка, по-добре да изчакат.

През миналата година от пазара са се оттеглили именно купувачи, които са очаквали спад на цените на жилищата. Купуват основно хора, които имат достатъчно спестени средства, за да пристъпят към покупка на имот, каза Тенекеджиева и добави, че банките очакват от купувачите да имат достатъчно спестявания, за да покрият 20% от стойността на имота и първоначалните разходи за ремонти и други дейности. Изискванията на банките към профила на купувачите също се повишават.

От пазара са се оттеглили и хора, които не са сигурни, че биха се справили с очаквания ръст на лихвите по кредитите, тъй като цените на жилищата вече са твърде високи, а доходите им не биха им позволили да посрещнат всичките си ежедневни разходи и по-високи вноски по ипотечен кредит.

Спадът на купувачите е довел до ръст на наемателите и на търсенето на имоти под наем с 10% на годишна база през миналата година.

През 2022 г. цените на жилищата са нараснали най-бързо във Варна – с близо 32% на годишна база, и средната цена на квадратен метър в морската столица вече е над прага от 1000 евро (1250 евро). Единственият друг град у нас, който преминава този праг, е София. Цените на жилищата в столицата са нараснали с 25% през миналата година до 1652 евро на кв. м.

Пловдив е на трето място с ръст на цените от близо 18% и средна цена на квадрат от 973 евро, следван от Бургас със сходно покачване на цените през миналата година и средна цена на квадратен метър от 937 евро, сочат данните на „Адрес“.

В София ръстът на цените е най-нехомогенен. В някои смятани за престижни квартали като „Иван Вазов“ и „Изток“ те са нараснали с 10%, а най-значително е поскъпването в квартали като „Обеля“ и „Хаджи Димитър“ – с над 40%. Причината е, че в кварталите с дефицит на новото строителство ръстът на цените е по-умерен. Основен двигател на пазара през 2021 и 2022 г. са били новите проекти.

Двустайните жилища остават най-търсените на пазара с 40% от сделките през 2022 г. по данни на „Адрес“. Втори по популярност са тристайните апартаменти с дял от 31%. Двустайните жилища традиционно са предпочитани от купувачите с инвестиционна цел. В края на годината инвестиционните сделки съставляват близо 30% от общия обем. Обяснението е в желанието на много хора да спасят парите си от инфлацията с покупка на имот.

Към края на годината 44% от сделките са се сключвали без коментар в цената, повишава се делът на имотите, за които се налага корекция на обявената цена, но тя рядко надхвърля 5000 евро, сочат данните на компанията.

45% от сделките миналата година са осъществени без ипотечен кредит, като лидер по този показател е Бургас с над 70% от покупките на имоти. София е единственият град, в който над половината от сделките са с ипотечен кредит заради високите цени. Близо 20% от сделките са реализирани с кредит, покриващ между 81% и 100% от стойността на имота.