2022 - година на захлаждане за жилищния пазар у нас

Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties

През 2022 г. жилищният пазар се нажежи до червено, преживявайки ръст на цените, какъвто не бяхме виждали повече от десетилетие. Наред с високата инфлация през цялата година наблюдавахме засилено търсене, но недостатъчно предлагане, което допълнително стимулираше растежа на цените. Банковото финансиране остана достъпно  - при исторически най-ниски лихвени проценти.

Другите фактори, които влияят върху жилищния пазар, продължаваха да са в положителна посока. Безработицата остана на ниски нива – около и под 5%, а доходите продължиха да нарастват, макар и по-бавно от цените на имотите - с около 15%. Това задържа достъпността на жилищата на относително добри нива, а пазара – близо до фундаментите му.

Основните фактори, които ще влияят върху развитието на пазара и през следващата година ще бъдат инфлацията, лихвените проценти по жилищните кредити, растежът на доходите и цялостното икономическо развитие. Моите най-песимистични очаквания са инфлацията да остане висока, доходите да не успеят да наваксат растежа на цените, а лихвените проценти по кредитите да се повишат по-бързо от очакваното. При такива обстоятелства би могло да се стигне до спад в активността и обема от сделки, което впоследствие да доведе и до корекция в цените.

Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties

Снимка: Личен архив

Полина Стойкова е изпълнителен директор и съсобственик на агенцията за недвижими имоти Bulgarian Properties. Тя притежава магистърска степен по  Стратегическо управление от Стопански факултет на СУ ”Св. Климент Охридски” и участва с интервю в престижната рубрика на университета "Успешните примери". От 2012 г. е професионален член на Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) със специализация в имотните изследвания. Преминала е редица курсове на обучение към Университета Тенеси в САЩ в областта на международния бизнес и мениджмънт и междукултурното лидерство. Автор е на първите научни публикации за имотния пазар в България и е създател на пазарните индекси PSPI. Това са първите индекси, обхващащи жилищния пазар в цялата страна. Постът изпълнителен директор на Bulgarian Properties тя заема от края на 2008 г. 

Това обаче не звучи никак реалистично с оглед на настоящото развитие на пазара. Според мен най-реалистичната прогноза е темпът на нарастване на цените да продължи да се забавя, а предлагането постепенно да започне да се увеличава - както на първичен, така и на вторичен пазар. Започналото повишение на лихвените проценти ще се усети по-ясно в средата на 2023 г. и в зависимост от неговите размери, то би могло да охлади или да активизира пазара.

Към момента по-вероятно е повишенията да са плавни и това да внесе спокойствие у купувачите. Като цяло мисля, че можем да очакваме една по-спокойна година за жилищния пазар, като по-голямо активизиране ще има през второто полугодие на 2023 г.

Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на „Адрес Недвижими имоти“

2022 беше преломна година, която донесе на пазара редица трансформации и постави началото на други. Растящата инфлация, политическата нестабилност и очакванията за ръст на лихвите по кредитите накараха хората без спестявания да се оттеглят от пазара. В процес на изчакване останаха и купувачите с минимално самоучастие и с кредит, покриващ по-голямата част от стойността на имота.

В същото време на пазара излязоха хората с повече спестявания. Те вложиха парите си в имот, за да ги спасят от инфлацията, тъй като съхранението на депозит спря да бъде разумен вариант. Изминалите 12 месеца стимулираха хората да премислят решенията и досегашното си поведение. Потребителите започнаха да приоритизират по-внимателно разпределението на средствата си и да изчакват повече. Проучваха опциите на пазара по-добре, преди да пристъпят към сделка.

През последните месеци купувачи и продавачи започнаха да изравняват броя си. Въпреки това 2022 г. се отличи с висока активност, стимулирана от все още ниските лихви и търсене, значително по-голямо от предлагането.

Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на Адрес Недвижими имоти

Снимка: Адрес Недвижими имоти

Гергана Тенекеджиева работи в сферата на недвижимите имоти от 2006 г. Професионалното ѝ развитие започва като консултант в „Адрес Недвижими имоти“, Бургас. Две години по-късно става мениджър в компанията, работеща предимно с рускоговорящи клиенти „Ключ България“, която е част от холдинга AG Capital. През 2010 г. поема кантора Север в „Адрес Недвижими имоти“, а от 2014 г. е назначена за Регионален мениджър за гр. Бургас. От април 2019 г. е изпълнителен директор на компанията. Има завършено висше образование по специалността „Мениджмънт“ в Икономически университет, гр. Варна.

Догодина общата посока на пазара на недвижими имоти ще бъде в силна зависимост от инфлацията, пазара на труда, битовите сметки, състоянието на малкия и средния бизнес, както и политическата стабилност. Активни през 2023 г. ще бъдат хората, търсещи жилище за собствено ползване. Тези с по-значителни спестявания също ще бъдат сред участниците на пазара. Активността ще бъде с вълнообразен характер – т.е. ще бъдем свидетели на сравнително често редуване на спадове и ръстове. Очаквам обръщане на досегашното съотношение – продавачите ще станат повече от купувачите, което неминуемо ще намали броя на реалните сделки.

Какво ще се случи с ценовите нива ще зависи именно от броя на сделките. А той от своя страна ще бъде резултат от това доколко ще се срещат очакванията на двете страни. Затова е добре продавачите да се вслушват в купувачите и когато им се поиска отстъпка, да преценят внимателно защо и дали е разумна.

Смятам, че собствениците на имоти в непредпочитаните райони и в неподдържани сгради първи ще усетят, че трябва да понижат цените си. От няколко месеца наблюдаваме забавяне на темповете във вземането на решение за покупка и тази тенденция ще е валидна през цялата 2023 г. Купувачите сравняват повече оферти, преди да сключат сделка, затова продавачите трябва да са конкурентни. През идните 12 месеца тази тенденция ще стане по-устойчива.

Съветът ми към хората, които изпитват трайни затруднения в плащането на кредита си, е да продадат имота, за да покрият цялото си задължение или част от него. Могат да купят по-малко жилище с намалената вече вноска или да излязат под наем. Ако нямате реален план как ще се справите със заема си след шест месеца, то бавенето на това решение води единствено до повече загуби.

На пазара на наеми към момента съществува разбирането, че те следва да се повишат с инфлацията по подобие на стоките и услугите. Но това не е икономически логично и обосновано, освен ако собствениците не отдават имота си на подпазарни нива. Доходът от наем е с коефициент на рентабилност, а не трудов доход, т.е. той не може да се индексира ведно със стоките и услугите. Това, на което следва собствениците да обърнат внимание, е какви са очакванията на наемателите, колко добросъвестен наемател могат да открият, както и колко добър продукт предлагат те самите.

Явор Пейчев, оперативен директор на „Имотека“

2022 беше изключително динамична година. Тя може да бъде наречена година на действието. Политическите и икономическите фактори като войната и високата инфлация не успяха мигновено да спрат устрема на имотния пазар и станахме свидетели на рекордна активност и сделки - както за лично ползване, така и за инвестиция. За това помогна и евтиното банково кредитиране, както и ниската безработица. Търсенето в началото на периода в пъти изпреварваше предлагането, а баланс започнахме да виждаме съвсем наскоро. Цените на имотите се задържаха високи и към момента не падат.

Явор Пейчев, оперативен директор на Имотека

Снимка: "Имотека"

Явор Пейчев има бакалавърска степен по "Археология" от "Софийски университет", гр.София, както и магистърска степен по специалност "Маркетинг" от УНСС, гр.София. Започва работа в "Адрес недвижими имоти" на 23 години като консултант. През 2007 г. става мениджър на кантора "Оборище", а през 2012 г. развива още един екип в нов сегмент на "Адрес София" - луксозни имоти. Активен лектор и ментор в обученията на тема "Недвижими имоти".

Смятам, че 2023 г. ще донесе баланс, забавяне на темпото и нормализиране на пазара, тъй като прекомерната динамика и рекордните показатели не могат и не бива да бъдат константа. Търсенето и предлагането ще се балансират, инфлацията ще продължи да забавя темпа си, възможно е на пазара през второто полугодие да излязат хора, които са били в затруднение, но вече са стабилизирали финансовото си положение. Пред купувачите ще има повече възможности за избор, но не очаквам спад на цените, поне на този етап. Това ще бъде една стабилна година, в която участниците на пазара ще си дадат време за размисъл, за да вземат най-доброто решение.

Николай Господинов, изпълнителен директор на iBrokers

2022 беше стресираща година за всички участници на пазара, а когато човек взема решения под натиск, със сигурност не се чувства добре. Наблюдавахме сериозен ръст на цените на вторичен пазар, докато при новото строителство бяха замразени проекти, тъй като част от строителните компании изпитаха проблеми с постоянно нарастващите цени на строителните материали. Това се отрази негативно на продажбите на имоти „на зелено“, тъй като повечето рискове трябваше да бъдат поети от предприемачите.

Но някои от тях, които финансират проектите си с приходите от продажби, нямаха възможност да го направят и допуснаха грешка, като поискаха индексиране на цените в предварителните договори с купувачите. Вероятно ще се стигне до дела, заведени от купувачи, на които са поискани индексации на цените в предварителните договори, и това е един от проблемите на пазара на ново строителство, за които ще се говори през следващата година.

Николай Господинов, iBrokers

Снимка: iBrokers

Николай Господинов има 17-годишен опит в бизнеса с недвижими имоти. Пет години е част от най-голямата  агенция за недвижими имоти в света. През 2012 продава дела си и основава iBROKERS, на която е собственик и управител. Компанията работи главно на територията на областите Бургас и София. Има десетки сертификати от международни обучения, семинари и конференции. Носител е и на специална награда за “Иновативен подход в мениджмънта” на сайта Imoti.net. Семеен, с две деца. Със съпругата му са обявени за едни от “Достойните българи” за 2019 г. заради общественополезни инициативи и дарителски кампании, които двамата организират.

От лятото ЕЦБ започна да повишава основната си лихва, за да овладее натрупаната инфлация. Сега купувачите на жилища у нас са в очакване на ръст на лихвите по ипотечните кредити, а когато има такова очакване, е още по-трудно да вземат решение за покупка. Предполагам, че много хора ще започнат да отлагат това решение. Повишаването на лихвите не е чак такъв проблем, ако се запазят в добро съотношение спрямо ускоряването на инфлацията. Проблем ще възникне, ако банките се отдръпнат от пазара на недвижими имоти, но това не се очаква поне в следващите шест месеца.

През следващата година очаквам леко охлаждане на доверието към новото строителство, тъй като е нормално сред купувачите да има притеснение как ще бъдат завършени започнатите проекти.Предприемачите, които очакват да се финансират от пазара, най-вероятно ще трябва да променят някои схеми на плащане и да отложат по-голямата част от вноските към края на проекта.

Прогнозата ми е догодина пазарът да се върне към нормалността, а тя е лихви и инфлация между 4%-5% и подобни ръстове на цените. Преди това обаче може да преминем през стресови ситуации и понижаване на доверието на потребителите. В дългосрочен план нямам притеснения за развитието му, тъй като над 50% от хората у нас живеят в панелни жилища и преместването им от старо към ново строителство е един от основните двигатели на пазара.

Очаквайте скоро втора част с коментари на анализатори и участници на пазарите на жилища, ипотечни кредити и жилищно строителство.