2022 - година на захлаждане за жилищния пазар у нас

Изпращаме 2022 година - още една година, белязана от войни, икономически, политически и обществени промени. Сега, когато и последните 12 месеца са почти история, Investor.bg събра най-значимите събития и тенденции от политическия и икономически живот в България и по света през последната година в специалната секция „Икономиката през 2022".

2022 беше година на изпитания за всички участници на жилищния пазар у нас. Комбинацията от геополитическо напрежение заради войната в Украйна, ускоряваща се инфлация, която в България достигна 24-годишен връх, затягането на паричната политика от Европейската централна банка (ЕЦБ) и очакванията за повишаване на лихвите по ипотечните кредити за първи път от над десет години охлади пазара след година и половина на непрекъснат ръст на сделките.

Драстичното поскъпване на строителните материали през пролетта подложи на изпитание строителните предприемачи и доведе до ръст на цените на новото строителство. Това наред с ускоряването на инфлацията тласна общия индекс на Националния статистически институт (НСИ) за цените на жилищата през второто тримесечие до 14-годишен връх. Заради силния ръст на цените на фона на по-бавното нарастване на доходите на населението отново се заговори за балон на жилищния пазар.

Високите цени наред с общата несигурност за икономиката и доходите и очакванията за ръст на лихвите по ипотечните кредити накараха част от купувачите да се оттеглят от пазара. През третото тримесечие Агенцията по вписванията отчете първи спад на сделките с имоти от края на 2020 г., макар че за деветмесечието броят им на национално ниво все пак е най-високият от 15 години насам.

Индикации за започнало охлаждане на пазара през третото тримесечие обаче дават още две сравнения – за първи път от 15 години броят на сделките между юли и септември беше по-малък спрямо периода април-юни. А след 8-годишен период, в който сделките през лятото нарастваха с всяка следваща година, сега тенденцията беше прекъсната. Пълната картина за годината при сделките ще стане ясна, когато Агенцията по вписванията публикува през януари данните си за четвъртото тримесечие, но повечето анализатори на пазара са съгласни, че захлаждането, което се превърна в ключовата дума за жилищния пазар у нас през 2022 г., е факт. 

Според някои очаквания догодина сделките ще намалеят с между 5% и 10%, но според други е възможно те да се задържат на нивата от 2022 г. Една от причините за това е продължаващият силен ръст на предлагането. По данни на НСИ през третото тримесечие в страната е започнало строителството на 8823 нови жилища с разгъната застроена площ (РЗП) от над 1 млн. кв. м. Ръстът на броя на жилищата от 35% на годишна база и на площта им – с 32,5%, беше най-големият от десет години насам.

Анализатори обясняват нестихващия апетит към нови проекти с инерционния характер на жилищния пазар и желанието, включително на компании с малък опит на пазара, да се възползват от бурното му развитие през последната година и половина. Купувачите обаче трябва да бъдат особено внимателни, когато пристъпват към покупка на имот в ранна фаза на изграждане – преди Акт 14, предупреждават те. Внимателни при определянето на офертните си цени трябва да бъдат и продавачите както на първичния, така и на вторичния пазар, тъй като забавянето в обема от сделки вероятно ще удължи сроковете за продажба на жилищата на пазар, в който купувачите вече се озовават в по-силна позиция. И към момента обаче на пазара има надценени оферти, коментират анализатори. 

Ниските все още лихви подкрепиха и през 2022 г. бурния ръст на ипотечното кредитиране - обемът на отпуснатите кредити до края на септември достигна 4,9 млрд. лв, което е ръст с 27% спрямо същия период на миналата година по данни на БНБ. Броят на отпуснатите ипотечни кредити в страната също е нараснал с 2% през този период, сочат данни на Агенцията по вписванията.

Каква беше 2022 г. за жилищния пазар, как ще се развива пазарът през следващата година и кои са рисковете? Допитахме се до широк кръг от анализатори и участници на пазара в опит за възможно най-пълна картина. Днес ви представяме обобщението на годината за жилищния пазар и очакванията за 2023 г. на консултанти от водещи агенции за недвижими имоти у нас. В следващите дни очаквайте още оценки на анализатори и участници на пазарите на жилища, ипотечни кредити и жилищно строителство.

Добромир Ганев, председател на Национално сдружение „Недвижими имоти“ (НСНИ) и управител на „Форос“

2022 г. беше динамична, интересна, драматична и изпълнена с много предизвикателства година за пазара на имоти у нас. През тази година се случиха невиждани от десетилетия събития – започналата война в Украйна и последвалата мигрантска вълна, най-високата инфлация у нас за последните 24 години, покачване на лихвите от Европейската централна банка (ЕЦБ) за първи път от над десет години насам, енергийна криза, безпрецедентен скок на цените на строителните материали. Тези събития поставиха участниците на пазара на недвижими имоти в изключително необичайни условия. На този фон годината беше силна за сделките с имоти, интересът на потребителите остана значителен, а през второто тримесечие регистрирахме най-големия ръст на цените на жилищата за последните 14 години.

От друга страна, за първи път от 15 години насам третото тримесечие беше по-слабо за сделките с имоти в сравнение с второто. Спадът на обема от сделки от 7% на годишна база за страната беше изключително рязък и това изненада участниците на пазара. Възможно е той да се дължи и на отпадането на ограниченията заради COVID и желанието на хората да пътуват повече, отлагайки покупката на жилище за по-късен етап.

Дали значителният спад на сделките през третото тримесечие ще се превърне в тенденция ще разберем, когато Агенцията по вписванията публикува данните си за четвъртото тримесечие. И все пак трябва да се отбележи, че говорим за спад спрямо 2021 г., която беше най-силната за пазара на имоти. Макар че ЕЦБ повиши преди дни за четвърти път основната си лихва, в България лихвите не се покачват толкова рязко и все още са изключително атрактивни. Много хора все още имат желание да придобиват собственост чрез ипотечно кредитиране.

В обобщение предприемачите, банковият сектор, консултантите и гражданите се справиха с предизвикателствата през 2022 г. и реагираха адекватно на пазара, макар че все още има надценени оферти, най-вече на вторичния пазар. При предприемачите възникна проблем с клаузите в предварителните договори. Част от тях поискаха едностранно покачване на определените цени, без да е предвидена такава възможност в договора. Това донякъде разтърси пазара на ново строителство, особено що се отнася до сгради в много ранна фаза на строителство. Положителното в тази ситуация беше, че гражданите започнаха да обръщат по-голямо внимание на клаузите с правата и задълженията на страните в предварителните договори за покупко-продажба.

Добромир Ганев, председател на НСНИ и управител на "Форос"

Снимка: Bloomberg TV Bulgaria

Добромир Ганев е професионалист с многогодишен управленски опит в индустрията за недвижими имоти. Квалифициран в преговори, бизнес развитие, бизнес планиране, продажби, управление на активи. Икономист, предприемач, лектор, ментор. Има магистърска степен по специалност "Икономика на индустрията" от Икономически университет - Варна. Редовен докторант към Икономически университет - Варна с професионално направление "Икономика, строителство и недвижима собственост". Специализира Международна търговия и бизнес развитие към Института за спезиализации към Land O Lakes-Mineapolis-St.Paul-USA. През 1993 г. година основава компанията за недвижими имоти ФОРОС. Добромир Ганев е председател на УС на Национално Сдружение Недвижими Имоти, а от 2012 до 2018 г. е заместник-председател на Сдружението. Член е на Българската макроикономическа асоциация. Той е учредител и член на УС на Асоциацията на франчайзите в България, както и учредител на Национална асоциация за защита на потребителите. Член е на Управителния съвет на Варненската търговско-индустриална камара два мандата. Създател е на Лайънс клуб Варна, част от Lions International.

Проблемите в икономиките на Европа, продължаващите военни действия, инфлационните процеси, очакваното увеличение на лихвените проценти, продължаващата енергийна криза, политическата нестабилност в България са сред негативните фактори, които ще влияят на пазара и през следващата година.

Насреща обаче стои желанието на хората в такава ситуация да запазят спестяванията си, а покупката на имот е най-познатият начин у нас за постигане на тази цел. Към положителните фактори за пазара са и добрите очаквания за икономиката – прогнозите на макроикономистите са за продължаващ ръст на доходите на хората в големите градове и стабилен пазар на труда. Лихвите в България се формират по начин, който не позволява бързо покачване и това също ще влияе положително на пазара поне до средата на 2023 г. Плюс за него ще бъде и положително развитие по приемане на България в еврозоната, тъй като това може да доведе опортюнистично настроени фондове на нашия пазар, за момента такива компании липсват.

От изброеното дотук може да се очаква, че кризата в имотния бранш ще бъде по-лека и не твърде дълга в сравнение с други браншове въпреки затрудненията, които неминуемо ще усетим. Това развитие е логично  – след осем години на непрекъснат ръст на обема от сделки и на цените от 2014 г. насам нормално е да имаме кратък период на забавяне на ръста или дори спадове на някои места.

В големите градове обаче, където има малко предлагане и голямо търсене, със сигурност няма да станем свидетели на подобно развитие. Пазарът там ще остане динамичен, но заради настоящата ситуация ще се забавят сроковете за реализация на жилищните имоти. Това трябва да се има предвид от всички продавачи - както на ново строителство, така и на вторичния пазар. Купувачите трябва да бъдат внимателни към някои проекти „на зелено“, които нямат осигурено банково или собствено финансиране, а предприемачите разчитат изцяло на паричните потоци от предварителните продажби.

Някои строителни предприемачи вероятно ще изпитат затруднения през следващата година, макар че не очаквам това да важи за всички, тъй като ако планират правилно етапите на реализация на проектите, може да успеят да потушат рисковете. Това зависи от опита на строителните предприемачи, а в сектора на жилищното строителство навлязоха компании, които нямат достатъчно опит, това важи особено за малките проекти. Купувачите, които нямат експертизата да оценяват подобни компании, е добре да се обръщат към професионални брокери и юристи.

Заради ниската степен на прозрачност на пазара на имоти в България ще наблюдаваме голям брой неточно определени офертни цени. Това се е случвало и в предишни години на отслабване на пазара и по-консервативно поведение на купувачите. Затова може да се очаква, че някои собственици на имоти, отново поради липса на опит и знания, ще определят неправилно своите цени и ако имат нужда от продажба в кратки срокове, това може да затрудни постигането на сделка и да се отрази на получената продажна стойност.

Младен Митов, мениджър „Пазарни проучвания и анализи“ в „Явлена“

През 2022 г. пазарът на недвижими имоти у нас беше нервен и леко хистеричен, повлиян най-вече от геополитическите и икономически фактори. Темпът на инфлацията, динамиката при ръста на цената на ипотечните кредити, социално-икономическата среда в страната и в държави като Германия, Франция, Нидерландия, които са водещи търговски партньори на страната ни, ще бъдат основните фактори, които ще оказват влияние на пазара догодина наред с поведението на ЕЦБ в средносрочен план.

Младен Митов, мениджър пазарни проучвания и анализи в Явлена

Младен Митов получава икономическо образование в УНСС. Работи в сферата на недвижимите имоти от 1992 г., а в агенцията за недвижими имоти "Явлена" -  от 1999 г. Той е лицензиран оценител на недвижими имот от 1995 г. 

Предпоставките за прегряването на жилищния пазар през 2022 г. като процес са по-различни от тези през 2008-2009 г., ето защо очаквам спад в цените на жилищата, но в границите на 5%-10% през следващата година. Той ще се определя от натиска на отслабващото търсене от страна на купувачите, като пазарът ще се трансформира в "пазар на купувача".

Най-песимистичният вариант е затихване на пазара на жилища в големите градове от два до три месеца с изчакване на редуциране на офертните цени с до 20%. Най-оптимистичният е процесът да започне веднага и офертните цени да отразяват реалните качества на имота сега, а не тези, характерни за миналата година. Тук редукцията на цените очаквам да е в рамките на 5%-10% през 2023 г.

При подобряване на средата в социално-икономически аспект процесът на спад в цените може да стихне до края на следващата година, в противен случай спиралата на спадане ще трае по-дълго, но не очаквам имотите да загубят половината от стойността си, както беше по време на кризата 2008-2009 г.