Очакванията за ръст на лихвите по ипотеките отрезвяват жилищния пазар у нас

Собствено или за инвестиция?

Около 80% от купувачите на жилище у нас го придобиват за собствено ползване. Останалите около 20% купуват за инвестиция, сочат данните на „Явлена“. „Заради промените на пазара те се концентрират върху покупка на жилище от вторичния пазар и по-малко върху т. нар. ново строителство“, казва Митов. И допълва, че именно заради това съотношение пазарът навлиза в плато на цените. Неговите очаквания са този процес да продължи през следващата година преди ефективния спад в цените на жилищата. „Но тук, за разлика от предишната криза, спадовете ще бъдат минимални и ще се отнасят до конкретните характеристики на жилищата“, очаква Митов.

Стойкова отбелязва, че през тази година активни на пазара са както хората, които търсят имот за собствено ползване, благодарение на все още много атрактивните лихви по кредитите, така и купувачите с инвестиционна цел заради инфлацията и неизгодните условия за съхранение на пари по депозити. Активността на инвеститорите е довела до ръст на покупките на двустайни жилища.

Такава тенденция наблюдава и Ганев, като обяснява засилването на интереса към двустайните апартаменти с подобряването на положението на наемния пазар и възстановяването на нивата на наемите. Наемният пазар е получил тласък от голямата група украински граждани, които влязоха в страната ни след началото на войната в родината им, възстановяването на туризма, който е подкрепил краткосрочните наеми в големите градове, особено през лятото, и връщането на студентите в аулите. Малките жилища с една спалня са предпочитани за инвестиция, тъй като се отдават лесно за краткосрочен и дългосрочен наем, отбелязва Ганев.

Лихвите по ипотеките – все още ниски, но с очакване за скок

Според Митов все още повишаването на лихвените проценти не е основен фактор, влияещ върху решението за покупка, тъй като големите търговски банки продължават да предлагат лихвени проценти под 3% за нови ипотечни кредити. Съдейки по поведението на ЕЦБ, той очаква сериозни стъпки към повишаване на лихвите по ипотеките след година-година и половина. Но изтъква промяна в поведението на банките у нас още преди две години. „За разлика от 2007-2008 г., те своевременно отчитаха динамиката на пазара на жилища, като прилагаха вътрешни инструменти при оценка на жилището и кредитополучателя и избягваха финансиране на нива над 90%. Този процес продължава и в момента, което допринася за балансиране и липса на крайности при ипотечното кредитиране“, счита Митов.

Ако за деветмесечието на 2021 г. съотношението сделки към ипотеки за София е 2,03, то през тази година за същия период е 1,91, което представлява ръст от 6% . За същия период сделките с имоти са намалели с 2,85%, а сделките с ипотеки са нараснали с 3,16%, сочат данните на „Явлена“. В Пловдив съотношението сделки-ипотеки е 3,73/3,74, като първите са намалели с 2,93%, а вторите – с 3,03%. Варна е със съотношение 3,06/3,30 – сделките са нараснали с 8,8%, а ипотеките – с 0,97%. Още по-високо е съотношението в Бургас – 3,56/3,79, като сделките са нараснали с 1,92%, а ипотеките са намалели с 4,28%.

От 1 октомври само една банка у нас леко е повишила лихвите по ипотечните кредити с 0,11%, а няколко банки не са удължили промоционалните си предложения, съобщава Тихомир Тошев, управител на „Кредит център“. „За разлика от останалите страни в региона, в Европа и в света, в България лихвите по ипотечните кредити все още са много ниски. БНБ отчита минимално повишение и то се дължи на прекъснатите промоционални оферти“, отбелязва той. Лихвите по ипотечните кредити у нас все още се движат между 2,3% и 2,8% и това мотивира много хора да избират да купят имот с кредит, казва Тошев. Допълва, че ръстовете в ипотечното кредитиране тази година ще са рекордни, като обемът на изтеглените кредити най-вероятно ще бъде с около 30% по-голям в сравнение с миналата година.

Тихомир Тошев, управител на "Кредит център"

Снимка: Bulgaria on AIR

Тихомир Тошев е кредитен консултант и финансов анализатор. Магистър е по инженерна икономика и мениджмънт. Завършил е "Мениджмънт и маркетинг" в College of North West London и е лицензиран оценител на недвижими имоти, търговски предприятия, машини и съоръжения. Той е изпълнителен директор на "Кредит център", част от AG Capital. Присъединява се към екипа на групата като административен директор и член на Съвета на директорите на "Адрес недвижими имоти". В края на 2005 г. подготвя създаването на компанията за кредитни консултации. 

Той очаква лихвите да се задържат на сегашните си нива до края на годината, тъй като това е най-силният период за жилищното кредитиране, а повечето банки вероятно ще предприемат увеличение в началото на следващата година. И прогнозира, че лихвите ще достигнат нива между 3,5% и 4,5% към края на 2023 г. Тошев уточнява, че тези лихвени нива ще важат за новите клиенти, които тепърва ще теглят кредити. При вече изтеглените заеми той предвижда по-малка динамика, тъй като над 95% от тях са обвързани със средната цена на лихвите по депозитите. „Тези лихви не могат да се вдигат едностранно, а само когато индексът, определящ средната цена на депозитите, поеме нагоре. Засега големите банки продължават да не предлагат лихви по депозитите, това правят само някои от по-малките банки и виждаме, че индексът плавно тръгва нагоре. Но очакванията са, че лихвите по вече изтеглените кредити ще започнат да се повишават основно след средата на следващата година и с по-бавни темпове, отколкото лихвите за нови клиенти“, казва Тошев. Според него към края на следващата година вноските по изтеглените кредити ще са по-високи с не повече от 10%- 15% спрямо сегашното им ниво.

Очакванията за по-високи лихви карат хората да бъдат по-предпазливи при тегленето на ипотечен кредит, тъй като не искат да задлъжняват с големи суми и вноски в условия на висока инфлация и ръст на всичките им останали разходи. „Но най-голямата тенденция, която наблюдаваме в последните два месеца, е хората да се насочват към ипотечни кредити с фиксирана лихва, като избират да фиксират лихвата си за три или пет години и да са спокойни, че през този период лихвата им няма да се променя“, казва кредитният експерт. Хората избират такъв срок, защото не очакват трудният период да е твърде дълъг. Прогнозите за момента също за са кратка рецесия и за връщане към нормални нива на инфлация през 2024 г.

Тошев очаква ръстът на лихвите по ипотечните кредити да охлади жилищния пазар през следващата година. „Ще навлезем в по-спокоен пазар, на който хората ще излизат, само когато са преценили добре риска и са готови да осъществят сделка с имот“, казва кредитният консултант. Прогнозира, че над 95% от сделките ще са с цел покупка за живеене, а делът на закупуваните имоти с инвестиционна цел ще спадне до ниво под 5%. Тошев съветва купувачите с кредит да бъдат по-внимателни и да знаят, че ако сега изтеглят жилищен заем с плаваща лихва между 2,5% и 2,8%, много вероятно е тя да надхвърли 4% в рамките на година и половина. „Те трябва да пресметнат как това увеличение ще се отрази на доходите им или да изберат варианта с фиксирана лихва. В момента банките могат да фиксират при лихви на нива между 2,8% и 3,7%“, отбелязва Тошев.

Жилищно строителство под стрес

Пандемията, а след това и войната в Украйна подлагат жилищното строителство у нас на поредица от стрес тестове. Според инж. Пламен Андреев, основател на строително-инвестиционната компания „Планекс Инвест“, е логично да се очаква известно свиване на пазара заради високите крайни цени на жилищата ново строителство, породени от повишаването на строителната себестойност. По думите му разходите за строителство са нараснали между 1,5 и два пъти – ако грубият строеж на една сграда е струвал условно 1 млн. лв. преди година и половина, сега приближава 2 млн. лв. „Между 40% и 60% от увеличението на строителната себестойност отива в крайните цени на жилищата“, казва Андреев.

Инж. Пламен Андреев

Инж. Пламен Андреев е роден през 1958 г. във Варна. През 1990 г. основава „Планекс“ – строително-инвестиционна компания, която оперира основно във Варна, Черноморския регион и София.

От 2019 г. е мажоритарен собственик на групата „Планекс концепт“, част от която е и „Планекс Инвест“ ООД.

След началото на войната в Украйна са нараснали цените на всички строителни материали – цената на стоманата все още е с 50% над равнището ѝ преди конфликта, силно поскъпване има и при цимента, бетона, тухлите, армировката, полимерните материали, алуминиевите и PVC дограми. Андреев обяснява, че двукратното увеличение на цената на строителството не води автоматично до двоен ръст на продажната цена на квадратен метър, тъй като в нея влиза също стойност на земята, отстъпено право на строеж, проектиране, надзор и други административни разходи, които не са се променили чувствително.

Неговата компания е запазила цените за всички имоти, които са били договорени преди поскъпването на материалите. „Не можем да търсим индексация там, защото не е коректно и в крайна сметка това е рискът на предприемача“, казва Андреев. За сгради, които са започнати и се пускат в продажба след увеличението на цените, рискът се разпределя между предприемача и купувача под формата на повишаване на цената на имотите, допълва той. Очакванията му са, че високата строителна себестойност и повишаването на лихвите по ипотечните и корпоративните кредити ще се превърнат в новата реалност, която няма да се промени в дългосрочен план. „Ще се принудим да живеем при тези цени на енергоизточниците, при тези цени на строителството и на жилищата. Можем да очакваме увеличение, но не и намаление на цените“, смята Андреев. Според него в тази ситуация най-много ще пострада масовото строителство, защото там са и масовите клиенти. При по-високия клас имоти той не очаква отлив на купувачи, защото там пазарната обстановка е различна.

„Не ни очакват добри времена. Ще работим докато пазарът понася цените и има нови клиенти. Когато пазарът започне да спада, а цените да намаляват, всеки ще се замисли дали има смисъл да започва нови проекти и дали ще успее да ги реализира, това са въпроси, на които все още няма категоричен отговор“, отбелязва Андреев. Признава, че ако сега трябва да започне нов проект, би изчакал шест до 12 месеца, за да се изяснят перспективите пред икономиката и жилищния пазар. „Но в същото време виждам, че всеки ден се появяват съобщения за нови проекти, явно животът не спира. На мен това ми е малко странно, тъй като заради динамиката на цените в посока нагоре предприемачите нямат яснота нито за стойността на строителството, нито за цената, на която ще оферират продажби“, казва Андреев.

Той споделя, че към края на миналата година компанията му, която строи голям затворен комплекс до Sofia Ring Mall, не е била подготвена за предстоящия силен ръст на цените на материалите. „Благодарение на осигуреното финансиране успяхме още в първите седмици, след като цените тръгнаха нагоре, да купим част от материалите и да постигнем цени, близки до тези преди увеличението. За нови проекти обаче това няма как да се случи“, казва Андреев.

Освен материалите се увеличава много и цената на труда в строителството и това също се превръща в сериозно затруднение за строителните компании. „Поради липсата на работна ръка има известна спекула от страна на изпълнителите. Всеки се оправдава с инфлацията, която ако официално е 15-16%, реално е 35-36% и това води до два пъти по-високи цени на труда, които се искат при оферти. Това се отразява много сериозно на строителните компании, тъй като върху труда има и допълнителни разходи и той има значителна тежест върху стойността на единица строителна продукция“, коментира предприемачът. И признава, че сегашният стрес тест за пазара на жилищно строителство е по-тежък в сравнение с кризите през 2008 и 1997 г. заради тоталното увеличение на строителната себестойност. „Това е най-тежкото изпитание, което преживявам в 40-годишната си практика“, отбелязва Андреев. И допълва, че в такава ситуация са много важни не само изпълнението на проекта и продажбите, а също и организацията на процесите, логистиката, правилното финансово подреждане на проекта и управлението на изграждането на обекта. „Сега се търсят много повече варианти за по-добра цена, включително чрез авансови плащания, а влизането в предвидим бюджет и постигането на печалба от проекта става много трудно“, казва предприемачът.