Очакванията за ръст на лихвите по ипотеките отрезвяват жилищния пазар у нас

Забавянето в ръста на цените вече е започнало

Намаляването на сделките на годишна база през третото тримесечие вече създава очаквания за забавяне на ръста или дори спад и на цените на жилищата. Според Митов обаче жилищният пазар е инертен и ефективно забавяне на ръста на цените може да се очаква през първото и второто тримесечие на следващата година, като признаците за това вече са налице. „Не толкова очакванията за повишаване на лихвите, колкото нивата на цените в момента карат купувачите да правят преоценка на необходимостта от покупка сега или през следващата година“, отбелязва той. Неговите наблюдения сочат, че след второто тримесечие на тази година ръстът в цените на жилищата постепенно се забавя, тъй като от една страна реалните продавачи са станали по-предпазливи в очакванията си, а от друга инвеститорите са усетили промените в пазара и очакванията им също са станали по-умерени.

Стойкова също смята, че процесът на забавяне на ръста на цените вече е започнал, след като те нараснаха с 11,5% на годишна база през първото тримесечие и с 14,6% през второто по данни на Националния статистически институт (НСИ). Тя обяснява силното покачване на цените на жилищата с високата инфлация и нарасналите цени на строителните материали. „Само за една година цените в София се вдигнаха средно с 300 евро на кв. м или с малко над 20%. Това е растеж, какъвто не сме виждали от 2008 г. насам“, отбелязва Стойкова.

Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties

Снимка: Личен архив

Полина Стойкова е изпълнителен директор и съсобственик на агенцията за недвижими имоти Bulgarian Properties. Тя притежава магистърска степен по  Стратегическо управление от Стопански факултет на СУ ”Св. Климент Охридски” и участва с интервю в престижната рубрика на университета "Успешните примери". От 2012 г. е професионален член на Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) със специализация в имотните изследвания. Преминала е редица курсове на обучение към Университета Тенеси в САЩ в областта на международния бизнес и мениджмънт и междукултурното лидерство. Автор е на първите научни публикации за имотния пазар в България и е създател на пазарните индекси PSPI. Това са първите индекси, обхващащи жилищния пазар в цялата страна. Постът изпълнителен директор на Bulgarian Properties тя заема от края на 2008 г. 

В столицата цените на жилищата нарастват с двуцифрени стойности, като сред най-бързо растящите квартали има както елитни и традиционно предпочитани, така и по-крайни. По-ниски са цените в „Красна поляна“, „Левски“, „Карпузица“, „Малинова долина“, някои части на „Люлин“ и „Надежда“, „Толстой“, „Обеля“ и „Модерно предградие“, където по данни на Bulgarian Properties все още могат да се намерят имоти за 1100-1300 евро на кв. м.

Добромир Ганев акцентира върху продължаващия силен ръст на сделките в Несебър, в чиято служба по вписванията се изповядват и тези в Слънчев бряг. Градът вече е на четвърто място по брой вписани сделки у нас, като те са два пъти повече отколкото в Бургас и само два пъти по-малко отколкото в София. Неговите наблюдения са, че купувачите на жилища там все още са основно българи, а силния интерес към покупките на имот по Черноморието си обяснява с по-ниските им цени в сравнение с тези в големите градове. Казва, че в последните дни е имал няколко обаждания от живеещи в чужбина българи, които са заявили интерес към покупка на по-нискобюджетни имоти по морето, където все още могат да се намерят жилища на цена между 40 хил. и 50 хил. евро.

Добромир Ганев, председател на НСНИ и управител на "Форос"

Снимка: Bloomberg TV Bulgaria

Добромир Ганев е професионалист с многогодишен управленски опит в индустрията за недвижими имоти. Квалифициран в преговори, бизнес развитие, бизнес планиране, продажби, управление на активи. Икономист, предприемач, лектор, ментор. Има магистърска степен по специалност "Икономика на индустрията" от Икономически университет - Варна. Редовен докторант към Икономически университет - Варна с професионално направление "Икономика, строителство и недвижима собственост". Специализира Международна търговия и бизнес развитие към Института за спезиализации към Land O Lakes-Mineapolis-St.Paul-USA. През 1993 г. година основава компанията за недвижими имоти ФОРОС. Добромир Ганев е председател на УС на Национално Сдружение Недвижими Имоти, а от 2012 до 2018 г. е заместник-председател на Сдружението. Член е на Българската макроикономическа асоциация. Той е учредител и член на УС на Асоциацията на франчайзите в България, както и учредител на Национална асоциация за защита на потребителите. Член е на Управителния съвет на Варненската търговско-индустриална камара два мандата. Създател е на Лайънс клуб Варна, част от Lions International.

Ново или старо жилище?

Данните на НСИ показват, че от началото на годината старите жилища в повечето големи градове поскъпват по-бързо от новите. Младен Митов обяснява това с предпазливостта на купувачите, които предпочитат да заложат на сигурно с покупка на жилище от вторичния пазар в сегашната ситуация, когато инвеститорите имат проблеми с доставките, променливи цени на материалите, неизвестни относно сроковете на стартиралите проекти и възможностите за изпълнението им. „Все още са пресни спомените от последствията при предишната криза, когато много жилищни проекти останаха незавършени“, казва той.

Тези спомени правят купувачите особено внимателни при покупките „на зелено“, коментира Митов. Друг фактор, който ги кара да бъдат предпазливи, е добавянето на клаузи за индексация по време на строителството от страна на инвеститорите. Възпиращ фактор за купувачите с кредит е и възможността да получат финансиране от банката след Акт 14, отбелязва той.

Според Полина Стойкова по-силното поскъпване на старите жилища в сравнение с новите се дължи и на липсата на предлагане на готови завършени жилища. Тя също говори за леко отдръпване от новото строителство в предишните тримесечия заради индексации на цените и повишен риск от промени в параметрите на сделките, но смята, че този период вече е отминал.

„В желанието си да запазят доверието на купувачите много инвеститори са склонни да включват клауза, че няма да променят цената по сключения договор. Освен това дават възможност за плащане на по-голяма част от цената в краен етап на строителството, когато покупката може да се финансира с кредит“, коментира Стойкова. Според нея тези мерки дават резултат и продажбите на ново строителство в момента вървят с нормален темп.

Митов отбелязва, че след възстановяването на инвестиционната активност в жилищното строителство след 2015 г. в почти всички областни градове предпочитанията на купувачите естествено са се насочили към закупуване на новопостроени жилища. Според него дисбалансът в търсенето и предлагането, особено в София, е в полза на търсенето, докато предлагането все още изостава. „Насищане можем да очакваме след две до три години, ако се изпълнят заложените и започнати проекти и не бъдат замразени заради геополитическата и икономическата обстановка у нас и в ЕС“, допълва той.

В същото време много собственици на стари жилища са решили да изчакат с продажбата заради високата инфлация и таксите наличност на банките. Според Стойкова обаче сега е добър момент за продажба и вече се усеща по-добро предлагане и на вторичен пазар. Тя очаква това също да успокои ръста на цените в бъдеще.

Ганев обаче предупреждава, че продавачите изостават от тенденциите и все още повишават цените на имотите си поради инфлационните процеси, съобразявайки се със собствените си нараснали разходи. „Някои го правят, без да анализират пазара, и това прави имота им непродаваем“, отбелязва той. И също говори за възстановяване на предлагането на вторичен пазар след известен отлив на продавачи в първите седмици след началото на войната в Украйна. Според него хора, които продават, за да купят нов имот, няма причина да се отказват от процеса, тъй като няма да загубят нищо в краткия период на тази операция. „Хората, които са искали да продадат, за да вложат парите си в начинание, което се проваля заради кризата, може би ще излязат от пазара, но те не са много“, допълва Ганев.