Жилищната криза в Германия няма бързо и лесно решение

Обичайният въпрос за започване на разговор в повечето градове може да е „Как си?“. Но в Берлин по-честият въпрос е „Колко плащаш за наем?“. Попитайте човек, който е живял достатъчно дълго в града, и той вероятно ще потвърди, че това е така. Всеки друг момент е по-добър от сегашния поне що се отнася до намирането на прилично място за живот на добра цена, пише Deutsche Welle.

Градът, който всяка година изпитва недостиг на десетки хиляди апартаменти, е известен с достъпността си, но все повече се затруднява да запази тази репутация. Средните наеми в Берлин са по-ниски от тези в Дъблин и Мюнхен например, но са по-високи, отколкото в Брюксел и Рим, сочат данни на Евростат от средата на 2020 г., сравняващи 35 града в страни членки на ЕС.

„Търсенето расте, но площите не могат да бъдат осигурени равномерно там, където има нужда“, казва Райнер Вилд, директор на Асоциацията на наемателите в Берлин.

(Почти) всичко е относително

Общественото недоволство от ограниченото предлагане и растящите наеми, поне при сравнение с наемите в Берлин след войната, когато разделенията заради Студената война и готовото предлагане на неремонтирани, необитавани сгради помогна за потискането на цените, предизвика всякакви видове политики за контрол на наемите.

Спирачка за ръста на наемите на национално ниво беше въведена през 2015 г., но беше критикувана, че допуска твърде много изключения и че е обвързана с пазара, а не с доходите. Берлин въведе собствен таван върху наемите през 2020 г., който замрази или в някои случаи намали цените на наемите за пет години, но беше отменен от германския Конституционен съд, който постанови, че местните власти в Берлин нямат право да надхвърлят спирачката за наемите на национално ниво. В крайна сметка хората в Берлин гласуваха миналия месец за изземване на апартаменти от най-големите имотни компании.

„Това са цени, които повечето хора не могат да си позволят да платят“, казва Вилд, имайки предвид новите сгради, които до голяма степен са изключени от съществуващите форми на контрол на наемите.

В абсолютни изражения Берлин може да изглежда евтин предвид колко много има да наваксва. Но доходите също са по-ниски, а жилищните разходи растат по-бързо, отколкото във всеки друг голям германски град. Берлин отбеляза годишен ръст от 6% на цените на наемите, сочат данни на Евростат. Това е два пъти повече от цените в Мюнхен.

Наемите почти са се удвоили за по-малко от десет години, сочат данни на калкулатора за разходи за живот Numbeo.
Произтичащите от това финансови затруднения за наемателите, които са повече от притежателите на жилище в Германия, имат повсеместни последици за икономиката. Повече пари за наеми означава по-малко други видове разходи и тази корекция се случва за кратко време. Почти половината от всички градски домакинства в Германия сега харчат над 30% от доходите си за наем, показа изследване от август на Hans Böckler Foundation.

„Новите сгради не могат да наваксат загубата на достъпни жилища всяка година. Затова е толкова важно да имаме ясни регулации на наемите“, отбелязва Вилд.

Бедните страдат повече

Липсата на жилища засяга всички, но не равномерно. Почти 92% от най-бедните жители на градовете в Германия харчат над 30% от доходите си за наем, сочат данните на фондацията. Под 12% от доходите на най-богатите отиват за наем.

Хората, които живеят сами, и самотните родители се чувстват особено притиснати, както и хората по средата на социално-икономическата стълбица – нито достатъчно бедни, за да получават държавна помощ, нито достатъчно богати, за да си позволят по-високите наеми или да приемат скъпи, често съмнителни от правна гледна точка жилищни договорки.

Хората, които отговарят на изискванията да получават подкрепа, включително право да живеят в социално жилище, могат само да чакат. Ще са необходими 60 години, за да може новото строителство да компенсира недостига, сочат изчисленията на фондацията.

„Заради вариращите наеми жилищната ситуация не е просто израз на социално неравенство в градовете, а самата тя е фактор за него“, се казва в изследването.

Районите в покрайнините също усещат нажежаването. Миналата година Берлин изгуби хора за сметка на съседната провинция Бранденбург за първи път от 15 години. Това отчасти се дължеше на пандемията, но жилищният пазар в Потсдам, главен град на провинцията, на кратко разстояние с влак от Берлин, е толкова нажежен, че местните власти обмислят точкова система, която да определя кой приоритетно да се възползва от наличните жилища.

Двояк инструмент

Изследователи и жилищни активисти отбелязват сложни разнородни фактори, които обременяват жилищните пазари – от решението за създаване на семейство до проблемите пред глобалните снабдителни вериги. Някои фактори са далеч извън контрола на националните правителства, като притокът на мигранти в ЕС. Тези хора от по-бедни части се установяват в по-проспериращи в търсене на работни места и хора от по-скъпи градове може да се установят в по-достъпни.

Германия, която има силна икономика, издържала много от кризите през последното десетилетие, отчита стабилен ръст на населението през последните 20 години. Всички тези хора се нуждаят от място за живеене, което засилва конкуренцията между нови и дългогодишни жители.

„Това увеличава напрежението в обществото“, коментира Константин Холодилин, изследовател в Германския институт за икономически изследвания.

Според него разслояването на обществото е добро за новодошлите, които се радват на относително по-ниски наеми, но е в ущърб на дългогодишните жители, които са изключени от пазара. Съществуващите наематели си отмъщават с „първо поколение контрол на наемите“, както Кристоф Шмид от Бременския университет определя бланкетните мерки за намаляване на разходите като проваления таван върху наемите в Берлин.

„Това може да насърчава достъпните жилища, но не създава нови жилищни площи. Контролът върху наемите е неизбежен, но това е двояк инструмент. Ако искаме да разрешим жилищната криза, се нуждаем от нещо повече“, казва Шмид.

Отчаяни времена, отчаяни мерки

Според изследователи решението, макар и несъвършено, е в публично-частното сътрудничество. Микс от субсидии, данъчни стимули и договорни ангажименти, които обвързват предприемачите със създаването на социални или достъпни жилища, може да помогне за стабилизирането на разходите.

Властите в Берлин твърдят, че започват да правят точно това след години на противоречиви политики. Някога лишеният от средства град-провинция продължава да плаща за решението си да продаде много от имотите си, които сега опитва да закупи отново макар и на по-висока цена.

„Не е тайна, че това беше грешка. Продължаваме да усещаме последиците от нея и днес“, казва Петра Роланд, говорител на комисията по градско развитие и жилищна политика към Сената в Берлин.

Едва през 2014 г. жилищните компании в Берлин – общо шест, получиха указания да започнат да строят нови имоти, допълва Роланд.

Строителството е изправено пред допълнителното предизвикателство на инфлацията и глобалния недостиг на материали, които тласкат разходите за терен, работна ръка и материали нагоре и правят понижаването на наемите още по-трудно. Новите жилищни райони се нуждаят и от квартална инфраструктура – търговски площи, училища и връзки на градския транспорт, която върви със своите политически, бюрократични и финансови затруднения.

Строителните компании от държавния и частни сектор очакват също климатичните съображения да започнат да играят по-голяма роля при вземането на решения как и къде да се строи. Традиционното строителство е енергоемко и се нуждае от земя, а зелените площи са не само привлекателен елемент за обитателите, а и от ключово значение за репутацията на града като добро място за живеене. Това е конфликт, който експертите по градоустройство едва сега опитват а разрешават.

„Винаги казваме, че искаме жилища, които да са социални и екологични. Това понякога е пречка, но е важно градът да губи колкото се може по-малко зелени площи“, казва Роланд.