Ипотечното кредитиране и имиграцията дават тласък на имотния пазар у нас

„И във Варна, и в Бургас жилищните проекти продължават да се строят, като голяма част от имотите се продават в начален етап на строителство“, отбелязва Гергана Тенекеджиева. „Регулацията на сегмента е в ръцете на банките, които определят условията за кредитиране на сделките. Отпускането на жилищни заеми е по-често в по-късен етап – след Акт 15 например. Не бих казала, че клиентите са по-предпазливи сега, отколкото преди пандемията. Както тогава, така и сега, те добре проучват инвеститорите, доверяват се на доказани и утвърдени компании с успешно реализирани проекти. Двете страни са гъвкави и адаптивни. Опциите за финансиране позволяват малка първоначална вноска и доплащане при получаване на Акт 16, както и по-голяма начална вноска срещу отстъпка от цената“, допълва тя.

В Бургас интересът към нови жилища е висок, а покупките „на зелено“ представляват около една четвърт от всички сделки, сочат данните на „Адрес“. Нови проекти в процес на реализация има в почти всички райони на града, но най-много са активните строежи в „Меден рудник“ заради наличието на свободни терени. В „Славейков“ и „Изгрев“ също се изграждат няколко жилищни комплекса.

Във Варна засилен интерес от страна на строителните предприемачи има към по-отдалечените от центъра и морето райони като „Възраждане“, „Владислав Варненчик“ и „Кайсиева градина“. „Кварталите привличат купувачите заради по-достъпните цени на имотите и новата инфраструктура, която улеснява значително придвижването до централните части. Наличието на свободни терени и паркове също поддържа инвеститорския интерес към тези квартали“, отбелязва Тенекеджиева.

Според Делян Димитров жилищните проекти във Варна се строят и завършват успешно, защото ситуацията сега е различна от тази през 2009 г. „Инвеститорите не разчитат на финансиране от крайните клиенти, за да финализират строителството. Това прави този пазар сигурен и наред с по-предпазливите продавачи на вторичния пазар мотивира хората да купуват ново строителство“, смята той. 

По отношение на разрешенията за строеж през миналата година, отново от гледна точка на разгъната застроена площ, националната статистика отчита спад във Варна и Бургас, но в Пловдив е регистриран ръст от 42%, вероятно защото предприемачите в града са усетили, че на пазара излиза нова група купувачи в лицето на завърналите се от чужбина българи и се стремят да се възползват. Издадените разрешения за строеж в София миналата година също нараснаха с 8%, а в страната повишението беше с 6 на сто.

Според Добромир Ганев тенденциите в новото жилищно строителство са логични. „През миналата година имаше логика в действията на всички участници на пазара – на купувачите, на инвеститорите, на банките, на физическите лица, които продават единични имоти, на консултантите. Българинът вече има достатъчно информация и това е добре, тъй като позволява вземането на информирани, а не на емоционални решения“, смята той.

Според него забавянето на новото жилищно строителство оказва благотворно влияние на пазара и това е една от причините за известни ръстове на цените през последните тримесечия, защото натискът върху пазара намалява. Но и допълва, че е невъзможно всички имоти на пазара да регистрират ръстове заради разликата в качеството на строителството.

„Има сгради, строени през последните няколко години, които са много качествени от гледна точка на вложени материали, дизайн, функция. Не може да се каже същото за строителството през периода 2004-2008 г., още повече за този преди 2002 г. Построените през тези периоди сгради се познават с просто око заради много ниското си качество – липса на топлоизолация, ниски тавани, неправилно проектирани стълбищни клетки, отвратителни фасади. Няма как дори в две съседни сгради, ако те са строени по различно време, имотите да са с еднакви цени. Когато коментираме средни индекси на покачване на цените, става въпрос за обобщени данни с цел да се покаже посока на развитие. Но всеки имот трябва да бъде оценен индивидуално според сградата, околната среда, въздуха, наличието или липсата на социална и инженерна инфраструктура и според самия имот като функция, необходимост от довършителни работи, изложение и т. н. Много е важно хората да не оценяват имота си на база осреднени данни на националната статистика или на консултанти в областта на недвижимите имоти“, подчертава Ганев.

Недъзите остават

Независимо дали логиката в действията на участниците на жилищния пазар у нас започва да взема превес или не, някои от старите и добре познати недъзи на пазара остават, признава Ганев.

„Един от най-големите недъзи на пазара е липсата на достатъчно информация, за да правим експертни анализи. Липсва например методология, която да ни дава пълна гаранция за цените на имотите. Националната статистика публикува индекси, чиято методология според мен не е съвършена. Преди няколко години НСИ спря да публикува абсолютни стойности на квадратен метър, вероятно защото самата методология не дава възможност за съвършеност. Но това все пак е единственият източник на официална информация и е добре, когато някой публикува цени на квадратен метър и ръстове на цените, да обяснява използваната методология, за да не бъдат манипулирани потребителите - дали данните са на база сделките, които са осъществени в рамките на компанията, дали са на база оферти, които се гледат в имотните платформи, защото това вече не са цени, а офертни стойности, които нямат нищо общо с крайната цена. В тази връзка има какво да направим като участници на пазара“, коментира Ганев.

Според него другият недъг на пазара е, че посредническият бизнес все още не е достатъчно регулиран. „Ръстът на фирмите на посредническия пазар през последните една-две години също е значим и достига между 20% и 25%, т.е. появили са се нови играчи. През 2018 г. агенциите за недвижими имоти бяха около 2600, а в момента са около 3100. Това от една страна показва активност на пазара, но от друга е признак, че в бизнеса може да влезе всеки. Въпросът е какъв е контролът върху тези хора“, отбелязва Ганев.