Свърши ли въздухът на цените на жилищата в големите градове?

Мария Димитрова* е пенсиониран икономист от по-малък град в Централна България. От около година търси малко жилище в София, в близост до жилищата на синовете и. Желанието и е да живее близо до децата си. Преди да се пенсионира Мария инвестира спестяванията си в апартамент, който отдава под наем в продължение на няколко години. Купува го в момент, в който пазарът в София е на „дъното“, на възможно най-ниска цена.

Малко преди тя да се пенсионира наемателят напуска жилището, тъй като му е предоставен за ползване ведомствен апартамент. Докато прави козметичен ремонт, Мария осъзнава, че имотът е твърде отдалечен от жилищата на децата ѝ и решава да го продаде. Действа с консултант, направена е оценка, купувач се намира бързо. Тя е доволна от цената, която е получила, реализирала е и печалба от времето, в което е отдавала имота под наем. Дава си сметка за ръста на цените, разполага със спестявания, с които да допълни спечеленото от сделката, за да купи ново жилище.

Според брокера на Мария сумата, която тя е готова да инвестира, е достатъчна за закупуване на малък апартамент в квартала, в който желае. Предлагането там, обаче, е ограничено, защото хората по-рядко продават и то предимно големи, семейни апартаменти, а обемът на новото строителство не е голям. Малкото оферти за малки жилища се оказват силно надценени. Един от примерите – жилище в стар блок с площ 40 кв.м се продава за 65 хил. евро – почти колкото реалната цена за квартала на апартамент с площ 65 -70 кв.м, без значение дали с една, или преустроен с две спални. Към момента цената на имота е намалена с 5 хил. евро, но той още не е продаден и офертата циркулира из сайтовете за обяви.

Младо семейство, което търси да закупи жилище с две спални ново строителство, се сблъсква с друг парадокс – цената на кв.м „на зелено“, т.е. за имот в строеж, се оказва почти толкова висока, колкото е и цената на завършеното жилище. Двойката още не може да се реши да пристъпи към сделка, продължава с огледите, но като цяло е в позиция на изчакване.

Петър Илиев* притежава малък апартамент с една спалня в престижен квартал в близост до парк. От скоро със съпругата му имат дете и обмислят покупка на по-голямо жилище. Петър е обявил апартамента им за продажба преди повече от шест месеца, но са се случили едва няколко огледа. От разговора ни става ясно, че той иска за жилището сума, с която да закупи апартамент с две или три спални в по-непрестижен квартал и не е склонен на отстъпки, защото не желае да задлъжнява. Обмисля оттегляне на обявата си.

След няколко години на спад и последвала стагнация от 2014-2015 г. насам пазарът на имоти в София и другите големи градове се съвзе и в един момент започна доста бърз ръст на цените. В последната година, обаче, темпът на ръст се забавя, както и скоростта, с която се сключват сделки. Предлагането също се увеличава и търсенето вече няма чак толкова голям превес, което означава, че ръстът на цените вероятно вече е на предела на потенциала и на това, което купувачите са готови да платят. Компанията Arco Real Estate дори отчита лек спад при търсенето и плавен ръст при предлагането на нови оферти на пазара, което е фактор минимум за задържане на цените и дори известна корекция, ако тенденцията се задържи.

Нов балон или висока скорост на развитие?

Динамиката, с която се случват промените на пазара, оставя у хората усещането, че се „надува“ нов балон. Резултатите от анкета на Investor.bg показват, че от гласували над 2 700 души 59% смятат, че на пазара се формира нов балон. Една пета смята, че още е рано да се каже какво се случва, а според 13% риск от балон няма. Общо 7% от отговорилите не могат да направят преценка какво се случва на пазара.

Според Полина Стойкова, изпълнителен директор на агенцията за имоти Bulgarian Properties, това усещане се създава заради бързото нарастване на цените след 5-6 години на стагнация. То, обаче, не е оправдано, а пазарът наваксва след резкия спад.

Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на "Адрес Недвижими имоти", допълва, че секторът е устойчив от гледна точка на ръстовете на цените в последната година, както и броя на сделките, при който няма колебания.

"Макар с повече преговори и усилия реални сделки се сключват и накрая и двете страни са удовлетворени от покупко-продажбата", твърди от своя страна Любомира Атанасова, изпълнителен директор на "Имотека".