Голямото разминаване между продавачи и купувачи на жилища в София

Пазарът на жилища в София е поставен пред труден период. Въпреки че банките активно предлагат ипотечни кредити и дори намаляват лихвите по тях, броят на сключените сделки за продажба не расте, отчитат от агенцията за имоти „Адрес“. Като основна причина за това те сочат не липсата на интерес от страна на купувачите, а сериозното разминаване между търсене и предлагане.

„Поставихме си за цел да изследваме пряко поведението на клиентите и анализът показа, че от 10 нови клиенти пет са продавачи и също толкова са потенциалните купувачи. Така погледнат, пазарът изглежда балансиран. Но на практика в общия случай се предлагат имоти с големина над 100 кв. м на цена около или над 100 хил. евро, а се търсят двустайни жилища на стойност между 40 и 50 хил. евро. Разликата е твърде голяма, за да може да се тушира с търговски отстъпки или преговори“, казва Цветелина Тасева, изпълнителен директор на компанията.

„По-съществен от паричната разлика се оказва въпросът за параметрите на имотите. В София в момента не са „извадени за продажба” имотите, които се търсят. Това прави сделките трудни”, допълва тя.

Според компанията пазарът значително ще се активизира, ако се появят предложенията за така наречените в бранша „тъмни прозорци”. Това са всички онези жилища, които по една или друга причина собствениците не използват, не отдават под наем и не продават. Имотите, които стоят затворени, постепенно се амортизират и след няколко години, когато вече се появят като оферти, няма да попадат в категорията на активното клиентско търсене, обясняват брокерите.

„За съжаление, голяма част от собствениците на имоти все още гледат на тях като на неприкосновени. Щом ги придобият веднъж, трудно се разделят с тях. А имотът, дори когато живеем в него, е инвестиция. Това важи с по-голяма сила, когато не е основното ни жилище”, обяснява Тасева.

„Собствениците е добре да имат план за тази инвестиция и да пресмятат внимателно. Например за апартамент в столицата се плащат високи данъци, такси за смет и за поддръжка на входа, дори и не толкова минимални сметки към дружествата за комунални услуги. Ако към това прибавим разходите за ипотечния кредит, в случаите, когато има такъв, особено при липсата на ясна перспектива за спад на лихвите и съответно вноските по старите задължения, се вижда, че продажбата е по-изгодна. Когато осъзнаят това, продавачите са по-мотивирани да се освободят от този имот и да останат с определена сума в брой, която могат да инвестират по-подходящо”, допълва тя.

В общия случай този тип собственици искат да изчакат по-добри времена, когато се надяват да получат за имота си по-голяма сума, но често пропускат да калкулират разходите, направени през годините на изчакване. Другата често срещана причина за „държане” на жилище е съсобственост след унаследяване. Роднините искат да продадат този един имот и да купят два сходни и щом разберат, че е нереализуемо, се отказват от продажбата с надеждата, че пазарът ще се подобри и тази комбинация ще бъде възможна.

Очакванията им не са безпочвени, тъй като в годините на бума много хора продадоха апартаменти в идеален център и с парите купиха по две жилища в хубавите близки квартали. Тогава обаче цените в района на Докторски паметник, например, бяха в пъти по-високи от тези в съседните зони.

„Ситуацията днес е много различна. Факт е, че най-голяма загуба в стойността отбелязаха най-скъпите имоти, тези, които преди кризата бяха надценени под влияние на различни субективни фактори. Купувачите днес са по-разумни в избора си и не са готови да плащат изключителна цена за конкретен имот с перфектна локация. Те предпочитат да купят по-голямо жилище на съседната улица. По тази причина няма реално сключени сделки на 3000 евро за кв. м”, казва Тасева.

В момента активно се сключват сделки за построени нови имоти. Старите тухлени жилища са с големи квадратури и високи цени и не съответстват на финансовите възможности на купувачите. Банките са въздържани към финансиране на сделки за панели и така изборът, предвид намалелите свободни малки апартаменти с акт 16, се оказва силно ограничен.

Според „Адрес“ противно на икономическата логика, въпреки слабото предлагане цените не могат да скочат. Ситуацията на криза не го позволява – бюджетите на купувачите са ниски и трудно могат да бъдат надвишени, тъй като спестените средства са ясни, а външното финансиране e изчислено от банката при минимален риск и с това не се прави компромис.

Цените през лятото са били стабилни, като някои квартали дори отразяват лек ръст, сочат данните на компанията. В „Лозенец“, центъра, „Борово“ вече трайно се установяват нива около и над 1000 евро за кв.м.

Възможността да се направи изключително изгодна сделка намалява дори в районите с по-голямо предлагане на панелни жилища и такива ново строителство. Все пак незначителен спад има именно в този тип квартали – „Люлин“, „Дружба“ и Студентски град.

Очакванията на компанията са до края на годината да няма сериозни промени на пазара. Появата на качествено предлагане може да повлияе върху обемите, като увеличи броя на сделките, но не и на ценовите нива, които ще се запазят близки до настоящите.

Средни продажни цени на жилища в София за 2010 г. (евро на кв. м)