Кавръков: Няма опасност да изпуснете изгодна сделка с имот през идните 2 години

Деян Кавръков е управител на консултантската компания за имоти Tides Capital and Management Ltd (TCM). Той е един от водещите професионалисти и експерти в сферата на недвижимите имоти с над 15 години опит в България и региона.  

Завършил е публична администрация в Университета на Южна Каролина, Колумбия, САЩ, и бизнес администрация в Университет Бокони, Милано, Италия, като има и специализации в областта на недвижимата собственост в IREM, Чикаго, САЩ и корпоративни финанси в Университет Оксфорд, Великобритания.

Той заема ръководни длъжности в големи компании и инвестиционни фондове като Агенция Дипломатически имоти в страната (АДИС), Equest Balkan Properties, Bluehouse Capital.

Почетен член е на Кралския институт на лицензираните оценители на имоти във Великобритания (RICS), както и на редица други институции и организации.

Пред Investor.bg той представи гледната си точка и прогнозите си за пазара на бизнес и жилищни имоти у нас.

- Можем ли да кажем, че най-лошото от рецесията е вече зад гърба ни?

Вече съм имал възможност да споделям с колеги и медии, че кризата в сектора на имотите е тежка, но за сметка на това продължителна… Имотният пазар все още показва признаци на рецесия, макар и със значително по-ниска степен на интензивност.

Няма основания да се счита, че пазарът на имоти е близо до постигане на равновесие между търсене и предлагане. Статистическите данни от националното преброяване определено показват предпоставки за траен дисбаланс в жилищния сегмент. Въобще при всеки развит имотен пазар в Европа или САЩ данните от националното преброяване са важен инструмент за анализи, които са съотносими за период от около 5 до 10 години. 

Що се отнася до националната икономика, определени сектори отчитат индикатори на възстановяване, но за да се превърнат в тенденция, е необходимо да се регистрират положителни резултати в продължение на 12 месеца. Все още основни сектори и потреблението са в сериозна депресия, с признаци на стагфлация.

- Каква според Вас би трябвало да е поуката от кризата за пазара на имоти – както в инвестиционно, така и в строително/предприемаческо отношение?

На първо място: Когато 50% и повече от инвестициите в недвижима собственост са спекулативни и целят краткосрочна печалба до 2-3 години, спукването на имотния балон е само въпрос на време. Централна характеристика на имота като инвестиционен продукт е неговата дългосрочност.

На второ място, не трябва да се правят компромиси с фундаменталните качества на имота: местонахождение с дългосрочна перспектива; високо качество на проектирането и изграждането; професионално управление на имота и съоръженията. Това са характеристиките, които определят инвестицията в имоти като устойчива.

На трето място - за разлика от алчността, икономическите кризи са циклични.

- Наскоро бе обявено, че свободните офис площи в София са над 30%. Колко точно критично е състоянието в сегмента и какви са перспективите пред него?

Абсорбцията на офис площи в София е функция на промяната на БВП и размера на чуждестранните инвестиции в България. Докато няма систематичен и значителен растеж на тези измерители, не може да се очаква подобрение на офис сегмента. Нови офиси са необходими, когато се разширява настоящият бизнес и/или се започват нови, когато е налице устойчив приток на капитали за инвестиции.

Сериозен проблем в София е наличието на значителен обем офис площи клас Б в покрайнините или на второкласни локации. Там нивото на вакантни офиси е 50% и повече. В допълнение част от офисите, които се рекламират като клас А, се намират на второкласно местонахождение, със сериозни проблеми в качеството на проектиране, изграждане и функциониране. През последните две години подобни имоти в столиците на Латвия и Литва се отдаваха под наем само срещу заплащане на такса обслужване (която освен услуги, покрива такса смет и данък сгради), както и на консумативите. Добре е да се отчита, че имот, който не се обитава и не функционира, всъщност има по-високи разходи за поддръжка и за бъдещето му пускане в действие, и вследствие - значителна ерозия на капиталовата му стойност.

- Относно търговските центрове – столичните молове се радват на повече посещаемост, но някои проекти извън столицата срещат значителни трудности. Какви са прогнозите Ви за този пазар? Има ли още потенциал за развитие някъде и в какво отношение?

Знам, че не някои, а всички големи проекти извън столицата срещат значителни трудности. Определено в градовете Русе, Варна, Стара Загора, Пловдив, Бургас пазарът на търговски площи е пренаситен с функциониращи и изграждащи се големи търговски центрове-молове. Забележете, че всеки един от тези градове има традиционно силна централна търговска улица с пешеходна зона. Сега страдат и двете форми. В този ред на мисли, би трябвало да се разглеждат като естествен процес фалитите, нови придобивания, преструктуриране на дълговете, промяна на търговския микс, на профила, на таргет клиентите.

Потенциал имат по-малките районни търговски центрове, с устойчива наемна политика, където има фокус върху разнообразен спектър от услуги за населението на района, съчетани със здравословен микс от магазини за продажба на стоки на дребно.

- Забелязва ли се подновен инвестиционен интерес към българския пазар на имоти? Какви са факторите за това?

Спекулативният инвестиционен интерес бележи значителен спад. Институционалните инвеститори осъществяват постоянен мониторинг на развитието на пазара и са готови да реагират при наличието на рентабилен и качествен продукт – бизнес имоти с устойчиви наемни договори и приходи, с оптимални показатели за енергоефективност и стопанисване, сертифицирани по международните стандарти. За съжаление, подобни възможности са все още много ограничени.

- През годините на бума имаше множество компании, които привличаха капитал на борсата (у нас и в чужбина) за инвестиции в имоти. С кризата, специално на борсата в Лондон, много от компаниите за инвестиции у нас се делистнаха. Смятате ли, че борсата предлага подходящ модел за инвестиции в имоти? Какви са прогнозите Ви за това с оглед наученото от кризата?

Случилото се на LSE AIM (бел. ред. Алтернативният сегмент на Лондонската борса) съответства на високата степен на риск, който е дефиниращ фактор за алтернативните пазари. По-големият риск върви с по-голямата възвръщаемост. При настъпилия срив на пазара съответните загуби са адекватни на нивото на риск.

Основен въпрос, на който все още никой не може даде решение, е дихотомията между глобалния характер на инвестиция в имоти като борсов продукт и локалната същност на конкретните имотни пазари, или с други думи – отдалечеността на акционера от особеностите и реалността на местния имотен пазар. Определено борсовият модел за инвестиции в имоти ще търпи промени, но те едва ли ще са превенция за повтарянето на цикъла възход/криза.    

Не очаквайте солидни прогнози в този аспект. Те ще са толкова успешни, колкото бе полезен кредитният рейтинг на Lehman Brothers преди фалита на компанията.

- Вие имате опит в областта на ексклузивните, луксозни жилищни имоти у нас. Каква е ситуацията в този сегмент и как той се справи по време на кризата?

По принцип пазарният дял на еднофамилните жилища за заможните купувачи е между 3-5% от общия сграден фонд за жилищни цели. Определено сегментът на луксозните жилищни имоти също е засегнат сериозно както у нас, така и в чужбина, като регистрира около 25-30% понижение на продажните цени.

Преобладаващата част от скъпоструващите жилища в България представляват материализираното пожелателно мислене на своите собственици за бъдещето, както и отражение на стила и начин на живот, ценностната система, манталитета, оформян през период на натрупване на капитала и икономически преход. В резултат отдавна съществува изобилие на „луксозни“ имоти за продажба или под наем, които са нефункционални, с нелепо високи разходи за поддръжка, и които отдавна са се превърнали в пасив, вместо в актив.

Ексклузивните жилища са много ограничени. Това определение девалвира отдавна, след като се превърна в масов маркетинг трик, според който много жилищни имоти са изключителни или уникални. Ексклузивният имот за жилищни цели притежава качества, които го диференцират и позиционират по такъв начин, че купувачът е готов да плати премиум над пазарните равнища, характерни за  високия сегмент. Стойността на точно тези жилища е по-устойчива на пазарната флуктуация.

- Вие лично бихте ли закупили имот в момента? Ако да – къде и какъв тип?

Що се отнася до бизнес имотите, които генерират приходи, винаги съм считал, че публичните и безплатните съвети обикновено нямат стойност. В противен случай нямаше да са нито публични, нито безплатни. Затова е разумно всеки да се замисли над отговорите на този въпрос, които се разпространяват в публичното пространство.

Що се отнася до жилищния сегмент: при условие, че удовлетворявате ваша лична потребност или задоволявате лични нужди, на ваши близки, на роднини, на фамилията, е удачно да се придобива индивидуално жилище, без да се бърза. Рационално би било да избирате щателно и методично, без да се опасявате, че цените ще се повишат или, че бихте изпуснали изгодна сделка в следващите 24 месеца. Това се отнася за градовете София, Бургас, Варна и Пловдив. За останалата част на България, няма основания за ценови ръст (освен незначителен) на жилищните имоти в средносрочен период от 3 до 5 години.