Евтините пари може да надуят балон на най-горещия имотен пазар в Европа

Германия е най-голямата икономика в Европа и е известна с нежеланието си да взема кредити, което я предпази от възходите и спадовете, през които многократно преминаваха съседите й, пише Bloomberg. 

Сега страната е в центъра на захранван от дълг бум на имотния пазар. Анализатори предупреждават, че той изглежда нестабилен и има потенциал да засегне богатството на инвеститори от Мелбърн до Минесота.

Имотните компании в Германия вземат кредити с най-бързия си темп в историята и само тази година са емитирали облигации на рекордна стойност от 19 млрд. долара, почти половината от общата сума за сектора в Европа. По-голямата част от дълга е бил купен от международни компании за управление на пари, включително BlackRock и Allianz, предоставяйки милиарди на имотни компании, които ги инвестират в трескаво строителство и придобивания на нажежения имотен пазар. Германия

Бумът на недвижимите имоти в Германия контрастира с едва нарастващата икономика. Цените продължават да подобряват рекорди и вместо да използват това като шанс за намаляване на дълга, повечето публични германски компании, които са собственици на имоти, просто задлъжняват още повече, за да се възползват от скока на цените. Ако пазарът се обърне, те може да бъдат изложени на риск.

„Ключовото притеснение е, че обемът на дълга в абсолютни изражения се увеличи рязко“, казва Петер Пападакос, управляващ директор в компанията за анализи на недвижимите имоти Green Street Advisors.

Доходността от първокласни офиси е намаляла до едва 2,5% в Мюнхен, 2,9% в Берлин и 2,8% във Франкфурт тази година. Това е доста под 3,75% в скъпия квартал Уест Енд в Лондон или 4,25% във финансовия район на града, сочат данни на консултантската компания Cushman & Wakefield.

Освен собствениците на бизнес имоти компаниите, които инвестират в германски апартаменти, също прибягват до облигационния пазар и са изправени пред още повече главоболия заради потенциалното замразяване на наемите в Берлин. Столицата на страната заема централно място в портфейлите на Deutsche Wohnen и ADO Properties, едни от най-големите емитенти на облигации през последните три години.

„Германските недвижими имоти имат потенциала да бъдат много волатилни“, коментира инвеститорът Пиер Бенигел от TwentyFour Asset Management в Лондон, която контролира активи на стойност около 16 млрд. паунда (21 млрд. долара) и държи някои от германските имотни облигации. „Те са изложени на регулаторен риск, особено със замразяването на наемите в някои райони, и вече виждаме, че цената на акциите на много големи компании намалява заради това“, допълва той.

Въпреки че германските имотни облигации са нишова част от международния дългов пазар, преобръщане на недвижимите имоти в страната ще бъде усетено далеч извън границите й. Някои от най-големите притежатели на този дълг са глобални компании за управление на пари като Amundi, Allianz, BlackRock и Deutsche Bank с хиляди хора със спестявания и инвеститори в търговски площи сред клиентите им.

Завой към облигациите

Германските имотни компании се насочиха към облигационния пазар след финансовата криза през 2008 и 2009 г. Тогава регулаторите принудиха банките да отпускат по-малко заеми, за да намалят нивото на риск в портфейлите си, и това накара имотните компании да се обърнат към облигациите.

В същото време политиката на евтини пари на централните банки остави фондовите мениджъри с малко активи с достатъчно голяма доходност, за да изпълняват задълженията си към пенсионни и застрахователни инвеститори. Тази среда създаде оживен дългов пазар, част от който има нисък рейтинг или не е подкрепен от активи, и заемите са се увеличили 40 пъти след 2012 г., което е безпрецедентно, сочат данни на Bloomberg.

Но в момента германските имоти се продават с 50% над средното дългосрочно равнище, показват данни на S&P Global Ratings. Това е заплаха за притежателите на облигации.

„Има признаци, че качеството на кредитите в германските недвижими имоти може да е достигнало връхната си точка“, казва Матиас Херцог, анализатор в S&P Global Ratings.“Когато лихвените проценти нараснат или настане рецесия, целият сектор ще стане неликвиден и притежателите на облигации ще трябва да се наредят на опашка, за да си върнат парите“, казва Луц Рьохмейер, главен инвестиционен директор фонда Capitulum Asset Management, който управлява активи на стойност 1,1 млрд. евро (1,2 млрд. долара) в Берлин.

Кръстосана собственост

Възможността за разпространение в целия имотен сектор в страната създава допълнително притеснение. Сложната мрежа от кръстосана собственост и други връзки увеличават шансовете проблем при един заемател да доведе до ефект на доминото за продажби.

Пример за това е Aroundtown, най-големият емитент на облигации в сектора на недвижимите имоти в Германия. Тя е в процес на придобиване на конкурента й TLG Immobilien в сделка, която ще създаде най-големия собственик на бизнес имоти в Европа. Aroundtown и TLG имат заедно непогасени задължения по облигации на стойност над 16 млрд. долара.

Най-големият акционер в TLG, Amir Dayan, е собственик и на Vivion Investment Sarl, компания, която емитира облигации на стойност 1,1 млрд. долара тази година, които инвестира в имоти в Германия и Великобритания. Aroundtown има дял от 39% в Grand City Properties, която продаде облигации на стойност около 620 млн. долара тази година.

Представители на Aroundtown, TLG, Vivion и Grand City Properties потвърдиха връзките между компаниите. Представители на Aroundtown и TLG заявиха, че консолидацията в индустрията ще намали степента на кръстосано притежаване на активи.

Много от облигациите се търгуват на цена над номиналната им стойност, което показва, че търсенето на дълга остава високо.

„Въпреки средата на нисък растеж в Германия и потенциалното затягане на контрола върху наемите виждаме възможности тези компании да подобрят основата си“, казва Саранг Кулкарни, портфолио мениджър във Vanguard Asset Management, специализирана в облигациите.

Но някои инвеститори са все по-разтревожени от натрупания натиск на пазара.

„Докато получаваме достатъчен бонус при придобиването на дълг от германски имотни компании, ние като цяло сме щастливи да купуваме засега. Въпреки че наблюдаваме рисковете“, коментира Пиер Бенигел от TwentyFour Asset Management.