Бизнес имотите в София продължават да са с най-висока доходност в ЦИЕ

София остава столицата в Централна и Източна Европа (ЦИЕ), която предлага най-висока доходност от бизнес имоти в региона, сочат данни на консултантската компания Colliers International към края на 2021 г.

Инвеститорите в офиси в столицата могат да очакват доходност от 7,75 базисни пункта при 6,75 базисни пункта в Букурещ и 5,25 базисни пункта в Будапеща. Индустриалните имоти в София носят доходност от 8,50 базисни пункта спрямо 7,50 базисни пункта в Букурещ и 5,75 базисни пункта в Братислава и Будапеща. Търговските центрове в София имат доходност от 7,75 базисни пункта в София в края на 2021 г. при 6,75 базисни пункта в Букурещ и 6,50 базисни пункта в Будапеща.

Colliers регистрира леки движения в доходността на първокласните имоти за много пазари в региона, главно поради продължаващата липса на данни за сделки, които да подкрепят по-нататъшни промени в някои сектори и пазари. Изключение прави доходността от първокласни логистични имоти, която от първото тримесечие на 2020 г. насам се е свила средно с почти сто базисни пункта в ЦИЕ, като за Полша спадът е с над 180 базисни пункта. Според Colliers на някои пазари ще има по-нататъшни вътрешни промени, въпреки че пандемията и въздействието на войната в Украйна засилват инфлационния, лихвения и негативния икономически натиск.

Инвестициите обаче все още са с 20% под равнището през 2019 г. Първоначалните оценки на Colliers са били, че обемите за 2022 г. може да надхвърлят 12 млрд. евро, но войната в Украйна ще промени тази прогноза, отбелязва консултантската компания.

Строителството, експлоатацията, финансирането, развитието и придобиването на недвижими имоти през 2022 г., а и след това, ще продължат да се влияят от цените на горивата, енергията и строителните материали. Това ще бъде съчетано с предизвикателствата при веригите на доставка, преместване на дейности на компании и бързо ускоряващата се инфлация. В крайна сметка това ще има пряко отражение върху продажните цени и наемите, плащани от наемателите, прогнозира Colliers.

През миналата година повечето държави в ЦИЕ изостават от обемите си отпреди пандемията. Само Полша, която има дял от 57% от общия обем за 2021 г., е достигнала петгодишната си средна стойност от преди пандемията. През последното тримесечие на 2021 г. Colliers отчита активизиране на дейността, като някои пазари все още са възпрепятствани от липсата на наличен продукт.

За първи път от 2008 г. насам индустриалният и логистичен сектор заема първо място в общия обем от инвестиции в бизнес имоти в ЦИЕ с дял от 38% за 2021 г. Офисите и жилищният сектор продължават да отчитат стабилни обеми въпреки относителния недостиг на налични продукти за продажба на пазара. Обемите в ритейл сектора продължават да се подкрепят от активи в търговски паркове и супермаркети, докато трансакциите с хотели остават ограничени.

Фондовете от Западна и Северна Европа стоят зад 36% от обема на всички сделки през 2021 г. в ЦИЕ, като най-много капитали идват от Германия, Обединеното кралство, Австрия и Швеция. Капиталът от ЦИЕ също заема голям дял с 32% от общите обеми. Чешките инвеститори са най-активни, с дял от 18% от общия обем и отговарят за 52% от обемите в Чехия, 68% от обемите в Словакия, като придобивания са регистрирани и в Полша, Румъния, Унгария и България.

С оглед на геополитическите и здравни кризи световните икономически перспективи продължават да се променят често и е изключително трудно да бъдат прогнозирани. Настоящата ситуация е изключително сложна, оказва влияние върху широк спектър от икономиката и най-вероятно ще се влоши през 2022 г., преди да се подобри. Войната в Украйна и свързаните с нея санкции, в допълнение към пандемичните и ESG фактори и смущения, ще окажат въздействие върху пазарите на недвижими имоти по отношение на предлагането, търсенето и достъпността, прогнозира Colliers.

Не всички от тези въздействия са отрицателни, но ще се различават в отделните сектори на недвижимите имоти. "Въпреки това много внимателно се наблюдават както нарастващата инфлация, така и лихвените проценти, тъй като те ще сложат край на продължителния период на ниски лихви, което ще се отрази не само на цената на дълга и ценообразуването, но и на множество други разходи за инвеститорите в недвижими имоти, строителните предприемачи, наемателите и потребителите", добавя Кевин Търпин, регионален директор "Капиталови пазари" за ЦИЕ в Colliers.

По думите му в региона на ЦИЕ някои инвеститори се връщат към изчаквателна позиция, преди да вземат инвестиционни решения. „По същия начин наблюдаваме отлагане или пълно оттегляне от някои наемни сделки. За някои от тях се твърди, че са свързани с участието на руски компании, а за други - с несигурността, предизвикана от войната и нейната физическа близост. В същото време, винаги ще има такива, които непрекъснато търсят и намират възможности дори в най-трудните времена", отбелязва Търпин

Според Colliers съществува все по-належаща необходимост от интегриране на ESG факторите в процеса на вземане на решения от инвеститорите в недвижими имоти, особено поради различията в сравнителния анализ и прилагането на ESG, които се наблюдават при различните участници в сектора на недвижимите имоти и в секторите в ЦИЕ.

"Всички сте чували термина "невъзвръщаеми активи" и в зависимост от това дали купувате, държите или продавате, този термин ще ви накара да възприемате недвижимите имоти или сделките по съвсем различен начин“, отбелязва Оана Стаматин, директор ESG за ЦИЕ и Румъния в Colliers.

„В бъдеще елементите, които съставляват ESG, вече са и ще стават все по-важни за инвестиционните стратегии. Извършването на преглед на ESG по време на дю дилижънс процеса може да помогне на инвеститорите да идентифицират рисковете за сделките и ключовите възможности за подобряване на ESG след придобиването, като същевременно подчертават недостатъчните стандарти и идентифицират регулаторната отговорност", допълва тя.