Д. Йорданова: Очаквам повишение на рентите с 10-15% за стопанската 2010-11

Десислава Йорданова е изпълнителен директор на Агро Финанс АДСИЦ. Тя е родена през 1977 г., като е бивш управител на Ти Би Ай консултинг до 2007 г., а преди това е работила и в инвестиционния посредник Ти Би Ай инвест. В момента е и член на Съвета на директорите на УД Астра Асет Мениджмънт и ИД Астра инвестмънт.

- Г-жа Йорданова, Агро финанс АДСИЦ е с едни от най-високите нива на отдадена площ към общо притежаваната, как го постигате?

Това беше един от акцентите в работата ни през изминалата 2009 и настоящата година, заедно с политиката за концентриране на парцели в определени землища чрез покупки и замени на имоти. Постига се с усилен труд, добра организация и професионален екип и тук е мястото да изразя благодарността си на обслужващото дружество на Агро Финанс. Специален отдел “Аренди” се грижи за отдаване на земята ни за обработка, както и посредници по места, които покриват отделни региони. В структурно и процедурно отношение смятам, че е създадена ефективна организация на управление, която дава и своите резултати – 85% от портфейла ни към 31.05.2010 г. е отдаден за ползване, като този процент все още нараства за стопанската 2009/2010г., която е към края си.

- Какво ще е влиянието на реколтата през тази година върху рентните нива, цените на земята и бизнеса ви като цяло. Очакваше се много добра реколта, но валежите спират жътвата и има проблеми?

Наистина, обемът и качеството на реколтата са едни от факторите, които влияят върху размера на рентата. При определянето на арендните нива за следващата стопанска година пряко въздействие има рентабилността от реализацията на селскостопанската продукция (продажни цени и разходите за производство), както и средствата, които земеделските стопани получават като субсидия от ЕС и националните доплащания. Последните се покачват по график, осигурявайки в известна степен база за нарастване и на рентите. От изключителна важност за успеваемостта на арендаторите е техният професионализъм и аграрна дисциплина, което се отчита от нас при отдаването на земите ни.

Цената на земеделската земя също се формира съобразно множество фактори, които може да разделим на фундаментални като качество (категория), местонахождение, селскостопанска инфраструктура, съседни парцели, и фактори, влияещи на пазарната конюнктура като макроикономическа обстановка, нормативна уредба, успеваемост на реколтата. Цената е важен елемент в сделката, но ние не купуваме на всяка цена. Агро Финанс следва строга политика за инвестиции в качествена земеделска земя, в определените като приоритетни от нас землища с цел окрупняване.

Климатичните особености, в случая валежите, са много важни за качеството на реколтата. Надяваме се на по-добра метеорологична обстановка и въпреки притесненията им в момента в това отношение, пожелаваме на нашите арендатори и всички земеделски стопани добър урожай.

- Какви са нивата, на които давате под наем и аренда за стопанската 2009 - 2010 г., и какви очаквате да са за догодина?

Средната рента за 2009/2010 е 21 лв., а очакванията ни за новата стопанска година са за ръст с около 10%-15%.

- Одобрявате ли въвеждането на право на пръв купувач за арендатора при договори за над 4 години?

Категорично не. Ние сме член на Българската асоциация на собствениците на земеделска земя (БАСЗЗ) и като такива многократно сме изказвали мнението си по този въпрос. Въвеждането на подобен нормативен текст, който е и в разрез с принципите на Конституцията за правото на собственост и свободното разпореждане с нея, ще доведе на практика до невъзможност собствениците, независимо дали са дребни или по-големи като фондовете, да продават земята си на пазарен принцип.

- Възможна ли е комасацията на земята у нас?

Принципно да, но само с добре написан специален закон, който реално да работи, и воля от правителството това да се случи. Огромната раздробеност на земята създава тежки проблеми и e една от предпоставките за недоброто състояние на земеделието в страната спрямо потенциала, който има сектора. Ако има ясни правила при комасацията и тя се извършва по начин, защитаващ интересите на всички страни, при минимизиране на разходите за нейното осъществяване, смятам, че ще започне да се случва, макар и не толкова бързо, колкото ни се иска на всички.

- Одобрявате ли въвеждането на данък върху земеделските земи?

Това е въпрос, който според нас не стои на дневен ред в момента.

- Вашият фонд е сред малкото с фокус изцяло върху земеделските земи, без градски парцели и други обекти, защо решихте така и ще се запази ли тази структура на активите ви?

Целта е еднородна структура на инвестициите – ние сме дружество, в което всеки, който желае да има експозиция само към земеделска земя в страната, може да стане акционер. Лесно може да се изчисли на каква стойност придобива непряко земеделска земя и как се променя тя с времето и вследствие на управлението на Агро Финанс. Ограничен е и пазарният риск относно стойността на активите, който се определя само от факторите, оказващи въздействие върху цената на земеделската земя. При миксирана структура се натрупват различни влияния, като например състоянието на строителния сектор и имотния пазар, което прави по-трудно анализирането и оценката на инвестицията. Това е политиката, която дружеството следва от самото си създаване и към момента не виждаме аргументи за нейната промяна, въпреки залегналите по-широки инвестиционни възможности в устава и проспекта.

- Планирате ли увеличение на капитала?

Ново увеличение на капитала е естествена стъпка в развитието на дружеството, ако то желае да увеличава инвестиционният си портфейл. Смятам, че земеделската земя е един от активите с голям инвестиционен потенциал в страната и настоящата и следващата година са добро време за покупки. Свидетели сме на спокоен пазар по отношение на ценовите нива от началото на 2009 г. до сега. Инвестиционната стратегия на фонда е да придобива земя с високо качество и да повишава нейната стойност като я отдава за обработка и като я окрупнява, и по-големия портфейл определено е предпоставка за оптимизиране на резултатите. Естествено, дали и кога ще има следващо увеличение на капитала, е въпрос на решение на нашите акционери и на състояние на капиталовия пазар.

- Всеки месец Агро финанс АДСИЦ купува земеделска земя, основно с пари от последното увеличение на капитала, мислите ли, че когато те свършват, ще успявате с приходите от рента и наем да генерирате достатъчно капитал за осъществяване на покупки?

Съгласно нормативната уредба у нас и практиките по света, моделът на дружествата за секюритизация на активи е устроен по следния начин – набраният капитал от акционерите се инвестира в съответния актив и реализираната печалба се разпределя като дивидент, знаете, при нас минимум 90% от печалбата. Това означава, че Агро Финанс не може да реинвестира в нови активи печалбата, формирана от приходи от рента и наем, защото след края на годината има задължение за изплащане на дивидент, освен ако не е привлякло нов дялов или дългов ресурс. Така е съгласно сега действащия закон за ДСИЦ.

- Каква печалба за разпределяне очаквате за 2010 г.?

Трудно е да се ангажирам с конкретна стойност предвид факта, че сме в средата на годината и различни фактори могат да окажат влияние върху крайния финансов резултат. Със сигурност печалбата за разпределение ще е по-висока от тази за 2009 г. и акционерите отново ще бъдат зарадвани с дивидент. Нетната печалба на дружеството в края на първото тримесечие е 329 хил. лв., което надвишава резултата за цялата минала година, като съвсем скоро ще имаме и отчет за второ тримесечие.

- Каква е акционерната структура на фонда и кои са акционерите с над 5% от капитала и по колко процента точно притежават те?

Като основна група акционери можем да определим български институционални (пенсионни фондове, застрахователни дружества, инвестиционни дружества и договорни фондове) и големи частни инвеститори, имащи общо близо 80% от капитала на Агро Финанс. Чуждестранни портфейлни инвеститори, клиенти на Caceis Bank Deutschland GMBH, държат останалите акции – малко над 21 %. Акционерите с над 5% се обявяват в тримесечните и годишните финансови отчети на дружеството.

Свързани компании: