Доклад на независимия одитор

Индивидуален финансов отчет

Годишен индивидуален доклад за дейността

Доклад за прилагане на политика за

възнагражденията на членовете на Съвета на

директорите

ПРЕМИЕР ФОНД АДСИЦ

31 декември 2021 г.

Съдържание

Страница

Доклад на независимия одитор -

Декларация по реда на чл. 100н, ал. 4, т. 3 от ЗППЦК -

Индивидуален отчет за финансовото състояние 1

Индивидуален отчет за печалбата или загубата и другия

всеобхватен доход

Индивидуален отчет за промените в собствения капитал 3

Индивидуален отчет за паричните потоци 4

Пояснения към индивидуалния финансов отчет 5 – 32

Годишен индивидуален доклад за дейността 33 – 54

Доклад за изпълнение на политиката за възнагражденията на

членовете на Съвета на директорите

55 – 60

Декларация по реда на чл. 100н, ал. 4, т. 4 от ЗППЦК 61

Справка по чл. 31, ал. 3 от ЗДСИЦДС за преобразуване на

финансовия резултат по реда на чл. 29, ал. 3 62 – 63

Съкратен финансов отчет на Кабакум Истейтс ЕООД -

Годишен финансов отчет на Грийнхаус Стрелча ЕАД -

Грант Торнтон ООД

адрес: бул. Черни връх № 26, 1421 София

адрес: ул. Параскева Николау №4, 9000 Варна

тел.: (+3592) 987 28 79, (+35952) 69 55 44

факс: (+3592) 980 48 24, (+35952) 69 55 33

ел.поща: office@bg.gt.com

уеб сайт:

www

grantthornton

ДОКЛАД НА НЕЗАВИСИМИЯ ОДИТОР

До акционерите на

Премиер Фонд АДСИЦ

ул. Д-р Цар Асен № 5, гр. Варна

Доклад относно одита на индивидуален финансов отчет

Мнение

Ние извършихме одит на индивидуалния финансов отчет на Премиер Фонд АДСИЦ („Дружеството“),

съдържащ индивидуалния отчет за финансовото състояние към 31 декември 2021 г. и индивидуалния

отчет за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход, индивидуалния отчет за промените в

собствения капитал и индивидуалния отчет за паричните потоци за годината, завършваща на тази дата,

както и пояснителните приложения към индивидуалния финансов отчет, включващи и обобщено

оповестяване на съществените счетоводни политики.

По наше мнение, приложеният индивидуален финансов отчет дава вярна и честна представа за

финансовото състояние на Дружеството към 31 декември 2021 г., неговите финансови резултати от

дейността и паричните му потоци за годината, завършваща на тази дата, в съответствие с

Международните стандарти за финансово отчитане (МСФО), приети от ЕС и българското

законодателство.

База за изразяване на мнение

Ние извършихме нашия одит в съответствие с Международните одиторски стандарти (МОС). Нашите

отговорности съгласно тези стандарти са описани допълнително в раздела от нашия доклад

„Отговорности на одитора за одита на финансовия отчет“. Ние сме независими от Дружеството в

съответствие с „Международния етичен кодекс на професионалните счетоводители (включително

Международни стандарти за независимост) на Съвета за международни стандарти по етика за

счетоводители (Кодекса на СМСЕС)”, заедно с етичните изисквания на Закона за независимия

финансов одит, приложим в България, като ние изпълнихме и нашите други етични отговорности в

съответствие с тези изисквания. Ние считаме, че одиторските доказателства, получени от нас, са

достатъчни и уместни, за да осигурят база за нашето мнение.

Обръщане на внимание

Обръщаме внимание на пояснителна бележка 30 „Събития след края на отчетния период“ към

индивидуалния финансов отчет, в която са оповестени некоригиращи събития, свързани с

продължаващото влияние на глобалния здравен проблем Covid-19 и започналата на 24 февруари 2022

г. военна инвазия на Руската федерация в Република Украйна. Развитието на конфликта и

въздействието му върху общата икономическа ситуация може да изисква преразглеждане на някои от

направените от ръководството допускания и преценки по отношение на очаквано бъдещо развитие,

парични потоци и резултати от дейността. Същевременно инфлационният натиск продължава да се

засилва, като военните действия и повишените котировки на всички суровини се очаква допълнително

да го усилят. Покачване на покупните цени на стоките и услугите ще доведе до намаляване на

доходите на населението, свиване на потребителското търсене и ограничаване растежа на

икономиката на страната. Въпреки усилията на ръководството за идентифициране на потенциалните

преки и непреки ефекти от военните действия, инфлационния натиск и продължаващата здравна криза,

предизвикана от COVID-19 върху дейността на Дружеството и съответното им адресиране,

динамичното развитие на макроикономическата и политическа обстановка затрудняват тяхната

надеждна оценка. Посочените обстоятелства биха могли да предизвикат промяна в справедливите

стойности на инвестиционните имоти, както и в балансовите стойности на финансовите активи и

пасивите на Дружеството, които в индивидуалния финансов отчет са определени при извършването на

редица преценки и допускания от страна на ръководството и отчитане на най-надеждната налична

информация към датата на приблизителните оценки, както и да окажат въздействие върху направените

прогнози за бъдещото развитие, парични потоци и резултати от дейността на Дружеството. Нашето

мнение не e модифицирано във връзка с този въпрос.

Ключови одиторски въпроси

Ключови одиторски въпроси са тези въпроси, които съгласно нашата професионална преценка са били

с най-голяма значимост при одита на индивидуалния финансов отчет за текущия период. Тези въпроси

са разгледани като част от нашия одит на индивидуалния финансов отчет като цяло и формирането на

нашето мнение относно него, като ние не предоставяме отделно мнение относно тези въпроси.

Оценка на справедливата стойност на инвестиционни имоти

Пояснение

от

индивидуалния

финан

сов о

тчет

Ключов одиторски въпрос Как този ключов одиторски въпрос беше

адресиран при проведения от нас одит

Ръководството използва доклади на независими

лицензирани оценители за определяне на

справедливата стойност на инвестиционни

имоти в размер на 50 310 хил. лв. към 31

декември 2021 г. Те са базирани на пазарни

данни и предположения, които пазарните

участници биха възприели при оценяването на

даден недвижим имот. Предоставените аванси

по предварителни договори за придобиване на

инвестиционни имоти към 31 декември 2021 г. са

в размер на 2 034 хил. лв. Промяната в

справедливата стойност на инвестиционните

имоти за годината, завършваща на 31 декември

2021 г. е в размер на 13 хил. лв.

Ние се фокусирахме върху преценките на

ръководството относно промяната на

справедливата стойност на инвестиционните

имоти, поради факта, че секюритизация на

недвижими имоти са основна дейност на

Дружеството и представляват 72.96% от

стойността на активите на Дружеството и поради

значимите предположения, необходими за

определянето на справедливата им стойност.

По време на нашия одит, одиторските ни

процедури включваха, без да са ограничени до:

- придобиване на разбиране за процеса,

прилаган от ръководството на Дружеството

по определяне на справедливата стойност

на инвестиционните имоти;

- оценка на контрола относно изходящите

данни, използвани за извършване на

оценките и прегледа на оценките от страна

на ръководството;

- оценка и проверка на квалификацията на

външните експерти и анализ на тяхната

независимост, вкл. и чрез декларация за

независимост;

- анализ и оценка на прилаганите методи за

оценяване, вкл. допускания и други ключови

показатели, с участието на наши вътрешни

експерти-оценители и сравняването им с

разполагаемата ни информация за пазара на

недвижими имоти и друга външна

информация;

- проверка и анализ на предварителните

договори за покупка на инвестиционни имоти

и съпътстващата ги документация;

- процедури за оценка и сравнение с пазарни

данни и външни източници, с участието на

наши вътрешни експерти-оценители

включително публично достъпна, надеждна

информация за състоянието на пазара на

недвижими имоти при отчитане на ефекти от

Covid-19 пандемията;

- оценка на адекватността на оповестяванията

в индивидуалния финансов отчет,

включително оповестяването на основните

предположения и доколко и как те отразяват

очакванията за волатилността и ефекта на

пандемията ковид върху състоянието на

пазара.

Друга информация, различна от индивидуалния финансов отчет и одиторския доклад върху

него

Ръководството носи отговорност за другата информация. Другата информация се състои от

индивидуалния доклад за дейността, в т.ч. декларацията за корпоративно управление и доклад за

изпълнение на политиката за възнагражденията, изготвени от ръководството съгласно Закона за

счетоводството, но не включва индивидуалния финансов отчет и нашия одиторски доклад върху него.

Нашето мнение относно индивидуалния финансов отчет не обхваща другата информация и ние не

изразяваме каквато и да е форма на заключение за сигурност относно нея, освен ако не е изрично

посочено в доклада ни и до степента, до която е посочено. Във връзка с нашия одит на индивидуалния

финансов отчет, нашата отговорност се състои в това да прочетем другата информация и по този

начин да преценим дали тази друга информация е в съществено несъответствие с индивидуалния

финансов отчет или с нашите познания, придобити по време на одита, или по друг начин изглежда да

съдържа съществено неправилно докладване. В случай че на базата на работата, която сме

извършили, ние достигнем до заключение, че е налице съществено неправилно докладване в тази

друга информация, от нас се изисква да докладваме този факт. Нямаме какво да докладваме в това

отношение.

Отговорност на ръководството и лицата, натоварени с общо управление за индивидуалния

финансов отчет

Ръководството носи отговорност за изготвянето и достоверното представяне на този индивидуален

финансов отчет в съответствие с Международните стандарти за финансово отчитане (МСФО), приети

от ЕС и българското законодателство, както и за такава система за вътрешен контрол, каквато

ръководството определя като необходима за осигуряване изготвянето на финансови отчети, които не

съдържат съществени неправилни отчитания, независимо дали дължащи се на измама или грешка.

При изготвяне на индивидуалния финансов отчет ръководството носи отговорност за оценяване на

способността на Дружеството да продължи да функционира като действащо предприятие,

оповестявайки, когато това е приложимо, въпроси, свързани с предположението за действащо

предприятие и използвайки счетоводната база на основата на предположението за действащо

предприятие, освен ако ръководството не възнамерява да ликвидира Дружеството или да преустанови

дейността му, или ако ръководството на практика няма друга алтернатива, освен да постъпи по този

начин.

Лицата, натоварени с общо управление, носят отговорност за осъществяването на надзор над процеса

по финансово отчитане на Дружеството.

Отговорности на одитора за одита на индивидуалния финансов отчет

Нашите цели са да получим разумна степен на сигурност относно това дали индивидуалният финансов

отчет като цяло не съдържа съществени неправилни отчитания, независимо дали дължащи се на

измама или грешка, и да издадем одиторски доклад, който да включва нашето одиторско мнение.

Разумната степен на сигурност е висока степен на сигурност, но не е гаранция, че одит, извършен в

съответствие с МОС и Закона за независимия финансов одит, винаги ще разкрива съществено

неправилно отчитане, когато такова съществува. Неправилни отчитания могат да възникнат в резултат

на измама или грешка и се считат за съществени, ако би могло разумно да се очаква, че те,

самостоятелно или като съвкупност, биха могли да окажат влияние върху икономическите решения на

потребителите, вземани въз основа на този финансов отчет.

Като част от одита в съответствие с МОС, ние използваме професионална преценка и запазваме

професионален скептицизъм по време на целия одит. Ние също така:

 идентифицираме и оценяваме рисковете от съществени неправилни отчитания в индивидуалния

финансов отчет, независимо дали дължащи се на измама или грешка, разработваме и

изпълняваме одиторски процедури в отговор на тези рискове и получаваме одиторски

доказателства, които да са достатъчни и уместни, за да осигурят база за нашето мнение. Рискът

да не бъде разкрито съществено неправилно отчитане, което е резултат от измама, е по-висок,

отколкото риска от съществено неправилно отчитане, което е резултат от грешка, тъй като

измамата може да включва тайно споразумяване, фалшифициране, преднамерени пропуски,

изявления за въвеждане на одитора в заблуждение, както и пренебрегване или заобикаляне на

вътрешния контрол;

 получаваме разбиране за вътрешния контрол, имащ отношение към одита, за да разработим

одиторски процедури, които да са подходящи при конкретните обстоятелства, но не с цел

изразяване на мнение относно ефективността на вътрешния контрол на Дружеството;

 оценяваме уместността на използваните счетоводни политики и разумността на счетоводните

приблизителни оценки и свързаните с тях оповестявания, направени от ръководството;

 достигаме до заключение относно уместността на използване от страна на ръководството на

счетоводната база на основата на предположението за действащо предприятие и, на базата на

получените одиторски доказателства, относно това дали е налице съществена несигурност,

отнасяща се до събития или условия, които биха могли да породят значителни съмнения относно

способността на Дружеството да продължи да функционира като действащо предприятие. Ако ние

достигнем до заключение, че е налице съществена несигурност, от нас се изисква да привлечем

внимание в одиторския си доклад към свързаните с тази несигурност оповестявания в

индивидуалния финансов отчет или в случай че тези оповестявания са неадекватни, да

модифицираме мнението си. Нашите заключения се основават на одиторските доказателства,

получени до датата на одиторския ни доклад. Бъдещи събития или условия обаче могат да станат

причина Дружеството да преустанови функционирането си като действащо предприятие;

 оценяваме цялостното представяне, структура и съдържание на финансовия отчет, включително

оповестяванията, и дали индивидуалният финансов отчет представя основополагащите за него

сделки и събития по начин, който постига достоверно представяне.

Ние комуникираме с лицата, натоварени с общо управление, наред с останалите въпроси, планирания

обхват и време на изпълнение на одита и съществените констатации от одита, включително

съществени недостатъци във вътрешния контрол, които идентифицираме по време на извършвания от

нас одит.

Ние предоставяме също така на лицата, натоварени с общо управление, изявление, че сме изпълнили

приложимите етични изисквания във връзка с независимостта и че ще комуникираме с тях всички

взаимоотношения и други въпроси, които биха могли разумно да бъдат разглеждани като имащи

отношение към независимостта ни, а когато е приложимо, и свързаните с това предпазни мерки.

Сред въпросите, комуникирани с лицата, натоварени с общо управление, ние определяме тези

въпроси, които са били с най-голяма значимост при одита на индивидуалния финансов отчет за

текущия период и които следователно са ключови одиторски въпроси. Ние описваме тези въпроси в

нашия одиторски доклад, освен в случаите, в които закон или нормативна уредба възпрепятства

публичното оповестяване на информация за този въпрос или когато, в изключително редки случаи, ние

решим, че даден въпрос не следва да бъде комуникиран в нашия доклад, тъй като би могло разумно да

се очаква, че неблагоприятните последствия от това действие биха надвишили ползите от гледна точка

на обществения интерес от тази комуникация.

Доклад във връзка с други законови и регулаторни изисквания

В допълнение на нашите отговорности и докладване съгласно МОС, описани по-горе в раздела „Друга

информация, различна от индивидуалния финансов отчет и одиторския доклад върху него“ по

отношение на индивидуалния доклад за дейността, в т.ч. декларацията за корпоративно управление и

доклад за изпълнение на политиката за възнагражденията, ние изпълнихме и процедурите, добавени

към изискваните по МОС, съгласно Указанията на професионалната организация на дипломираните

експерт-счетоводители и регистрираните одитори в България – Институт на дипломираните експерт-

счетоводители (ИДЕС). Тези процедури касаят проверки за наличието, както и проверки на формата и

съдържанието на тази друга информация с цел да ни подпомогнат във формиране на становища

относно това дали другата информация включва оповестяванията и докладванията, предвидени в

Глава седма от Закона за счетоводството и в Закона за публичното предлагане на ценни книжа, (чл.

100н, ал. 10 от ЗППЦК във връзка с чл. 100н, ал. 8, т. 3 и 4 от ЗППЦК, както и чл. 100н, ал. 13 от ЗППЦК

във връзка с чл. 116в, ал. 1 от ЗППЦК), приложими в България.

Становище във връзка с чл. 37, ал. 6 от Закона за счетоводството

На базата на извършените процедури, нашето становище е, че:

(а) информацията, включена в индивидуалния доклад за дейността за финансовата година, за

която е изготвен индивидуалния финансов отчет, съответства на индивидуалния финансов

отчет;

(б) индивидуалният доклад за дейността е изготвен в съответствие с приложимите законови

изисквания, , с изключение на посоченото по-долу:

 в индивидуалния доклад за дейността не е включена в пълнота изискваната информация

относно прякото и непрякото притежаване на 5 на сто или повече от правата на глас в

общото събрание на Премиер Фонд АДСИЦ, включително данни за акционерите, размера

на дяловото им участие и начина, по който се притежават акциите съгласно т.2 от

Приложение №3 към Наредба № 2 от 09.11.2021 г. във връзка с чл. 100(н), ал.(7), т.2 от

ЗППЦК.

(в) в резултат на придобитото познаване и разбиране на дейността на Дружеството и средата, в

която то функционира, не сме установили случаи на съществено невярно представяне в

доклада за дейността;

(г) в декларацията за корпоративно управление за финансовата година е представена

изискваната от съответните нормативни актове информация, в т.ч. информацията по чл. 100

(н), ал. 8 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа;

(д) докладът за изпълнение на политиката за възнагражденията за финансовата година, за която е

изготвен индивидуалният финансов отчет, е предоставен и отговаря на изискванията,

определени в наредбата по чл. 116в, ал. 1 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа

Становище във връзка с чл. 100(н), ал. 10 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа

На база на извършените процедури и на придобитото познаване и разбиране на дейността на

Дружеството и средата, в която то функционира, по наше мнение, не е налице съществено неправилно

докладване в описанието на основните характеристики на системите за вътрешен контрол и

управление на риска на Дружеството във връзка с процеса на финансово отчитане и в информацията

по чл. 10, параграф 1, букви "в", "г", "е", "з" и "и" от Директива 2004/25/ЕО на Европейския парламент и

на Съвета от 21 април 2004 г. относно предложенията за поглъщане, които са включени в декларацията

за корпоративно управление на Дружеството, която е част от индивидуалния доклад за дейността.

Допълнително докладване относно одита на индивидуалния финансов отчет във връзка с

чл. 100(н), ал. 4, т. 3 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа

 Изявление във връзка с чл. 100(н), ал. 4, т. 3, б. „б“ от Закона за публичното предлагане на

ценни книжа

Информация относно сделките със свързани лица е оповестена в пояснение 22 към индивидуалния

финансов отчет. На база на извършените от нас одиторски процедури върху сделките със свързани

лица като част от нашия одит на индивидуалния финансов отчет като цяло, не са ни станали известни

факти, обстоятелства или друга информация, на база на които да направим заключение, че сделките

със свързани лица не са оповестени в приложения индивидуален финансов отчет за годината,

завършваща на 31 декември 2021 г., във всички съществени аспекти, в съответствие с изискванията на

МСС 24 „Оповестяване на свързани лица“. Резултатите от нашите одиторски процедури върху сделките

със свързани лица са разгледани от нас в контекста на формирането на нашето мнение относно

индивидуалния финансов отчет като цяло, а не с цел изразяване на отделно мнение върху сделките

със свързани лица.

 Изявление във връзка с чл. 100(н), ал. 4, т. 3, б. „в” от Закона за публичното предлагане на

ценни книжа

Нашите отговорности за одит на индивидуалния финансов отчет като цяло, описани в раздела на

нашия доклад „Отговорности на одитора за одита на индивидуалния финансов отчет“, включват

оценяване дали индивидуалният финансов отчет представя съществените сделки и събития по начин,

който постига достоверно представяне. На база на извършените от нас одиторски процедури върху

съществените сделки, основополагащи за индивидуалния финансов отчет за годината, завършваща на

31 декември 2021 г., не са ни станали известни факти, обстоятелства или друга информация, на база

на които да направим заключение, че са налице случаи на съществено недостоверно представяне и

оповестяване в съответствие с приложимите изисквания на МСФО, приети от Европейския съюз.

Резултатите от нашите одиторски процедури върху съществените за индивидуалния финансов отчет

сделки и събития на Дружеството са разгледани от нас в контекста на формирането на нашето мнение

относно индивидуалния финансов отчет като цяло, а не с цел изразяване на отделно мнение върху

тези съществени сделки.

Докладване за съответствие на електронния формат на индивидуалния финансов отчет,

включен в годишния индивидуален финансов отчет за дейността по чл. 100н, ал.4 от ЗППЦК

с изискванията на Регламента за ЕЕЕФ

В допълнение на нашите отговорности и докладване съгласно МОС, описани по-горе в раздела

„Отговорности на одитора за одита на индивидуалния финансов отчет“, ние изпълнихме процедурите,

съгласно „Указания относно изразяване на одиторско мнение във връзка с прилагането на единния

европейски електронен формат (ЕЕЕФ) за финансовите отчети на дружества, чиито ценни книжа са

допуснати за търгуване на регулиран пазар в Европейския съюз (ЕС)" на Института на дипломираните

експерт-счетоводители (ИДЕС) в България“. Тези процедури касаят проверка на форма

та и дали

четимата от човек част на този електронен формат съответства на одитирания индивидуален финансов

отчет и изразяване на становище по отношение на съответствието на електронния формат на

индивидуалния финансов отчет на Премиер Фонд АДСИЦ за годината, завършваща на 31 декември

2021 г., приложен в електронния файл „8945008F0KZ4CMXJ7563-20211231-BG-SEP.xhtml“, с

изискванията на Делегиран Регламент (ЕС) 2019/815 на Комисията от 17 декември 2018 г. за

допълнение на Директива 2004/109/ЕО на Европейския парламент и на Съвета чрез регулаторни

технически стандарти за определянето на единния електронен формат за отчитане („Регламент за

ЕЕЕФ“). Въз основа на тези изисквания, електронният формат на индивидуалния финансов отчет,

включен в годишния индивидуален отчет за дейността по чл. 100н, ал. 4 от ЗППЦК, трябва да бъде

представен в XHTML формат.

Ръководството на Дружеството е отговорно за прилагането на изискванията на Регламента за ЕЕЕФ

при изготвяне на електронния формат на индивидуалния финансов отчет в XHTML.

Нашето становище е само по отношение на електронния формат на индивидуалния финансов отчет,

приложен в електронния файл „8945008F0KZ4CMXJ7563-20211231-BG-SEP.xhtml“ и не обхваща

другата информация, включена в индивидуалния финансов отчет за дейността по чл. 100н, ал. 4 от

ЗППЦК.

На базата на извършените процедури, нашето мнение е, че електронният формат на индивидуалния

финансов отчет на Дружеството за годината, завършваща на 31 декември 2021 г., съдържащ се в

приложения електронен файл „8945008F0KZ4CMXJ7563-20211231-BG-SEP.xhtml“, е изготвен във

всички съществени аспекти в съответствие с изискванията на Регламента за ЕЕЕФ.

Докладване във връзка с чл. 59 от Закона за независимия финансов одит съгласно чл. 10 от

Регламент (ЕС) № 537/2014

Съгласно изискванията на Закона за независимия финансов одит във връзка с чл. 10 от Регламент (ЕС)

№ 537/2014, ние докладваме допълнително и изложената по-долу информация:

 Грант Торнтон ООД е назначено за задължителен одитор на финансовите отчети на Премиер

Фонд АДСИЦ за годината, завършила на 31 декември 2021 г. от общото събрание на акционерите,

проведено на 22 юни 2021 г., за период от една година.

 Одитът на индивидуалния финансов отчет за годината, завършила на 31 декември 2021 г. на

Дружеството представлява втора поредна година на непрекъснат ангажимент за задължителен

одит на това предприятие, извършен от нас.

 В подкрепа на одиторското становище ние сме предоставили в раздел „Ключови одиторски

въпроси“ описание на най-важните оценени рискове, обобщение на отговора на одитора и важни

наблюдения във връзка с тези рискове, когато е целесъобразно.

 Потвърждаваме, че изразеното от нас одиторско мнение е в съответствие с допълнителния

доклад, представен на одитния комитет на Дружеството, съгласно изискванията на чл. 60 от

Закона за независимия финансов одит.

 Потвърждаваме, че не сме предоставяли посочените в чл. 64 от Закона за независимия финансов

одит забранени услуги извън одита.

 Потвърждаваме, че при извършването на одита сме запазили своята независимост спрямо

Дружеството.

 За периода, за който се отнася извършения от нас задължителен одит, освен одита, ние не сме

предоставяли други услуги на Дружеството и контролираните от него предприятия.

Мар

ий Апостолов

Управител

Регистриран одитор отго

ворен за одита

Грант Торнтон ООД, одиторско дружество, 032

31 март 2022 г.

България, гр. София, бул. Черни връх №26

MARIY

GEORGIEV

APOSTOLOV

Digitally signed by

MARIY GEORGIEV

APOSTOLOV

Date: 2022.03.31

10:28:53 +03'00'

Грант Торнтон ООД

адрес: бул. Черни връх № 26, 1421 София

адрес: ул. Параскева Николау №4, 9000 Варна

тел.: (+3592) 987 28 79, (+35952) 69 55 44

факс: (+3592) 980 48 24, (+35952) 69 55 33

ел.поща: office@bg.gt.com

уеб сайт:

www

grantthornton

ДЕКЛАРАЦИЯ по чл. 100н, ал. 4, т. 3 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа

До акционерите на

Премиер Фонд АДСИЦ

ул. Д-р Цар Асен № 5

гр. Варна

Долуподписаният:

1. Марий Георгиев Апостолов, в качеството ми на Управител на одиторско дружество Грант

Торнтон ООД, с ЕИК 831716285, със седалище, адрес на управление и адрес за кореспонденция: гр.

София, 1421, бул. „Черни връх” № 26 и в качеството ми на регистриран одитор (с рег. № 488 от

регистъра при ИДЕС по чл. 20 от Закона за независимия финансов одит), отговорен за одит

ангажимента от името на одиторско дружество Грант Торнтон ООД (с рег. № 032 от регистъра по

чл. 20 от Закона за независимия финансов одит), декларирам, че

Одиторско дружество Грант Торнтон ООД беше ангажирано да извърши задължителен финансов одит

на индивидуалния финансов отчет на Премиер Фонд АДСИЦ за 2021 г., съставен съгласно

Международните стандарти за финансово отчитане, приети от ЕС, общоприето наименование на

счетоводната база, дефинирана в т. 8 на ДР на Закона за счетоводството под наименование

„Международни счетоводни стандарти. В резултат на нашия одит ние издадохме одиторски доклад от

31 март 2022 г.

С настоящото УДОСТОВЕРЯВАМЕ, ЧЕ както е докладвано в издадения от нас

одиторски доклад относно индивидуалния финансов отчет на Премиер Фонд АДСИЦ за 2021

година, издаден на 31 март 2022 г.:

1. Чл. 100н, ал. 4, т. 3, буква „а” Одиторско мнение: По наше мнение, приложеният

индивидуален финансов отчет дава вярна и честна представа за финансовото състояние на

Дружеството към 31 декември 2021 г., неговите финансови резултати от дейността и паричните му

потоци за годината, завършваща на тази дата, в съответствие с Международните стандарти за

финансово отчитане (МСФО), приети от ЕС и българското законодателство.

2. Чл. 100н, ал. 4, т. 3, буква „б” Информация, отнасяща се до сделките на Премиер Фонд

АДСИЦ със свързани лица. Информация относно сделките със свързани лица е надлежно

оповестена в пояснение 22 към индивидуалния финансов отчет. На база на извършените от нас

одиторски процедури върху сделките със свързани лица като част от нашия одит на

индивидуалния финансов отчет като цяло, не са ни станали известни факти, обстоятелства или

друга информация, на база на които да направим заключение, че сделките със свързани лица не

са оповестени в приложения индивидуален финансов отчет за годината, завършваща на 31

декември 2021 г., във всички съществени аспекти, в съответствие с изискванията на МСС 24

„Оповестяване на свързани лица“. Резултатите от нашите одиторски процедури върху сделките

със свързани лица са разгледани от нас в контекста на формирането на нашето мнение относно

индивидуалния финансов отчет като цяло, а не с цел изразяване на отделно мнение върху

сделките със свързани лица (стр. 5 от одиторския доклад).

3. Чл. 100н, ал. 4, т. 3, буква „в” Информация, отнасяща се до съществените сделки. Нашите

отговорности за одит на индивидуалния финансов отчет като цяло, описани в раздела на нашия

доклад „Отговорности на одитора за одита на индивидуалния финансов отчет“, включват

оценяване дали индивидуалният финансов отчет представя съществените сделки и събития по

начин, който постига достоверно представяне. На база на извършените от нас одиторски

процедури върху съществените сделки, основополагащи за индивидуалния финансов отчет за

годината, завършваща на 31 декември 2021 г., не са ни станали известни факти, обстоятелства

или друга информация, на база на които да направим заключение, че са налице случаи на

съществено недостоверно представяне и оповестяване в съответствие с приложимите изисквания

на МСФО, приети от Европейския съюз. Резултатите от нашите одиторски процедури върху

съществените за индивидуалния финансов отчет сделки и събития на Дружеството са разгледани

от нас в контекста на формирането на нашето мнение относно индивидуалния финансов отчет

като цяло, а не с цел изразяване на отделно мнение върху тези съществени сделки (стр. 5 от

одиторския доклад).

Удостоверяванията, направени с настоящата декларация, следва да се разглеждат

единствено и само в контекста на издадения от нас одиторски доклад в резултат на

извършения независим финансов одит на индивидуалния финансов отчет на Премиер Фонд

АДСИЦ за отчетния период, завършващ на 31 декември 2021 г., с дата на одиторския доклад

31 март 2022 г. Настоящата декларация е предназначена единствено за посочения по-горе

адресат и е изготвена единствено и само в изпълнение на изискванията, които са поставени

с чл. 100н, ал. 4, т. 3 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа (ЗППЦК) и не следва

да се приема като заместваща нашите заключения, съдържащи се в издадения от нас

одиторски доклад от 31 март 2022 г. по отношение на въпросите, обхванати от чл. 100н, т.

3 от ЗППЦК.

Марий Апостолов

Управител

Регистриран одитор отговорен за одита

Грант Торнтон ООД

Одиторско дружество

31 март 2022 г.

гр. София, България

MARIY

GEORGIEV

APOSTOLOV

Digitally signed by

MARIY GEORGIEV

APOSTOLOV

Date: 2022.03.31

10:28:26 +03'00'

Премиер Фонд АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

Поясненията към индивидуалния финансов отчет от стр. 5 до стр. 32 представляват неразделна част от

него.

Индивидуален отчет за финансовото състояние

Активи

Пояснение

31 декември

хил. лв.

Нетекущи активи

Инвестиционни имоти 6.1 52 344

52 567

Машини и съоръжения 6.3 4

1 380

Инвестиции в дъщерни предприятия 7 11 040

9 440

63 387

Текущи активи

Търговски и други финансови вземания 8 1 836

6 680

Предплащания и други активи 9 44

2 066

Пари и парични еквиваленти 10 54

116

1 93

8 862

Активи държани за продажба 6.2 6 425

5 906

Общо активи

71 74

78 155

Собствен капитал и пасиви

Собствен капитал

Акционерен капитал 11.1 1 800

1 800

Премиер резерв 11.2 10 912

10 912

Неразпределена печалба 6 574

6 352

286

19 064

Пасиви

Нетекущи пасиви

Дългосрочни заеми 13 43 954

51 114

43 9

51 114

Текущи пасиви

Краткосрочни заеми 13 7 907

7 582

Търговски и други задължения 14 599

392

Краткосрочни задължения към свързани лица 23.2 1

8 50

7 977

Общо пасиви

52 46

59 091

Общо собствен капитал и пасиви

1 74

78 155

Съставил: _________________

/Мария Илиева/

Изпълнителен директор:____________________

/Антония Видинлиева/

Дата: 30 март 2022 г.

С одиторски доклад

Грант Торнтон ООД, одиторско дружество, рег. № 032

Марий Апостолов, управител и регистриран одитор отговорен за

одита

MARIA

ALEKSANDR

OVA ILIEVA

MARIA

ALEKSANDROVA

ILIEVA

2022.03.30 17:07:39

+03'00'

ANTONIA

STOIANOVA

VIDINLIEVA

ANTONIA STOIANOVA

VIDINLIEVA

2022.03.30 17:12:48

+03'00'

MARIY

GEORGIEV

APOSTOLOV

Digitally signed by

MARIY GEORGIEV

APOSTOLOV

Date: 2022.03.31

10:52:12 +03'00'

Премиер Фонд АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

Поясненията към индивидуалния финансов отчет от стр. 5 до стр. 32 представляват неразделна част от

него.

Индивидуален отчет за печалбата или загубата

и другия всеобхватен доход

за годината, приключваща на 31 декември

Пояснение

2020

хил. лв.

Промяна в справедливата стойност на

инвестиционни имоти 6.1

13 1 892

Приходи от наеми 6.1

577 70

Печалба от продажба на нетекущи активи 15

1 592 35

Други приходи 16

325 1 133

Разходи за материали 17

(13) (11)

Разходи за външни услуги 18

(197) (230)

Разходи за персонала 12

(30) (32)

Разходи за амортизации на нефинансови активи 6.3

(56) (2)

Други разходи 19

(289) (226)

Приходи от възстановяване на/(разходи за) очаквани

кредитни загуби 8

302 (189)

Печалба от оперативна дейност

224

2 440

Финансови разходи 20

(2 002) (2 236)

Печалба за годината

222

204

Общо всеобхватен доход за годината

204

Доход

а акция:

лв.

Основен доход

на акция

21.1

0.12

Съставил: _________________

/Мария Илиева/

Изпълнителен директор:___________________

/Антония Видинлиева/

Дата: 30 март 2022 г.

С одиторски доклад

Грант Торнтон ООД, одиторско дружество, рег. № 032

Марий Апостолов, управител и регистриран одитор отговорен за одита

MARIA

ALEKSANDR

OVA ILIEVA

MARIA

ALEKSANDROV

A ILIEVA

2022.03.30

17:08:17 +03'00'

ANTONIA

STOIANOVA

VIDINLIEVA

ANTONIA

STOIANOVA

VIDINLIEVA

2022.03.30

17:13:41 +03'00'

MARIY

GEORGIEV

APOSTOLOV

Digitally signed by

MARIY GEORGIEV

APOSTOLOV

Date: 2022.03.31

10:29:24 +03'00'

Премиер Фонд АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

Поясненията към индивидуалния финансов отчет от стр. 5 до стр. 32 представляват неразделна част от

него.

Индивидуален отчет за промените в собствения капитал за

годината, приключваща на 31 декември

Всички суми са представени

в хил. лв.

Акционерен

капитал

Премиен

резерв

Неразпределена

печалба

Общо

собствен

капитал

Салдо към 1 януари 20

г.

1 800

912

6 352

19 064

Печалба за годината -

222

Общо всеобхватен доход за годината

222

Салдо към 31 декември 20

г.

1 800

10 912

574

286

Всички суми са представени

в хил. лв.

Акционерен

капитал

Премиен

резерв

Неразпределена

печалба

Общо

собствен

капитал

Салдо към 1 януари 2020 г.

650

6 148

6 798

Емисия на акции 1 150

10 912

12 062

Сделки със собствениците

1 150

10 912

12 062

Печалба за годината -

204

Общо

всеобхватен доход за годината

204

Салдо към 31 декември 2020 г.

1 800

10 912

6 352

19 064

Съставил: _________________

/Мария Илиева/

Изпълнителен директор:___________________

/Антония Видинлиева/

Дата: 30 март 2022 г.

С одиторски доклад

Грант Торнтон ООД, одиторско дружество, рег. № 032

Марий Апостолов, управител и регистриран одитор отговорен за одита

MARIA

ALEKSAND

ROVA

ILIEVA

MARIA

ALEKSANDROV

A ILIEVA

2022.03.30

17:08:58 +03'00'

ANTONIA

STOIANOVA

VIDINLIEVA

ANTONIA

STOIANOVA

VIDINLIEVA

2022.03.30

17:14:42 +03'00'

MARIY

GEORGIEV

APOSTOLOV

Digitally signed by

MARIY GEORGIEV

APOSTOLOV

Date: 2022.03.31

10:29:40 +03'00'

Премиер Фонд АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

Поясненията към индивидуалния финансов отчет от стр. 5 до стр. 32 представляват неразделна част от

него.

Индивидуален отчет за паричните потоци

за годината, приключваща на 31 декември

Съставил: _________________

/Мария Илиева/

Изпълнителен директор:___________________

/Антония Видинлиева/

Дата: 30 март 2022 г.

С одиторски доклад

Грант Торнтон ООД, одиторско дружество, рег. № 032

Марий Апостолов, управител и регистриран одитор отговорен за одита

Пояснение

хил. лв.

Оперативна дейност

Постъпления от наеми и продажба на инвестиционни имоти,

включително аванси и обезщетения, нетно

9 327 2 518

Плащания за покупка на инвестиционни имоти, включително

предоставени аванси

(108) (17 895)

Плащания към доставчици

(330) (175)

Плащания към персонал и осигурителни институции

(29) (30)

(Плащания за) / постъпления от данъци различни от данък

върху дохода, нетно

(88) 900

Други плащания за оперативна дейност, нетно

(6) (43)

Нетен паричен поток от оперативна дейност

8 766

(14

725)

Инвестиционна дейност

Плащания във връзка с придобиване на инвестиции в

дъщерни дружества, включително предоставени аванси

- (11 040)

Нетен паричен поток от инвестиционна дейност

(11

040)

Финансова дейност

Постъпления от емитиране на акции

- 12 075

Получени заеми 13

467 20 051

Плащания по получени заеми 13

(7 346) (4 227)

Плащания на лихви и такси по заеми 13

(1 949) (2 054)

Други плащания за финансова дейност

- (39)

Нетен паричен поток от финансова дейност

828)

25 806

Нетна промяна в пари и парични еквиваленти

(62)

Пари и парични еквиваленти в началото на годината

116 75

Пари и парични еквиваленти в края на годината

116

MARIA

ALEKSANDR

OVA ILIEVA

MARIA

ALEKSANDROVA

ILIEVA

2022.03.30

17:09:33 +03'00'

ANTONIA

STOIANOVA

VIDINLIEVA

ANTONIA

STOIANOVA

VIDINLIEVA

2022.03.30

17:15:18 +03'00'

MARIY

GEORGIEV

APOSTOLOV

Digitally signed by

MARIY GEORGIEV

APOSTOLOV

Date: 2022.03.31

10:29:56 +03'00'

Премиер Фонд АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

Пояснения към индивидуалния финансов отчет

1. Предмет на дейност

Премиер Фонд АДСИЦ е акционерно дружество със специална инвестиционна цел за

инвестиране в недвижими имоти. Основната му дейност се състои в инвестиране на парични

средства, набрани чрез емитиране на ценни книжа в недвижими имоти, посредством покупка на

право на собственост и други вещни права върху недвижими имоти; извършване на строежи и

подобрения, оборудване и обзавеждане на имотите с цел предоставянето им за управление,

отдаване под наем, лизинг или аренда и/или последващата им продажба.

Дружеството е регистрирано в Търговския регистър с ЕИК 148006882.

Премиер Фонд АДСИЦ притежава лиценз за извършване на дейност като дружество със

специална инвестиционна цел, издаден от Комисията за финансов надзор с решение № 19-

ДИСЦ от 3 април 2006 г.

Трето лице по смисъла на чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС на Премиер Фонд АДСИЦ е Стор

Мениджмънт 1 ЕООД, а банка депозитар – Райфайзенбанк ЕАД.

Седалището и адресът на управление на Дружеството е гр. Варна, ул. „Цар Асен“ №5.

Към 31 декември 2021 г. акциите на Премиер Фонд АДСИЦ са регистрирани на Българска

фондова борса София АД и се търгуват на основен пазар (BSE), сегмент за дружества със

специална инвестиционна цел.

През месец април 2021 г. е сключен договор с инвестиционен посредник, който да осъществява

дейността на маркет мейкър на емисията от 1 799 999 броя акции издадени от Премиер Фонд

АДСИЦ с ISIN код BG1100009064. В резултат на подадено заявление от инвестиционния

посредник за преместване на емисията акции и с решение на Съвета на директорите на

Българската фондова борса АД, се прекратява регистрацията на горепосочената емисия на

алтернативен пазар (BaSE) сегмент за дружества със специална инвестиционна цел и се допуска

до търговия на основен пазар (BSE) сегмент за дружества със специална инвестиционна цел.

Дълговите инструменти на Премиер Фонд АДСИЦ са регистрирани на Българска фондова борса

АД и се търгуват на основния пазар (BSE), сегмент облигации.

Системата на управление на Дружеството е едностепенна, състояща се от Съвет на директорите

в следния състав:

– Деница Димитрова Кукушева – председател на Съвета на директорите;

– Антония Стоянова Видинлиева –член на Съвета на директорите;

– Десислава Великова Иванова – член на Съвета на директорите.

Дружеството се представлява и управлява от Изпълнителния директор – Антония Стоянова

Видинлиева.

Към 31 декември 2021 г. в Дружеството има три лица наети по трудов договор.

Към 31 декември 2021 г. капиталът на Дружеството e 1 799 999 лв., разпределен в 1 799 999

броя обикновени безналични, поименни акции с право на глас, дивидент и ликвидационен дял и

номинална стойност 1.00 лв. за една акция. Основен акционер е Нео Лондон Капитал АД

притежаващ 51.42 % от капитала на Дружеството и чиито инструменти се търгуват на

Българската фондова борса АД.

2. Основа за изготвяне на индивидуалния финансов отчет

Индивидуалният финансов отчет на Дружеството е съставен в съответствие с Международните

стандарти за финансово отчитане (МСФО), разработени и публикувани от Съвета по

международни счетоводни стандарти (СМСС) и приети от Европейския съюз (МСФО, приети от

ЕС). По смисъла на параграф 1, точка 8 от Допълнителните разпоредби на Закона за

счетоводството, приложим в България, терминът „МСФО, приети от ЕС“ представляват

Международните счетоводни стандарти (МСС), приети в съответствие с Регламент (ЕО)

1606/2002 на Европейския парламент и на Съвета.

Премиер Фонд АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

Индивидуалният финансов отчет е съставен в български лева, което е функционалната валута

на Дружеството. Всички суми са представени в хиляди лева (хил. лв.) (включително

сравнителната информация за 2020 г.), освен ако не е посочено друго.

Ръководството носи отговорност за съставянето и достоверното представяне на информацията

в настоящия индивидуален финансов отчет.

Този финансов отчет е индивидуален. Дружеството съставя и консолидиран финансов отчет в

съответствие с Международните стандарти за финансово отчитане (МСФО), разработени и

публикувани от Съвета по международни счетоводни стандарти (СМСС) и приети от

Европейския съюз (ЕС), в който инвестициите в дъщерни предприятия са отчетени и оповестени

в съответствие с МСФО 10 „Консолидирани финансови отчети”.

Ефект от Covid-19 върху индивидуалния финансов отчет на предприятието през 2021 г.

Пазарът на недвижими имоти е част от глобалната икономическа система и като такъв той

отразява тенденциите в световната икономика и се влияе от различни фактори с регионално и

международно значение. За разлика от финансовите пазари, които са бързо ликвидни, пазарът

на недвижими имоти се характеризира с по-бавен темп на изменения. Амплитудите на промени

в цените не са толкова големи в сравнения с други пазари. Всичко това характеризира

недвижимите имоти като предпочитани и атрактивни активи в сравнение с други класове активи,

което обуслови инвестиционна активност.

Съществена тенденция, която се открои още през 2020 г. и се запази през 2021 г. е, че

коронавирус кризата оптимизира процеса на покупка на недвижими имоти, особено при

жилищните имоти, тъй като на пазара останаха активни предимно мотивираните купувачи, които

са готови да пристъпят към закупуване на имот.

През отчетния период дейността на Премиер Фонд АДСИЦ не беше съществено повлияна от

световната пандемия от Covid-19 поради факта, че основната част от активите на Дружеството

представляват недвижими имоти. Пазарът на недвижими имоти е част от глобалната

икономическа система и като такъв той отразява тенденциите в световната икономика и се влияе

от различни фактори с регионално и международно значение. За разлика от финансовите

пазари, които са бързо ликвидни, пазарът на недвижими имоти се характеризира с по-бавен темп

на изменения. Амплитудите на промени в цените не са толкова големи в сравнения с други

пазари. Всичко това характеризира недвижимите имоти като предпочитани и атрактивни активи

в сравнение с други класове активи, което обуслови инвестиционна активност.

Първоначалното очакване на Съвета на директорите за възможното въздействие на пандемията

върху финансовото състояние на Дружеството беше свързано с вероятността за значителен

спад в цените на имотите в страната поради съществената икономическа несигурност. Очакваше

се криза в сектора на недвижимите имоти. Пазарът на имоти е функция както на общата

икономическа картина, така и на бизнеса на клиентите – купувачи, продавачи, наематели,

инвеститори. За разлика от финансовите пазари обаче, той реагира на промените с известно

забавяне. Основна характеристика на този пазар е, че недвижимите имоти продължават да

изглеждат относително атрактивни в сравнение с другите класове активи, което доведе до

инвестиционна активност.

Ръководството не отчита съществено влияние на коронавирус пандемията върху оперативната

и инвестиционна политика на Дружеството.

Прогнозите за развитие през 2022 г. са пазарът на недвижими имоти да бъде доминиран основно

от местни инвеститори. Очаква се все по-голяма активност във всички сектори на пазара на

недвижими имоти и възстановяването на нормалния начин на живот и бизнес активност. Това

ще бъде функция и за покачване на възвращаемостта от инвестиции в недвижими имоти.

Прилагане на принципа-предположение за действащо предприятие

Индивидуалният финансов отчет е съставен при спазване на принципа на действащо

предприятие и като са взети предвид възможните ефекти от продължаващото въздействие на

пандемията от коронавирус Covid-19 и геополитическото напрежение.

Премиер Фонд АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

3. Промени в счетоводната политика

3.1. Нови стандарти, влезли в сила от 1 януари 2021 г.

Дружеството е приело следните нови стандарти, изменения и разяснения към МСФО, издадени

от Съвета по международни счетоводни стандарти и одобрени от ЕС, които са уместни и в сила

за индивидуалния финансов отчет на Дружеството за годишния период, започващ на 1 януари

2021 г., но нямат значително влияние върху финансовите резултати или позиции на

Дружеството:

- МСФО 4 Застрахователни договори – отлагане на МСФО 9 в сила от 1 януари 2021 г.,

приет от ЕС

- МСФО 9, МСС 39, МСФО 7, МСФО 4 и МСФО 16 Реформа на референтния лихвен

процент – Фаза 2 в сила от 1 януари 2021 г., приета от ЕС

- МСФО 16 Лизинг: Намаление на наемите, свързани с Covid-19 след 30 юни 2021 г., в сила

от 1 април 2021 г., приет от ЕС

3.2. Стандарти, изменения и разяснения, които все още не са влезли в сила и не се

прилагат от по-ранна дата от Дружеството

Към датата на одобрение на тези финансови отчети са издадени някои нови стандарти,

изменения и разяснения на съществуващите стандарти, но не са влезли в сила или не са приети

от ЕС за финансовата година, започваща на 1 януари 2021 г., и не са били приложени по-рано

от дружеството. Не се очаква те да имат съществено влияние върху финансовите отчети на

Дружеството. Ръководството очаква всички стандарти и изменения да бъдат приети в

счетоводната политика на Дружеството през първия период, започващ след датата на влизането

им в сила. По-долу е даден списък с промените в стандартите:

- Изменения в МСФО 3 Бизнес Комбинации, МСС 16 Имоти, машини и съоръжения, МСС

37 Провизии, условни задължения и условни активи в сила от 1 януари 2022 г., приети от

ЕС

- Годишни подобрения 2018-2020 г. в сила от 1 януари 2022 г., приети от ЕС

- Изменения в МСФО 17 Застрахователни договори в сила от 1 януари 2013 г., приет от

ЕС

- Изменения в МСС 1 Представяне на финансовите отчети: Класификация на пасивите

като текущи и нетекущи, в сила от 1 януари 2023 г., все още не е приет от ЕС

- Изменения на МСС 1 Представяне на финансовите отчети, МСФО Изявления за

приложение 2: Оповестяване на счетоводни политики, в сила от 1 януари 2023 г., все

още не са приети от ЕС

- Изменения в МСС 8 Счетоводна политика, промени в счетоводните приблизителни

оценки и грешки: Определение на счетоводни приблизителни оценки, в сила от 1 януари

2023 г., все още не са приети от ЕС

- Изменения в МСС 12 Данъци върху дохода: Отсрочените данъци свързани с активи и

пасиви произтичащи от единични транзакции в сила от 1 януари 2023 г. все още не са

приети от ЕС

- Изменения в МСФО 17 Застрахователни договори: Първоначално прилагане на МСФО

17 и МСФО 9 – Сравнителна информация в сила от 1 януари 2023 г., все още не са приети

от ЕС.

Изменения в МСФО 14 „Отсрочени сметки при регулирани цени” в сила от 1 януари 2016 г., все

още не са приети от ЕС

4. Счетоводна политика

4.1. Общи положения

Най-значимите счетоводни политики, прилагани при изготвянето на този индивидуален

финансов отчет, са представени по-долу.

Индивидуалният финансов отчет е изготвен при спазване на принципите за оценяване на всички

видове активи, пасиви, приходи и разходи съгласно МCФО. Базите за оценка са оповестени

подробно по-нататък в счетоводната политика към индивидуалния финансов отчет.

Премиер Фонд АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

Следва да се отбележи, че при изготвянето на представения индивидуален финансов отчет са

използвани счетоводни оценки и допускания. Въпреки че те са базирани на информация,

предоставена на ръководството към датата на изготвяне на индивидуалния финансов отчет,

реалните резултати могат да се различават от направените оценки и допускания.

4.2. Представяне на индивидуалния финансов отчет

Индивидуалният финансов отчет е представен в съответствие c МCC 1 „Представяне на

финансови отчети”.

Дружеството представя отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход в единен

отчет.

В индивидуалния отчет за финансовото състояние се представят два сравнителни периода,

когато Дружеството:

а) прилага счетоводна политика ретроспективно;

б) преизчислява ретроспективно позиции в индивидуалния финансов отчет; или

в) преклаcифицира позиции в индивидуалния финансов отчет

и това има съществен ефект върху информацията в отчета за финансовото състояние към

началото на предходния период.

В случаите, в които има корекции по отношение на класифицирането на елементите на

финансовите отчети, съответните сравнителни данни също са били рекласифицирани с оглед

осигуряването на сравнимост между отчетните периоди.

4.3. Инвестиции в дъщерни предприятия

Дъщерни предприятия са всички предприятия, които се намират под контрола на Дружеството.

Налице е контрол, когато Дружеството е изложено на, или има права върху, променливата

възвръщаемост от своето участие в предприятието, в което е инвестирано, и има възможност

да окаже въздействие върху тази възвръщаемост посредством своите правомощия върху

предприятието, в което е инвестирано. В индивидуалния финансов отчет на Дружеството,

инвестициите в дъщерни предприятия се отчитат по себестойност.

4.4. Сделки в чуждестранна валута

Сделките в чуждестранна валута се отчитат във функционалната валута на Дружеството по

официалния обменен курс към датата на сделката (обявения фиксинг на Българска народна

банка). Печалбите и загубите от курсови разлики, които възникват при уреждането на тези сделки

и преоценяването на паричните позиции в чуждестранна валута към края на отчетния период,

се признават в печалбата или загубата.

4.5. Отчитане по сегменти

Ръководството на Дружеството определя два оперативни сегмента, както следва:

 „Недвижими имоти“ – финансовата информация за сегмента, с изключение на

инвестициите в дъщерни предприятия, не се различава от оповестената за Дружеството.

Финансовите приходи и разходи се включват в резултатите на оперативния сегмент,

които редовно се преглеждат от лицата, отговорни за вземане на оперативни решения.

Информацията относно резултата на сегмента, се преглежда регулярно от лицата,

отговорни за вземане на оперативни решения.

 „Специализирани дружества“ – финансовата информация за сегмента включва

инвестициите в дъщерни предприятия. Съгласно действащото законодателство

Дружеството може да инвестира до 30 на сто от активите си в учредяването или в

придобиването на дялове или акции от капитала на търговски дружества

(специализирани дружества), чийто изключителен предмет на дейност е придобиване на

недвижими имоти и вещни права върху недвижими имоти, извършване на строежи и

подобрения, с цел предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг или

аренда и продажбата им.

Дружеството осъществява дейност по инвестиране на парични средства, набрани чрез

емитиране на ценни книжа в недвижими имоти, посредством покупка на право на собственост и

Премиер Фонд АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

други вещни права върху недвижими имоти; извършване на строежи и подобрения, оборудване

и обзавеждане на имотите с цел предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг

или аренда и/или последващата им продажба.

При отчитането по сегменти според МСФО 8 „Оперативни сегменти” Дружеството прилага

политика на оценяване, съответстваща на политиката на оценяване, използвана в

индивидуалния финансов отчет.

Новопридобитите нетекущи активи и през двата сравними периода са описани в пояснение 6.1.

Всички нетекущи активи на Дружеството се намират в България. Приходите му също са източник

България. Активите на Дружеството, които не се отнасят директно към дейността на сегмента,

не се разпределят по сегменти. През представените отчетни периоди не са идентифицирани

такива активи.

4.6. Приходи

Основните приходи и печалби, които Дружеството генерира са свързани с печалба от преоценка

по справедлива стойност на инвестиционните имоти, печалби от продажба на инвестиционни

имоти, приходи с обезщетителен характер по предварителни договори, приходи от наеми и

други. Тези приходи са извън обхвата на МСФО 15 и се отчитат по реда на други стандарти.

4.7. Оперативни разходи

Оперативните разходи се признават в печалбата или загубата при ползването на услугите или

на датата на възникването им.

4.8. Разходи за лихви

Разходите за лихви се отчитат текущо по метода на ефективната лихва.

4.9. Mашини и съоръжения

Машините и съоръженията се оценяват първоначално по себестойност, включваща цената на

придобиване, както и всички преки разходи за привеждането на актива в работно състояние.

Последващото оценяване на машините и съоръженията се извършва по цена на придобиване,

намалена с натрупаните амортизации и загуби от обезценка. Направените обезценки се отчитат

като разход и се признават в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход за

съответния период.

Последващите разходи, свързани с определен актив от машини и съоръжения, се прибавят към

балансовата сума на актива, когато е вероятно Дружеството да има икономически ползи,

надвишаващи първоначално оценената ефективност на съществуващия актив. Всички други

последващи разходи се признават за разход за периода, в който са направени.

Остатъчната стойност и полезният живот на машини и съоръжения се преценяват от

ръководството към всяка отчетна дата.

Амортизацията на машини и съоръжения се изчислява, като се използва линейният метод върху

оценения полезен живот на отделните групи активи, както следва:

• Машини и съоръжения от 10 до 60 години

Разходите за амортизация са включени в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен

доход на ред „Разходи за амортизация на нефинансови активи”.

Печалбата или загубата от продажбата на машини и съоръжения се определя като разлика

между постъпленията от продажбата и балансовата стойност на актива и се признава в отчета

за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход на ред „Печалба/ (Загуба) от продажба

на нетекущи активи”.

Избраният праг на същественост за имотите, машините и съоръженията на Дружеството е в

размер на 700 лв.

Премиер Фонд АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

4.10. Лизинг

Дружеството като лизингополучател

Дружеството е избрало да отчита краткосрочните лизингови договори и лизинга на активи с ниска

стойност, като използва практическите облекчения, предвидени в стандарта. Вместо признаване

на активи с право на ползване и задължения по лизингови договори, плащанията във връзка с

тях се признават като разход в печалбата или загубата по линейния метод за срока на

лизинговия договор.

Дружеството като лизингодател

Като лизингодател, Дружеството класифицира своите лизингови договори като оперативен или

финансов лизинг.

Лизинговият договор се класифицира като договор за финансов лизинг, ако с него се прехвърлят

по същество всички рискове и изгоди от собствеността върху основния актив, и като договор за

оперативен лизинг, ако с него не се прехвърлят по същество всички рискове и изгоди от

собствеността върху основния актив.

Активите, отдадени по оперативни лизингови договори, се отразяват в отчета за финансовото

състояние на Дружеството. Приходите от оперативни лизингови договори се признават в отчета

за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход на линейна база за срока на договора на

ред „Приходи от наеми“.

4.11. Тестове за обезценка на машини и съоръжения

При изчисляване размера на обезценката Дружеството дефинира най-малката разграничима

група активи, за която могат да бъдат определени самостоятелни парични потоци (единица,

генерираща парични потоци). В резултат на това някои от активите подлежат на тест за

обезценка на индивидуална база, а други - на база на единица, генерираща парични потоци.

Всички активи и единици, генериращи парични потоци, се тестват за обезценка поне веднъж

годишно. Всички други отделни активи или единици, генериращи парични потоци, се тестват за

обезценка, когато събития или промяна в обстоятелствата индикират, че тяхната балансова

стойност не може да бъде възстановена.

За загуба от обезценка се признава сумата, с която балансовата стойност на даден актив или

единица, генерираща парични потоци, превишава възстановимата им стойност, която е по-

високата от справедливата стойност, намалена с разходите по продажба на даден актив, и

неговата стойност в употреба. За да определи стойността в употреба, ръководството на

Дружеството изчислява очакваните бъдещи парични потоци за всяка единица, генерираща

парични потоци, и определя подходящия дисконтов фактор с цел калкулиране на настоящата

стойност на тези парични потоци. Данните, използвани при тестването за обезценка, се базират

на последния одобрен бюджет на Дружеството, коригиран при необходимост с цел елиминиране

на ефекта от бъдещи реорганизации и значителни подобрения на активи. Дисконтовите фактори

се определят за всяка отделна единица, генерираща парични потоци, и отразяват съответния

им рисков профил, оценен от ръководството на Дружеството.

Загубите от обезценка на единица, генерираща парични потоци, се посочват в намаление на

балансовата сума на активите от тази единица. За всички активи на Дружеството ръководството

преценява последващо дали съществуват индикации за това, че загубата от обезценка,

призната в предходни години, може вече да не съществува или да е намалена. Обезценка,

призната в предходен период, се възстановява, ако възстановимата стойност на единицата,

генерираща парични потоци, надвишава нейната балансова стойност.

4.12. Инвестиционни имоти

Дружеството отчита като инвестиционни имоти земя и сгради, които се държат за получаване на

приходи от наем и /или за увеличение на капитала, по модела на справедливата стойност.

Инвестиционните имоти се оценяват първоначално по себестойност, включваща покупната цена

и всякакви разходи, които са пряко свързани с инвестиционния имот, например хонорари за

правни услуги, данъци по прехвърляне на имота и други разходи по сделката.

Премиер Фонд АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

Инвестиционните имоти се преоценяват на годишна база и се включват в отчета за финансовото

състояние по пазарните им стойности. Те се определят от независими оценители с

професионална квалификация и значителен професионален опит в зависимост от характера и

местонахождението на инвестиционните имоти, базирайки се на доказателства за пазарните

условия.

Всяка печалба или загуба от промяна в справедливата стойност или от продажба на даден

инвестиционен имот се признава незабавно в печалбата или загубата на ред „Промяна в

справедливата стойност на инвестиционни имоти”.

Приходите от наем и оперативните разходи, свързани с инвестиционни имоти, се представят в

отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход съответно на ред „Приходи от

наеми” и ред „Други разходи”, и се признават, както е описано в пояснение 4.10 и пояснение 4.7.

4.13. Финансови инструменти

4.13.1. Признаване и отписване

Финансовите активи и финансовите пасиви се признават, когато Дружеството стане страна по

договорните условия на финансовия инструмент.

Финансовите активи се отписват, когато договорните права върху паричните потоци от

финансовия актив изтичат или когато финансовият актив и по същество всички рискове и изгоди

се прехвърлят.

Финансовите пасиви се отписват, когато задължението, посочено в договора, е изпълнено, е

отменено или срокът му е изтекъл.

4.13.2. Класификация и първоначално оценяване на финансови активи

Първоначално финансовите активи се отчитат по справедлива стойност, коригирана с разходите

по сделката, с изключение на финансовите активи по справедлива стойност през печалбата или

загубата и търговските вземания, които не съдържат съществен финансов компонент.

Първоначалната оценка на финансовите активи по справедлива стойност през печалбата или

загубата не се коригира с разходите по сделката, които се отчитат като текущи разходи.

Първоначалната оценка на търговските вземания, които не съдържат съществен финансов

компонент представлява цената на сделката съгласно МСФО 15.

В зависимост от начина на последващо отчитане, финансовите активи се класифицират като

дългови инструменти по амортизирана стойност;

Класификацията на финансовите активи се определя на базата на следните две условия:

 бизнес моделът на Дружеството за управление на финансовите активи;

 характеристиките на договорните парични потоци на финансовия актив.

Всички приходи и разходи, свързани с финансовите активи, които са признати в печалбата и

загубата, се включват във финансови разходи, финансови приходи или други финансови

позиции с изключение на обезценката на търговските вземания, която се представя на ред други

разходи в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход.

4.13.3. Последващо оценяване на финансовите активи

Дългови инструменти по амортизирана стойност

Финансовите активи на Дружеството се оценяват по амортизирана стойност, ако активите

изпълняват следните критерии и не са определени за оценяване по справедлива стойност през

печалбата и загубата:

 дружеството управлява активите в рамките на бизнес модел, чиято цел е да държи

финансовите активи и да събира техните договорни парични потоци;

 съгласно договорните условия на финансовия актив на конкретни дати възникват

парични потоци, които са единствено плащания по главница и лихва върху непогасената

сума на главницата.

Премиер Фонд АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

Тази категория включва недеривативни финансови активи като вземания с фиксирани или

определими плащания, които не се котират на активен пазар. След първоначалното признаване

те се оценяват по амортизирана стойност с използване на метода на ефективната лихва.

Дисконтиране не се извършва, когато ефектът от него е несъществен. Дружеството класифицира

в тази категория парите и паричните еквиваленти, както и търговските и други финансови

вземания.

Търговски вземания

Търговските вземания са суми, дължими от клиенти за продадени услуги, извършени в

обичайния ход на стопанската дейност. Обикновено те се дълрат за уреждане в кратък срок и

следователно са класифицирани като текущи. Търговските вземания се признават

първоначално в размер на безусловното възнаграждение, освен ако съдържат значителни

компоненти на финансиране. Дружеството държи търговските вземания с цел събиране на

договорните парични потоци и следователно ги оценява по амортизирана стойност, като

използва метода на ефективната лихва. Дисконтиране не се извършва, когато ефектът от него

е несъществен.

4.13.4. Обезценка на финансовите активи

Изискванията за обезценка използват информация, ориентирана към бъдещето, за да признаят

очакваните кредитни загуби – моделът за „очакваните кредитни загуби“.

Инструментите, които попадат в обхвата са търговски вземания и други дългови финансови

активи, оценявани по амортизирана стойност.

Признаването на кредитни загуби не зависи от настъпването на събитие с кредитна загуба.

Вместо това Дружеството разглежда широк спектър от информация при оценката на кредитния

риск и оценяването на очакваните кредитни загуби, включително минали събития, текущи

условия, разумни и поддържащи прогнози, които влияят върху очакваната събираемост на

бъдещите парични потоци на инструмента.

При прилагането на тзи подход, насочен към бъдещето, се прави разграничение между:

 финансови инструменти, чието кредитното качество не се е влошило значително спрямо

момента на първоначалното признаване или имат нисък кредитен риск (Фаза 1)

 финансови инструменти, чието кредитното качество се е влошило значително спрямо

момента на първоначалното признаване или на които кредитния риск не е нисък (Фаза

2) и

 „Фаза 3“ обхваща финансови активи, които имат обективни доказателства за обезценка

към отчетната дата. Нито един от финансовите активи на Дружеството не попада в тази

категория.

12-месечни очаквани кредитни загуби се признават за първата категория, докато очакваните

загуби за целия срок на финансовите инструменти се признават за втората категория.

Очакваните кредитни загуби се определят като разликата между всички договорни парични

потоци, които се дължат на Дружеството и паричните потоци, които тя действително очаква да

получи („паричен недостиг“). Тази разлика е дисконтирана по първоначалния ефективен лихвен

процент (или с коригирания спрямо кредита ефективен лихвен процент).

Изчисляването на очакваните кредитни загуби се определя на базата на вероятностно

претеглената приблизителна оценка на кредитните загуби през очаквания срок на финансовите

инструменти.

За целите на установяване на обезценката на финансовите активи Дружеството прилага модел

за изчисляване на очакваните кредитни загуби на индивидуална база. Моделът за обезценка на

се базира на дисконтираните парични потоци и отразява различни сценарии на очаквани

парични потоци, включващи разумна и аргументирана информация за определяне на рисковия

профил на длъжника, достъпна без извършване на излишни разходи или усилия, която касае

бъдещи събития.

Размерът на очакваните кредитни загуби на парични средства, вложени в банки се формира при

прилагането на стандартизирания подход за определяне на очакваните кредитни загуби.

Компонентите на формулата за определяне на очакваните кредитни загуби за парични средства

Премиер Фонд АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

се основават на кредитния рейтинг на финансовите институции, в които са вложени паричните

средства.

В края на всеки отчетен период Дружеството актуализира оценката за изменението в кредитния

риск на финансовите инструменти. Дружеството оценява загубата от обезценка за финансов

инструмент на стойност, която е равна на очакваните кредитни загуби за целия срок на

инструмента, ако кредитният риск се е увеличил значително от първоначалното признаване. Ако

кредитният риск не е значително увеличен от първоначалното признаване, Дружеството оценява

загубата от обезценка на стойност, която е равна на очакваните кредитни загуби за 12 месеца.

4.13.5. Класификация и оценяване на финансовите пасиви

Финансовите пасиви на Дружеството включват получени заеми, търговски и други финансови

задължения.

Финансовите пасиви се оценяват първоначално по справедлива стойност и, където е

приложимо, се коригират по отношение на разходите по сделката, освен ако Дружеството не е

определило даден финансов пасив като оценяван по справедлива стойност през печалбата и

загубата.

Финансовите пасиви се оценяват последващо по амортизирана стойност, използвайки метода

на ефективната лихва.

4.14. Данъци върху дохода

Според чл. 175 от Закона за корпоративното подоходно облагане, дружествата със специална

инвестиционна цел и дружествата за секюритизация не подлежат на облагане с корпоративен

данък, в резултат на което за Дружеството не възникват текущи задължения за корпоративен

данък, както и отсрочени данъчни активи и пасиви.

4.15. Пари и парични еквиваленти

Парите и паричните еквиваленти се състоят от наличните пари в брой и парични средства по

банкови сметки.

Дружеството отчита покупки на инвестиционни имоти и постъпления от продажби и наеми на

инвестиционни имоти като част от паричните потоци от оперативна дейност, тъй като те

представляват основния предмет на дейност на Дружеството.

4.16. Инвестиционни имоти държани за продажба и активи държани за продажба

Инвестиционни имоти държани за продажба

Когато Дружеството възнамерява да продаде инвестиционни имоти и ако продажбата е много

вероятно да бъде осъществена в 12-месечен срок, инвестиционните имоти се класифицират

като държани за продажба и се представят отделно в отчета за финансовото състояние.

Инвестиционните имоти, класифицирани като държани за продажба, се оценяват по

справедлива стойност.

Активи държани за продажба

Когато Дружеството възнамерява да продаде машини и съоръжения и ако продажбата е много

вероятно да бъде осъществена в 12-месечен срок, машините и съоръженията се класифицират

като държани за продажба и се представят отделно в отчета за финансовото състояние.

Машините и съоръженията, класифицирани като държани за продажба, се оценяват по по-

ниската от тяхната балансова стойност и справедливата им стойност намалена с разходите по

продажбата.

4.17. Собствен капитал, резерви и плащания на дивиденти

Акционерният капитал на Дружеството отразява номиналната стойност на емитираните акции.

Премийният резерв в размер на 10 912 хил. лв. е формиран вследствие на успешно приключила

процедура за увеличение на капитала на Дружеството. Той представлява разликата между

емисионната и номиналната стойност на издадени през 2020 г. акции от увеличение на капитала

Премиер Фонд АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

на Дружеството в размер на 10 925 хил. лв., намален с разходите по емисията натрупани през

2019 и 2020 г. в размер на 13 хил. лв.

Неразпределената печалба включва текущия финансов резултат и неразпределените печалби

и непокрити загуби от минали години.

Задълженията за плащане на дивиденти на акционерите се включват на ред „Задължения към

свързани лица” в отчета за финансовото състояние, когато дивидентите са одобрени за

разпределение от общото събрание на акционерите преди края на отчетния период.

Съгласно ЗДСИЦДС дружествата със специална инвестиционна цел разпределят като дивидент

не по-малко от 90% от печалбата за финансовата година на Дружеството, определена по реда

на чл. 29, ал. 3 от ЗДСИЦДС и при спазване на изискванията на чл. 247а от Търговския закон.

Дивидентите се изплащат в срок 12 месеца от края на съответната година.

Всички транзакции, при наличие на такива, със собствениците на Дружеството се представят

отделно в отчета за промените в собствения капитал.

4.18. Провизии, условни пасиви и условни активи

Провизиите се признават, когато има вероятност сегашни задължения в резултат от минало

събитие да доведат до изходящ поток на ресурси от Дружеството и може да бъде направена

надеждна оценка на сумата на задължението. Възможно е срочността или сумата на изходящия

паричен поток да е несигурна. Сегашно задължение се поражда от наличието на правно или

конструктивно задължение вследствие на минали събития. Провизиите за преструктуриране се

признават само ако е разработен и приложен подробен формален план за преструктуриране или

ръководството е обявило основните моменти на плана за преструктуриране пред тези, които

биха били засегнали. Провизии за бъдещи загуби от дейността не се признават.

Сумата, която се признава като провизия, се изчислява на база най-надеждната оценка на

разходите, необходими за уреждане на сегашно задължение към края на отчетния период, като

се вземат в предвид рисковете и несигурността, свързани със сегашното задължение. Когато

съществуват редица подобни задължения, вероятната необходимост от изходящ поток за

погасяване на задължението се определя, като се отчете групата на задълженията като цяло.

Провизиите се дисконтират, когато ефектът от времевите разлики в стойността на парите е

значителен.

Обезщетения от трети лица във връзка с дадено задължение, за които Дружеството е сигурно,

че ще получи, се признават като отделен актив. Този актив може и да не надвишава стойността

на съответната провизия.

Провизиите се преразглеждат към края на всеки отчетен период и стойността им се коригира, за

да се отрази най-добрата приблизителна оценка.

В случаите, в които се счита, че е малко вероятно да възникне изходящ поток на икономически

ресурси в резултат на текущо задължение, пасив не се признава. Условните пасиви следва да

се оценяват последващо по по-високата стойност между описаната по-горе сравнима провизия

и първоначално признатата сума, намалена с натрупаната амортизация.

Вероятни входящи потоци на икономически ползи, които все още не отговарят на критериите за

признаване на актив, се смятат за условни активи.

4.19. Възнаграждения на служителите

Дружеството отчита краткосрочни задължения по компенсируеми отпуски, възникнали поради

неизползван платен годишен отпуск в случаите, в които се очаква той да бъде ползван в рамките

на 12 месеца след датата на отчетния период, през който наетите лица са положили труда,

свързан с тези отпуски. Краткосрочните задължения към персонала включват заплати и

социални осигуровки. Към края на двата сравними периода, Дружеството няма задължения по

неизползвани отпуски.

4.20. Значими преценки на ръководството при прилагане на счетоводната политика

Значимите преценки на ръководството при прилагането на счетоводните политики на

Дружеството, които оказват най-съществено влияние върху финансовите отчети, са описани по-

Премиер Фонд АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

долу. Основните източници на несигурност при използването на приблизителните счетоводни

оценки са описани в пояснение 4.21.

4.20.1. Трансфери към инвестиционни имоти държани за продажба

В съответствие с инвестиционните си цели Дружеството класифицира придобитите имоти като

инвестиционни имоти при първоначалното им признаване. В последствие ръководството прави

преценка по отношение на трансферите от инвестиционнни имоти към инвестиционни имоти

държани за продажба, когато тяхната балансова стойност ще бъде възстановена по-скоро чрез

продажба отколкото чрез продължаваща употреба. Наличието на подписани предваителни

договори за продажба и/или получаване на частично авансово плащане от страна на клиентите,

към края на периода, се считат за доказателство за намаренията на ръководството и

Дружеството представя съответните имоти като имоти държани за продажба към края на

отчетния период.

4.21. Несигурност на счетоводните приблизителни оценки

При изготвянето на индивидуалния финансов отчет ръководството прави редица

предположения, оценки и допускания относно признаването и оценяването на активи, пасиви,

приходи и разходи.

Действителните резултати могат да се различават от предположенията, оценките и

допусканията на ръководството и в редки случаи съответстват напълно на предварително

оценените резултати.

При изготвянето на представения индивидуален финансов отчет значимите преценки на

ръководството при прилагането на счетоводните политики на Дружеството и основните

източници на несигурност на счетоводните приблизителни оценки не се различават от тези,

оповестени в индивидуалния финансов отчет на Дружеството към 31 декември 2020 г.

Информация относно съществените предположения, оценки и допускания, които оказват най-

значително влияние върху признаването и оценяването на активи, пасиви, приходи и разходи е

представена по-долу.

4.21.1. Oценяване по справедлива стойност на инвестиционни имоти и

инвестиционни имоти държани за продажба

Ръководството използва доклади на независими лицензирани оценители за определяне на

справедливата стойност на инвестиционните имоти и инвестиционните имоти държани за

продажба. Те са базирани в максимална степен на пазарни данни и предположения, които

пазарните участници биха възприели при оценяването на даден недвижим имот, които са

коригирани относно специфичните особености на активите на Дружеството. Степента и посоката

на тази корекция зависи от броя и характеристиките на наблюдаваните пазарни сделки с

подобни имоти, които са използвани за целите на оценката. Въпреки че тези данни са субективна

преценка, ръководството счита, че крайната оценка не би се повлияла значително от други

възможни предположения към текущата отчетна дата. В условията на пандемия Covid -19, тези

оценки могат да се различават от действителните цени, които биха били определени при

справедлива пазарна сделка между информирани и желаещи страни в края на отчетния период.

Информация за оценителските методи и допускания е представена в пояснение 6.4.

4.21.2. Измерване на очаквани кредитни загуби

Кредитните загуби представляват разликата между всички договорни парични потоци, дължими

на Дружеството и всички парични потоци, които Дружеството очаква да получи. Очакваните

кредитни загуби са вероятностно претеглена оценка на кредитните загуби, които изискват

преценката на Дружеството. Предвид малкия брой контрагенти с остатъчни салда в края на

разглежданите периоди, се извършва индивидуален преглед на събираемостта и други

съпътстващи фактори, на всеки един от тях, за постигане на по-голяма точност при определяне

на евентуалната загуба от обезценка.

Премиер Фонд АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

5. Отчитане по сегменти

Ръководството определя към настоящия момент два оперативни сегмента – „Недвижими имоти“

и „Специализирани дружества“, както е описано в пояснение 4.5. Тези оперативни сегменти се

наблюдават от ръководството, което взема стратегически решения на базата на коригираните

оперативни резултати на сегментите.

Информацията за отделните сегменти може да бъде анализирана за представените отчетни

периоди, както следва:

Недвижими

имоти

Специализирани

дружества

Общо

хил. лв.

хил.

лв.

хил. лв.

Печалба от продажба на нетекущи активи 1 592

1 592

Приходи от наеми 577

577

Промяна в справедливата стойност на

инвестиционните имоти

Други приходи 325

325

Приходи от възстановяване на очаквани

кредитни загуби, нетно

302

Приходи на сегмента

2 809

Разходи за материали

(13)

Разходи за външни услуги (193)

(4)

(197)

Разходи за амортизации на нефинансови активи (56)

(56)

Разходи за персонал (30)

(30)

Други разходи (289)

(289)

Оперативна

печалба

(загуба)

на сегмента

2 228

(4)

2 224

Финансови разходи (2 002)

(2 002)

Печалба

(загуба) за годината на сегмента

226

(4)

222

Активи на сегмента

60 707

11 040

71 747

Пасиви на сегмента

52 457

52 461

6. Имоти

6.1. Инвестиционни имоти

Инвестиционните имоти на Дружеството включват земи, сгради и прилежащи съоръжения, които

се намират на територията на Република България – в гр. Априлци, гр. София, гр. Пловдив, гр.

Варна, с Яребична /община Аксаково/, гр. Бяла, гр. Балчик, гр. Русе, гр. Добрич, гр. Перник, с.

Стамболово /община Хасково/ в община Перник, община Свиленград, община Видин, община

Кула, община Брегово, община Димово, община Котел, община Червен бряг, община Бяла

Слатина и община Плевен и се държат с цел получаване на приходи от наем или за увеличаване

стойността на капитала.

За информация относно определянето на справедливата стойност на инвестиционните имоти

вижте пояснение 6.4.

Промените в балансовите стойности, представени в отчета за финансовото състояние, могат да

бъдат обобщени, както следва:

хил. лв.

Балансова стойност към 1 януари 20

г.

37 298

Новопридобити, чрез покупка 12 120

Предоставен аванс за придобиване на инвестиционни имоти 3 003

Нетна печалба от промяна на справедливата стойност 1 892

Трансфер от инвестиционни имоти държани за продажба 6 625

Инвестиционни имоти, класифицирани като държани за продажба (5 906)

Излезли, чрез продажба (2 465)

Балансова стойност към 31 декември 2020 г.

52 567

Премиер Фонд АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

Балансова стойност към 1 януари 2021 г.

52 567

Новопридобити, чрез покупка 24

Предоставен аванс за придобиване на инвестиционни имоти 42

Трансфер от инвестиционни имоти държани за продажба 5 906

Излезли, чрез продажба (1 108)

Нетна печалба от промяна на справедливата стойност

Инвестиционни имоти, класифицирани като държани за продажба (5 100)

Балансова стойност към 31 декември 2021 г.

52 34

Инвестиционни имоти на стойност 48 696 хил. лв. са заложени като обезпечение по заеми (2020

г.: 48 985 хил. лв.).

Дружеството отдава част от инвестиционните си имоти по договори за наем. Приходите от наеми

за 2021 г. в размер на 577 хил. лв. (2020 г.: 70 хил. лв.) са включени в отчета за печалбата или

загубата и другия всеобхватен доход на ред „Приходи от наеми”. Не са признавани условни

наеми.

През 2021 г. Дружеството се е споразумяло за намаление от договорената годишна наемна цена

с един от своите наематели като облекчителна мярка в резултат на тежкото въздействие на

пандемията Covid-19 през годината.

Преките оперативни разходи (местни данъци и такси) в размер на 287 хил. лв. са отчетени на

ред „Други разходи” (2020 г. 206 хил. лв.).

Лизинговите договори не съдържат изискването за спазване на конкретни финансови показатели

или други изисквания, освен правото на собственост на лизингодателя.

Бъдещите минимални лизингови постъпления са представени, както следва:

Минимални

лизингови постъпления

До 1 година

От 1 до 3 години

Общо

хил. лв.

31 декември 2021 г. 114

189

31 декември 2020 г. 121

121

6.2. Активи държани за продажба

През месец октомври 2020 г. Дружеството е намерило потенциален купувач на имот –

административна сграда намираща се в гр. Добрич и е сключило предварителен договор за

продажбата му. През месец декември 2020 г. поради неизпълнение на поетите ангажименти по

договора от страна на купувача договорът е прекратен, в резултат на което е договорено

обезщетение. Дружеството не е променило намеренията си за продажба на инвестиционния

имот и е продължило активно да търси потенциални купувачи. Към 31 декември 2020 г.

справедливата стойност на инвестиционния имот държан за продажба в размер на 5 906 хил.

лв., като същият е заложен като обезпечение по банков заем. През 2021 г. Дружеството е

сключило предварителен договор за продажбата на имота, а през месец юни 2021 г. същият е

прекратен, за което е договорено обезщетение с цел защита на материалния интерес на

Премиер Фонд АДСИЦ. Имотът, предмет на договора, е рекласифициран от „Активи държани за

продажба“ в „Инвестиционни имоти“ по справедливата му стойност в размер на 5 906 хил. лв.

(виж пояснение 6.1.).

През ноември 2021 г. Дружеството е намерило потенциален купувач и сключва предварителен

договор за продажба на собствен инвестиционен имот, намиращ се в с. Стамболово, ведно с

прилежащите към него машини и съоръжения, в резултат на което:

 Имотът е рекласифициран от „Инвестиционни имоти“ в „Активи държани за продажба“ по

справедливата му стойност към датата на рекласификацията в размер на 5 100 хил. лв.

(виж пояснение 6.1). Информация за методите и техниките за оценяване, използвани при

определянето на справедливата стойност, е описана в пояснение 6.4. Към 31 декември

2021 г. имотът е заложен като обезпечение по банков заем.

 Машините и съоръженията са рекласифицирани от „Машини и съоръжения“ в „Активи

държани за продажба“ по тяхната балансова стойност в размер на 1 325 хил. лв. (виж

пояснение 6.3).

Премиер Фонд АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

6.3. Машини и съоръжения

Балансовата стойност може да бъде анализирана, както следва:

Машини и съоръжения

Общо

хил. лв.

Брутна балансова стойност

Салдо към 1 януари 2021 г. 1 382

1 382

Придобити през годината 5

Активи, класифицирани като държани за

продажба (1 382)

382)

Салдо към 31 декември 2021 г. 5

Амортизация и обезценка

Салдо към 1 януари 2021 г. (2)

(2)

Амортизация за годината (56)

(56)

Амортизация на активи, класифицирани като

държани за продажба 57

Салдо към 31 декември 2021 г. (1)

(1)

Балансова стойност към 31 декември 2021 г.

Машини и съоръжения

Общо

хил. лв.

Брутна балансова стойност

Салдо към 1 януари 2020 г. -

Придобити през годината 1 382

1 382

Салдо към 31 декември 2020 г. 1 382

1 382

Амортизация и обезценка

Салдо към 1 януари 2020 г. -

Амортизация за годината (2)

(2)

Салдо към 31 декември 2020 г. (2)

(2)

Балансова

стойност към 31 декември 2020 г.

1 380

Всички разходи за амортизация и обезценка (или възстановяване, ако има такива) са включени

в “Разходи за амортизация на нефинансови активи“.

Дружеството няма договорно задължение за закупуване на активи.

Към 31 декември 2021 г. няма договорни задължения във връзка със закупуване на машини и

съоръжения.

Дружеството не е заложило машини и съоръжения като обезпечение по свои задължения.

6.4. Оценяване по справедлива стойност на нефинансови активи

Следната таблица представя нивата в йерархията на нефинансови активи към 31 декември,

оценявани периодично по справедлива стойност:

Ниво 3

31 декември

хил. лв.

Инвестиционни имоти:

- земя и сгради 50 310

49 564

- аванси за инвестиционни имоти 2 034

3 003

Инвестиционни имоти държани за продажба:

- Сгради

5 100

5 906

Общо

58 473

Справедливата стойност на инвестиционните имоти и инвестиционните имоти държани за

продажба на Дружеството е определена на базата на доклади на независими лицензирани

оценители към 31 декември всяка година и в предвидените от ЗДСИЦДС случаи. Предишната

преоценка на инвестиционните имоти е била извършена към 31 декември 2020 г.

Към 31 декември 2021 г. Дружеството отчита предоставени през аванси за придобиване на

инвестиционни имоти в размер на 2 034 хил. лв., които не са обект на експертна оценка.

Премиер Фонд АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

Земя и сгради (Ниво 3)

При определяне на стойността на инвестиционните имоти се прилагат различни методи.

 Метод на вещната стойност – представлява анализ на стойността на оценяваният имот,

основан на евентуалните разходи за неговото създаване към момента на оценката,

увеличени със стойността на земята или на правото на строеж и извършените

подобрения, намалени с акумулираната амортизация. Той се основава на принципа на

заместването, т.е. че при отсъствие на неблагоприятни фактори, свързани с време,

неудобства, рискове или други обстоятелства, цената, която купувач на пазара би платил

за оценявания актив, няма да бъде по – висока от разходите за монтаж или изграждане

на еквивалентен актив. При определяне на стойностите на обекта се изчисляват

обичайните производствени разходи за единица обем или площ. Определените

стойности на квадратен или кубичен метър се умножават по съответните величини на

оценявания обект, като стойности за производствената стойност за строителството на

един квадратен метър, при които за база се взимат действащите пазарни цени на

строителните материали, услуги, съоръжения и транспорт.

 Метод на пазарните сравнения - при който се изхожда както от цените на сравними

имоти, така и от ориентировъчни стойности за имота. Оценката се базира на

наблюдавани цени на скорошни пазарни сделки за подобни имоти, коригирани за

специфични фактори като площ, местоположение и настоящо използване. Съществени

ненаблюдавани данни са свързани с корекцията за специфичните за земите и сградите

на Дружеството фактори. Степента и посоката на тази корекция зависи от броя и

характеристиките на наблюдаваните пазарни сделки с подобни имоти, които са

използвани за целите на оценката. Въпреки че тези данни са субективна преценка,

ръководството счита, че крайната оценка не би се повлияла значително от други

възможни предположения.

 Метод на капитализация на прихода - използва се при оценката на търговски и бизнес

имоти, които генерират или ще генерира приходи от наем на база на сключени или

прогнозни дългосрочни договори за наем. При този метод справедливата стойност се

оценява на база на допускания за изгодите и задълженията от притежаването на

определен имот. Използват се прогнозни входящи и изходящи парични потоци, към които

се прилага дисконтов процент, за да се получи настояща стойност на актива.

 Тежестен метод – използва се комбинация от горепосочените методи за определяне на

справедливата стойност на определени имоти на база на относителни тегла на

използваните техники.

Методите и техниките за оценяване, използвани при определянето на справедливата стойност,

не са променени в сравнение с предходния отчетен период. Те са базирани в максимална степен

на пазарни данни и предположения, които пазарните участници биха възприели при оценяването

на даден недвижим имот, които са коригирани относно специфичните особености на активите на

Дружеството. Степента и посоката на тази корекция зависи от броя и характеристиките на

наблюдаваните пазарни сделки с подобни имоти, които са използвани за целите на оценката.

Въпреки че тези данни са субективна преценка, ръководството счита, че крайната оценка не би

се повлияла значително от други възможни предположения към текущата отчетна дата. В

условията на пандемия Covid-19, както и влиянието на бъдещи събития, свързани с потенциални

неблагоприятни ефекти върху националната икономика, инфлационни процеси и смущения във

веригите на доставки в резултат на военните действия между Украйна и Руската федерация (виж

пояснения 4.21.1 и 27), тези оценки могат да се различават от действителните цени, които биха

били определени при справедлива пазарна сделка между информирани и желаещи страни в

края на отчетния период.

Дружеството не е идентифицирало съществени промени в справедливата стойност на

инвестиционните имоти в резултат на Covid-19 пандемията.

7. Инвестиции в дъщерни предприятия

Дружеството има следните инвестиции в дъщерни предприятия:

Премиер Фонд АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

Име на дъщерното

предприятие

Страна на

учредяване и

основно място

на дейност

2021

хил. лв.

2021

участие %

2020

хил. лв.

2020

участие %

Грийнхаус Стрелча ЕАД България 9 440

100

9 440 100

Кабакум Истейтс ЕООД България 1 600

100

- -

11 040

9 440

През декември 2020 г. Дружеството придобива 100 % от акциите на Грийнхаус Стрелча ЕАД за

сумата от 9 440 хил. лв. Грийнхаус Стрелча ЕАД е специализирано дружество по смисъла на чл.

28, ал. 1 от ЗДСИЦДС. Покупната цена в размер на 9 440 хил. лв. е платена изцяло в края на

2020 г.

През февруари 2021 г. Дружеството придоби 100 % от дяловете на Кабакум Истейтс ЕООД за

сумата от 1 600 хил. лв. Кабакум Истейтс ЕООД е специализирано дружество по смисъла на чл.

28, ал. 1 от ЗДСИЦДС. Покупната цена в размер на 1 600 хил. лв. е платена авансово в края на

2020 г. (виж пояснение 9).

Премиер Фонд АДСИЦ може да инвестира до 30 на сто от активите си в учредяването или в

придобиването на дялове или акции от капитала на търговско дружество (специализирано

дружество), чийто изключителен предмет на дейност е придобиване на недвижими имоти и

вещни права върху недвижими имоти, извършване на строежи и подобрения, с цел

предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг или аренда и продажбата им.

Инвестициите в дъщерни дружества са отразени в индивидуалния финансов отчет на

Дружеството по себестойност. През 2021 г. и 2020 г. Дружеството не е получило дивиденти.

Към 31 декември 2021 г. и 2020 г. 100% от акциите на Грийнхаус Стрелча ЕАД са заложени като

обезпечение по банков кредит. Дружеството няма други условни задължения или поети

ангажименти, свързани с инвестициите в дъщерни дружества.

8. Търговски и други финансови вземания

31 декември

31 де

ври

хил. лв.

Вземания по продажба на инвестиционен имот 1 610

2 388

Коректив за очаквани кредитни загуби -

(119)

Вземания по продажба на инвестиционен имот,

нетно

1 610

2 269

Вземания от доставчици 184

1 120

Коректив за очаквани кредитни загуби (9)

(18)

Вземания от доставчици, нетно

1 102

Вземания по договори за наем 51

Други вземания -

3 481

Коректив за очаквани кредитни загуби -

(174)

Други вземания, нетно

3 309

Търговски и други финансови вземания

1 8

680

Всички вземания са краткосрочни. Нетната балансова стойност на търговските и други вземания

се приема за разумна приблизителна оценка на справедливата им стойност.

Дружеството смята, че влиянието на пандемията Covid-19 върху бизнеса и световните пазари е

възможно да бъде негативно. Това от своя страна би могло да доведе до негативна промяна в

реално реализираните парични потоци от търговските и други финансови вземания и в частност

вземания, чиито кредитен риск се е увеличил, доколкото същите не са застраховани и са

необезпечени. Подобно развитие би могло да доведе до негативна промяна в отчетените

балансови стойности на вземанията.

Всички търговски и други финансови вземания на Дружеството са прегледани относно настъпили

събития на неизпълнение и са обезценени на индивидуална база и съответната възстановена

обезценка в размер на 302 хил. лв. (2020 г.: начислена обезценка в нетен размер на 189 хил. лв.)

Премиер Фонд АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

е призната в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход на ред „Приходи от

възстановяване на / (разходи за) очаквани кредитни загуби”.

Изменението в размера на коректива за очаквани кредитни загуби на търговските вземания може

да бъде представено по следния начин:

хил. лв.

Салдо към 1 януари (311)

(122)

Коректив за очаквани кредитни загуби -

(205)

Възстановяване на загуба от обезценка 302

Салдо

към 31 декември

(

)

(

311

)

Анализ на търговските и другите финансови вземания е представен в пояснение 25.2.

Най-значимите търговски вземания към 31 декември са представени, както следва:

31 декември

хил. лв.

Клиент 1 1 610

Клиент 2 170

170

Клиент 3 47

Клиент 4 13

700

Клиент 5 -

3 479

Клиент 6 -

2 388

Клиент 7 -

250

Други клиенти 5

1 8

6 991

9. Предплащания и други активи

31 декември

хил. лв.

Предоставени аванси на доставчици 33

1 600

Застраховки 7

ДДС за възстановяване -

457

Други 4

Други активи, нефинансови

2 066

10. Пари и парични еквиваленти

Парите и паричните еквиваленти включват следните елементи:

31 декември

хил. лв.

Парични средства в банки и в брой в:



български лева

116

Пари и парични еквиваленти

116

Дружеството е извършило оценка на очакваните кредитни загуби върху парични средства и

парични еквиваленти. Оценената стойност е определена като несъществена и не е начислена в

индивидуалния финансов отчет на Дружеството.

11. Собствен капитал

11.1. Акционерен капитал

Към 31 декември 2021 г. регистрираният капитал на Дружеството се състои от 1 799 999 на брой

обикновени акции с номинална стойност в размер на 1 лв. за акция. Всички акции са с право на

получаване на дивидент и ликвидационен дял и представляват един глас от общото събрание

на акционерите на Дружеството.

Премиер Фонд АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

202

2020

Брой акции

Издадени и напълно платени акции:

- в началото на периода 1 799 999

650 000

- емитирани и платени през годината -

1 149 999

Общо акции, оторизирани в края на периода

799 999

Към 31 декември 2021 г. основният капитал на Дружеството е разпределен както следва:

31 декември 2021 31 декември 2020

Брой акции

Нео Лондон Капитал АД

925 496

51.42

979 003

54.39

Други юридически лица акционери с

участие под 5 %

873 596

48.53

819 926

45.55

Други физически лица акционери с

участие под 5% 907

0.05

1 070

0.06

1 799 999

100

1 799 999

100

11.2. Премиен резерв

Премийният резерв в размер на 10 912 хил. лв. е формиран вследствие на успешно приключила

процедура за увеличение на капитала на Дружеството. Той представлява разликата между

емисионната и номиналната стойност на издадени през 2020 г. акции от увеличение на капитала

на Дружеството в размер на 10 925 хил. лв., намален с разходите по емисията натрупани през

2019 и 2020 г. в размер на 13 хил. лв.

12. Разходи за персонала

Разходите за възнаграждения на персонала включват:

хил. лв.

Разходи за заплати (23)

(24)

Разходи за социални осигуровки (7)

(8)

)

(

)

13. Заеми

Дружеството отчита заемите си по амортизирана стойност. Информацията за тях може да бъде

систематизирана по следния начин:

31 декември

Нетекущи

хил. лв.

Финансови пасиви, отчитани по амортизирана стойност:

Банкови заеми 31 667

34 898

Облигационен заем 12 000

16 000

Лихви с отсрочено плащане 293

223

Сконто (6)

(7)

Общо балансова стойност

43 9

51 114

Текущи

Финансови пасиви, отчитани по амортизирана стойност:

Банкови заеми 3 851

3 499

Облигационен заем 4 000

4 000

Лихви 102

113

Банкови такси -

Сконто (46)

(47)

Общо балансова стойност

7 58

Балансовата стойност на заемите се приема за разумна приблизителна оценка на

справедливата им стойност.

Премиер Фонд АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

Банков инвестиционен кредит:

 Лихвен процент – Референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти

(РЛПККК) плюс надбавка, но не по-малко от определен в договора лихвен процент;

 Размер на кредита – 5 200 хил. лв.;

 Срок на кредита – 25 май 2027 г.;

 Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски

 Валута, в която се извършват плащанията – лева;

 Обезпечение – първа по ред ипотека на инвестиционен имот, закупен със средства от

кредита.

Към 31 декември 2021 г. текущата част от задължението по главницата на заема е в размер на

727 хил. лв. (2020 г.: 727 хил. лв.), а нетекущата – 3 222 хил. лв. (2020 г.: 3 768 хил. лв.). Текущата

част на задължението по лихви е в размер на възлиза на 18 хил. лв. (2020 г.: 13 хил. лв.), а

нетекущата – 67 хил. лв. (2020 г.: 52 хил. лв.).

Банков инвестиционен кредит:

 Лихвен процент – РЛПККК плюс надбавка, но не по-малко от определен в договора

лихвен процент;

 Размер на кредита – 9 800 хил. лв.;

 Срок на кредита – 30 октомври 2028 г.;

 Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски. Валута, в

която се извършват плащанията – лева;

 Обезпечение – първа по ред ипотека на инвестиционен имот, закупен със средства от

кредита и други инвестиционни имоти собственост на дружеството.

Към 31 декември 2021 г. текущата част от задължението по главницата на заема е в размер на

1 200 хил. лв. (2020 г: 1 201 хил. лв.), а нетекущата – 7 003 хил. лв. (2020 г.: 7 903 хил. лв.).

Текущата част на задължение по лихви е в размер на 29 хил. лв. (2020 г.: 22 хил. лв.), а

нетекущата – 148 хил. лв. (2020 г.: 111 хил. лв.).

Банков инвестиционен кредит:

 Лихвен процент – 1-месечен EURIBOR плюс надбавка, но не по-малко от определен в

договора лихвен процент;

 Размер на кредита – 1 640 хил. евро;

 Срок на кредита – 20 септември 2029 г.;

 Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски

 Валута, в която се извършват плащанията – евро;

 Обезпечение – първа по ред ипотека на инвестиционен имот, закупен със средства от

кредита.

Към 31 декември 2021 г. текущата част от задължението по главницата на заема е 372 хил. лв.

(2020 г.: 371 хил. лв.), а нетекущата – 2 499 хил. лв. (2020 г.: 2 777 хил. лв.). Текущата част на

задължението по лихви е в размер на 10 хил. лв. (2020 г.: 7 хил. лв.), а нетекущата – 52 хил. лв.

(2020 г.: 38 хил. лв.).

Банков инвестиционен кредит:

 Лихвен процент – РЛПККК плюс надбавка, но не по-малко от определен в договора

лихвен процент;

 Размер на кредита – 1 600 хил. лв.;

 Срок на кредита – 25 септември 2029 г.;

 Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски

 Валута, в която се извършват плащанията – .лева;

 Обезпечение - ипотека на инвестиционен имот, закупен със средства от кредита и на

други имоти на дружеството.

Към 31 декември 2021 г. текущата част от задължението по главницата на заема е в размер на

200 хил. лв. (2020 г.: 50 хил. лв.), а нетекущата – 1 350 хил. лв. (2020 г.: 1 550 хил. лв.). Текущата

част на задължението по лихви е в размер на 4 хил. лв. (2020 г.: 2 хил. лв.), а нетекущата – 26

хил. лв. (2020 г. 22 хил. лв.).

Премиер Фонд АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

Банков инвестиционен кредит:

 Лихвен процент – РЛПККК плюс надбавка, но не по-малко от определен в договора

лихвен процент;

 Размер на кредита – 11 300 хил. лв.;

 Срок на кредита – 25 септември 2029 г.;

 Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски

 Валута, в която се извършват плащанията – лева;

 Обезпечение – следваща по ред ипотека на инвестиционни имоти собственост на

дружеството.

Към 31 декември 2021 г. текущата част от задължението по главницата на заема е в размер на

707 хил. лв. , а нетекущата – 10 593 хил. лв. (2020 г.: 11 300 хил. лв.). Текущата част на

задължението по лихви е в размер на 6 хил. лв. (2020 г.: 6 хил. лв.)

Банков оборотен кредит:

 Лихвен процент – РЛПККК (референтен лихвен процент по кредити на корпоративни

клиенти) плюс надбавка, но не по-малко от определен в договора лихвен процент;

 Размер на кредита – 400 хил. лв.;

 Срок на кредита – 3 юни 2021 г.;

 Погасителен план – еднократно погасяване в края на периода;

 Валута, в която се извършват плащанията – лева;

 Обезпечение – следваща по ред ипотека на инвестиционни имоти на Дружеството.

През месец март 2021 г. Дружеството е погасило предсрочно банковия кредит, който към 31

декември 2020 г. е в размер на 400 хил. лв.

Банков инвестиционен кредит:

 Лихвен процент – РЛПККК (референтен лихвен процент по кредити на корпоративни

клиенти) плюс надбавка, но не по-малко от определен в договора лихвен процент;

 Размер на кредита – 7 600 хил. лв.;

 Срок на кредита – 15 декември 2030 г.;

 Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски

 Валута, в която се извършват плащанията – .лева;

 Обезпечение – следваща по ред ипотека на инвестиционни имоти собственост на

дружеството и залог на акции от капитала на дъщерно дружество

Към 31 декември 2021 г. задължението по главницата на заема е нетекущо в размер на 7 000

(2020 г.: 7 600 хил. лв.) През месец декември 2021 г. Дружеството е направило частично

предсрочно погасяване на главница по кредита в размер на 600 хил. лв. Задължението по лихви

в размер на 3 хил. лв. е текущо. (2020 г.: 6 хил. лв.).

Банков кредит - овърдрафт:

 Лихвен процент – РЛПККК плюс надбавка, но не по-малко от определен в договора

лихвен процент;

 Лимит на кредита – 1 000 хил. лв.;

 Срок на ползване на кредита – 29.12.2022 г.;

 Погасяването е в края на всеки месец, върху използваната част от кредита;

 Валута, в която се извършват плащанията – лева;

 Обезпечение – следваща по ред ипотека на инвестиционни имоти на Дружеството.

Към 31 декември 2021 г. задължението по главницата на заема е текущо в размер на 645 хил.

лв. (2020 г.: 750 хил. лв.).

Лихвените нива по горепосочените кредити са в диапазона от 2.20% до 2.80% годишно.

През месец януари 2021 г., поради причини, свързани с наложените мерки, във връзка с Covid-

19 Дружеството се възползва и от втората мярка на БНБ. Дружеството се възползва от

възможността за отсрочване на плащанията на главници и лихви по задълженията си по

всичките инвестиционни банкови кредити, отговарящи на условията, за срок от още 3 месеца (от

м. януари 2021 г. до м. март 2021 г.), които бяха удовлетворени от обслужващата банка.

Премиер Фонд АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

Съгласно клаузите на договори за банкови инвестиционни кредити Дружеството застрахова

предоставените обезпечения в полза на банката за своя сметка.

Облигационен заем:

 Пореден номер на емисията – първа;

 ISIN код на емисията – BG2100024178;

 Размер на облигационната емисия – 20 000 хил. лв.;

 Брой облигации – 20 000 броя;

 Вид на облигациите – обикновени, безналични, поименни, лихвоносни,

свободнопрехвърляеми, необезпечени, неконвертируеми;

 Вид на емисията – публична;

 Срок на емисията – 8 години (96 месеца);

 Валута – лева;

 Лихва – 4,50 % проста годишна лихва;

 Период на лихвено плащане – на 6 месеца – 2 пъти годишно;

 Срок на погасяване – 15 декември 2025 г. съгласно погасителен план на периодични

главнични плащания

 Обезпечение – необезпечена

Към 31 декември 2021 г. текущата част от задължението по главницата на заема е в размер на

4 000 хил. лв. (2020 г.: 4 000 хил. лв.), а нетекущата – 12 000 хил. лв. (2020 г.: 16 000 хил. лв.).

Задължението по лихви в размер на 32 хил. лв. (2020 г.: 57 хил. лв.) е текущо.

Промените в задълженията на Дружеството, произтичащи от финансова дейност са както

следва:

Краткосрочни

заеми

Дългосрочни

заеми

Лихви по

заеми

Сконто

Общо

хил. лв.

1 януари 20

11 263

203

(44)

42 732

Парични потоци:

Плащания (1 346)

(2 881)

(1 973)

(81)

281)

Постъпления 1 151

18 900

20 051

Непарични промени:

Начислени лихви -

2 123

2 194

Прекласифициране (3 569)

3 569

31 декември 2020

7 499

50 898

353

(54)

58 696

Краткосрочни

заеми

Дългосрочни

заеми

Лихви по

заеми

Сконто

Общо

хил. лв.

1 януари 2021

7 499

50 898

353

(54)

58 696

Парични потоци:

Плащания (6 746)

(600)

(1 866)

(83)

295

)

Постъпления 467

467

Непарични

промени:

Начислени лихви -

1 908

1 9

Прекласифициране 6 631

(6 631)

31 декември 20

7 851

43 667

395

(52)

51 861

14. Търговски и други задължения

31 декември

хил. лв.

Текущи:

Търговски задължения 150

224

Финансови пасиви

150

224

Данъчни задължения 445

165

Други задължения 4

Нефинансови пасиви

Текущи търговски и други задължения

392

Премиер Фонд АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

Нетната балансова стойност на текущите задължения се приема за разумна приблизителна

оценка на справедливата им стойност.

15. Печалба от продажба на нетекущи активи

202

2020

хил. лв.

Приходи от продажба на инвестиционни имоти 2 700

2 500

Балансова стойност на продадените инвестиционни имоти (1 108)

(2 465)

Печалба от продажба на нетекущи активи

1 592

16. Други приходи

хил. лв.

Приходи от начислени суми с обезщетителен характер по

договор

325

1 133

325

1 133

Дружеството реализира приходи от отчетени обезщетения по договори, във връзка с неспазени

срокове и/или условия по сключените договори. През 2021 г. Дружеството се е споразумяло за

удължаване на сроковете по или прекратяване на сключени договори като облекчителна мярка

в резултат на тежкото въздействие на пандемията Covid-19 през годината, но е защитавало

своите интереси, отчитайки дължимите обезщетения.

17. Разходи за материали

202

хил. лв.

Разходи за ел. енергия (13)

(11)

(13)

(11)

18. Разходи за външни услуги

202

хил. лв.

Разходи за охрана (75)

(59)

Такси трето лице по смисъла на чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС (24)

(16)

Застраховки (22)

(17)

Регулаторни и други такси (15)

(55)

Разходи за лицензирани оценки (14)

(24)

Разходи за независим одит (11)

(7)

Нотариални такси (6)

(40)

Други (30)

(12)

Разходи за външни услуги

(197)

(230)

Възнаграждението за независим финансов одит за 2021 г. е в размер на 11 хил. лв. (2020 г.: 7

хил. лв.). През годината не са предоставяни данъчни консултации или други услуги, несвързани

с одита. Настоящото оповестяване е в изпълнение на изискванията на чл. 30 от Закона за

счетоводството.

19. Други разходи

хил. лв.

Разходи за местни данъци и такси (287)

(206)

Разходи за лихви и неустойки -

(7)

Други (2)

(13)

Други разходи

(

)

(

)

Премиер Фонд АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

20. Финансови разходи

Финансовите разходи за представените отчетни периоди могат да бъдат анализирани, както

следва:

хил. лв.

Лихви по кредити, отчитани по амортизирана стойност (1 908)

(2 123)

Общо разходи за лихви по финансови задължения, които не

се отчитат по справедлива стойност в печалбата или загубата

(

1 9

)

123

)

Такси и други услуги във връзка с получени кредити (85)

(71)

Банкови такси и комисионни (9)

(42)

Финансови разходи

002

)

21. Доход на акция и дивиденти

21.1. Доход на акция

Основният доход на акция е изчислен, като за числител е използван нетният резултат за периода

разпределен на среднопретегления брой акции.

Печалба за периода (в лв.) 222 000

204 000

Среднопретеглен брой акции 1 799 999

1 752 739

Основна печалба на акция (в лв. за акция)

0.1

0.12

21.2. Дивиденти

В Държавен вестник (ДВ), бр. 21 от 12.03.2021 г. е обнародван Закон за дружествата със

специална инвестиционна цел и за дружествата за секюритизация (ЗДСИЦДС), в сила от

16.03.2021 г. Съгласно § 11 от Преходните и заключителни разпоредби (ПЗР) на ЗДСИЦДС се

отменя Закона за дружествата със специална инвестиционна цел (ЗДСИЦ).

Съгласно чл. 29, ал. 3 от ЗДСИЦДС преобразуването на резултата за 2021 г. и 2020 г. може да

бъде представено както следва:

2021

2020

хил. лв.

Печалба за предходния период, подлежаща на преобразуване

222

204

Преобразуване по чл. 29, ал. 3, т. 1 от ЗДСИЦДС (13)

(1 892)

Преобразуване по чл. 29, ал. 3, т. 2 от ЗДСИЦДС (1 592)

(35)

Преобразуване по чл. 29, ал. 3, т. 3 от ЗДСИЦДС 1 719

1 328

Преобразуване по чл. 29, ал. 3, т. 7 от ЗДСИЦДС (7 346)

(4 227)

Резултат за разпределяне

010)

622)

Няма положителен резултат за разпределение в резултат от преобразуването на финансовия

резултат за 2021 г. и 2020 г.

22. Безналични сделки

През 2021 г. и 2020 г. Дружеството не е осъществило инвестиционни или финансови сделки, при

които не са използвани пари или парични еквиваленти и които не са отразени в отчета за

паричните потоци.

23. Сделки със свързани лица

Свързаните лица на дружеството включват акционери, дъщерни предприятия и ключов

управленски персонал. Ако не е изрично упоменато, транзакциите със свързани лица не са

извършвани при специални условия и не са предоставяни или получавани никакви гаранции.

Разчетните суми обикновено се изплащат по банков път.

Свързаните лица, с които Дружеството е било страна по сделки към 31 декември 2021 г.

включват ключов управленски персонал.

Премиер Фонд АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

23.1. Сделки с ключов управленски персонал

Ключовият управленски персонал на Дружеството включва изпълнителния директор и членовете

на Съвета на директорите.

хил. лв.

Заплати (18)

(19)

Общо възнаграждения

(

)

(

)

23.2. Разчети със свързани лица в края на годината

31 декември

хил. лв.

Текущи задължения към:

- ключов управленски персонал

Общо текущи задължения към свързани лица

Общо задължения към свързани лица

Текущите задължения към ключов управленски персонал в размер на 1 хил. лв. към 31 декември

2021 г. (2020 г.: 3 хил. лв.) представлява възнаграждения на членовете на Съвета на директорите

към края на отчетния период

24. Категории финансови активи и пасиви

Балансовите стойности на финансовите активи и пасиви на Дружеството могат да бъдат

представени в следните категории:

Финансови активи

и пасиви

Пояснение

хил. лв.

Финансови активи, отчитани по амортизирана стойност:

Търговски и други финансови вземания 8

1 836

6 680

Пари и парични еквиваленти 10

116

1 89

6 796

Финансови пасиви, отчитани по амортизирана стойност:

Заеми 13

51 913

58 750

Търговски задължения 14

150

224

52 063

58 974

За информация относно счетоводната политика за всяка категория финансови инструменти виж

пояснение 4.13. Описание на политиката и целите за управление на риска на Дружеството

относно финансовите инструменти е представено в пояснение 25.

25. Рискове, свързани с финансовите инструменти

Цели и политика на ръководството по отношение управление на риска

Дружеството е изложено на различни видове рискове по отношение на финансовите си

инструменти. За повече информация относно финансовите активи и пасиви по категории на

Дружеството вижте пояснение 24. Най-значимите финансови рискове, на които е изложено

Дружеството са пазарен риск, кредитен риск и ликвиден риск.

Управлението на риска на Дружеството се осъществява от Съвета на директорите. Приоритет

на ръководството е да осигури краткосрочните и средно срочни парични потоци.

Най-съществените финансови рискове, на които е изложено Дружеството, са описани по-долу.

25.1. Анализ на пазарния риск

25.1.1. Валутен риск

Сделките на Дружеството се осъществяват в български лева и евро. Предвид фиксирания

валутен курс на лева към еврото в съотношение 1 EUR = 1.95583 лв., валутният риск за

Дружеството е минимизиран в максимална степен.

Премиер Фонд АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

25.1.2. Лихвен риск

Политиката на Дружеството е насочена към минимизиране на лихвения риск при дългосрочно

финансиране. Дружеството е страна по банкови кредити с лихвен процент, който е зависим от

нивата на 1-месечния EURIBOR и референтен лихвен процент по кредити на корпоративни

клиенти, което дава основания за анализ на потенциален лихвен риск. Фактът, че за посочените

заеми има минимален праг на лихвен процент и предвид флуктуациите референтните лихвени

проценти по кредитите за корпоративни клиенти показват, че измененията на същите не биха

имали съществен ефект върху индивидуалния финансов резултат и на собствения капитал,

което свежда до минимум лихвения риск за Дружеството.

25.1.3. Ценови риск

Годишната инфлация, измерена чрез ХИПЦ, продължи да се ускорява и достигна 6.5% през

декември 2021 г. (0.0% през декември 2020 г.). Повишението на цените е широкообхватно по

компоненти и отразява едновременното действие на проинфлационни фактори по линия както

на външната, така и на вътрешната макроикономическа среда. Съгласно данни на БНБ,

енергийните продукти (без тези с административно определяни цени) и храните имаха най-висок

положителен принос за общата инфлация през септември в условията на значително покачване

на годишна база на цените на основни суровини на международните пазари. Базисната

инфлация също се ускори в условията на растеж на крайните потребителски разходи на

домакинствата и по-високи производствени разходи на фирмите. Административно

определяните цени продължиха да допринасят за общата инфлация, което се дължеше главно

на утвърдените от Комисията за енергийно и водно регулиране по-високи цени на

електроенергията, топлинната енергия и газообразните горива.

През 2021 г. за сравнителното подобряване на параметрите, обуславящи макроикономическия

риск, допринесоха общото подобряване на макроикономическа среда, повишената

платежоспособност на кредитополучателите, благоприятните перспективи за пазара на жилища

и запазващото се ниво на риск, свързан с обезпечението. Потребителското доверие е на

сравнително по-високи нива спрямо 2020 г., като потреблението на домакинствата отбелязва

най-голям принос за икономическата активност в България към четвъртото тримесечие на 2021

г. Основен фактор за това е подобрената ситуация на пазара на труда, изразяваща се в

увеличение както на заетостта, така и на средния номинален размер на възнагражденията на

наетите лица.

Съгласно данни на БНБ, Годишната инфлация, измерена чрез хармонизирания индекс на

потребителските цени (ХИПЦ), се очаква да продължи да се ускорява през първото полугодие,

след което да се забави до 7.5% в края на 2022 г. Възходящата динамика на потребителските

цени ще отразява най-вече повишените разходи за производство и транспорт на фирмите

вследствие на същественото поскъпване в края на 2021 г. на електроенергията за стопански

потребители и на други основни енергийни суровини, както и допусканията за продължаващ

верижен растеж на цените при някои от тях през първото тримесечие на 2022 г. Нарастването

на цените на храните на международните пазари, увеличението на разходите за труд на единица

продукция и широкообхватното ускоряване на растежа на потребителските цени в еврозоната и

в други основни търговски партньори на България ще бъдат други фактори с проинфлационно

влияние. Очакваме темпът на нарастване на потребителските цени да се забави до 3.4% в края

на 2023 г. най-вече поради техническите допускания за понижаване на цените на основните

енергийни суровини на международните пазари.

Основното допускане при изготвянето на прогнозата на БНБ е свързано с развитието на COVID-

19 пандемията и се основава на базисния сценарий на ЕЦБ, който предполага поетапно

премахване на ограничителните мерки срещу разпространението на COVID-19 в страните от

Еврозоната през втората половина на 2021 г. и окончателното им отпадане в началото на 2022

г.

25.2. Анализ на кредитния риск

Излагането на Дружеството на кредитен риск е ограничено до размера на балансовата стойност

на финансовите активи, признати към датата на отчета за финансовото състояние, които

възлизат на 1 890 хил. лв.

Кредитният риск представлява рискът даден контрагент да не заплати задължението си към

Дружеството. Дружеството е изложено на този риск във връзка с различни финансови

Премиер Фонд АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

инструменти, като възникване на вземания от клиенти и др. Излагането на Дружеството на

кредитен риск е ограничено до размера на балансовата стойност на финансовите активи,

признати в края на отчетния период.

хил. лв.

Групи финансови активи – балансови стойности:

Финансови активи по амортизирана стойност

Търговски вземания 1 836

6 680

Пари и парични еквиваленти 54

116

Балансова стойност

1 89

6 796

Дружеството редовно следи за неизпълнение на задълженията на клиентите си и на други

контрагенти към него, установени индивидуално, и използва тази информация за контрол на

кредитния риск. Към 31 декември 2021 г. 87.69 % от търговските вземания на Дружеството са

концентрирани в едно лице, което представлява концентрация на риска при търговските

вземания (2020 г.: 48.77%). Останалите търговски вземания се състоят от малък брой клиенти в

различни индустрии в една географска област. Въпреки малкият брой контрагенти,

ръководството счита, че Дружеството не е изложено на значителен кредитен риск към отделен

контрагент или към група от контрагенти, които имат сходни характеристики. На базата на

исторически показатели, ръководството счита, че кредитната оценка на търговски вземания,

които не са с изтекъл падеж, е добра.

Дружеството не е предоставяло финансовите си активи като обезпечение по сделки.

Кредитният риск относно пари и парични еквиваленти се счита за несъществен, тъй като

контрагентите са банки с добра репутация и висока външна оценка на кредитния рейтинг.

Загуба от обезценка не е признавана по отношение на горепосочените пари и парични

еквиваленти. Балансовите стойности описани по-горе, представляват максимално възможното

излагане на кредитен риск на Дружеството по отношение на тези финансови инструменти.

Структурата на финансовите активи по фази и относимата към тях обезценка може да бъде

представена както следва:

Фаза 1

Финансови активи по амортизирана стойност

Търговски вземания 1 836

Пари и парични еквиваленти 54

Коректив за очаквани кредитни загуби (9)

1 88

25.3. Анализ на ликвидния риск

Инвестирането в недвижими имоти се характеризира с относително ниска ликвидност, породена

от голямата трудност при пазарното реализиране на активите по изгодна за Дружеството цена и

от дългите срокове за осъществяване на прехвърлянето. Това определя и сравнително бавното

преструктуриране на инвестиционния портфейл на Дружеството. За да се гарантира

възможността на Дружеството да посреща редовно краткосрочните си задължения, се налага

внимателно оценяване на ликвидността.

Ликвидният риск представлява рискът Дружеството да не може да погаси своите задължения.

Дружеството посреща нуждите си от ликвидни средства, като внимателно следи входящите и

изходящи парични потоци, възникващи в хода на оперативната дейност. Нуждите от ликвидни

средства се следят за различни времеви периоди –ежедневно и ежеседмично, както и на базата

на 30-дневни прогнози. Нуждите от ликвидни средства в дългосрочен план - за периоди от 180 и

360 дни, се определят месечно. Нуждите от парични средства се сравняват със заемите на

разположение, за да бъдат установени излишъци или дефицити. Този анализ определя дали

заемите на разположение ще са достатъчни, за да покрият нуждите на Дружеството за периода.

Дружеството държи пари по банкови сметки, за да посреща ликвидните си нужди за периоди до

30 дни.

Към 31 декември на сравнимите периоди падежите на договорните задължения на Дружеството

са обобщени, както следва:

Премиер Фонд АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

Текущи

Нетекущи

31 декември 2021 г. До 6

месеца

Между 6 и

12 месеца

От 1 до 5

години

Над 5

години

хил. лв.

Заеми 3 966

3 988

35 002

8 957

Търговски задължения 150

Общо

35 00

8 95

Текущи

Нетекущи

31 декември 2020 г. До 6

месеца

Между 6 и

12 месеца

От 1 до 5

години

Над 5

години

хил. лв.

Заеми 3 663

3 966

37 914

13 207

Търговски задължения 224

Общо

3 887

3 966

37 914

13 207

Финансовите активи като средство за управление на ликвидния риск

При оценяването и управлението на ликвидния риск Дружеството отчита очакваните парични

потоци от финансови инструменти, по-специално наличните парични средства и търговски

вземания. Наличните парични ресурси и търговски вземания не надвишават текущите нужди от

изходящ паричен поток.

26. Политика и процедури за управление на капитала

Целите на Дружеството във връзка с управление на капитала са:

 да осигури способността на Дружеството да продължи да съществува като действащо

предприятие; и

 да осигури адекватна рентабилност за собствениците, като определя цената на

продуктите и услугите си в съответствие с нивото на риска.

Дружеството наблюдава капитала на базата на съотношението на коригирания капитал към

нетния дълг.

Дружеството определя коригирания капитал на основата на балансовата стойност на собствения

капитал и субординирания дълг, представени в отчета за финансовото състояние.

Субординираният дълг включва заеми, които са със следващи по ред ипотека или залог върху

имуществото на Дружеството.

Нетният дълг включва сумата на всички задължения, намалена с балансовата стойност на

парите и паричните еквиваленти.

Целта на Дружеството е да поддържа съотношението на капитала към общото финансиране в

разумни граници.

Капиталът за представените отчетни периоди може да бъде анализиран, както следва:

хил. лв.

Собствен капитал 19 286

19 064

+Субординиран дълг 645

7 300

Коригиран капитал

19 931

26 364

Общо задължения 52 461

59 091

- Пари и парични еквиваленти (54)

(116)

Нетен дълг

407

58 975

Съотношение на коригиран капитал към нетен дълг

1: 2.63

2.24

Изменението в съотношението през текущия спрямо предходния отчетен е вследствие на

предсрочното погасяване на главница по кредит на Дружеството в края на 2021 г.

Премиер Фонд АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

Дружеството управлява структурата на капитала и прави необходимите корекции в съответствие

с промените в икономическата обстановка и рисковите характеристики на съответните активи.

За да поддържа или коригира капиталовата структура, Дружеството може да върне капитал на

акционерите, да емитира нови акции или да продаде активи, за да намали задълженията си.

Дружеството не е променяло целите, политиките и процесите за управление на капитала, както

и начина на определяне на капитала през представените отчетни периоди.

27. Събития след края на отчетния период

Не са възникнали коригиращи събития или значителни некоригиращи събития между датата на

индивидуалния финансов отчет и датата на оторизирането му за издаване, с изключение на

следните некоригиращи събития:

 Във връзка с продължаващата световна пандемия от COVID-19, с Решение на

Министерски съвет е удължен срокът на извънредната епидемична обстановка в

България до 31 март 2022 г. Ръководството следи за развитието на здравната криза,

възприетите и наложени мерки от страна на правителството и своевременно анализира

потенциалния им ефект върху оперативното и финансово състояние, с оглед

балансиране ликвидните позиции на Дружеството и осигуряване финансова стабилност.

 Усложнената международна обстановка през последните седмици, свързана с

напрежението между Украйна и Руската Федерация породи след себе си налагането на

санкции и ограничения от страна на Европейския съюз, САЩ, Канада, Великобритания и

други спрямо Руската Федерация, Руската централна банка, кредитни институции и

компании, както и физически лица, свързани със събитията в Украйна. Дружеството няма

пряка експозиция на активи или пасиви, намиращи се или с произход Украйна, Русия или

Беларус. Развитието на конфликта и въздействието му върху общата икономическа

ситуация обаче може да изисква преразглеждане на някои от направените от

ръководството допускания и преценки по отношение на очаквано бъдещо развитие,

парични потоци и резултати от дейността. Същевременно инфлационният натиск

продължава да се засилва, като военните действия и повишените котировки на всички

суровини се очаква допълнително да го усилят. Покачване на покупните цени на стоките

и услугите ще доведе до намаляване на доходите на населението, свиване на

потребителското търсене и ограничаване растежа на икономиката на страната. Въпреки

усилията на ръководството за идентифициране на потенциалните преки и непреки

ефекти от военните действия, инфлационния натиск и продължаващата здравна криза,

предизвикана от COVID-19 върху дейността на Дружеството и съответното им

адресиране, динамичното развитие на макроикономическата и политическа обстановка

затрудняват тяхната надеждна оценка. Посочените обстоятелства биха могли да

предизвикат промяна в справедливите стойности на инвестиционните имоти на

Дружеството, които в индивидуалния финансов отчет са определени при извършването

на редица преценки и допускания от страна на ръководството и отчитане на най-

надеждната налична информация към датата на приблизителните оценки, както и да

окажат въздействие върху направените прогнози за бъдещото развитие, парични потоци

и резултати от дейността на Дружеството.

 На 18 март 2022 г. е взето решение от едноличния собственик на капитала Премиер Фонд

АДСИЦ да бъде увеличен основния капитал на дъщерното дружество Кабакум Истейтс

ЕООД. Капиталът е увеличен от 1 хил. лв., разпределен в 1 000 дяла с номинална

стойност 1 лв., на 13 хил. лв., разпределени в 12 500 дяла с номинална стойност 1 лв.

Увеличението на капитала е извършено чрез паричната вноска. Обстоятелството е

впивано в Търговския регистър на 25 март 2022 г.

28. Одобрение на индивидуалния финансов отчет

Индивидуалният финансов отчет към 31 декември 2021 г. (включително сравнителната

информация) е оторизиран за издаване от Съвета на директорите на 30 март 2022 г.

Премиер Фонд АДСИЦ

Годишен индивидуален доклад за дейността

31 декември 2021 г.

Годишен индивидуален доклад за дейността

Индивидуалният доклад за дейността на Премиер Фонд АДСИЦ (Дружеството) за 2021 г.

представя коментар и анализ на индивидуалния финансов отчет, както и друга съществена

информация относно финансовото състояние и резултатите от дейността на Дружеството.

Изготвен е в съответствие с изискванията на чл. 39 от Закона за счетоводството, чл. 100 н, ал. 7

и 8 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа (ЗППЦК) и изискванията по Наредба №

2 от 09.11.2021 г. за първоначално и последващо разкриване на информация при публично

предлагане на ценни книжа и допускане на ценни книжа до търговия на регулиран пазар

(Наредба № 2).

Съветът на директорите на Дружеството оповестява и потвърждава, че през отчетния период:

– не е имало нередности, в които да са участвали ръководители или служители;

– всички съществени сделки са надлежно осчетоводени и са намерили отражение във

индивидуалния финансов отчет към 31 декември 2021 г.;

– не са констатирани измами и грешки, свързани с неспазване или пропуски във

финансово-счетоводната дейност на Дружеството.

Правен статут и обща информация за Дружеството

Премиер Фонд АДСИЦ е акционерно дружество със специална инвестиционна цел за

инвестиране в недвижими имоти. Основната му дейност се състои в инвестиране на парични

средства, набрани чрез емитиране на ценни книжа в недвижими имоти, посредством покупка на

право на собственост и други вещни права върху недвижими имоти; извършване на строежи и

подобрения, оборудване и обзавеждане на имотите с цел предоставянето им за управление,

отдаване под наем, лизинг или аренда и/или последващата им продажба.

Дружеството е регистрирано като акционерно дружество със специална инвестиционна цел в

Търговския регистър към Агенция по вписванията с ЕИК 148006882. Седалището и адресът му

на управление е гр. Варна, ул. Цар Асен № 5, ет.2.

Премиер Фонд АДСИЦ няма регистрирани клонове в страната и в чужбина.

Премиер фонд АДСИЦ притежава лиценз за извършване на дейност като дружество със

специална инвестиционна цел, издаден от Комисията за финансов надзор с № 19-ДИСЦ от 3

април 2006 г.

Трето лице по смисъла на чл. 27, ал. 4 от Закона за дружествата със специална инвестиционна

цел и за дружествата за секюритизация (ЗДСИЦДС) на Премиер Фонд АДСИЦ е Стор

Мениджмънт 1 ЕООД , а банка депозитар – Райфайзенбанк ЕАД.

Инвестиционна стратегия, цели и ограничения на Дружеството

Инвестиционните цели, които Дружеството си поставя са следните:

– запазване и нарастване на стойността на инвестициите на акционерите и реализиране

на доходност на база разпределение на риска и диверсификация на портфейла от

недвижими имоти;

– инвестиране в недвижими имоти, като чрез обслужващо дружество ще осъществява

експлоатация на придобитите имоти като ги отдава под наем, аренда или продава, или

извършва строителство и подобрения;

– инвестиране в специализирани дъщерни дружества, чрез които ще се осъществява

експлоатация на придобитите от тях недвижими имоти като ги отдават под наем, аренда

или продават, или извършват строителство и подобрения;

– запазване и нарастване на пазарната цена на акциите на Дружеството чрез активно

управление на портфейл от недвижими имоти, ценни книжа и други финансови активи и

свободни парични средства, при спазване на инвестиционните ограничения, залегнали в

закона и устава на Дружеството;

– осигуряване на доход за акционерите под формата на паричен дивидент;

– реализация на печалба от разликата в стойността на имотите при придобиването и

продажбата им;

– извършване на необходимите увеличения на капитала, включително и с цел

обезпечаване структурирането на балансиран портфейл от недвижими имоти.

Премиер Фонд АДСИЦ

Годишен индивидуален доклад за дейността

31 декември 2021 г.

В съответствие с изискванията на чл. 25 от ЗДСИЦДС обхвата на допустимите инвестиции от

Дружеството е следният:

– свободните си парични средства могат да инвестират в ценни книжа, издадени или

гарантирани от държава членка и в банкови депозити в банки, които имат право да

извършват дейност на територията на държава членка – без ограничения;

– свободните си парични средства могат да влагат в ипотечни облигации, допуснати до

търговия на място за търговия в държава членка – до 10 на сто от активите на

Дружеството.

- до 10 на сто от активите на Дружеството в едно или повече трети лица по чл.27, ал.4 от

ЗДСИЦДС;

- до 30 на сто от активите на Дружеството в специализирани дружества по чл.28, ал.1 от

ЗДСИЦДС;

- до 10 на сто от активите на Дружеството в други дружества със специална инвестиционна

цел, инвестиращи в недвижими имоти.

Общия размер на инвестициите на Дружеството позволени по ЗДСИЦДС не трябва да

надвишават 30 на сто от активите му.

Стойността на инвестициите към 31 декември 2021 г. са в рамките на законовите изисквания и

ограничения.

Капитал

Към 31 декември 2021 г. и 2020 г. капиталът на Дружеството e 1 799 999 лв., разпределен в 1

799 999 броя обикновени, безналични, поименни акции с право на глас, дивидент и

ликвидационен дял и номинална стойност 1 лв. за една акция.

Акциите на Дружеството са регистрирани на Българска фондова борса АД и се търгуват до 18

април 2021 г. на Алтернативен пазар (BaSE), сегмент за дружества със специална

инвестиционна цел. От 19 април 2021 г. след сключен договор с инвестиционен посредник, който

да осъществява дейност като маркет мейкър и след решение на Съвета на директорите на БФБ

АД емисията акции на Дружеството се търгува на Основен пазар (BSE), сегмент за дружества

със специална инвестиционна цел. През 2021 г. са прехвърлени общо 195 457 броя акции.

Минималната цена за периода е 11.20 лв. за акция, а максималната – 11.50 лв. Последните

сделки с акции на Дружеството са от 20 декември 2021 г. на цена от 11.50 лв. на акция.

Към 31 декември 2021 г. капиталът на Дружеството е разпределен между юридически и

физически лица.

Няма служители на Дружеството, които са и негови акционери.

Дружеството няма предоставени опции върху негови ценни книжа.

Дружеството няма акционери със специални контролни права.

През периода Дружеството не e придобивало и прехвърляло собствени акции и към 31 декември

2021 г. не притежава такива.

Не са налице ограничения върху прехвърлянето на акции на Дружеството и ограничения върху

правата на глас или необходимост от получаване на одобрение от Дружеството или друг

акционер. Крайните срокове за упражняване на правото на глас са съгласно разпоредбите на

Закона за публично предлагане на ценни книжа. На Дружеството не са известни споразумения

между акционерите, които могат да доведат до ограничения в прехвърлянето на акции или

правото на глас.

На Дружеството не са известни договорености (включително и след приключване на

финансовата година), в резултат на които в бъдещ период могат да настъпят промени в

притежавания относителен дял акции от настоящи акционери.

Не са налице съществени договори на Дружеството, които пораждат действие, изменят се или

се прекратяват поради промяна в контрола на Дружеството при осъществяване на

задължително търгово предлагане.

Премиер Фонд АДСИЦ

Годишен индивидуален доклад за дейността

31 декември 2021 г.

Права на акционерите

Акционерите имат възможност да участват в работата на Общото събрание лично или чрез

пълномощници. В съответствие с изискванията на Търговския закон и ЗППЦК, се публикува

покана с дневния ред и предложенията за решения за редовното Общо събрание на

акционерите. Материалите за Общото събрание са на разположение на акционерите в офиса на

Дружеството, при спазване на предвидените в закона срокове.

Основното право на акционерите е правото на получаване на дивидент. Съгласно ЗДСИЦДС

дружествата със специална инвестиционна цел разпределят като дивидент не по-малко от 90%

от печалбата за финансовата година на Дружеството, определена по реда на чл. 29, ал. 3 от

ЗДСИЦДС и при спазване на изискванията на чл. 247а от Търговския закон.

Органи на управление

Съгласно ЗДСИЦДС и Устава на Премиер Фонд АДСИЦ, Дружеството има едностепенна система

на управление. През отчетния период не са настъпили промени в състава на Съвета на

директорите.

През отчетния период не са настъпили промени в основните принципи за управление на

емитента.

Дружеството се управлява от Съвет на директорите, който се състои от трима членове:

 Деница Димитрова Кукушева – председател на Съвета на директорите;

 Антония Стоянова Видинлиева – член на Съвета на директорите;

 Десислава Великова Иванова – член на Съвета на директорите

Дружеството се представлява и управлява от Изпълнителния директор – Антония Стоянова

Видинлиева.

През периода не е имало промени в представителството на Дружеството.

Към 31 декември 2021 г. членовете на Съвета на директорите не притежават акции от капитала

на Дружеството и не се ползват със специални права за придобиването на такива. През отчетния

период не са придобивани или прехвърляни акции от капитала на Дружеството, собственост на

членовете на Съвета на директорите. Дружеството няма предоставени опции върху негови

ценни книжа.

Участие на членовете на Съвета на директорите в търговски дружества като неограничено

отговорни съдружници, притежаването на повече от 25 на сто от капитала на друго дружество,

както и участието им в управлението на други дружества или кооперации като прокуристи,

управители или членове на съвети:

Антония Стоянова Видинлиева

 Нео Лондон Капитал АД, ЕИК 203039149 – член на Съвета на директорите;

 Кабакум Истейтс ЕООД, ЕИК 206393320 – Управител.

Десислава Великова Иванова

Не участва в управлението и не е собственик на други дружества.

Деница Димитрова Кукушева

Не участва в управлението и не е собственик на други дружества.

Компетентностите на Общото събрание на акционерите се свеждат до промени на Устава,

решения за преобразуване и прекратяване на Дружеството, увеличаване и намаляване

капитала, избор и освобождаване на членовете на Съвета на директорите, назначаване и

освобождаване на регистрираните одитори на Дружеството, одобряване и приемане на

годишните финансови отчети след заверка от назначените регистрирани одитори, решения за

разпределение на печалбата, за попълване на фонд „Резервен” и за изплащане на дивидент,

освобождаване от отговорност членове на Съвета на директорите, издаване и обратно

изкупуване на акции на Дружеството и други.

Промени в Устава на Дружеството могат да се извършват само от Общото събрание на

акционерите, но след одобрение от Комисията за финансов надзор.

Премиер Фонд АДСИЦ

Годишен индивидуален доклад за дейността

31 декември 2021 г.

Компетенциите на Съвета на директорите са заложени в Устава на Дружеството като включват,

но не се изчерпват с:

– организация изпълнението на решенията на Общото събрание;

– контрол върху воденето на счетоводната отчетност от страна на трето лице по смисъла

на чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС, внасяне на годишните финансови отчети пред Общото

събрание;

– решения за образуване и закриване, и определяне на видовете и размера на паричните

фондове на Дружеството, реда за тяхното набиране и начина на изразходването им, в

съответствие с изискванията и ограниченията на действащото законодателство;

– решения относно покупката и продажбата на недвижими имоти и вещни права върху

тях;

– и други.

В своята работа членовете на Съвета на директорите се отнасят с грижата на добър стопанин,

като не допускат конфликт на интереси. При обсъждане на сделки, членовете на Съвета на

директорите декларират личния си интерес, при наличието на такъв. Те отделят достатъчно

време за участие в управлението на Дружеството.

Не са налице споразумения между Дружеството и управителните му органи или служители за

изплащане на обезщетение при напускане или уволнение без правно основание или при

прекратяване на трудовите правоотношения по причини, свързани с търгово предлагане.

Дейността на Съвета на директорите, както и на целия персонал на Дружеството, е съобразена

с изискванията на Закона срещу пазарните злоупотреби с финансови инструменти. С оглед на

това, пред Съвета на директорите на Дружеството стои ангажиментът да актуализира и

привежда в съответствие с изискванията на капиталовите пазари своето корпоративно

управление, тъй като то има съществено значение за доверието на инвестиционната общност в

управлението на Дружеството и за неговото бъдеще. Дружеството прилага Националния кодекс

за корпоративно управление. Кодексът е стандарт за добра практика и средство за общуване

между бизнеса от различните страни. Доброто корпоративно управление означава лоялни и

отговорни корпоративни ръководства, прозрачност и независимост, както и отговорност на

Дружеството пред обществото.

Декларацията за корпоративно управление, съгласно изискванията на чл. 100н, ал. 8 от ЗППЦК,

е неразделна част от настоящия доклад за дейността.

Към 31 декември 2021 г. на управителните органи на Дружеството не е известно и последните

не са сключвали споразумения или правили договорки, включително и след приключване на

отчетния период, в резултат, на които в бъдещ период могат да настъпят промени в

притежавания относителен дял акции от настоящи акционери.

Рискове

Основните финансови инструменти, които използва Дружеството са търговски и други

финансови вземания, заеми и търговски задължения. Прилаганите от емитента в процеса на

изготвяне на финансовите отчети система за вътрешен контрол и система за управление на

рискове се базира на идентифицирането и управлението на следните рискове:

Валутен риск

Сделките на Дружеството се осъществяват в български лева и евро. Предвид фиксирания

валутен курс на лева към еврото в съотношение 1 EUR = 1.95583 лв., валутният риск за

Дружеството е минимизиран в максимална степен.

Лихвен риск

Политиката на Дружеството е насочена към минимизиране на лихвения риск при дългосрочно

финансиране. Дружеството е страна по банкови кредити с лихвен процент, който е зависим от

нивата на 1-месечния EURIBOR и референтен лихвен процент по кредити на корпоративни

клиенти, което дава основания за анализ на потенциален лихвен риск. Фактът, че за посочените

заеми има минимален праг на лихвен процент и предвид флуктуациите референтните лихвени

проценти по кредитите за корпоративни клиенти показват, че измененията на същите не биха

имали съществен ефект върху индивидуалния финансов резултат и на собствения капитал,

което свежда до минимум лихвения риск за Дружеството.

Премиер Фонд АДСИЦ

Годишен индивидуален доклад за дейността

31 декември 2021 г.

Ценови риск

Годишната инфлация, измерена чрез хармонизирания индекс на потребителските цени (ХИПЦ),

продължи да се ускорява и достигна 6.5% през декември 2021 г. (0.0% през декември 2020 г.).

Повишението на цените е широкообхватно по компоненти и отразява едновременното действие

на проинфлационни фактори по линия както на външната, така и на вътрешната

макроикономическа среда. Съгласно данни на БНБ, енергийните продукти (без тези с

административно определяни цени) и храните имаха най-висок положителен принос за общата

инфлация през септември в условията на значително покачване на годишна база на цените на

основни суровини на международните пазари. Базисната инфлация също се ускори в условията

на растеж на крайните потребителски разходи на домакинствата и по-високи производствени

разходи на фирмите. Административно определяните цени продължиха да допринасят за

общата инфлация, което се дължеше главно на утвърдените от Комисията за енергийно и водно

регулиране по-високи цени на електроенергията, топлинната енергия и газообразните горива.