ГОДИШЕН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ
31 декември 2022г.
(индивидуален)
АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ
Годишен финансов отчет
31 Декември 2022г.
(индивидуален)
Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 38 са неразделна част от отчетите
2
Съдържание:
ОТЧЕТ ЗА ФИНАНСОВОТО СЪСТОЯНИЕ
ОТЧЕТ ЗА ПЕЧАЛБАТА ИЛИ ЗАГУБАТА И ДРУГИЯ ВСЕОБХВАТЕН ДОХОД
ОТЧЕТ ЗА ПРОМЕНИТЕ В СОБСТВЕНИЯ КАПИТАЛ
ОТЧЕТ ЗА ПАРИЧНИТЕ ПОТОЦИ
ПОЯСНИТЕЛНИ ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ
ДОКЛАД НА НЕЗАВИСИМИЯ ОДИТОР
ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА
ДОКЛАД ЗА ПРИЛАГАНЕ ПОЛИТИКАТА ЗА ВЪЗНАГРАЖДЕНИЯТА
ДЕКЛАРАЦИЯ ЗА КОРПОРАТИВНО УПРАВЛЕНИЕ
ДЕКЛАРАЦИЯ ПО ЧЛ.100н АЛ.4 Т.4 ОТ ЗППЦК
ДЕКЛАРАЦИЯ ПО ЧЛ.100н АЛ. 4 Т.3 ОТ ЗППЦК
АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ
Годишен финансов отчет
31 Декември 2022г.
(индивидуален)
Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 38 са неразделна част от отчетите
3
ОТЧЕТ ЗА ФИНАНСОВОТО СЪСТОЯНИЕ
на АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ
на 31 Декември 2022г.
Прило-
31.12.2022
31.12.2021
жениe
№
BGN'000
BGN'000
АКТИВИ
Нетекущи активи
Инвестиционни имоти 3
29 764
25 241
Активи в процес на изграждане 4
1 242
1 242
Други активи 5
4
5
Общо нетекущи активи
31 010
26 488
Текущи активи
Аванси за придобиване на инвестиции 7
26 250
Търговски и други вземания 8
702
322
Парични средства
9
163
180
Общо текущи активи
27 115
502
ОБЩО АКТИВИ
58 125
26 990
СОБСТВЕН КАПИТАЛ И ПАСИВИ
Собствен капитал
Основен капитал 10
19 728
19 728
Преоценъчни резерви 10
414
414
Премийни и общи резерви 10
473
473
Натрупана печалба (загуба) 10
3 119
3 303
Общо собствен капитал
23 734
23 918
Нетекущи пасиви
Задължения по обезпечена банков кредит
11 1 320
-
Задължения по облигационен заем 12 30 000
1 900
Общо нетекущи пасиви 31 320
1 900
Текущи пасиви
Задължения по обзпечен банков кредит 11
820
-
Задължения за дивиденти 14
2 138
1
Пасиви по договори с клиенти 13
-
1 100
Търговски и други задължения 15
113
71
Общо текущи пасиви
3 071
1 172
ОБЩО СОБСТВЕН КАПИТАЛ И ПАСИВИ
58 125
26 990
Пояснителните приложения на страници от 7 до 38 са неразделна част от този финансов отчет
28 Март 2023г. Съставител: Изпълнителен директор:
Актив Сървисиз ЕООД Георги Налбантски
Красимира Панайотова – Управител
Заверил съгласно доклад:
Теодора Цветанова
Krasimira
Angelova
Panayotova
Digitally signed by
Krasimira Angelova
Panayotova
Date: 2023.03.28
12:45:12 +03'00'
GEORGI ILIEV
NALBANTSKI
Digitally signed by
GEORGI ILIEV NALBANTSKI
Date: 2023.03.28 13:03:34
+03'00'
Digitally signed by Teodora
Ivanova Tsvetanova
Date: 2023.03.29 08:46:08
+03'00'
АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ
Годишен финансов отчет
31 Декември 2022г.
(индивидуален)
Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 38 са неразделна част от отчетите
4
ОТЧЕТ ЗА ПЕЧАЛБАТА ИЛИ ЗАГУБАТА И ДРУГИЯ ВСЕОБХВАТЕН ДОХОД
на АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ
за 2022г.
Прило-
жение
№
2022г.
2021г.
BGN'000
BGN'000
ПРИХОДИ
Приходи от продажби 16 345
4 409
Промяна в справедливата стойност на инвестиционните имоти 17 2 623
192
Приходи от продажби общо 2 968
4 601
РАЗХОДИ
Разходи за материали 18 -
(2)
Разходи за външни услуги 19 (276)
(259)
Разходи за амортизация 5 (1)
(2)
Разходи за възнаграждения и осигуровки 20 (46)
(39)
Промяна в справедливата стойност на инвестиционните имоти 17 (113)
(52)
Други разходи 21 (298)
(1)
Отчетна стойност на отчужден актив 16 (155)
(1 731)
Оперативни разходи общо (889)
(2 086)
Резултат от оперативна дейност 2 079
2 515
Финансови разходи 22 (115)
(1)
Финансови разходи общо (115) (1)
Печалба (загуба)преди облагане с данъци 1 964
2 514
Данъци върху дохода -
-
Нетна печалба / загуба за периода 1 964
2 514
Друг всеобхватен доход
Компоненти, които няма да бъдат впоследвие
рекласифицини в печалбата или загубата
Преоценка на имоти
-
(9)
Друг всеобхватен доход за годината, нетно от данъци
-
(9)
ОБЩ ВСЕОБХВАТЕН ДОХОД ЗА ПЕРИОДА 1 964
2 505
Основен нетен доход на акция (в лева) 25
0.896
1.147
Пояснителните приложения на страници от 7 до 38 са неразделна част от този финансов отчет
28 Март 2023г. Съставител: Изпълнителен директор:
Актив Сървисиз ЕООД Георги Налбантски
Красимира Панайотова – Управител
Заверил съгласно доклад:
Теодора Цветанова
Krasimira
Angelova
Panayotova
Digitally signed by
Krasimira Angelova
Panayotova
Date: 2023.03.28
12:45:54 +03'00'
GEORGI ILIEV
NALBANTSKI
Digitally signed by GEORGI
ILIEV NALBANTSKI
Date: 2023.03.28 13:04:16
+03'00'
Digitally signed by Teodora
Ivanova Tsvetanova
Date: 2023.03.29 08:46:34 +03'00'
АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ
Годишен финансов отчет
31 Декември 2022г.
(индивидуален)
Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 38 са неразделна част от отчетите
5
ОТЧЕТ ЗА ПРОМЕНИТЕ В СОБСТВЕНИЯ КАПИТАЛ
на АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ
за 2022г.
Основен
капитал
Преоце-
нъчни
резерви
Премийни
и общи
резерви
Натрупана
печалба/
загуба
Общо
собствен
капитал
BGN'000 BGN'000 BGN'000 BGN'000 BGN'000
Салдо на 01 януари 2021 година
19 728
423
473
789
21 413
Печалба/загуба за 2021г.
-
(9)
-
2 514
2 505
Салдо на 31 Декември 2021г.
19 728
414
473
3 303
23 918
Салдо на 01 януари 2022 година
19 728
414
473
3 303
23 918
Дивидент за разпределение
-
-
-
(2 148)
(2 148)
Печалба/загуба за 2022г.
-
-
-
1 964
1 964
Салдо на 31 Декември 2022г.
19 728
414
473
3 119
23 734
Пояснителните приложения на страници от 7 до 38 са неразделна част от този финансов отчет
28 Март 2023г. Съставител: Изпълнителен директор:
Актив Сървисиз ЕООД Георги Налбантски
Красимира Панайотова – Управител
Заверил съгласно доклад:
Теодора Цветанова
Krasimira
Angelova
Panayotova
Digitally signed by
Krasimira Angelova
Panayotova
Date: 2023.03.28
12:46:26 +03'00'
GEORGI
ILIEV
NALBANTS
KI
Digitally signed
by GEORGI ILIEV
NALBANTSKI
Date: 2023.03.28
13:04:56 +03'00'
Digitally signed by Teodora
Ivanova Tsvetanova
Date: 2023.03.29 08:46:59
+03'00'
АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ
Годишен финансов отчет
31 Декември 2022г.
(индивидуален)
Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 38 са неразделна част от отчетите
6
ОТЧЕТ ЗА ПАРИЧНИТЕ ПОТОЦИ
на АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ
за 2022г.
2022г.
2021г.
BGN'000
BGN'000
Парични потоци от оперативна дейност
Постъпления от клиенти 269
5 298
Плащания на доставчици (211)
(124)
Парични плащания на персонала и за социално осигуряване (46)
(40)
Платени местни данъци и такси (134)
(152)
Платен/възстановен данък добавена стойност 214
(241)
Други постъпления / плащания (1 631)
(2)
Нетен паричен поток от оперативна дейност (1 539)
4 739
Парични потоци от инвестиционна дейност
Постъпления/плащания по операции с инвестиционни имоти (4 382)
(6 820)
Плащания по придобиване на акции и дялове (24 300)
-
Нетен паричен поток от инвестиционна дейност (28 682)
(6 820)
Парични потоци от финансова дейност
Постъпления от емитиране на ценни книжа 30 000
-
Изплатен дивидент на акционери -
(44)
Получен заем по договор за банков кредит 640
1 900
Погасен заем по договор за банков кредит (400)
-
Платени лихви по договор за банков кредит (36)
-
Нетен паричне поток от финансова дейноста 30 204
1 856
Нетно увеличение/намаление на парични средства и еквиваленти (17)
(225)
Парични средства и еквиваленти на 1 януари 180
405
Парични средства и еквиваленти на 31 Декември 163
180
Пояснителните приложения на страници от 7 до 38 са неразделна част от този финансов отчет
28 Март 2023г. Съставител: Изпълнителен директор:
Актив Сървисиз ЕООД Георги Налбантски
Красимира Панайотова – Управител
Заверил съгласно доклад:
Теодора Цветанова
Krasimira
Angelova
Panayotova
Digitally signed by
Krasimira Angelova
Panayotova
Date: 2023.03.28
12:46:53 +03'00'
GEORGI
ILIEV
NALBANTSKI
Digitally signed by
GEORGI ILIEV
NALBANTSKI
Date: 2023.03.28
13:05:36 +03'00'
Digitally signed by Teodora
Ivanova Tsvetanova
Date: 2023.03.29 08:47:24 +03'00'
АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ
Годишен финансов отчет
31 Декември 2022г.
(индивидуален)
Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 38 са неразделна част от отчетите
7
ПОЯСНИТЕЛНИ ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ
1. ОБЩА КОРПОРАТИВНА ИНФОРМАЦИЯ
"АКТИВ ПРОПЪРТИС" е акционерно дружество със специална инвестиционна цел, регистрирано на 20 януари 2005 г. в
Пловдивски окръжен съд по реда и при условията на Закона за дружествата със специална инвестиционна цел. Седалище
и адрес на управление на дружеството е: град Пловдив, ул. Нестор Абаджиев № 37, ет.2, ЕИК 115869689.
Основният предмет на дейност на дружеството е инвестиране на паричните средства, набрани чрез издаване на ценни
книжа, в недвижими имоти (секюритизация на недвижими имоти) посредством покупка на право на собственост и други
вещни права върху недвижими имоти и извършване на строежи и подобрения в тях, с цел предоставянето им за
управление, отдаване под наем, лизинг, аренда и/или продaжбата им.
Инвестиционната цел на дружеството е насочена към нарастване пазарната цена на акциите и увеличаване размера на
дивидентите, изплащани на акционерите, при запазване и увеличаване на стойността на собствения капитал.
Настоящият финансов отчет е одобрен за издаване от Съвета на директорите на 28 Март 2023 г.
1.1. Собственост и управление
Разпределението на основния капитал е както следва:
Акции 31 Декември 2022 г. 31 декември 2021 г.
брой акции
номинална стойност BGN
брой акции
номинална стойност BGN
за 1 акция общо за 1 акция общо
обикновени безналични акции 2 192 011
9 19 728 099
2 192 011
9 19 728 099
Общо: 2 192 011
19 728 099
2 192 011
19 728 099
„Актив Пропъртис” АДСИЦ е публично дружество.
Дружеството е с едностепенна система на управление. Към 31 Декември 2022г. се управлява от Съвет на директорите в
състав:
- Цветан Димитров Григоров – Председател на СД
- Георги Илиев Налбантски – Изпълнителен директор
- Илия Йорданов Цветков – Заместник-председател на СД
Одитнинит комитет на дружеството е с членове, както следва:
- Йорданка Миткова Флорева - Председател
- Цветан Димитров Григоров
- Павел Иванов Павлов
На проведеното Общо събрание на акционерите на 12.07.2022г. се освобождава се Цветослав Славеев Бойков като член
на Одитния комитет и се избира Цветан Димитров Григоров.
Средносписъчният състав на персонала към 31 Декември 2022г. е 2 служител (към 31.12.2021 г. – 2 служител).
Дейностите по експлоатация и поддръжка на придобитите недвижими имоти са възложени на обслужващо дружество,
съгласно Закона за дружествата със специална инвестиционна цел - „Актив Сървисиз” ЕООД, дъщерно предприятие.
Към 31 Декември 2022г. „Актив Пропъртис” АДСИЦ няма клонове в страната и чужбина.
АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ
Годишен финансов отчет
31 Декември 2022г.
(индивидуален)
Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 38 са неразделна част от отчетите
8
2. ЗНАЧИМИ СЧЕТОВОДНИ ПОЛИТИКИ
2.1. Изразяване за съответствие
Финансовите отчети са изготвени в съответствие с Международните стандарти за финансово отчитане (МСФО), приети от
ЕС, общоприето наименование на счетоводната база, дефинирана в т.8 на ДР на Закона за счетоводството под
наименование „Международни счетоводни стандарти”.
Оповестените по-долу счетоводни политики са прилагани последователно през всички периоди, представени в този
финансов отчет, освен ако не е посочено друго.
За текущия период дружеството е приело всички нови и/или ревизирани стандарти и тълкувания, издадени от Съвета по
Международни счетоводни стандарти (СМСС) и респ. от Комитета за разяснения на МСФО, които са одобрени за
приложение в Европейския съюз (ЕС) и които и както са били уместни за нейната дейност, съответно:
• Промени в МСС 1 Представяне на финансови отчети и Изложение за практика 2 (в сила за годишни периоди от
01.01.2023 г., приети от ЕК). Промените: а) налагат оповестяване на съществена информация за счетоводните политики
вместо на значимите счетоводни политики; б) обясняват как предприятията могат да идентифицират съществена
информация относно счетоводните политики и дават примери кога информация за счетоводните политики е вероятно да
бъде съществена; в) поясняват, че информацията за счетоводните политики може да бъде съществена, поради своята
същност, дори и когато съответните суми са несъществени; г) поясняват, че информацията за счетоводните политики е
съществена, ако е необходима на потребителите на финансовите отчети на предприятието за разбирането на друга
съществена информация във финансовите отчети; и д) поясняват, че ако предприятието оповестява несъществена
информация за счетоводните политики, това не следва да води до прикриване на съществена информация за
счетоводните политики. По-ранно прилагане е разрешено. Ръководството е в процес на проучване, анализ и оценка на
ефектите от промените, които биха оказвали влияние върху счетоводната политика и върху стойностите и
класификацията на активите, пасивите, операциите и резултатите на
Промени в МСС 8 Счетоводна политика, промени в счетоводните приблизителни оценки и грешки (в сила за годишни
периоди от 01.01.2023 г., приети от ЕК). Промените са насочени основно към приблизителните оценки и са свързани с: а)
„дефиницията за промени в приблизителните оценки“ е заменена с „дефиниция за приблизителните оценки“. Според
новата дефиниция приблизителните оценки са стойности във финансовите отчети, които са обект на несигурност по
отношение на оценяването им; б) предприятието разработва приблизителни оценки, ако счетоводните политики
изискват позиции във финансовите отчети да бъдат оценени по начин, който включва несигурност по отношение на
оценяването им; в) пояснение, че промяна в приблизителна оценка, която е резултат от нова информация или ново
развитие, не представлява корекция на грешка; и г) промяна в приблизителна оценка може да има отражение върху
печалбата или загубата за текущия период или върху печалбата и загубата за текущия период и бъдещи периоди. По-
ранно прилагане е разрешено.
Ръководството е в процес на проучване, анализ и оценка на ефектите от промените, които биха оказвали влияние върху
счетоводната политика и върху стойностите и класификацията на активите, пасивите, операциите и резултатите на
дружеството.
• МСФО 17 Застрахователни договори, включително Промени вМСФО17 (в сила за годишни периоди от 01.01.2023
г., приет от ЕК) - Изцяло нов стандарт за всички видове застрахователни договори, включително за някои гаранции и
финансови инструменти, като обхваща принципи за тяхното признаване, оценяване, представяне и оповестяване.
Ръководството е в процес на проучване, анализ и оценка на ефектите от този стандарт, които биха оказвали влияние
АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ
Годишен финансов отчет
31 Декември 2022г.
(индивидуален)
Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 38 са неразделна част от отчетите
9
върху счетоводната политика и върху стойностите и класификацията на активите, пасивите, операциите и резултатите на
дружеството.
• Промени в МСС 12 Данъци върху дохода (в сила за годишни периоди от 01.01.2023 г., приет от ЕК). Промените са
във връзка с отсрочени данъци, свързани с активи и пасиви, произтичащи от единична транзакция. Измененията
ограничават обхвата на освобождаване от признаване на отсрочени данъчни пасиви, вследствие на което то не се
прилага за транзакции, при които при първоначално признаване, възникват равни по размер облагаеми и подлежащи на
приспадане временни разлики. Такива транзакции са признаването на актив “право на ползване” и задължения по
лизинг от лизингополучателите на датата на стартиране на лизинга, както и при начисляване на задължения за
демонтаж, преместване и възстановяване, включени в себестойността на съответния актив. С влизане в сила на
измененията предприятията следва да признаят всеки отсрочен данъчен актив (до степента, до която е вероятно да
съществува облагаема печалба, срещу която да могат да се използват намаляемите временни разлики) и отсрочен
данъчен пасив (за всички облагаеми временни разлики) съобразно критериите на МСС 12 за сделки, свързани с активи и
пасиви, произтичащи от единични транзакции на или след началото на най-ранния представен във финансовия отчет
сравнителен период. Предприятията признават кумулативния ефект от първоначалното прилагане на измененията като
корекция на началното салдо на неразпределената печалба или друг компонент на собствения капитал, ако е подходящо
към тази дата. Измененията са в сила за годишни отчетни периоди, започващи на или след 1 януари 2023 г., по-ранно
приложение е разрешено. Ръководството е в процес на проучване, анализ и оценка на ефектите от промените, които
биха оказвали влияние върху счетоводната политика и върху стойностите и класификацията на активите, пасивите,
операциите и резултатите на дружеството.
• Промени в МСФО 17 Застрахователни договори свързани с Първоначално прилагане на МСФО 17 и МСФО 9 —
Сравнителна информация (в сила за годишни периоди от 01.01.2023 г., приет от ЕК). Промените имат за цел да
подпомогнат предприятията да избегнат временни счетоводни несъответствия между финансовите активи и
задълженията по застрахователни договори и следователно да подобрят полезността на сравнителната информация за
потребителите на финансовите отчети. Ръководството е в процес на проучване, анализ и оценка на ефектите от
промените, които биха оказвали влияние върху счетоводната политика и върху стойностите и класификацията на
активите, пасивите, операциите и резултатите на дружеството.
• Промени в МСС 1 Представяне на финансови отчети (в сила за годишни периоди от 01.01.2024 г., не приети от
ЕК). Тези промени са насочени към критериите на класифицирането на задълженията като текущи и нетекущи. Според
тях предприятието класифицира задълженията си като текущи или нетекущи в зависимост от правата, които съществуват
в края на отчетния период и не се влияе от вероятността дали то ще упражни правото си да отложи уреждането на
задълженията. Промените уточняват, че под „уреждане“ на задължения се има предвид прехвърлянето на трета страна
на парични средства, инструменти на собствения капитал, други активи или услуги. Класификацията не се отнася за
деривативите в конвертируеми пасиви, които сами по себе си са инструменти на собствения капитал. Промените се
прилагат ретроспективно. Ръководството е в процес на проучване, анализ и оценка на ефектите от промените, които биха
оказвали влияние върху счетоводната политика и върху класификацията и представянето на пасивите на дружеството.
• Промени в МСС 1 Представяне на финансови отчети, нетекущи задължения, обвързани с ограничителни условия
(в сила за годишни периоди от 01.01.2024 г., не приети от ЕК). Тези промени уточняват, че само ограничителни условия,
които предприятието е длъжно да спазва на или преди края на отчетния период засягат правото на предприятието да
отложи уреждането на съответните задължения за най-малко дванадесет месеца след отчетната дата и съответно само
АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ
Годишен финансов отчет
31 Декември 2022г.
(индивидуален)
Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 38 са неразделна част от отчетите
10
те следва да се вземат предвид при оценката на класификацията на задълженията като текущи или нетекущи. Тези
споразумения влияят върху това дали правото съществува в края на отчетния период, дори ако спазването на условията
се оценява след него (например ограничително условие, базирано на финансовото състояние на предприятието към края
на отчетния период, но оценено след неговия край). Ограничителни условия, които се изчисляват на база на финансовото
състояние на предприятието след края на отчетния период (например на база на финансовото състояние на
предприятието шест месеца след отчетната дата) не следва да се вземат предвид при определяне на класификацията на
задълженията и правото на тяхното отлагане. Въпреки това предприятията следва да оповестят информация за
ограничителните условия, обхващащи наблюдаем период в рамките на дванадесет месеца след края на отчетния период
с цел оценка на риска от това дали задълженията биха станали изискуеми. Промените се прилагат ретроспективно. По-
ранно прилагане е разрешено, но едновременно с прилагането на промените в МСС 1 Представяне на финансови отчети
относно класифицирането на задълженията като текущи и нетекущи. Ръководството е в процес на проучване, анализ и
оценка на ефектите от промените, които биха оказвали влияние върху счетоводната политика и върху класификацията и
представянето на пасивите на дружеството.
• Промени в МСФО16Лизинг (в сила за годишни периоди от 01.01.2024 г., не приети от ЕК). Промените изискват
продавач-лизингополучател впоследствие да оцени лизинговите задължения, произтичащи от обратен лизинг, по начин,
по който не признава никаква сума от печалбата или загубата, която се отнася до правото на ползване, което запазва.
Новите промени не пречат на продавача-лизингополучател да признае в печалбата или загубата печалба или загуба,
свързана с частичното или пълното прекратяване на лизинговия договор. Ръководството е в процес на проучване, анализ
и оценка на ефектите от промените, които биха оказвали влияние върху счетоводната политика и върху класификацията
и представянето на пасивите на дружеството.
• Промени в МСФО 10 (променен) — Консолидирани финансови отчети и МСС 28 (променен) — Инвестиции в
асоциирани и съвместни предприятия — относно продажби или апорт на активи между инвеститор и негови асоциирани
или съвместни предприятия (с отложена ефективна дата на влизане в сила, подлежаща на определяне от СМСС). Тези
промени са насочени към решаването на счетоводното третиране на продажбите или апортите на активи между
инвеститор и негови асоциирани или съвместни предприятия. Те потвърждават, че счетоводното третиране зависи от
това дали продаваните активи или апортираните немонетарни активи, конституират или не по същество „бизнес” по
смисъла на МСФО 3. Ако тези активи като съвкупност не отговарят на определението за „бизнес” инвеститорът признава
печалба или загуба до процента, съответстващ на дела на другите несвързани инвеститори в асоциираното или
съвместното предприятие. В случаите когато се продават активи или се апортират немонетарни активи, които като
съвкупност са „бизнес”, инвеститорът признава изцяло печалбата или загубата от транзакцията. Тези промени ще се
прилагат перспективно. СММС отложи началната дата на приложение на тези промени за неопределено време.
Ръководството е в процес на проучване, анализ и оценка на ефектите от промените, които биха оказвали влияние върху
счетоводната политика и върху класификацията, и представянето на активите и пасивите на дружеството.
Консолидиран финансов отчет
Дружеството съставя и консолидиран финансов отчет в съответствие с Международните стандарти за финансово
отчитане (МСФО), разработени и публикувани от Съвета по международни счетоводни стандарти (СМСС) и приети от
Европейския съюз (ЕС). В него инвестициите в дъщерни предприятия са отчетени и оповестени в съответствие с МСФО 10
„Консолидирани финансови отчети”.
Консолидираният отчет на Актив Пропъртис АДСИЦ ще бъде изготвен до 30 април 2023 г. и публикуван на интернет
АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ
Годишен финансов отчет
31 Декември 2022г.
(индивидуален)
Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 38 са неразделна част от отчетите
11
страницата на дружеството.
2.2. База за измерване
Този финансов отчет е изготвен на базата на историческата стойност, с изключение на следните позиции, които се
измерват по алтернативна база към всяка отчетна дата:
Позиции База за измерване
Не-деривативни финансови инструменти, отчитани по
справедлива стойност през печалбата или загубата
Справедлива стойност
Инвестиционни имоти Справедлива стойност
2.2.1. Действащо предприятие
Финансовият отчет е съставен при спазване на принципа на действащо предприятие.
Към датата на изготвяне на настоящия финансов отчет ръководството е направило преценка на способността на
Дружеството да продължи своята дейност като действащо предприятие на база на наличната информация за
предвидимото бъдеще.
2.2.2. Сравнителна информация
Дружеството представя сравнителна информация във финансовите си отчети за една предходна година. Когато е
необходимо, сравнителните данни се рекласифицират, за да се постигне съпоставимост спрямо промени в
представянето в текущия период.
2.3. Функционална валута и валута на представяне
Финансовият отчет е представен в български лева (BGN), която е функционална валута на Дружеството. Цялата финансова
информация, представена в лева, е закръглена до хиляда.
2.4. Чуждестранни валути
При изготвянето на финансовите отчети сделките във валута, различна от функционалната валута на дружеството
(чуждестранни валути) са признати по обменните курсове, на датите на транзакциите. В края на всеки отчетен период,
паричните позиции, деноминирани в чуждестранни валути, се конвертират по курсовете, на тази дата.
2.5 Признаване на приходи
Приходите в дружеството се признават, когато контролът върху обещаните в договора с клиента стоки и/или услуги се
прехвърли на клиента. Контролът се прехвърля на клиента при удовлетворяване на задълженията за изпълнение по
договора чрез прехвърляне на обещаните стоки и/или извърши обещани услуги.
Договор с клиент е налице само когато при влизането му в сила той има търговска същност и мотив, страните са го
одобрили, правата на страните и условията на плащане могат да бъдат идентифицирани и съществува вероятнот
възнаграждението, на което дружеството има право при изпълнение на задълженията си да бъде получено. При оценка
на събираемостта се вземат предвид всички релевантни факти и обстоятелства по сделката, вкл. Минал опит, обичайни
бизнес практики, публикувани правила и други.
При първоначалната оценка на договорите си с клиенти Дружеството прави допълнителен анализ и преценка дали два
или повече договора трябва да бъдат разглеждани в тяхната комбинация и да бъдат отчетени като един, и респ. дали
обещаните стоки и/или услуги във всеки отделен и/или комбиниран договор трябва да бъдат отчетени като едно и/или
повече задължения за изпълнение. Всяко обещание за прехвърляне на стоки и/или услуги, които са разгранчими (сами
по себе си и в контекста на договора) се отчита като едно задължение за изпълнение.
Дружеството признава приход за всяко отделно задължение за изпълнение на ниво индивидуален договор с клиент като
АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ
Годишен финансов отчет
31 Декември 2022г.
(индивидуален)
Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 38 са неразделна част от отчетите
12
се анализират вида, срока и условията за всеки конкретен договор
Приходите се измерват въз основа на определената за всеки договор цена на сделката.
Цената на сделката е размерът на възнаграждението, на което Дружеството очаква да има право, с изключение на
сумите, събрани от името на трети страни. При определянето на цената на сделката, Дружеството взема предвид
условията на договора и обичайните си търговски практики.
2.6 Продажба на инвестиционни имоти
Приходи от продажба на имоти се признават, когато са изпълнени всички тези условия:
Дружеството е прехвърлило на купувача значителните рискове и ползи, произтичащи от собствеността върху
имота;
Дружеството не запазва нито продължаващо участие в управлението, до степента, която обикновено се свързва с
правото на собственост, нито ефективен контрол върху продадения актив;
сумата на приходите може да бъде надеждно измерена;
когато е вероятно, че икономическите ползи, свързани със сделката ще се влеят в дружеството, както и
направените разходи по сделката, или тези, които предстои да бъдат направени, могат да бъдат надеждно
измерени.
Приходите от продажба на имоти се признават по справедлива стойност на полученото възнаграждение или
възнаграждението, което се очаква да бъде получено.
Приема се, че до момента на получаване на разрешение за ползване, съществуват обективни ограничения за изпълнение
на посочените по-горе условия.
Отчетната стойност на продажбите се формира, от разходи които са свързани директно с изграждането на продадените
през годината имоти, като разходи за проектантски и архитектурни работи, строителни работи, разходи за персонал и др.
разходи.
2.7. Финансови приходи
Финансовите приходи включват приходи от лихви по депозити, дивиденти, получени лихви от вложени средства и
печалби от операции в чуждестранна валута.
Приходи от дивиденти от инвестиции се признават, когато правото на съдружника да получи плащането е било
установено (при условие, че е вероятно, че икономическите ползи ще се влеят в Дружеството, а размерът на приходите
може да бъде надеждно измерен).
Приходи от лихви се признават, когато е вероятно икономическите ползи да се влеят в Дружеството, а размерът на
приходите може да бъде надеждно измерен. Приходите от лихви се начисляват на база време, в зависимост от
дължимата главница и приложимия ефективен лихвен процент, който е процентът, който точно дисконтира очакваните
бъдещи парични постъпления през очаквания живот на финансовия актив до нетната балансова стойност на този актив
при първоначалното признаване.
2.8. Оперативни разходи
Разходите се признават в момента на тяхното възникване и на база принципите на начисляване и съпоставимост.
Финансовите разходи включват начисления за лихви по заеми, загуби от операции в чуждестранна валута, други банкови
такси и комисионни.
Разходите по заеми, които могат пряко да се припишат на придобиването, строителството или производството на актив,
отговарящ на условията на МСС 23 Разходи по заеми, се капитализират в стойността на актива като част от неговата
АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ
Годишен финансов отчет
31 Декември 2022г.
(индивидуален)
Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 38 са неразделна част от отчетите
13
стойност. Другите разходи по заеми се признават като разход в периода, за който се отнасят.
2.9. Лизинг
Лизингодател
МСФО 16 не променя съществено счетоводното отчитане на лизинга за лизингодателите. Те продължават да
класифицират всеки лизингов договор като финансов или оперативен, прилагайки на практика правила аналогични на
тези на МСС 17, които са по същество прехвърлени и в новия МСФО 16.
Финансов лизинг
Финансовият лизинг, при който се трансферира извън дружеството съществената част от всички рискове и стопански
изгоди, произтичащи от собствеността върху актива под финансов лизинг, се изписва от състава на активите на
лизингодателя при прихвърляне към лизингополучателя на актива и се представя в отчета за финансовото състояние като
вземане със стойност, равна на нетната инвестиция от лизинга. Нетната инвестиция в лизинговия договор представлява
разликата между сбора от минималните лизингови плащания по договора за финансов лизинг и негарантираната
остатъчна стойност, начислена за лизингодателя, и незаработеният финансов доход. Разликата между балансовата
стойност на отдадения под финансов лизинг актив и незабавната (справедливата му продажна) стойност се признава в
отчета за всеобхватния доход (в печалбата или загубата за годината) в началото на лизинговия договор (при предаването
на актива) като доход от продажба на активи. Признаването на заработения финансов приход като текущ лихвен приход
се основава на прилагането на метода на ефективната лихва.
Оперативен лизинг
Наемодателят продължава да притежава съществена част от всички рискове и стопански изгоди от собствеността върху
дадения актив. Поради това този актив продължава да е включен в състава на неговите имоти, машини и оборудване
като амортизацията му за периода се включва в текущите разходи на лизингодателя. Приходът от наеми от оперативен
лизинг се признава на базата на линейния метод в продължение на срока на съответния лизинг. Първоначално
направените преки разходи във връзка с договарянето и уреждането на оперативния лизинг, се добавят към балансовата
стойност на отдадените активи и се признават на базата на линейния метод в продължение на срока на лизинга.
Лизингополучател
МСФО 16 установява лизингополучателите да отчитат всички лизинги по единен модел, който налага балансовото им
признаване, по подобие на отчитането на финансовия лизинг по МСС17.
Оценка за признаване на лизинг
На началната дата на лизинга (по-ранната от двете дати - датата на лизинговото споразумение или датата на
ангажирането на страните с основните условия на лизинговия договор) дружеството прави анализ и оценка дали даден
договор представлява или съдържа елементи на лизинг. Даден договор представлява или съдържа лизинг, ако по силата
на него се прехвърлят срещу възнаграждение правото на контрол над използването на даден актив за определен период
от време.
За да определи дали по силата на договор се прехвърля контрол над използването на определен актив дружеството
преценява дали през целия период на ползване има следните права:
правото да получава по същество всички икономически ползи от използването на определинея актив;
правото да определя и ръководи използването и експлоатацията на идентифицирания базисен актив.
Срок на лизинговия договор
Периодът на лизинговия договор е неотменимия период на лизинга, заедно с:
АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ
Годишен финансов отчет
31 Декември 2022г.
(индивидуален)
Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 38 са неразделна част от отчетите
14
периодите, по отношение, на които съществува опция за удължаване на лизинговия договор, ако е достатъчно
сигурно, че дружеството ще упражни тази опция;
периодите, по отношение, на които съществува опция за прекратяване на лизинговия договор, ако е достатъчно
сигурно, че дружеството няма да упражни тази опция.
При определянето на срока на лизинговите договори, ръководството на дружеството взема предвид всички факти и
обстоятелства, които създават икономически стимули за упражняване на опция за удължаване или за не упражняване на
опция за прекратяване. Опциите за удължаване (или периодите, след опцията за прекратяване) се включват в срока на
лизинга само, ако е достатъчно сигурно да бъдат удължени (или да не бъдат прекратени). Оценката на опциите се
преразглеждат, ако настъпи съществено събитие или съществена промяна в обстоятелствата, които да са под
дискрецията на дружеството и същевременно да окажат влияние върху оценката.
Първоначално признаване и оценяване
На датата на стартиране на лизинговите договори (датата, на която базовият актив е на разположение за ползване от
страна на дружеството-лизингополучател) в отчета за финансовото състояние се признават актив „право на ползване” и
задължение по лизинг.
Цената на придобиване на активите „право на ползване” включва:
размера на първоначалната оценка на задълженията по лизинг;
лизингови плащания, извършени към или преди началната дата, намалени с получените стимули по договорите
за лизинг;
първоначалните преки разходи, извършени от дружеството, в качеството му на лизингополучател;
разходи за възстановяване, които дружеството ще направи за демонтаж и преместване на базовия актив,
възстановяване на обекта, на който активът е разположен, или възстановяване на базовия актив в състоянието,
изисквано съгласно договора;
Дружеството амортизира актива „право на ползване” за по-краткият период от полезния живот и срока на лизинговия
договор. Ако собствеността върху актива се прехвърля по силата на лизинговия договор до края на срока на договора, то
го амортизира за полезния му живот.
Активите „право на ползване” са представят в отделна статия в отчета за финансовото състояние, а тяхната амортизация –
към Разходи за амортизация в отчета за всеобхватния доход.
Задълженията по лизинг включват нетната настояща стойност на следните лизингови плащания:
фиксирани плащания (включително фиксирани по същество лизингови плащания), намалени с подлежащите на
плащане лизингови стимули;
променливи лизингови плащания, зависещи от индекси или проценти;
цената за упражняване на опцията за покупка, ако е достатъчно сигурно, че дружеството-лизингополучател ще
ползва тази опция;
плащания на санкции за прекратяване на лизинговите договори, ако в срока на лизинговия договор е отразено
упражняването на опция за прекратяването на договора от страна на дружеството-лизингополучател;
гаранции за остатъчна стойност.
Лизингови плащания се дисконтират с лихвения процент, заложен в договора, ако той може да бъде непосредствено
определен или с диференциалния лихвен процент на дружеството, който то би плащало, в случай че заеме финансови
средства за сходен период от време, при сходно обезпечение, и в сходна икономическа среда.
АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ
Годишен финансов отчет
31 Декември 2022г.
(индивидуален)
Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 38 са неразделна част от отчетите
15
Лизинговите плащания (вноски) съдържат в определено съотношение финансовия разход (лихва) и припадащата се част
от лизинговото задължение (главница). Финансовите разходи се начисляват в отчета за всеобхватния доход (в печалбата
или загубата за годината) на дружеството през периода на лизинга на периодична база, така че да се постигне постоянен
лихвен процент за оставащата неизплатена част от главницата по лизинговото задължение, като се представят като
„финансови разходи”.
Последващо оценяване
Дружеството е избрало да прилага модела на цената на придобиване за всички свои активи „право на ползване”.
Активите „право на ползване” се представят в отчета за финансовото състояние по цена на придобиване, намалена с
натрупаната амортизация, загуби от обезценка и корекциите, вследствие на преоценки и корекции на задължението по
лизинг.
Дружеството оценява последващо задължението по лизинг като:
увеличава балансовата стойност, за да отрази лихвата по задълженията по лизинг;
намалява балансовата стойност, за да отрази извършените лизингови плащания;
преоценява балансовата стойност на задълженията по лизинг, за да отрази преоценките или измененията на
лизинговия договор;
гаранциите за остатъчна стойност се преразглеждат и коригират, ако е необходимо към края на всеки отчетен
период.
Отчитане на изменения на лизинговия договор
Лизингополучателят отчита изменението на лизинговия договор като отделен лизинг, ако:
изменението увеличава обхвата на лизинговия договор, като добавя ново „право на ползване” на един или
повече допълнителни базови активи; и
възнаграждението по лизинговия договор се увеличава със сума, съизмерима със самостоятелната цена за
увеличението в обхвата и евентуални корекции на тази цена за отразяване на обстоятелства по конкретния
договор.
В този случай измененията се отчита като отделен лизинг, за който в отчета за финансовото състояние, към датата на
влизане в сила на изменението се признават актив „право на ползване” и задължение по лизинг.
Ако изменението в лизинговия договор не е отчетено като отделен лизинг към датата на влиза в сила на изменението,
дружеството:
разпределя възнаграждението в променения договор;
определя срока на изменения лизингов договор; и
преоценява задължението по лизинг, като дисконтира коригираните лизингови плащания с коригирания
дисконтов процент, който е лихвеният процент, заложен в договора за остатъка на срока му или
диференцирания лихвен процент към датата на влизане в сила на изменението.
Краткосрочни лизингови договори и лизингови договори, базовият актив, по които е с ниска стойност и променливи
лизингови плащания, свързани с изпълнение
Плащанията във връзка с краткосрочни лизингови договори и лизингови договори, по които базовият актив е с ниска
стойност, както и променливите лизингови плащания, които не са включени в оценката на задължението по лизинг се
признават директно като текущи разходи в отчета за всеобхватния доход (в печалбата или загубата за годината) на база
линеен метод за периода на лизинга.
АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ
Годишен финансов отчет
31 Декември 2022г.
(индивидуален)
Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 38 са неразделна част от отчетите
16
2.10. Разходи по заеми
Разходите по заеми, пряко свързани с придобиването, строителството или производството на отговарящи на условията
активи, които са активите, на които задължително е необходим значителен период от време, за да станат готови за
употреба или продажба, се добавят към стойността на тези активи, до момента, в който активите станат в значителна
степен готови за употреба или продажба.
Всички други разходи по заеми се признават като печалба или загуба за периода, през който са извършени.
2.11 Доходи на персонала
Трудовите и осигурителните отношения със служителите в дружеството се основават на разпоредбите на Кодекса на
труда и действащото осигурително законодателство. Пенсионните и осигурителни планове, в които дружеството е страна
в качеството му на работодател, се основават на българското законодателство и те са:
2.11.1.Краткосрочни доходи
Краткосрочните доходи на персонала, включват заплати и възнаграждения, платен годишен отпуск и платен отпуск по
болест, бонуси и др., платими до една година от отчетната дата.
Задължения за краткосрочни доходи на наети лица се отчитат като разход, когато свързаните с тях услуги са
предоставени. В края на финансовата година дружеството прави оценка на очакваните разходи по натрупващи се
компенсируеми отпуски, които не са били използвани и която се очаква да бъде изплатена. Оценката включва преценка
за разходите за възнагражения и разходите за вноски по задължително обществено и здравно осигуряване.
2.11.2 Планове с дефинирани вноски
Дружеството в качеството на работодател, извършва задължително осигуряване на наетия персонал за фонд „Пенсии” и
други осигурителни фондове. Размерите на осигурителните вноски се утвърждават ежегодно със Закона за държавния
бюджет и Закона за бюджета на НЗОК. Тези осигурителни пенсионни вноски, извършвани от дружеството в качеството му
на работодател по своята същност са дефинирани вноски. В съответствие със законодателството дружеството няма
правно или конструктивно задължение да доплаща във фондовете бъдещи парични вноски в случаите, когато в тях няма
достатъчно средства да бъдат изплатени на лицата заработените от тях суми през периода на трудовия им стаж.
Вноските по тези плановете се признават, като текущ разход в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен
доход, освен ако друг МСФО не изисква те да бъдат капитализирани по съответния ред.
2.11.3 Доходи след приключване на трудовите правоотношения
Дружеството има задължение за изплащане на доход при напускане на тези свои служители, които се пенсионират в
съответствие с изискванията на чл. 222, § 3 от Кодекса на Труда (КТ) в България.
2.12. Данъци върху дохода
Съгласно Закона за корпоративното подоходно облагане дружеството е освободено от облагане с данък върху печалбите
в качеството си на дружество със специална инвестиционна цел.
2.13 Доход на акция
Дружеството изчислява основната нетна печалба на акция по смисъла на МСС 33, съответстваща на печалбата или
загубата, подлежащи на разпределение между притежателите на обикновени акции.Основната нетна печалба на акция
се изчислява като се раздели печалбата или загубата за периода, подлежаща на разпределение между притежателите на
обикновени акции (числител), на среднопретегления брой на държаните обикновени акции за периода (знаменател).
Дружеството не изчислява нетна печалба на акция с намалена стойност за сумите от нетната печалба или загуба,
подлежащи на разпределение между притежателите на обикновени акции, поради факта че емитира, само обикновени
АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ
Годишен финансов отчет
31 Декември 2022г.
(индивидуален)
Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 38 са неразделна част от отчетите
17
акции.
Печалбата за разпределяне на 1 акция изчислена съгласно изискванията на Закона за дружествата със специална
инвестиционна цел се различава от тази калкулирана по смисъла на МСС 33 и е представена самостоятелно в бележките
към финансовия отчет.
2.14 Финансови инструменти
Финансови активи
Дружеството класифицира своите финансови активи в категорията кредити и вземания. Класификацията е в зависимост
от същността и предназначението на финансовите активи към датата на тяхното придобиване. Ръководството определя
класификацията на финансовите активи на дружеството към датата на първоначалното им признаване. Обичайно
дружеството признава в отчета за финансовото състояние финансовите активи на датата на търгуване – датата, на която
то се е обвързало да закупи съответните финансови активи. Всички финансови активи първоначално се оценяват по
тяхната справедлива стойност плюс преките разходи по транзакцията.
Финансовите активи се отписват, когато правата за получаване на парични средства от тези активи са изтекли, или са
прехвърлени и дружеството е прехвърлило съществената част от рисковете и ползите от собствеността върху актива на
друго дружество. Ако дружеството продължава да държи съществената част от рисковете и ползите, асоциирани със
собствеността на даден трансфериран финансов актив, то продължава да признава актива в отчета за финансовото
състояние, но признава също и обезпечено задължение (заем) за получените средства.
Кредити и вземания
Кредити и вземания са недеривативни финансови активи с фиксирани или установими плащания, които не се котират на
активен пазар. Те се оценяват в отчета за финансовото състояние по тяхната амортизирана стойност при използването на
метода на ефективната лихва, намалена с направена обезценка. Тези активи се включват в групата на текущите активи,
когато матуритетът им е в рамките на 12 месеца или в един обичаен оперативен цикъл на дружеството, а останалите –
като нетекущи. Тази група финансови активи включва: вземания от клиенти по продажби, други вземания от контрагенти
и трети лица, парични средства и парични еквиваленти. Лихвеният доход по кредитите и вземанията от клиенти се
признава на база ефективна лихва, освен при краткосрочните вземания от клиенти с матуритет в рамките на обичайните
кредитни условия.
Финансови пасиви и инструменти на собствен капитал
Дружеството класифицира дългови инструменти и инструменти на собствен капитал като финансови задължения или
като собствен капитал, в зависимост от същността и условията в договор със съответния контрагент относно тези
инструменти.
Финансови пасиви
Финансовите пасиви включват заеми (кредити), задължения към доставчици и други. Първоначално те се признават в
отчета за финансовото състояние по справедлива стойност, нетно от преките разходи по сделката, а последващо – по
амортизирана стойност по метода на ефективната лихва.
2.15 Акционерен капитал
Обикновени акции
Допълнителните разходи, пряко свързани с издаването на обикновените акции, нетно от данъчни ефекти, се признават
като намаление на собствения капитал.
АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ
Годишен финансов отчет
31 Декември 2022г.
(индивидуален)
Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 38 са неразделна част от отчетите
18
Обратно изкупуване и повторно издаване на обикновени акции (изкупени собствени акции)
При изкупуване на собствени акции, платената сума, която включва директно свързаните разходи, нетно от данъци, се
признава като намаление в собствения капитал. Обратно изкупените собствени акции се представят в резерва от
собствени акции. Когато изкупени собствени акции в последствие бъдат продадени или бъдат преиздадени, получената
сума се признава в увеличение на собствения капитал, а печалбата/загубата от сделката се представя в премиен резерв.
Основният капитал е представен по номиналната стойност на издадените и платени акции. Постъпленията от издадени
акции над тяхната номинална стойност се отчитат като премийни резерви.
2.16 Други нетекущи активи
Движимите нетекущи активи (съоръжения, оборудване, инвентар) се отчита и представят във финансовия отчет по цена
на придобиване, намалена с натрупаната амортизация и загуба от обезценка.
При първоначалното придобиване движимите нетекущи активи се оценяват по себестойност, която включва покупната
цена, такси, лихви по банкови заеми и всички други преки разходи, необходими за привеждане на актива в състояние за
употреба по предназначение.
Дружеството е определило стойностен праг от 700 лева, под който придобитите активи, независимо че притежават
характеристики на дълготрайни материални активи, се отчитат като текущ разход.
Последващото оценяване на движимите нетекущи активи се извършва по препоръчителния подход съгласно
изискванията на МСС 16 – цена на придобиване, намалена с начислените амортизации и натрупаните загуби от
обезценка.
Амортизация
Амортизацията се начислява в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход на база линеен метод за
очаквания срок на полезен живот на машини, съоръжения и оборудване. Очакваният полезен живот, е както следва:
2022 година 2021 година
Компютърна техника
2 години 2 години
Стопански инвентар
7 години 7 години
Определеният срок на годност се преглежда в края на всяка година и при установяване на значителни отклонения
спрямо очаквания бъдещ срок на използване, същият се коригира. Корекцията се третира като промяна в
приблизителната оценка и се прилага перспективно от датата на извършване на промяната.
2.17 Нематериални активи
Първоначално придобиване
Нематериалните активи придобити от дружеството, се отчитат по цена на придобиване, намалена с натрупаната загуба от
обезценка. Дружеството е определило стойностен праг от 700 лева, под който придобитите активи, независимо че
притежават характеристики на нематериални активи, се отчитат като текущ разход.
2.18 Инвестиционни имоти
Инвестиционни са имотите, държани за получаване на приходи от наеми или за увеличаване стойността на капитала, или
и за двете. Инвестиционните имоти се оценяват първоначално по цена на придобиване, включително разходите по
сделката. Разходите за подмяна на части от инвестиционен имот се включват в неговата балансова стойност когато тези
разходи бъдат извършени и при условие, че отговарят на критериите за признаване на инвестиционен имот.
След първоначалното признаване инвестиционните имоти се отчитат по справедлива стойност, която отразява пазарните
условия към 31.12 на съответната фнансова година. Печалбите или загубите, възникващи от промени в справедливите
АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ
Годишен финансов отчет
31 Декември 2022г.
(индивидуален)
Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 38 са неразделна част от отчетите
19
стойности на инвестиционните имоти, се признават в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход за
периода, в който възникват.
Инвестиционните имоти се отписват при освобождаването от актива или когато имотът е трайно изваден от употреба и
не се очакват икономически изгоди от неговото освобождаване. Печалбите или загубите, произтичащи от изваждането от
употреба или освобождаването от инвестиционен имот, се включват в отчета за печалбата или загубата и другия
всеобхватен доход в периода на изваждането от употреба или освобождаването.
2.19 Активи в процес на изграждане
Дружеството отчита като Активи в процес на изграждане направените разходи по привеждането на даден актив в
състояние, готов за експлоатация или продажба. Капитализираните разходи, включват административни такси за
получаване на разрешения, СМР, проектиране, архитектурни и строителни планове, лихви по банкови заеми и всички
други преки разходи. Активите в процес на изграждане се класифицират, като нетекущи активи, тъй като срокът за
изграждане и завършване на проектите обикновенно е по-дълъг от една календарна година. Като активи в процес на
изграждане дружеството отчита и имоти, за които все още няма издадено разрешение за ползване и за които
намеренията на ръководството са те да бъдат реализирани чрез отдаване под наем.
2.20 Инвестиции в дъщерни дружества
Дългосрочните инвестиции, представляващи акции и дялове в дъщерни дружества, се представят във финансовия отчет
по себестойност, поради това че инвестициите не се търгуват на фондови борси. Ръководството е направило оценка на
инвестицията на база на други присъщи права и задължения, като задължението на дружеството да понесе в бъдеще
всички реализирани загуби.
Притежаваните от дружеството инвестиции подлежат на преглед за обезценка. При установяване на условия за
обезценка, същата се отразява в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход .
Дивиденти се признават като приход при установяване на правото им за получаване.
2.21. Обезценка на материални и нематериални активи
В края на всеки отчетен период, Дружеството прави преглед на балансовите стойности на материалните и
нематериалните активи, за да определи дали има някаква индикация, че тези активи са претърпели загуба от обезценка.
В случай, че такива индикации са налице, се оценява възстановимата стойност на актива, за да се определи степента на
загуба от обезценката (ако има такива). Когато не е възможно да се изчисли възстановимата стойност на отделен актив,
Дружеството извършва оценка на възстановимата стойност на единицата, генерираща парични постъпления, към която
активът принадлежи.
Възстановимата сума е по-високата от справедливата стойност, намалена с разходите по продажбата, и стойността в
употреба. При оценката на стойността в употреба, очакваните бъдещи парични потоци се дисконтират до тяхната
настояща стойност, като се използва сконтов лихвен процент преди облагане, отразяващ текущите пазарни оценки на
стойността на парите във времето и рисковете, характерни за активите, за които оценките за бъдещите парични потоци
не са коригирани.
Ако възстановимата сума на даден актив се очаква да бъде по-малка от неговата балансова стойност, балансовата сума
на актива, се намалява до неговата възстановима стойност. Загуба от обезценка се признава незабавно в печалба или
загуба, освен ако съответният актив се оценява по преоценена стойност, в който случай загубата от обезценка се третира
като намаление от преоценка.
Когато загуба от обезценка впоследствие се възвърне, балансовата стойност на актива се увеличава до ревизираната
АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ
Годишен финансов отчет
31 Декември 2022г.
(индивидуален)
Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 38 са неразделна част от отчетите
20
оценка на възстановимата му стойност, но така, че увеличената балансова стойност да не надвишава балансовата
стойност, която е щяла да бъде определена, ако за актива не е била призната загуба от обезценка в предходните години.
Възвръщане на загуба от обезценка се признава незабавно в печалба или загуба, освен ако съответният актив се пренася
при преоценена стойност, в който случай възвръщането на загубата от обезценката се третира като увеличение от
преоценка.
2.22. Парични средства и парични еквиваленти
Паричните средства и парични еквиваленти се състоят от парични наличности в каса, парични наличности в банкови
сметки и краткосрочните депозити в банки. За целите на изготвянето на Отчета за паричните потоци:
Парични постъпления от клиенти и паричните плащания към доставчици, включително плащания, свързани с
имоти, машини и съоръжения, са представени брутно, с включен ДДС (20%);
Плащанията, свързани с местни данъци и такси, както и платеният/възстановен на дружеството данък върху
добавената стойност се представят в оперативната дейност, като самостоятелни позиции;
Паричните постъпления от клиенти по сключените предварителни договори за покупко-продажба на имоти
/продукция/ са представени в оперативната дейност, предвид характера на сделката
Паричните средства и еквиваленти в банки се представят последващо по амортизирана стойност без натрупаната
обезценка за очаквани кредитни загуби.
2.23. Провизии
Провизии се признават в отчета за финансовото състояние, когато дружеството е поело юридическо или конструктивно
задължение в резултат на минало събитие и има вероятност да се реализира негативен паричен поток, за да се погаси
задължението. Ако задължението има материален ефект, провизията се определя като очакваният бъдещ паричен поток
се дисконтира с лихвен процент, която отразява текущата пазарна оценка на парите във времето и там, където е
подходящо, специфичния за задължението риск.
Съгласно Закона за дружествата със специална инвестиционна цел, дружеството е задължено да разпредели дивидент в
размер не по-малко от 90% от печалбата, коригирана с ефектите от сделките с инвестиционни имоти, извършени през
годината. Тези ефекти включват нетните печалби/(загуби) от последващи оценки на инвестиционните имоти.
2.24. Счетоводни преценки, приблизителни оценки и предположения
Преценки
При прилагането на възприетите счетоводни политики, ръководството на дружеството е направило следните преценки,
които имат ефект върху сумите, признати във финансовия отчет:
Оперативен лизинг
Дружеството има сключени договори за отдаване под наем на недвижими имоти. Ръководството счита, че дружеството
запазва всички съществени рискове и изгоди от собствеността на тези имоти, поради което договорите се отчитат като
оперативен лизинг.
Приблизителни оценки и предположения
Обезценки на вземания
Дружеството прилага модела на очакваните кредитни загуби за целия срок на всички търговски вземания, използвайки
опростения подход, допускан от МСФО 9, и на база матричен модел за процента на загубата.
Обезценката на вземанията се начислява чрез съответна кореспондентна корективна сметка за всеки вид вземане към
статията “Обезценка на активи” на лицевата страна на отчета за всеобхватния доход (в печалбата или загубата за
АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ
Годишен финансов отчет
31 Декември 2022г.
(индивидуален)
Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 38 са неразделна част от отчетите
21
годината).
Обезценка на инвестиции в дъщерни дружества
В края на всеки отчетен период ръководството прави оценка дали съществуват индикации за обезценка на неговите
инвестиции в дъщерни дружества. Като основни индикатори за обезценка се приемат: значително редуциране на обема
(над 25%) или преустановяване дейността на дружеството, в което е инвестирано; отчитане на загуби за по-
продължителен период от време (над три години), както и отчитане на отрицателни нетни активи или активи под
регистрирания основен капитал.
Справедлива стойност
Някои от счетоводните политики и оповестявания на Дружеството изискват оценка на справедливи стойности за не-
финансови активи .
Дружеството е приело политика за ежегодна оценка на справедливите стойности, чрез възлагане на оценката на
независими външни оценители. Оценителският екип носи общата отговорност за всички значителни оценки,
включително справедливи стойности в Ниво 3, и докладва директно на Изпълнителния Директор.
Оценителският екип ежегодно преглежда значителните ненаблюдаеми входящи данни и корекции на оценките. Ако
информация от трети страни, като пазарни нива, анализи на лихвени нива се използва за оценка на справедливи
стойности, тогава оценителският екип оценява получените доказателства от трети страни, за да се подкрепи
заключението, че такива оценки отговарят на изискванията на МСФО, включително нивото в йерархията на
справедливите стойности, в което такива оценки трябва да бъдат класифицирани.
Значими въпроси, свързани с оценките, се докладват на Одит комитета на Дружеството.
Когато оценява справедливата стойност на актив или пасив, Дружеството използва наблюдаеми данни, доколкото е
възможно. Справедливите стойности се категоризират в различни нива в йерархията на справедливите стойности на
базата на входящите данни в техниките за оценка, както следва:
Ниво 1: котирани цени (некоригирани) на активни пазари за сходни активи или пасиви.
Ниво 2: входящи данни различни от котирани цени, включени в Ниво 1, които, пряко (т.е. като цени) или косвено (т.е.
получени от цени), са достъпни за наблюдаване за актива или пасива.
Ниво 3: входящи данни за актива или пасива, които не са базирани на наблюдаеми пазарни данни (ненаблюдаеми
входящи данни).
Ако входящите данни, използвани за оценка на справедливата стойност на актива или пасива, могат да се категоризират
в различни нива от йерархията на справедливите стойности, тогава оценката на справедливата стойност се категоризира
в нейната цялост в това ниво от йерархията на справедливите стойности, чиято входяща информация е от значение за
цялостната оценка.
2.25 Материални запаси
Дружеството отчита като материални запаси активи, които са:
а) държани за продажба в обичайния ход на стопанската дейност;
б) намиращи се в процес на производство за такава продажба; или
в) под формата на материали или запаси, които се изразходват в производствения процес или при предоставянето на
услуги.
В себестойността на материалните запаси се включват всички разходи по закупуването, преработката, както и други
АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ
Годишен финансов отчет
31 Декември 2022г.
(индивидуален)
Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 38 са неразделна част от отчетите
22
разходи, направени във връзка с доставянето им до тяхното настоящо местоположение и състояние.
Разходите за закупуване на материалните запаси включват покупната цена, митните сборове и други данъци (различни
от тези, които впоследствие предприятието може да си възстановява от данъчните органи), транспортните разходи и
други, които могат директно да се отнесат към придобиването на завършените стоки, материалите и услугите.
Търговските отстъпки, рабати и други подобни компоненти се приспадат при определяне на покупната стойност.
Дружеството отчита като материални запаси и имоти, при кумулативно изпълнение на следните условия::
дружеството придобива земя, върху която ще се изграждат сгради (апартаменти), чиито стойности ще се възстановят
предимно чрез продажба; и
балансовата стойност на земята ще се възстанови предимно чрез нейната продажба или чрез продажбата на правото
на строеж върху нея, заедно с продажбата на изградените върху нея сгради;
Като “Продукция” в баланса се посочва себестойността на изградените от Дружеството недвижими имоти, за които има
разрешение за ползване и чиято стойност ще се възстанови чрез продажба.
Като «Незавършено производство» в баланса се посочва разходите свързани с изгражданите от Дружеството недвижими
имоти, чиято реализация ще бъде последством продажба и за които към датата на баланса няма издадено разрешение
за ползване.
Материалите се изписват по конкретно определена цена.
Материалните запаси се оценяват по по-ниската от себестойността и нетната реализируема стойност.
3. ИНВЕСТИЦИОННИ ИМОТИ
31.12.2022 31.12.2021
BGN’000 BGN’000
ЗЕМИ
Прилежащ терен към сграда Инженерен корпус – гр.Пловдив, ул.Нестор
Абаджиев № 37
98 97
Поземлени имоти 83 753 кв.м. – гр.Пловдив, местност Парк Отдих и култура 5 097 5 222
Поземлени имоти 118 521 кв.м. – с.Крумово, обл.Пловдив 6 512 3 941
Земеделски земи 48 554 кв.м. – местност Алепу, община Созопол, обл.Бургас 2 547 2 585
1/3 от незастроен терен ПИ № 845 – 303 кв.м. - гр.София, район Младост,
местност Къро
557 556
1/3 от незастроен терен ПИ № 1897 – 245 кв.м. – гр.София, район Младост,
местност Къро
450 449
31,03% от незастроен терен ПИ 68134.4081.9466, гр.София, район Младост,
местност Къро
89 89
31,03% от незастроен терен ПИ 68134.4081.9467, гр.София, район Младост,
местност Къро
31 31
31,03% от незастроен терен ПИ 68134.4081.9468, гр.София, район Младост,
местност Къро
267 266
31,03% от незастроен терен ПИ 68134.4081.9470, гр.София, район Младост,
местност Къро
3 835 3 818
31,03% от незастроен терен ПИ 68134.4081.9472, гр.София, район Младост,
местност Къро
192 191
УПИ 10135.5071.57, гр.Варна, кв.Аспарухово, местност Арабтабия
5 484 5 484
ОБЩО инвестиционни имоти - земи
25 159 22 729
АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ
Годишен финансов отчет
31 Декември 2022г.
(индивидуален)
Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 38 са неразделна част от отчетите
23
СГРАДИ
Инженерен корпус – гр.Пловдив, ул.Нестор Абаджиев № 37 1 096 1 103
Общежитие „Добре дошли” – гр. Плевен, ул.Сторгозия № 187 1 141 1 141
Самостоятелен обект в сграда – Магазин № 1, гр.София, бул.Тодор
Александров № 144
2 100
15 броя едноетажни сгради в УПИ 10135.5071.57, гр.Варна, кв.Аспарухово,
местност Арабтабия
268 268
Общо инвестиционни имоти – сгради 4 605 2 512
ОБЩО ИНВЕСТИЦИОННИ ИМОТИ
29 764
25 241
През месец Февруари 2022г. приключи процедурата по отчуждаването на 3298 кв.м. площ от имот, находящ се в
местност Парк Отдих и култура, гр.Пловдив, като Община Пловдив заплати на Актив Пропъртис АДСИЦ обезщетение в
размер на 127 600 лева без ДДС.
През месец Декември 2022г. дружеството придоби нов недвижим имот – самостоятелен обект Магазин № 1 в сграда със
смесено предназначение и подземни гаражи, изградена в степен на завършеност „груб строеж“, с адрес: гр.София,
бул.Тодор Александров № 144
Движението на инвестиционните имоти през 2022г. е, както следва:
31.12.2022
31.12.2021
BGN'000
BGN'000
Земи
Справедлива стойност в началото на периода 22 729
17 160
Придобити нови имоти -
5 449
Продадени имоти (155)
-
Нетна печалба от промяна на справедливата стойност 2 585
120
Справедлива стойност в края на периода 25 159
22 729
Сгради
Справедлива стойност в началото на периода 2 512
2 239
Придобити нови имоти 2 168
262
Нетна печалба/загуба от промяна на справедливата стойност (75)
11
Справедлива стойност в края на периода 4 605
2 512
ОБЩО инвестиционни имоти в края на периода 29 764
25 241
3.1. Отражение на последващите оценки
Отражението на изменението в справедливите стойности на притежаваните от дружеството недвижими имоти е върху
следните елементи от отчета:
31.12.2022
31.12.2021
BGN'000
BGN'000
Увеличение на финансовия резултат 2 623
192
АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ
Годишен финансов отчет
31 Декември 2022г.
(индивидуален)
Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 38 са неразделна част от отчетите
24
Общо увеличение 2 623
192
Намаление на преоценъчния резерв -
(9)
Намаление на финансовия резултат (113)
(52)
Общо намаление (113)
(61)
Нетен ефект от измененията в справедливата стойност 2 510
131
3.2. Определяне на справедливата стойност
Измерването на справедливите стойности на земята и сградите е извършено от независим оценител на фирма Астра Ес
Консулт ЕООД: Димитър Спасов – регистрационен номер 100102093 на КНОБ и Боряна Константинова Неделчева –
регистрационен номер 810100333 на КНОБ, от независим оценител инж.Максим Ставрев – регистрационен номер
100100197 на КНОБ и от независим оценител Стефан Симеонов Бънков, рег.№ 100102440 на КНОБ. Оценителите не са
свързани лица на дружеството и имат подходяща квалификация и текущ опит в извършването на оценки на имотите.
Описание на методите за оценка на имотите и ключови предположения, използвани при оценката на имотите:
имот метод на оценка значителни ненаблюдаеми
хипотези
оценител,
лиценз
Парк Отдих и
култура Пловдив
Метод на остатъчната стойност 50% и
Метод на сравнителните продажби
50%
ГЛП за периода на развитие на
проекта - 6%
норма на печалба 12%
Димитър Спасов,
100102093
Крумово Метод на остатъчната стойност 50% и
Метод на сравнителните продажби
50%
"вечна рента" - 8%
ГЛП за периода на развитие на
проекта - 6%
риск от отпадане на наема 2%
норма на печалба 12%
Димитър Спасов,
100102093
Алепу Метод на остатъчната стойност 50% и
Метод на сравнителните продажби
50%
"вечна рента" - 7%
ГЛП за периода на развитие на
проекта - 5%
риск от отпадане на наема 2%
норма на печалба 12%
Димитър Спасов,
100102093
Боряна
Неделчева,
810100333
Местност Къро,
София
Метод на остатъчната стойност 50% и
Метод на сравнителните продажби
50%
"вечна рента" -7%
ГЛП за периода на развитие на
проекта - 5%
риск от отпадане на наема 10%
норма на печалба 12%
Димитър Спасов,
100102093
Инженерен корпус
– гр.Пловдив
Метод на вещната стойност 0%, метод
на приходната стойност 50% и метод
на сравнителните продажби 50%
Месечен наем на кв.м. 7,00 лв.
Несъбираемост на наема – 10%
Димитър Спасов,
100102093
Общежитие „Добре
дошли“ – гр.Плевен
Остатъчен метод 100% ГЛП за периода на развитие на
проекта - 6%
норма на печалба 15%
Димитър Спасов,
100102093
УПИ ведно с 15 бр.
сгради – гр.Варна,
кв.Аспарухово,
м.Арабтабия
Остатъчен метод 40% и метод на
пазарните аналози 60%
ГЛП за периода на развитие на
проекта - 6%
риск от отпадане на наема 5%
норма на печалба 10%
Инж.Максим
Ставрев,
100100197
Търговски обект –
магазин, гр.София
Метод на сравнителни продажби 80%,
разходен метод 10% и приходен
метод 10%
Норма на възвращаемост - 4%
риск от отпадане на наема 6%
Стефан
Симеонов
Бънков, рег.№
100102440
АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ
Годишен финансов отчет
31 Декември 2022г.
(индивидуален)
Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 38 са неразделна част от отчетите
25
4. АКТИВИ В ПРОЦЕС НА ИЗГРАЖДАНЕ
31.12.2022 31.12.2021
BGN’000 BGN’000
Многофункционална сграда в УПИ ІІ и УПИ ІІІ, местност НПЗ „Изток-Къро”,
София, РЗП 92 097 кв.м.
1 102 1 102
Преустройство и реконструкция на сграда – общежитие в гр.Плевен
140 140
Общо: 1 242 1 242
5. ДРУГИ АКТИВИ
Други активи
BGN’000
ОБЩО ДМА
BGN’000
Отчетна стойност
на 01.01.2021 20 20
Отписани ( 13 ) ( 13 )
на 31.12.2021г. 7 7
на 31.12.2022 г. 7 7
Амортизация
на 01.01.2021 г. ( 13 ) ( 13 )
Начислена ( 2 )
( 2 )
Отписана 13 13
на 31.12.2021 г. ( 2 ) ( 2 )
Начислена ( 1 ) ( 1 )
на 31.12.2022 г. ( 3 ) ( 3 )
Балансова стойност
на 01.01.2021 г. 7 7
на 31.12.2021 г. 5 5
на 31.12.2022 г. 4 4
6. ИНВЕСТИЦИИ В ДЪЩЕРНИ ПРЕДПРИЯТИЯ
Дата на
Процент 31.12.2022г. 31.12.2021г.
придобиване участие BGN’000 BGN’000
„Актив сървисиз“ ЕООД
29.04.2008 г.
100 % 100 100
Обезценка на инвестиция в дъщерно
дружество „Актив Сървисиз“ ЕООД
-
100% (100) (100)
ОБЩО
-
- - -
Към 31 Декември 2022 г. инвестицията в „Актив Пропъртис“ АДСИЦ е обезценена на 100%. (Към 31.12.2021г. обезценка
100%), поради отрицателен собствен капитал на „Актив Сървисиз“ ЕООД.
АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ
Годишен финансов отчет
31 Декември 2022г.
(индивидуален)
Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 38 са неразделна част от отчетите
26
7. АВАНСИ ЗА ПРИДОБИВАНЕ НА ИНВЕСТИЦИИ
31.12.2022 31.12.2021
BGN’000 BGN’000
Платени аванси за придобиване на инвестиции в специализирани дружества
24 300 -
Платен аванс за придобиване на недвижим имот
1 950 -
Общо: 26 250 -
През м.12.2022г. Актив Пропъртис АДСИЦ предприе политика по отношение развитието на инвестиционната си дейност.
Дружеството сключи предварителни договори за покупка на акции и дялове в специализирани дружества, които сделки
предстои да се финализират през 2023г., след като се получи изрично одобрението на акционерите, позовавайки се на
изискванията на чл.114, т.1 от ЗППЦК и на разпоредбите на чл. 28, ал. 2 от ЗДСИЦДС.
Дружеството сключи и предварителен договор за покупка на недвижими имоти в гр.Варна с обща стойност 2 200 хил.лв.,
като извърши авансово плащане. Към датата на този отчет договорът е прекратен. Допълнителна информация е
предоставена в точка Събития след датата на баланса.
8. ТЪРГОВСКИ И ДРУГИ ВЗЕМАНИЯ
31.12.2022 31.12.2021
BGN’000 BGN’000
Вземания от клиенти (наеми и консумативи)
3
8
Обезценка на вземания от клиенти ( 3 ) ( 8 )
Съдебни и присъдени вземания - 41
Обезценка съдебни и присъдени вземания - ( 41 )
Вземания по предоставени гаранции с ненастъпил падеж 59 59
Данък добавена стойност за възстановяване 643 263
Общо, в това число: 702 322
Текущи 702 322
Преди приемане на нов клиент, Дружеството прави проучване за кредитните качества на евентуалния бъдещ клиент. В
договорите за продажба са залегнали условия, които гарантират своевременното събиране на вземанията.
За обезценените вземания са предприети действия по принудително събиране на тези суми чрез частен съдебен
изпълнител на база изпълнителни листове.
В следващата таблица е представен възрастовият анализ на търговските и други вземания:
31 Декември 2022 г.
с ненастъпил
падеж
просрочени
до 6 м.
просрочени
от 6 до 12 м.
просрочени
от 1 до 3 г.
просрочен
и над 3 г.
Общо
BGN’000
BGN’000
BGN’000
BGN’000
BGN’000
BGN’000
Вземания по гаранции 59
-
-
-
-
59
ДДС за възстановяване 643
-
-
-
-
643
Общо 702
-
-
-
-
702
АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ
Годишен финансов отчет
31 Декември 2022г.
(индивидуален)
Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 38 са неразделна част от отчетите
27
9. ПАРИЧНИ СРЕДСТВА И ПАРИЧНИ ЕКВИВАЛЕНТИ
31.12.2022 31.12.2021
BGN’000 BGN’000
Парични средства на каса 1 1
Парични средства в разплащателни сметки 162 179
Общо 163 180
Към 31 Декември 2022г. дейността на Актив Пропъртис АДСИЦ се обслужва от КВС Банк България ЕАД – банка-
депозитар, където дружеството има разкрита разплащателна сметка. Към датата на отчета сметката е закрита и с
разрешение на Комисият по финансов надзор е избрана нова банка-депозитар Тексим Банк АД.
Върху средствата по разплащателната сметка няма наложени ограничения.
Дружеството не е признавало провизия за обезценки за очаквани кредитни загуби върху паричните средства, както към
31.12.2021 г., така и към 31.12.2022 г.
10. СОБСТВЕН КАПИТАЛ
31.12.2022
31.12.2021
BGN’000
BGN’000
Основен капитал, разпределен в 2 192 011 броя акции
19 728
19 728
Премии от емисии (разлика между емисионна и номинална стойност
на емитирани акции) и общи резерви
473
473
Резерв от последващи оценки на недвижими имоти
414
414
Неразпределена печалба от минали години
3 549
3 183
Непокрита загуба от минали години
( 2 394 )
( 2 394 )
Текуща печалба/ (загуба)
1 964
2 514
Общо
23 734
23 918
Към 31 Декември 2022г. промяната в справедливата стойност на инвестиционните имоти не намира отражение в сума на
преоценъчния резерв.
На проведеното на 12.07.2022г. редовно Общо събрание на акционерите на Актив Пропъртис АДСИЦ е взето решение
като дивидент да се разпредели сумата от 2 148 хил.лв., представляваща 90,465% от реализираната през 2021г. печалба,
преобразувана съгласно чл.29, ал.1 от Закона за дружествата със специална инвестиционна цел и дружествата за
секюритизация. Същият не е изплатен към 31.12.2022 г., за което има наложена административна санкция от КФН, чийто
размер не е определен към датата на този отчет.
АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ
Годишен финансов отчет
31 Декември 2022г.
(индивидуален)
Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 38 са неразделна част от отчетите
28
Към 31 Декември 2022г. Актив Пропъртис АДСИЦ реализира счетоводен финансов резултат печалба в размер на 1 964
хил.лв. Съгласно разпоредбите на чл.29, ал.1 от ЗДИСЦДС Актив Пропъртис АДСИЦ следва да разпредели като годишен
дивидент минимум 90% /деветдесет процента/ от реализираната печалба от дейността си, която печалба подлежи на
преобразуване, както следва:
1 Финансов резултат към 31.12.2022г.
1 964 740.96
2 Разходи от последващи оценки на недвижими имоти
113 070.50
3 Приходи от последващи оценки на недвижими имоти
2 623 733.39
4 Печалби/(загуби) от сделки по прехвърляне на собствеността върху недвими имоти (27 556.39)
5 Разлика между продажната и историческата цена на недвижимия имот (121 168.14)
6 Плащания за погасяване на главници по банкови кредити по чл.26, ал.2, т.2 от ЗДСИЦДС 400 000
Финансов резултат съгласно чл.29, ал.3 от ЗДСИЦДС (1+2-3-4+5-6) (1 039 533.68)
След преобразуването Актив Пропъртис АДСИЦ формира загуба и не следва да разпределя дивидент.
11. ЗАДЪЛЖЕНИЯ ПО КРЕДИТИ
31.12.2022 31.12.2021
BGN’000 BGN’000
Задължения по дългосрочен банков кредит 1 500 1 900
Задължения по краткосрочен банков кредит 640 -
Общо, това число: 2 140 1 900
Нетекущи 1 320 1 900
Текущи 820 -
Отпуснатите средства се използват за дофинансиране покупката на недвижим имот и плащания на задължения по
прекратен предварителен договор. Дружеството е ипотекирало имоти като обезпечение по предоставения кредит.
11.1 Условия и график на изплащане
Условията по заемите са представени в следващата таблица:
Валута Лихвен % Падеж
31.12.2022г.
BGN’000
31.12.2021г.
BGN’000
Номинална
стойност
Балансова
стойност
Номинална
стойност
Балансова
стойност
Стандартен кредит BGN
РЛПККК + надбавка от
1,41%, не по-малко от 2,2%
12.2031г. 1 500 1 500 1 900 1 900
Стандартен кредит BGN
РЛПККК + надбавка от
1,41%, не по-малко от 2,2%
09.2023г. 640 640 - -
11.2 Равнение на измененията на задълженията, произтичащи от финансови дейности.
Таблицата по-долу представя детайли за промените в задълженията на дружеството, възникващи от финансови
дейности, включително парични и непарични промени. Задължения, възникващи от финансови дейности са тези, за
които са отчетени парични поточи или в бъдеще ще има парични потоци, представени в Отчета за паричните потоци,
като такива от финансови дейности.
АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ
Годишен финансов отчет
31 Декември 2022г.
(индивидуален)
Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 38 са неразделна част от отчетите
29
12. ЗАДЪЛЖЕНИЯ ПО ОБЛИГАЦИОНЕН ЗАЕМ
На 07.12.2022г. Актив Пропъртис АДСИЦ емитира 30 000 /тридесет хиляди/ броя безналични, поименни, свободно
прехвърляеми, лихвоносни, обезпечени, неконвертируеми, обикновени облигации, със следните параметри:
Обща номинална стойност на облигационния заем: 30 000 000 BGN. /тридесет милиона лева/;
Обща емисионна стойност на облигационния заем: 30 000 000 BGN. /тридесет милиона лева/;
Номинална стойност на една облигация: 1 000 /хиляда/ лева;
Емисионна стойност на една облигация: 1 000 /хиляда/ лева;
Срок (матуритет) на облигационния заем: 9 /девет/ години (108 месеца), считано от датата на сключване на заема
(издаване на емисията) с четири години гратисен период;
Амортизация на главницата: Първа, втора, трета и четвърта година – гратисен период без погашения по главницата.
От петата до деветата година - две плащания по главницата, всяко на стойност 3 000 000 (три милиона) лв.
Лихва: плаващ лихвен процент равен на сума от 6-месечен EURIBOR + надбавка от 1.00 %, но не по-малко от 4.00 % и не
повече от 6.50 %, при лихвена конвенция ISMA – реален брой дни в периода към реален брой дни в годината
(Actual/365L, ISMA – Year). Стойността на 6-месечния EURIBOR за всеки шестмесечен период след първия, се взема към
дата предхождаща с 3 (три) работни дни датата на съответното лихвено/главнично плащане. За първия шестмесечен
период се взема стойността на 6-месечния EURIBOR 3 (три) работни дни преди емитирането на облигационния заем;
Период на лихвеното плащане: на 6 месеца – 2 пъти годишно;
Очакваните плащания за лихви през 2023 г., на база 3% 6-месечен EURIBOR са 1 200 хил.лв. Очакваните изходящи потоци,
при покачване на плаващия лихвен процент са представени в т.27 Управление на финансовия риск - лихвен риск.
Начин на извършване на лихвеното плащане: размерът на лихвеното плащане за отделните 6-месечни периоди се
изчислява като проста лихва върху номиналната стойност на притежаваните облигации, съответно върху главницата, за
отделните 6-месечни периоди, при закръгляване до втория знак след десетичната запетая. Всички лихвени и главнични
плащания, дължими за една облигация се извършват в лева. Право да получат главнични и лихвени плащания имат
облигационерите, вписани в книгата на облигационерите, водена от „Централен депозитар“ АД, 1 (един) работен ден
преди датата на съответното лихвено плащане, съответно 3 (три) работни дни преди датата на последно
лихвено/главнично плащане, което съвпада с пълния падеж на емисията. Плащането на лихвите, съответно главничните
плащания по облигационния заем ще се извършват чрез „Централен депозитар“ АД, съгласно сключен договор.
Цел на облигационния заем: Средствата от облигационния заем ще бъдат използвани за покриване на разходите по
емисията, погасяване на текущи задължения и в съответствие с текущата инвестиционна стратегия на емитента
съобразно притежавания от Дружеството лиценз. Инвестиционен фокус на емитента ще бъдат придобиванията на
недвижими имоти и реализирането на потенциални инвестиционни проекти, включително чрез придобиване на дялови
участия в специализирани дружества съгласно ЗДСИЦДС
01.01.2022г.
Получени
парични
потоци
Погасени
парични
потоци
31.12.2022г.
BGN’000
BGN’000
BGN’000
BGN’000
Задължения по получен
стандартен кредит
1 900
640
400
2 140
1 900
640
400
2 140
АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ
Годишен финансов отчет
31 Декември 2022г.
(индивидуален)
Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 38 са неразделна част от отчетите
30
Обезпечение: Застрахователна полица.
По сключената застрахователна полица за обезпечение на облигационния заем очакваните плащания през 2023г.
възлизат на 143 хил.лв.
13. ПАСИВИ ПО ДОГОВОРИ С КЛИЕНТИ
31.12.2022 31.12.2021
BGN’000 BGN’000
Задължения по получен аванс по предварителен договор за
продажба на недвижими имоти в с.Крумово, общ.Родопи,
обл.Пловдив
- 1 100
Общо - 1 100
През месец Декември 2022г. Актив Пропъртис АДСИЦ прекрати предварителен договор за покупко-продажба на имоти в
с.Крумово, община Родопи, обл.Пловдив и възстанови преведения по договора аванс.
14. ЗАДЪЛЖЕНИЯ ЗА ДИВИДЕНТИ
31.12.2022 31.12.2021
BGN’000 BGN’000
Дивидент /след приспадане на данъци/ от печалба за 2021г. 2 137 -
Непотърсен дивидент (от печалба за 2019г.) на акционери с лични
сметки, без инвестиционни посредници
1 1
Общо 2 138 1
След изтичане на 5 (пет) години от датата на взимане на решението за разпределяне на дивидент непотърсената сума на
дивидента се признава на приход.
15. ТЪРГОВСКИ И ДРУГИ ЗАДЪЛЖЕНИЯ
31.12.2022 31.12.2021
BGN’000 BGN’000
Задължения към доставчици 10 10
Задължения по гаранции - 37
Задължения, свързани с персонала (заплати и осигуровки) 1 1
Получени гаранции по договори за наем 22 22
Начислен разход за лихви по банков кредит и облигация 80 1
Общо, това число: 113 71
Текущи 113 71
16. ПРИХОДИ
BGN’000 BGN’000
Приходи от наеми 217 210
Приходи от продажба на недвижими имоти 128 4 199
Отчетна стойоност на продадените недвижими имоти ( 155 ) ( 1 731 )
Общо 345 2 678
АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ
Годишен финансов отчет
31 Декември 2022г.
(индивидуален)
Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 38 са неразделна част от отчетите
31
17. ПРОМЯНА В СПРАВЕДЛИВАТА СТОЙНОСТ НА ИНВЕСТИЦИОННИТЕ ИМОТИ
2022г. 2021г.
BGN’000 BGN’000
Приходи от промяна в справедливата стойност
на инвестиционните имоти
2 623 192
Разходи от от промяна в справедливата стойност
на инвестиционните имоти
(113) (52)
Общо 2 510 140
18. РАЗХОДИ ЗА МАТЕРИАЛИ
2021г. 2020г.
BGN’000 BGN’000
Ел.енергия и топлоенергия - ( 2 )
Общо - ( 2 )
19. ВЪНШНИ УСЛУГИ
2022г. 2021г.
BGN’000 BGN’000
Разходи за възнаграждение на обслужващо дружество ( 72 ) ( 71 )
Разходи за наеми - ( 3 )
Разходи за такси и членски внос ( 7 ) ( 5 )
Местни данъци и такси ( 129 ) ( 146 )
Разходи за застраховки ( 15 ) ( 3 )
Изготвяне на пазарни оценки ( 4 ) ( 4 )
Възнаграждение маркетмейкър ( 4 ) ( 2 )
Разходи за такси по кредит ( 9 ) ( 10 )
Разходи по облигация ( 22 ) -
Одиторски услуги ( 12 ) ( 10 )
Други разходи ( 2 ) ( 5 )
Общо ( 276 ) ( 259 )
20. РАЗХОДИ ЗА ВЪЗНАГРАЖДЕНИЯ И ЗАПЛАТИ
2022г.
2021г.
BGN’000 BGN’000
Възнаграждения и заплати ( 44 ) ( 36 )
Разходи за социално осигуряване ( 2 ) ( 3 )
Общо ( 46 ) ( 39 )
АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ
Годишен финансов отчет
31 Декември 2022г.
(индивидуален)
Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 38 са неразделна част от отчетите
32
21. ДРУГИ РАЗХОДИ
BGN’000 BGN’000
Платена неустойка по прекратен договор ( 300 ) -
Обезценка вземания (сторно обезценка при платени вземания) 2 ( 1 )
Общо ( 298 ) ( 1 )
22. ФИНАНСОВИ РАЗХОДИ
BGN’000 BGN’000
Лихва по договор за банков кредит ( 36 ) ( 1 )
Лихва /начислена/ по облигация ( 79 ) -
Общо ( 115 ) ( 1 )
23. СДЕЛКИ СЪС СВЪРЗАНИ ЛИЦА
Свързани лица с „Актив Пропъртис“ АДСИЦ са:
„Актив Сървисиз” ЕООД – дъщерно дружество
Ключов ръководен персонал:
- Георги Илиев Налбантски – изпълнителен член на СД
- Илия Йорданов Цветков- член на СД
- Цветан Димитров Григоров- член на СД
23.1. Сделки с дъщерни предприятия
BGN’000 BGN’000
Възнаграждение на обслужващо дружество ( 72 ) ( 71 )
Общо ( 72 ) ( 71 )
Условията, при които са извършвани сделките, не се отклоняват от пазарните цени за подобен вид сделки.
23.2. Възнаграждения на ключовия управленски персонал (Съвет на директорите)
Възнаграждението на ключовия управленски персонал, включително осигурителни вноски за сметка на работодателя, е
както следва:
2022г.
2021г.
BGN’000 BGN’000
Възнаграждения и осигуровки ( 29 ) ( 30 )
Общо ( 29 ) ( 30 )
Месечното възнаграждение на ръководните служители през 2022г. е както следва:
Изпълнителен директор – 1 500 лв. нетно (считано от 01.07.2022г.)
Председател на Съвета на директорите – 500 лв. нетно (считано от 02.02.2021г.)
Независим член на Съвета на директорите – 500 лв. нетно (считано от 02.02.2021г.)
АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ
Годишен финансов отчет
31 Декември 2022г.
(индивидуален)
Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 38 са неразделна част от отчетите
33
24. ОГРАНИЧИТЕЛНИ УСЛОВИЯ
Съгласно чл.60, ал.1 от Устава на Дружеството (нов, приет с решение на ОСА от 12.07.2022г.) максималният допустим
размер на разходите за управление на дружеството в рамките на една календарна година, не могат да надхвърлят 20%
/двадесет процента/ от стойността на активите по баланса, включен в Годишния финансов отчет на Дружеството за
годината, предхождаща начисляването на разходите.
Следващите таблици представя изпълнението на ограничителното условие:
2022г.
BGN’000
2021г.
BGN’000
Възнаграждение на обслужващото дружество ( 72 ) ( 71 )
Възнаграждения и осигуровки ( 46 ) ( 30 )
Наем и консумативи офис - ( 4 )
Възнаграждение одитор ( 12 ) ( 10 )
Възнаграждение оценители ( 4 ) ( 4 )
Такси КФН, ЦД, БФБ, маркетмейкър ( 11 ) ( 7 )
Банка-депозитар ( 1 ) ( 1 )
Общо разходи за управление ( 146 ) ( 127 )
Стойност на актива на баланса предходен период 26 990 22 854
% на разходите спрямо актива на баланса 0,54 % 0,56 %
Съгласно чл.60, ал.2 от Устава на Дружеството (нов, приет с решение на ОСА от 12.07.2022г.) годишният размер на
разходите възнаграждение на третите лица по чл.27, ал.4 не могат да надхвърлят 10% /десет процента/ от стойността на
активите по баланса, включен в Годишния финансов отчет на Дружеството за годината, предхождаща начисляването на
разходите.
Следващите таблици представя изпълнението на ограничителното условие:
2022г.
BGN’000
2021г.
BGN’000
Възнаграждение на обслужващото дружество (трето лице) ( 72 ) ( 71 )
Общо разходи за възнаграждения трети лица ( 72 ) ( 71 )
Стойност на актива на баланса предходен период 26 990 22 854
% на разходите спрямо актива на баланса 0,27 % 0,31 %
25. ДОХОД НА АКЦИЯ
2021г. 2020г.
BGN’000 BGN’000
Финансов резултат в хил. лв 1 964 2 514
Брой акции (хил.) 2 192
2 192
Доход на акция в лева 0.896 1.147
АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ
Годишен финансов отчет
31 Декември 2022г.
(индивидуален)
Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 38 са неразделна част от отчетите
34
26. УПРАВЛЕНИЕ НА ФИНАНСОВИЯ РИСК
В хода на обичайната си дейност дружеството може да бъде изложено на различни финансови рискове, които включват:
пазарен риск (състои се от валутен риск, лихвен риск и друг ценови риск), кредитен риск и ликвиден риск.
Общото управление на риска е фокусирано върху трудностите на прогнозиране на финансови пазари и за постигане
минимизирането на потенциалните отрицателни ефекти, които биха могли да се отразят върху финансовите резултати и
състояние на дружеството.
Текущо финансовите рискове се идентифицират, измерват и наблюдават с помощта на различни контролни механизми,
въведени за да се определят адекватни цени на услугите, предоставяни от дружеството, да се оценят адекватно
пазарните обстоятелства на извършваните от него инвестиции и формите на поддържане на свободните ликвидни
средства, без да се допуска неоправдана концентрация на даден риск.
По-долу са описани различните видове рискове, на които е изложено дружеството при осъществяване на операциите му,
както и възприетият подход при управлението на тези рискове.
26.1.Пазарен риск
Пазарен е рискът, че справедливата стойност или бъдещите парични потоци на даден актив ще варират поради промени
в пазарните цени. Пазарният риск се състои от валутен, лихвен и друг ценови риск.
Валутен риск
Дружеството не е изложено на валутен риск, защото основно неговите операции и сделки са деноминирани в български
лева и/или евро, доколкото левът е с фиксиран курс спрямо еврото по закон.
Лихвен риск
Лихвените задължения по емитираната облигация са изложени на риск от промяна на 6-месечен EURIBOR. Лихвеният
процент е плаващ, равен на сума от 6-месечен EURIBOR + надбавка от 1.00 %, но не по-малко от 4.00 % и не повече от
6.50 %. Следващата таблица показва варианти на лихвени плащания при промяна в 6-месечен EURIBOR:
Дата на лихвено плащане 4% 5% 6% 6.50%
BGN'000 BGN'000
BGN'000 BGN'000
07.06.2023г. 598 748 898 898
07.12.2023г. 602 752 902 902
07.06.2024г. 600 750 900 900
07.12.2024г. 600 750 900 900
07.06.2025г. 598 748 898 898
07.12.2025г. 598 748 898 898
07.06.2026г. 598 748 898 898
07.12.2026г. 598 748 898 898
Ценови риск
Дружеството е изложено на ценови риск, произтичащ от промените в пазарните цени на недвижимите имоти.
26.2.Кредитен риск
Кредитният риск е основно рискът, при който клиентите и другите контрагенти на дружеството няма да бъдат в състояние
да изплатят изцяло и в обичайно предвидените срокове дължимите от тях суми по депозити, търговски и други
вземания. Основните финансови активи на дружеството носители на кредитен риск са парични средства в банкови
сметки (текущи), вземания от клиенти и други краткосрочни вземания. Събираемостта и концентрацията на вземанията
се контролират текущо и стриктно от финансовия отдел, съгласно установената политика на дружеството. За целта
ежедневно се прави преглед на откритите позиции по клиенти, както и получените постъпления, като се извършва
АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ
Годишен финансов отчет
31 Декември 2022г.
(индивидуален)
Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 38 са неразделна част от отчетите
35
равнение и анализ.
Вземанията от клиенти са представени в отчета за финансовото състояние в нетен размер, след приспадане на
начислените обезценки по съмнителни и трудносъбираеми вземания. Такива обезценки са направени където и когато са
били налице събития, идентифициращи загуби от несъбираемост съгласно предишен опит.
Балансовата стойност на финансовите активи представлява максималната кредитна експозиция.
Търговски и други вземания
Експозицията към кредитен риск е в резултат на индивидуалните характеристики на отделните клиенти. Въпреки това,
ръководството отчита риск от спад в икономическите показатели в страната, тъй като тези фактори могат да окажат
влияние върху кредитния риск. Всички приходи на дружеството се дължат на подписани търговски договори за отдаване
на инвестиционни имоти под наем. Ръководството счита, че няма концентрация на кредитен риск.
Ръководството на дружеството сключва договори с клиенти, обикновенно за период по - дълъг от една финансова година
и признава загуби от обезценка за тези клиенти. При наблюдението на кредитния риск клиентите се групират по
кредитните си характеристики, включително и дали те са физическо или юридическо лице, времеви профил, падеж и
съществуване на предишни финансови затруднения.
Дружеството начислява обезценка, която представлява неговата приблизителна оценка за възникнали загуби по
отношение на търговските и други вземания.
Пари и парични еквиваленти
Дружеството разполага с пари и парични еквиваленти към 31 Декември 2022г., възлизащи на 163 хил. лева (31.12.2021:
180 хил. лева), което представлява максималната им кредитна експозиция. Парите и паричните еквиваленти се намират
в банкови и финансови институции, оценявани по последна информация от съответните банки с ( BBB- )
26.3.Ликвиден риск
Ликвидният риск се изразява в негативната ситуация дружеството да не бъде в състояние да посрещне безусловно
всички свои задължения съгласно техния падеж. То провежда консервативна политика по управление на ликвидността,
чрез която постоянно поддържа оптимален ликвиден запас парични средства и добра способност на финансиране на
стопанската си дейност. Текущо матуритетът и своевременното осъществяване на плащанията се следи от финансовия
отдел, като се поддържа ежедневна информация за наличните парични средства и предстоящите плащания. Свободните
средства са инвестирани в краткосрочни депозити при подходящи лихвени равнища.
Дружеството управлява ликвидния риск чрез поддържане на адекватни резерви, банкови облекчения и резерви за
заеми, като непрекъснато наблюдава прогнозните и реалните парични потоци, както и чрез съчетаване на профили на
падежа на финансовите активи и пасиви.
26.4. Управление на капиталовия риск
Основната цел на управлението на капитала на дружеството е да се осигури стабилен кредитен рейтинг и капиталови
показатели, с оглед продължаващото функциониране на бизнеса и увеличаване на стойността му за акционерите.
Дружеството управлява капиталовата си структура и я изменя при необходимост, в зависимост от промените в
икономическите условия. Дружеството следи пазарната си капитализация, която има пряко влияние върху стойността му
за акционерите. Освен това дружеството следи нивото на собствения капитал, привлечените средства, съотношение
привлечени средства към собствен капитал, както и съотношението имоти към собствен капитал.
31.12.2022 31.12.2021
BGN’000 BGN’000
АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ
Годишен финансов отчет
31 Декември 2022г.
(индивидуален)
Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 38 са неразделна част от отчетите
36
Основен капитал 19 728 19 728
Преоценъчни резерви 414 414
Премийни резерви 473 473
Финансов резултат 3 119 3 303
Общо собствен капитал 23 734 23 918
Инвестиционни имоти (Приложение 3) 29 764 25 241
Задължения 34 391 3 072
Коефициент на задлъжнялост (задължения към собствен капитал) 1.45 0.13
Имоти към собствен капитал 1.25 1.06
27. СЪБИТИЯ СЛЕД ДАТАТА НА БАЛАНСА
След края на отчетния период са настъпили следните събития, които биха могли да окажат съществено влияние върху
имущественото и финансовото състояние на дружеството в бъдеще:
1. На 03.01.2023г. е подписано споразумение за прекратяване на предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот, вследствие на което платеният аванс от 1 950 хил.лв. подлежи на връщане. За развалянето на
договора по вина на ответната страна, на дружеството ще бъде изплатена неустойка в размер на 5% /пет
процента/.
2. На 30.01.2023 г. Дружеството получи писмо от Комисията за финансов надзор, придружено с Решение № 111-
ДСИЦ/ 30.01.2023 г. за прилагане на принудителна административна мярка (ПАМ), с която заместник-
председателят на КФН, ръководещ управление „Надзор на инвестиционната дейност“, задължава публичното
дружество да не подлага на гласуване точките от дневния ред от общото събрание на акционерите, свикано за
31.01.2023 г. Във връзка с наложената ПАM, общото събрание на акционерите не беше проведено.
3. На 30.01.2023г. дружеството сключи договор за нов банков кредит с параметри:
Размер: 7 600 000 лв. /седем милиона и шестотин хиляди лева/
Лихва: РЛПККК + надбавка от 1,41%, не по-малко от 2,2%
Погасяване: 01.2033г.
Обезпечение: ипотека на недвижими имоти
Средствата от получения банков кредит ще се използват за инвестиции – придобиване на недвижими имоти,
обособени в дружества.
4. Дружеството започна дейност по регистрация на емитираните облигации на Българска фондова борса АД, след
потвърждаването на Проспект за допускане до търговия на регулиран пазар на финансови инструменти.
5. От 01.03.2023г. банка-депозитар на Актив Пропъртис АДСИЦ става Тексим Банк АД, след получено
предварително одобрение от Комисия по финансов надзор. Банковата сметката в Кей Би Си Банк България АД е
закрита.
6. На 22.03.2023г. в Търговски регистър по партидата на Актив Пропъртис АДСИЦ е публикувана Покана за свикване
на извънредно общо събрание на акционерите, както и уведомление в КФН, БФБ, Общественост и сайт.
Събранието се свиква на 28.04.2023г. с дневен ред приемане на промени в състава на Съвета на директорите и
приемане на решение за придобиване на дялове в специализирано дружество.
АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ
Годишен финансов отчет
31 Декември 2022г.
(индивидуален)
Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 38 са неразделна част от отчетите
37
28. ИЗЯВЛЕНИЕ ВЪВ ВРЪЗКА с конфликта в Република Украйна
Към момента е налице изострена политическа обстановка по отношение на Руската Федерация и останалия свят, във
връзка с предприетата от нея военна операция срещу Република Украйна. След САЩ лидерите на ЕС постигнаха
консенсус за налагане на безпрецедентни икономически санкции срещу Руската Федерация заради офанзивата на
руските сили. Ситуацията доведе до рязко поскъпване на основната групи суровини: природния газ, петролът (същият
достигна своя връх от 2014 г. - над 100 долара), на хранителните суровини - пшеница, соя, както и по отношение
борсовите цени на производствените метали.
Военният конфликт между Русия и Украйна е събитие, което ще продължи да оказва изключително отрицателно общо
въздействие върху европейската и в по-малка степен върху световната икономика през следващите години, дори и при
приемане на хипотезата за приключването му в средносрочен план. В следствие на конфликта възникнаха инфлационни
процеси и се стигна до намаляване размера на инвестициите. Това от своя страна доведе до проблеми свързани със
събираемостта на вземанията. Нарушените вериги на доставки в следствие на глобалната пандемия COVID-19 бяха
усилени негативно от конфликта. Въведените финансови санкции на Русия предизвикаха затруднения в много сектори на
икономиката. Засиленият бежански поток към съседните на Украйна страни, България и останалата част от Европа също
допринесе за негативното влияние на този фактор. Не трябва да се изключва и хипотезата конфликтът да продължи
достатъчно дълго време, като се превърне в постоянен конфликт без активни военни действия, което да промени
значително и дългосрочно пазарите и инвестициите в региона.
Към момента на съставяне на този проспект Емитентът няма директни експозиции към клиенти от Русия и Украйна и не
търпи пряк ефект върху дейността си. Независимо от това горепосочените фактори могат да рефлектират значително
върху дейността на Групата, основно в негативен аспект, изразяващ се във възможни смущения в планираните
постъпления, както поради общото нарастването на несигурността и същественото влошаване на инвестиционната среда,
така и във възможно затягане на кредитирането и/или повишение на лихвените нива.
29. ИЗЯВЛЕНИЕ ВЪВ ВРЪЗКА С ПРОМЕНИ В МАКРОИКОНОМИЧЕСКАТА СРЕДА
Световната икономика и икономиката на ЕС имаха сравнително силен растеж през първото полугодие на 2022 година, но
високата степен на несигурност, значителното повишените цени на енергийните суровини и проблемите с веригите за
доставка се очаква да охладят икономическата активност началото на 2023 година. Стартиралият процес на повишение
на лихвените проценти от водещите централни банки, в отговор на исторически високите инфлационни равнища, се
очаква допълнително да ограничи икономическия растеж в света и особено в еврозоната през 2023 година.
На 19 Октомври 2022 г. Националният статистически институт публикува ревизирани редове от данни по Националните
сметки. Според тях най-значителната промяна в отчетните числа се отнася за 2021 година, като номиналната стойност на
БВП е по-висока с 6.3 млрд. лв., а реалният растеж на БВП е ревизиран от 4.2 на 7.6%. През първото полугодие на 2022
година БВП на България се е увеличил с 4.1% по постоянни цени. През второто полугодие се прогнозира растежът да се
забави и за цялата година да бъде 2.9%. Влошеното външно търсене ще ограничи нарастването на износа през 2023
година, а растежът на БВП ще се забави до 1.6%.
В сравнение с пролетната прогноза, ръстът в заетостта за 2022 година е съществено намален до 0.9%, поради значително
по-малкия брой украински бежанци, които се интегрираха към българския трудов пазар. През 2023 година се прогнозира
заетостта да продължи да нараства, но с по-нисък темп от 0.4%, което ще бъде следствие на забавянето на
АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ
Годишен финансов отчет
31 Декември 2022г.
(индивидуален)
Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 38 са неразделна част от отчетите
38
икономическия растеж. Коефициентът на безработица за 2022 година се очаква да бъде 4.6%, а през периода 2023-2025
година да следва тенденция на намаление и да достигне до 4.2%.
Прогнозни макроикономически показатели
Основни макроикономически показатели Отчетени данни Прогноза
Международна среда 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Световна икономика [реален растеж, %] -3.00 6.00 3.20 2.70 3.20 3.40
Европейска икономика - ЕС [%] -5.60 5.40 3.20 0.70 2.10 2.20
Валутен курс [щ.д./евро] 1.14 1.18 1.04 0.98 0.98 0.98
Цена на петрол "Брент" [щ.д./барел] 42.30 70.40 100.70 83.60 76.60 72.70
Цена на неенергийни суровини [в щ.д., %] 3.30 32.70 8.30 -14.20 -2.00 -1.00
EURIBOR 3м. [%] -0.40 -0.50 -0.20 0.80 1.10 1.00
България
БВП [млн. лв.] 120,553 139,012 161,721 173,826 186,001 197,715
БВП [реален растеж, %] -4.00 7.60 2.90 1.60 3.40 3.30
Потребление 1.40 6.70 3.80 2.70 3.00 3.00
Бруто образуване на основен капитал 0.60 -8.30 -3.60 4.90 9.50 6.10
Износ на стоки и услуги -10.40 11.00 5.40 1.50 4.80 4.90
Внос на стоки и услуги -4.30 10.90 7.60 3.40 5.50 5.10
Заб.: При изготвяне на прогнозата са използвани статистически данни, публикувани до 10.10.2022 г. с изключение
на данните за БВП, публикувани към 19.10.2022 г. Източници МФ и БНБ.
С оглед високата несигурност в глобален план съществуват редица рискове пред макроикономическата
прогноза. Ясен пример за това е отчетената годишна инфлация в България за декември 2022 година спрямо декември
2021 година с 16,9 на сто. Ръстът на тези стойности надмина всички прогнози на финансови институции за посочения
период. Средногодишната инфлация за периода януари - декември 2022 година спрямо периода януари - декември
2021 година е 15,3 на сто. Трябва да се отбележи, че разгледана по месеци инфлация показва темп на намаление.
Ръководството на дружеството следи всички промени на икономическата и политическа обстановка и
предприема мерки за намаляване на потенциалното им негативно влияние върху дружеството.
Настоящият отчет е одобрен от СД на Актив Пропъртис АДСИЦ на 28 Март 2023г.
Съставител: Изпълнителен директор:
Актив Сървисиз ЕООД, Георги Налбантски
Красимира Панайотова – Управител
Krasimira
Angelova
Panayotova
Digitally signed by
Krasimira Angelova
Panayotova
Date: 2023.03.28
12:48:02 +03'00'
GEORGI
ILIEV
NALBANTSKI
Digitally signed by
GEORGI ILIEV
NALBANTSKI
Date: 2023.03.28
13:07:52 +03'00'
Годишен доклад за дейността – 2022 г. 1 / 28
ДОКЛАД НА РЪКОВОДСТВОТО
ЗА ДЕЙНОСТТА НА „Актив Пропъртис“ АДСИЦ ПРЕЗ 2022 Г.
със съдържание съгласно чл. 39 от ЗСч, чл. 100н от ЗППЦК, чл. 10 и чл. 20 от
Наредба № 2 на КФН, чл. 31 от ЗДСИЦДС и чл. 247 от ТЗ
Дата 28.03.2023 г.
Годишен доклад за дейността – 2022 г. 2 / 28
1. ОБЕКТИВЕН ПРЕГЛЕД, КОЙТО ПРЕДСТАВЯ ВЯРНО И ЧЕСТНО РАЗВИТИЕТО И РЕЗУЛТАТИТЕ ОТ
ДЕЙНОСТТА НА ПРЕДПРИЯТИЕТО, КАКТО И НЕГОВОТО СЪСТОЯНИЕ, ЗАЕДНО С ОПИСАНИЕ НА
ОСНОВНИТЕ РИСКОВЕ, ПРЕД КОИТО Е ИЗПРАВЕНО
1.1 ОБЩА ИНФОРМАЦИЯ ЗА ДРУЖЕСТВОТО
Правна рамка
„Актив Пропъртис” е акционерно дружество със специална инвестиционна цел, което по реда и при условията
на Закона за дружествата със специална инвестиционна цел осъществява дейност по инвестиране на
паричните средства, набрани чрез издаване на ценни книжа, в недвижими имоти (секюритизация на
недвижими имоти).
Дружеството е учредено на 23 декември 2004 г. и е вписано на 20.01.2005 г. в търговския регистър по
фирмено дело 202/2005 г. на Пловдивски Окръжен Съд.
Дружеството е учредено за неопределен срок.
С Решение №272-ДСИЦ от 20 април 2005 г. на Комисията за Финансов Надзор „Актив Пропъртис” АДСИЦ
получи разрешение за извършване на дейност като дружество със специална инвестиционна цел.
С Решение №3569 от 01.06.2005 г. на Пловдивски Окръжен Съд е вписано увеличение на капитала на
Дружеството от 500 000 лева на 650 000 лева.
С Решение №954 от 08.02.2006 г. на Пловдивски Окръжен Съд е вписано увеличение на капитала на
Дружеството от 650 000 лева на 5 200 000 лева.
С Решение №2683 от 29.03.2007 г. на Пловдивски Окръжен Съд е вписано увеличение на капитала на
Дружеството от 5 200 000 лева на 19 728 029 лева.
Дружеството е пререгистрирано в търговския регистър през м. април 2008 г., съгласно Удостоверение изх.
№20080430150614/30.04.2008 г. на Агенцията по вписванията.
Съгласно вписване №20150617110807/17.06.2015 г. по електронното дело на Дружеството, номиналната
стойност на акциите беше увеличена от 1 лев на 9 лева, а техният брой беше намален от 19 728 099 на 2 192
011, при запазване на размера на капитала на Дружеството непроменен.
Портфейл на дружеството
Към 31.12.2022 г. „Актив Пропъртис“ АДСИЦ притежава инвестиционни имоти и активи в процес на
изграждане на обща балансова стойност 31 006 хил. лв. Тази сума отразява справедливите стойности на
притежаваните от Дружеството имоти към 31.12.2022 г. Направените инвестиции са част от следните проекти
на Дружеството:
ПРОЕКТ № 1
Годишен доклад за дейността – 2022 г. 3 / 28
Описание: Административно – производствена сграда с РЗП от 2 400 кв.м., гр. Пловдив, Югоизточна
промишлена зона, с 1 313 кв.м. прилежаща земя.
Предназначение: Отдаване под наем или продажба.
Срок на договора: юни 2024 г.
ПРОЕКТ № 2
Описание: 30 Урегулирани поземлени имота (УПИ), в землището на с. Крумово, в непосредствена
близост с л-ще Пловдив, с обща площ от 118 519 кв.м. Имотите попадат в Устройствена зона Пп, с възможна
строителна реализация на складови бази за промишлени стоки и офиси – свободно застрояване, при
следните ограничителни параметри: плътност на застрояване (Пзастр.) – max. 80%; интензивност на
застрояване (Кинт) - max. 2.5; озеленена площ (Позел.) – min 20%; височина (H) - max. 12 м., за всички имоти.
За 6 от УПИ-та има издадени строителни разрешение и Протоколи за откриване на строителна площадка.
Всички УПИ-та са с одобрени проекти на трасета за техническа инфраструктура; парцеларни планове за тях;
технически проекти за изграждане на външен водопровод; Разрешение за строеж; Протокол за откриване на
строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво на строежа; Заповедна книга.
Характеристики: Имотите се намират северно от летище “Крумово”, на 10 км от гр. Пловдив в
близост до магистрала Тракия (основна пътна артерия за РБ, свързваща столицата София с пристанищния град
Бургас). Зоната е ситуирана в изключителна близост до стратегическите транспортни коридори съответно №8
и №10. Има изградени, добре развити и функциониращи локални пътни, ж.п. връзки и артерии, като всички
тези фактори определят уникалното и атрактивно местоположение на проекта. Траен е интересът на чужди
компании, европейски фондове и инвеститори с цел навлизане в България и развиване на подобна дейност.
Предназначение: Продажба
ПРОЕКТ № 3
Описание: 13 незастроени терени (дворни места) в регулация, които попадат в местност “Парк Отдих
и култура”, гр. Пловдив, в обхвата на ПУП-ПУР с устройствени зони на „Жилищен парк „Марица-север”, с обща
площ от 83 753 кв.м.
Действия към момента: Съгласно Общия Устройствен План на гр. Пловдив - част “Парк Отдих и
култура – Север”, притежавани от “Актив Пропъртис” АДСИЦ имоти попадат в жилищна устройствена зона с
Годишен доклад за дейността – 2022 г. 4 / 28
малка височина, плътност и интензивност (Жм) с максимално допустими устройствени показатели: височина
– до 10 м. кота корниз; плътност на застрояване - до 60%, Кинт 1,2, озеленени площи мин. 40%. Дружеството е
изготвило Подробни Устройствени Планове за 67,42% от притежаваните територии попадащи в Обхвата на
ПУП-ПУР с устройствени зони на „Жилищен парк „Марица-север”. Тяхната обща квадратура възлиза на 40 736
кв.м. Дружеството има и издадена Виза за проектиране за територия от 20 623 кв.м.
Характеристики: Имотите се намират в западната част на гр. Пловдив. В района вече има
новоизградени обекти – строителен хипермаркет “Алати”, Автоцентър на „Фолксваген”, “Техномаркет
Европа”. В съседство е изграден жилищен комплекс от затворен тип “Марица гардънс” върху площ от 40 000
кв.м.
Предназначение: Проектиране и парцелиране с цел продажба
ПРОЕКТ № 4
Описание: 7 имота, представляващи земеделска земя в местността “АЛЕПУ”, в плана на
земеразделянето на гр. Созопол, с обща площ от 48 554 кв.м. Всички придобити имоти притежават “сий вю”.
Предназначение: Промяна на предназначението на териториите притежавани от “Актив Пропъртис”
АДСИЦ и разработване на проект за ваканционно селище.
Действия към момента: Предприети действия за промяна предназначението на всички притежавани
от Дружеството територии и изработване на проект за ПУП. Етап: Дружеството е изготвило проект за ПУП със
следните показатели: плътност на застрояване 30%, Кинт 1,0, кота корниз 10 метра, озеленяване 60%. Към
настоящия момент има одобрен ПУП за промяна предназначението на земеделска земя с цел изграждане на
сгради отдих и курорт в обхват на няколко поземлени имота по плана на м.Алепу, землище гр. Созопол, обл.
Бургас, с обща квадратура от 17 509 кв.м.
Намерения: Продажба
ПРОЕКТ № 5
Проект: „Актив Пропъртис“ АДСИЦ е разработил мащабен проект за Комплекс от
Многофункционални сгради в гр. София с обща разгърната застроена площ от 92 097 кв.м. Комплексът е
разположен върху два съседни Урегулирани поземлени имота ( УПИ II и УПИ III) с обща площ от 10 112 кв. м. с
Годишен доклад за дейността – 2022 г. 5 / 28
лице на бул. Цариградско шосе, местност НПЗ „Изток-Къро”, на разстояние от 3,5 км. от летище София и в
непосредствена близост до The Mall, Carrefour и новоизградения хотел NOVOTEL. Проектът е одобрен на фаза
Технически проект от Направление Архитектура и Градоустройство към Столична община и е дело на
Архитектурно бюро „А и А Архитекти” ООД, а проджект мениджмънта се извършва от Lindner Immobilien
Management EOOD.
Описание на Многофункционалната срада в УПИ ІІ:
В УПИ ІІ е проектирана Многофункционална сграда с обща РЗП от 85 467 кв.м., предназначена за:
отдаване под наем на офисни площи клас А според международните стандарти; отдаване под наем на
търговски площи, складове и заведения за хранене, подземни паркинги за посетители и служители.
Сградата е изключително подходяща за централен офис на банка или друга голяма институция.
Състои се от Високо тяло (А) и Ниско тяло (В и С), общи партерни нива, един полуподземен етаж и три
подземни етажа. С височина от 100 метра и общо 26 надземни нива, Високото тяло се откроява категорично в
силуета на най-оживения софийски булевард. Ниското тяло има общо 8 надземни нива и възможност за
самостоятелно фукциониране. Във Високото тяло (А) са проектирани общо 22 офисни етажа над партерните
нива (от етаж 3 до етаж 24 вкл.) с обща площ 35 000 кв.м. В Ниското тяло (B и С) са проектирани общо 4
офисни етажа на над партерните нива (от етаж 3 до етаж 6 вкл.) с обща площ 8 000 кв.м. До етаж 6
включително, ниското тяло (B и С) е свързано с високото тяло А, като е създадена възможност за обединяване
на офиснитe модули от различните тела. Площта на отделните офисни модули e от 36 до 3 500 кв.м на един
етаж.
Технически показатели:
Категория на обекта: II категория по чл. 137 от ЗУТ
Застроена площ (ЗП): 5 844 кв.м.
Разгъната застроена площ (РЗП): 85 467 кв.м.
РЗП надземно: 57 676 кв.м.
Застроен обем: 331 785 куб.м.
Площ УПИ: 7 594 кв.м.
Описание на Многофункционалната сграда в УПИ ІІІ:
В УПИ ІІІ е проектирана Многофункционална сграда с обща РЗП от 6 143 кв. м., предназначена за: отдаване
под наем на офисни площи клас А според международните стандарти; отдаване под наем на търговски
площи и складове, подземни паркинги за посетители и служители.
Сградата се състои от 8 надземни и 4 подземни етажа.
Технически Показатели:
Категория на обекта: III категория по чл.137 от ЗУТ
Застроена площ (ЗП): 487 кв.м.
Разгъната застроена площ (РЗП): 6 143 кв.м.
РЗП надземно: 2 884 кв.м.
Застроен обем: 23 000 куб.м.
Площ УПИ: 824 кв.м.
Годишен доклад за дейността – 2022 г. 6 / 28
ПРОЕКТ № 6
Описание: Общежитие “Добре дошли” (високо и ниско тяло – Блок 1 и Блок 2), находящо се в гр.
Плевен, ж.к. “Стара гара”, представляващо шестнадесет етажен жилищен блок, състоящ се от 196 жилищни
единици и 7 обслужващи помещения. Обща застроена площ от 914 кв.м. и разгърната застроена площ от 7
473 кв.м. заедно със съответните 100% идеални части – от общите части на сградата и от отстъпеното право на
строеж върху дворното място.
Намерения: Преустройство на съществуващото общежитие в общежитие от апартаментен тип.
Идейният проект предвижда да бъдат изградени 111 апартамента, 3 търговски обекта и кафе-аперитив с
детски кът. Проектът е с Разрешение за строеж №211 от 13.08.2019г.
ПРОЕКТ № 7
Описание: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с площ 19 258 кв.м. ведно с построените в него 15 броя едноетажни
сгради, находящ се в гр.Варна, район Аспарухово, местност Арабтабия. Теренът е равнинен, с правилна форма
на трапец, ограден и охраняем. Има всички необходими комуникации – подземни и надземни. Имотът е в
близост до пътя Варна-Бургас, на 10 минути от магистралата.
Предназначение: Изграждане на еднофамилни жилищни сгради с прилежаща инфраструктура..
ПРОЕКТ № 8
Описание: Самостоятелен обект, находящ се в сграда със степен на завършеност „груб строеж“, адрес
гр.София, бул.Тодор Александров № 144, а именно: Магазин №1, на три нива, с площ 728,37 кв.м., с
предназначение за търговска дейност.
1.2 РАЗВИТИЕ НА ДЕЙНОСТТА И СЪСТОЯНИЕ НА ДРУЖЕСТВОТО ПРЕЗ 2022 г.
1.2.1 Преглед на дейността през 2022г.
Дружеството се управлява от Съвет на директорите в състав:
- Цветан Димитров Григоров – Председател на СД
- Георги Илиев Налбантски – Изпълнителен директор
- Илия Йорданов Цветков – Заместник-председател на СД
Средносписъчният състав на персонала в дружеството е 1 служителя.
През м.Февруари 2022г. приключи процедурата по отчуждаване на недвижим имот от Община Пловдив в
местност Парк Отдих и култура, гр.Пловдив. Отчуждени са 3 298 кв.м. площ, като за целта от Община Пловдив
заплати парично обезщетение в размер на 127 600 лева без ДДС.
Годишен доклад за дейността – 2022 г. 7 / 28
През м.Февруари 2022г. и месец Април 2022г. Актив Пропъртис АДСИЦ погаси част от главницата по банков
кредит.
През м.Юли 2022г. се проведе Общо събрание на акционерите, на което се взе решение като дивидент да се
разпредели сумата от 2 148 170,78 лева /два милиона сто четиридесет и осем хиляди сто и седемдесет лева и
0,78ст./, представляваща 90,465% от печалбата на дружеството за 2021г., преобразувана съгласно чл.29, ал.1
от Закона за дружествата със специална инвестиционна цел и дружествата за секюритизация.
През м.Декември 2022г. Актив Пропъртис АДСИЦ емитира 30 000 /тридесет хиляди/ броя безналични,
поименни, свободно прехвърляеми, лихвоносни, обезпечени, неконвертируеми, обикновени облигации, със
следните параметри:
Обща номинална стойност на облигационния заем: 30 000 000 BGN. /тридесет милиона лева/;
Обща емисионна стойност на облигационния заем: 30 000 000 BGN. /тридесет милиона лева/;
Номинална стойност на една облигация: 1 000 /хиляда/ лева;
Емисионна стойност на една облигация: 1 000 /хиляда/ лева;
Срок (матуритет) на облигационния заем: 9 /девет/ години (108 месеца), считано от датата на сключване на
заема (издаване на емисията) с четири години гратисен период;
Амортизация на главницата: Първа, втора, трета и четвърта година – гратисен период без погашения по
главницата.
От петата до деветата година - две плащания по главницата, всяко на стойност 3 000 000 (три милиона) лв.
Лихва: плаващ лихвен процент равен на сума от 6-месечен EURIBOR + надбавка от 1.00 %, но не по-малко от
4.00 % и не повече от 6.50 %, при лихвена конвенция ISMA – реален брой дни в периода към реален брой дни
в годината (Actual/365L, ISMA – Year). Стойността на 6-месечния EURIBOR за всеки шестмесечен период след
първия, се взема към дата предхождаща с 3 (три) работни дни датата на съответното лихвено/главнично
плащане. За първия шестмесечен период се взема стойността на 6-месечния EURIBOR 3 (три) работни дни
преди емитирането на облигационния заем;
Период на лихвеното плащане: на 6 месеца – 2 пъти годишно;
Начин на извършване на лихвеното плащане: размерът на лихвеното плащане за отделните 6-месечни
периоди се изчислява като проста лихва върху номиналната стойност на притежаваните облигации, съответно
върху главницата, за отделните 6-месечни периоди, при закръгляване до втория знак след десетичната
запетая. Всички лихвени и главнични плащания, дължими за една облигация се извършват в лева. Право да
получат главнични и лихвени плащания имат облигационерите, вписани в книгата на облигационерите,
водена от „Централен депозитар“ АД, 1 (един) работен ден преди датата на съответното лихвено плащане,
съответно 3 (три) работни дни преди датата на последно лихвено/главнично плащане, което съвпада с пълния
падеж на емисията. Плащането на лихвите, съответно главничните плащания по облигационния заем ще се
извършват чрез „Централен депозитар“ АД, съгласно сключен договор.
Цел на облигационния заем: Средствата от облигационния заем ще бъдат използвани за покриване на
разходите по емисията, погасяване на текущи задължения и в съответствие с текущата инвестиционна
стратегия на емитента съобразно притежавания от Дружеството лиценз. Инвестиционен фокус на емитента
ще бъдат придобиванията на недвижими имоти и реализирането на потенциални инвестиционни проекти,
включително чрез придобиване на дялови участия в специализирани дружества съгласно ЗДСИЦДС.
За обезпечаване вземанията на облигационерите по главницата на облигационния заем с обща номинална
стойност в размер на 30 000 000 /тридесет милиона/лева, включително в случаите на удължаване
срока/падежа на емисията, както и на вземанията за всички дължими върху главницата лихви, емитентът е
сключил застраховка на всички плащания по облигационната емисия срещу риск от неплащане, в полза на
Довереника на облигационерите по смисъла на Кодекса за застраховането. След изтичане на 180 дневен срок
от емитирането на облигациите Емитентът планира да замени обезпечението с ипотека на недвижими имоти
в полза на Довереника на облигационерите;
Годишен доклад за дейността – 2022 г. 8 / 28
През м.Декемри 2022г. Актив Пропъртис АДСИЦ придоби недвижим имот в гр.София, на стойност 2 100
хил.лв., платени от постъпилата сума от емитиране на облигации.
През м.Декември 2022г. Актив Пропъртис АДСИЦ сключи предварителни договори за покупка на дялове и
акции в специализирани дружества, като от постъпилата сума от емитиране на облигации плати съответни
аванси на обща стойност 24 300 хил.лв.
През м.Декември 2022г. Актив Пропъртис АДСИЦ подписа предварителен договор за покупка на недвижим
имот в гр. Варна, по който е платил аванс в размер на 1 950 хил.лв. от постъпилата сума от емитиране на
облигации. Договорът е прекратен през м.01.2023г. с подписване на споразумение, в което е уговорено
платения аванс ведно с начислената неустойка да се преведе по сметка на Актив Пропъртис АДСИЦ.
През м.Декемри 2022г. Актив Пропъртис АДСИЦ със споразумение прекрати действието на предварителен
договор за покупко-продажба на недвижими имоти в с.Крумово, общ.Родопи, обл.Пловдив, като възстанови
полученият по договора аванс ведно с неустойка.
През м.Декември дружеството подписа договор за банков кредит за дофинансиране инвестициите в
недвижими имоти.
1.2.2 Обобщени финансови данни
Годишният отчет за дейността на „Актив Пропъртис“ АДСИЦ е самостоятелен и заедно с него е приет и
Годишен отчет за дейността на дъщерното дружество „Актив Сървисиз“ ЕООД. Представената по-долу
таблица представлява кратка форма на отчетите на „Актив Пропъртис“ АДСИЦ за 2022 г.
ОТЧЕТ ЗА ФИНАНСОВОТО СЪСТОЯНИЕ
31.12.2022
хил.лв.
31.12.2021
хил.лв.
Изменение %
А К Т И В И
НЕТЕКУЩИ АКТИВИ
Инвестиционни имоти 29 764
25 241
17.92%
Активи в процес на изграждане 1 242
1 242
0.00%
Други активи 4
5
(20.00%)
ОБЩО НЕТЕКУЩИ АКТИВИ
31 010
26 488
17.07%
ТЕКУЩИ АКТИВИ
Аванси за придобиване на инвестиции 26 250
-
100.00%
Търговски и други вземания 702
322
118.01%
Парични средства 163
180
(9.44%)
ОБЩО ТЕКУЩИ АКТИВИ
27 115
502
5301.39%
ОБЩО АКТИВИ
58 125
26 990
115.36%
П А С И В И И СОБСТВЕН КАПИТАЛ
СОБСТВЕН КАПИТАЛ
Основен капитал 19 728
19 728
0.00%
Преоценъчни резерви 414
414
0.00%
Премийни и общи резерви
473
473
0.00%
Натрупана печалба(загуба)
1 155
789
46.39%
Текуща печалба(загуба)
1 964
2 514
(21.88%)
ОБЩО СОБСТВЕН КАПИТАЛ
23 734
23 918
(0.77%)
Годишен доклад за дейността – 2022 г. 9 / 28
НЕТЕКУЩИ ПАСИВИ
Задължения по обезпечен банков кредит
1 320
1 900
(30.53%)
Задължения по облигационен заем
30 000
-
100.00%
ОБЩО НЕТЕКУЩИ ПАСИВИ
31 320
1 900
1 548.42%
ТЕКУЩИ ПАСИВИ
Задължения по обезпечен банков кредит
820
-
100.00%
Задължения за дивиденти 2 138
1
213 700.00%
Пасиви по договори с клиенти
-
1 100
(100.00%)
Търговски и други задължения 113
71
59.15%
ОБЩО ТЕКУЩИ ПАСИВИ
3 071
1 172
162.03%
ОБЩО ПАСИВИ И СОБСТВЕН КАПИТАЛ
58 125
26 990
115.36%
ОТЧЕТ ЗА ПЕЧАЛБАТА ИЛИ ЗАГУБАТА И ДРУГИЯ ВСЕОБХВАТЕН ДОХОД
2022
2021
Изменение
хил.лв.
хил.лв.
%
Приходи
Приходи от продажби
345
4409
(92.18%)
Промяна в справедливата стойност на инвестиционните имоти
2 623
192
1266.15%
Общо приходи
2
968
4 601
(35.49%)
Разходи
Разходи за материали
-
(2)
(100.00%)
Разходи за външни услуги
(276)
(259)
6.56%
Разходи за амортизации
(1)
(2)
(50.00%)
Разходи за персонала
(46)
(39)
17.95%
Промяна в справедливата стойност на инвестиционните имоти
(113)
(52)
117.31%
Други разходи
(298)
(1)
29700.00%
Отчетнат стойност на продадени материални запаси
(155)
(1 731)
(91.05%)
Финансови разходи
(115)
(1)
11400.00%
Общо разходи
(1 004)
(2 087)
(51.89%)
Печалба/(загуба) за периода
1 964
2 514
(21.88%)
1.2.3 Анализ на финансови и нефинансови основни показатели за резултата от дейността,
имащи отношение към стопанската дейност, включително информация по въпроси, свързани
с екологията и служителите
Структура на актвите
31.12.2022
хил.лв.
% дял
31.12.2021
хил.лв.
% дял
Нетекущи активи вкл. 31 010 53.35% 26 488 98.14%
Инвестиционни имоти 29 764 51.21% 25 241 93.52%
Активи в процес на изграждане 1 242 2.14% 1242 4.60%
Стопански инвентар 0.00% 1 0.00%
Годишен доклад за дейността – 2022 г. 10 / 28
Нематериални активи 4 0.01% 4 0.01%
Инвестиции в дъщерни предприятия 0.00% 0 0.00%
Текущи активи вкл. 27 115 46.65% 502 1.86%
Аванси за придобиване на инвестиции 26 250 45.16% - -
Търговски и други вземания 702 1.21% 322 1.19%
Парични средства 163 0.28% 180 0.67%
ОБЩО АКТИВИ 58 125 100.00% 26 990 100.00%
През 2022 г. са настъпили промени в структурата на активите на Дружеството, както следва:
- Инвестиционни имоти, които бележат ръст от 17,92% и представляват 51,21% от стойността на активите.
Увеличението е в резултат на придобиване на Търговски обект в сграда на етап „груб строеж“ в гр.София.
- Аванси за придобиване на инвестициии, които бележат ръст от 100%, в резултата на предприета политика
на дружеството за инвестиции в специализирани дружества, като сключи предварителни договори за покупка
на акции и дялове в тези специализирани дружества, които сделки предстои да се финализират през 2023г.,
след като се получи изрично одобрението на акционерите, позовавайки се на изискванията на чл.114, т.1 от
ЗППЦК и на разпоредбите на чл.28, ал.2 от ЗДСИЦДС.
Паричните средстава на Дружеството към 31.12.2023 г. са рамер на 163 хил. лева и представляват
0,28% от стойността на активите.
Структурата на активите отразяват пълното инвестиране на собствените средства от „Актив Пропъртис“
АДСИЦ към края на 2022 г.
Капиталови ресурси
Собствен капитал
Към 31.12.2021 г. собственият капитал на дружеството възлиза на 23 734 хил. лева. Намалението с 0,77%
спрямо 31.12.2021 г. се дължи на разпределената като дивидент печалба от 2021г. в размер на 2 148 хил.лв.,
компенсирано с отчетената към 31.12.2022 г. печалба в размер на 1 964 хил. лева.
Привлечен капитал
През 2022г. Актив Пропъртис АДСИЦ погаси част от главницата по инвестиционен кредит, изтеглен през 2021г.
Погасени са 400 хил.лв.
През м.12.2022г. Актив Пропъртис АДСИЦ емитира 30 000 /тридесет/ броя облигации с номинал 1 000
/хиляда/ лева – подробности за облигацията са посочени на стр.7, т.1.2.1 от доклада.
През м.12.2022г. Дружеството сключи нов договор за банков кредит за дофинансиране покупката на
недвижим имот с параметри:
o Размер: 640 000 лв. /шестотин и читиридест хиляди лева/
o Лихва: РЛПККК + надбавка от 1,41%, не по-малко от 2,2%
o Погасяване: 09.2023г.
o Обезпечение: ипотека на недвижим имот
Ликвидност
Коефиценти
31.12.2022
хил.лв.
31.12.2021
хил.лв.
Изменение в %
Обща ликвидност 8.83 0.43
1961.36%
Бърза ликвидност 0.28 0.43
(34.24%)
Абсолютна ликвидност 0.05 0.15
(65.44%)
Годишен доклад за дейността – 2022 г. 11 / 28
Ликвидността на “Актив Пропъртис” АДСИЦ към 31.12.2022г. позволява пълно покриване на задълженията на
Дружеството.
Финансови показатели
31.12.2022
хил.лв.
31.12.2021
хил.лв.
Брой акции 2192 011
2 192 011
Номинална стойност на акция 9
9
Счетоводна стойност на акция
10.83
10.91
Пазарна стойност на акция 7.5
8.5
Разпределен дивидент на акция за предходен период
-
Възвръщаемост за акция (EPS)
0.90
1.15
Цена/възвръщаемост (P/E)
8.37
7.41
Пазарна стойност / Счетоводна стойност
0.69
0.78
Дълг*/Активи
55.29%
7.04%
Дълг*/ Собствен капитал
135.42%
7.94%
Възвращаемост/Собствен капитал (ROE)
8.28%
10.51%
Възвращаемост/Активи (ROA)
3.38%
9.31%
/*Дълг=привлечени заемни средства/
1.2.4 Важни събития, които са настъпили след датата, към която е съставен годишният
финансов отчет
След края на отчетния период са настъпили следните важни събития:
1. На 03.01.2023г. е подписано споразумение за прекратяване на предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот, вследствие на което платеният аванс от 1 950 хил.лв. подлежи на
връщане. За развалянето на договора по вина на ответната страна, на дружеството ще бъде
изплатена неустойка в размер на 5% /пет процента/.
2. На 30.01.2023 г. Дружеството получи писмо от Комисията за финансов надзор, придружено с Решение
№ 111-ДСИЦ/ 30.01.2023 г. за прилагане на принудителна административна мярка (ПАМ), с която
заместник-председателят на КФН, ръководещ управление „Надзор на инвестиционната дейност“,
задължава публичното дружество да не подлага на гласуване точките от дневния ред от общото
събрание на акционерите, свикано за 31.01.2023 г. Във връзка с наложената ПАM, общото събрание
на акционерите не беше проведено.
3. На 30.01.2023г. дружеството сключи договор за нов банков кредит с параметри:
Размер: 7 600 000 лв. /седем милиона и шестотин хиляди лева/
Лихва: РЛПККК + надбавка от 1,41%, не по-малко от 2,2%
Погасяване: 01.2033г.
Обезпечение: ипотека на недвижими имоти
Средствата от получения банков кредит ще се използват за инвестиции – придобиване на недвижими
имоти, обособени в дружества.
4. Дружеството започна дейност по регистрация на емитираните облигации на Българска фондова
борса АД, след потвърждаването на Проспект за допускане до търговия на регулиран пазар на
финансови инструменти.
5. От 01.03.2023г. банка-депозитар на Актив Пропъртис АДСИЦ става Тексим Банк АД, след получено
предварително одобрение от Комисия по финансов надзор. Банковата сметката в Кей Би Си Банк
България АД е закрита.
6. На 22.03.2023г. в Търговски регистър по партидата на Актив Пропъртис АДСИЦ е публикувана Покана
за свикване на извънредно общо събрание на акционерите, както и уведомление в КФН, БФБ,
Годишен доклад за дейността – 2022 г. 12 / 28
Общественост и сайт. Събранието се свиква на 28.04.2023г. с дневен ред приемане на промени в
състава на Съвета на директорите и приемане на решение за придобиване на дялове в
специализирано дружество.
1.2.5 Вероятно бъдещо развитие на предприятието
През 2023 г. „Актив Пропъртис“ АДСИЦ ще развива приоритетно продажба на активи, с цел осигуряване
текуща доходност.
1.2.6 Действията в областта на научноизследователската и развойната дейност
Неприложимо за извършваната от дружеството дейност.
1.2.7 Информация за придобиване на собствени акции, изисквана по реда на чл. 187д от
Търговския закон
През 2022 г. Дружеството не е извършвало придобиване на собствени акции.
1.2.8 Наличието на клонове на предприятието
„Актив Пропъртис“ АДСИЦ не е учредявало и регистрирало клонове през 2022 г.
Дружеството, запазва в същия размер инвестицията си във вече съществуващото дъщерно дружество „Актив
Сървисиз” с адрес на управление: Пловдив, ул. „Нестор Абаджиев” № 37, тел. 032/604 700
Адрес за кореспонденция: гр.Пловдив, ул. „Нестор Абаджиев” № 37, тел. 032/604 700
1.2.9 Използвани от предприятието финансови инструменти
Като дружество със специална инвестиционна цел до 10 на сто от активите на „Актив Пропъртис“ АДСИЦ са
инвестирани в трето лице по чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС (обслужващо дружество по смисъла на ЗДСИЦДС),
информация за което е представена в т. 0.
„Актив Пропъртис“ АДСИЦ използва през 2022 г. банков и облигационен заем, информация за което може да
намерите в т. 2.8 от настоящия Доклад.
Инвестирането на останалите свободни парични средства на Дружество със специална инвестиционна цел се
подчинява на режима и ограниченията, посочени в чл. 25 от ЗДСИЦДС.
Повече информация, относно другите видове финансови инструменти, с които дружеството разполага се
намира в точка 8 „Търговски и други вземания“, точка 13 „Пасиви по договори с клиенти“, точка 14
„Задължения за дивиденти“ и точка 15 „Търговски и други задължения“ от Годишния финансов отчет на
Дружеството.
Годишен доклад за дейността – 2022 г. 13 / 28
2. ИНФОРМАЦИЯ ПО ПРИЛОЖЕНИЕ № 2 ОТ НАРЕДБА № 2 НА КФН ОТ 09.11.2021г.
2.1 Информация, дадена в стойностно и количествено изражение относно основните
категории стоки, продукти и/или предоставени услуги, с посочване на техния дял в
приходите от продажби на емитента като цяло и промените, настъпили през отчетната
финансова година
Приходи от дейността
хил.лв.
Приходи
2022
Относите-
лен дял %
2021
Относите-
лен дял %
Приходи от продажби
345
11.62%
4409
95.83%
Промяна в справедливата стойност на инвестиц. имоти
2 623
88.38%
192
4.17%
Общо приходи
2 968
100.00%
4601
100.00%
Реализираните приходи за 2022г. са в размер на 2968 хил.лв., като 7,31% от тях са от наеми на
недвижими имоти, 4,31% са от постъпления от отчуждаване на недвижим имот и 88,38% са приходи от
промяна в справедливата стойност на инвестиционните имоти към 31.12.2022г.
Разходи от дейността
хил.лв.
Разходи
2022
Относите-
лен дял %
2021
Относите-
лен дял %
Разходи за материали
-
-
(2)
0.10%
Разходи за външни услуги
(276)
27.49%
(259)
12.41%
Разходи за амортизации
(1)
0.10%
(2)
0.10%
Разходи за персонала
(46)
4.58%
(39)
1.87%
Промяна в справедливата стойност на инвестиц.имоти
(113)
11.25%
(52)
2.49%
Други разходи
(298)
29.68%
(1)
0.05%
Отчетна стойност на отчужден актив
(155)
15.44%
(1 731)
82.94%
Финансови разходи
(115)
11.45%
(1)
0.05%
Общо разходи
(1 004)
100.00%
(2 087)
100.00%
Направените разходи за 2022г. възлизат на 1004 хил.лв., като 15,44% от тях са отчетната стойност на
отчуждения недвижим имот, 27,49% разходи за външни услуги, подробно описани в приложението към
годишния финансов отчет към 31 Декември 2022г., 4,58% са разходи за възнаграждения и осигуровки, 29,68%
са разходи за неустойки, 11,25% са разходи от промяна в справедливата стойност на инвестиционните имот и
11,45% са разходи за лихви по банков кредит и емитирана облигация.
Резултат от дейността
хил.лв.
Финансов резултат
2022 2021
Изменение в %
Приходи
2 968 4 601
(35.49%)
Разходи
(1 004) (2 087)
(51.89%)
Печалба/(загуба) за периода
1 964 2 514
(21.88%)
Годишен доклад за дейността – 2022 г. 14 / 28
За 2022 г. Дружеството реализира печалба в размер на 1 964 хил. лева. Съгласно методиката, описана в чл. 29,
ал. 3 от ЗДСИЦДС и чл.247а от ТЗ, „Актив Пропъртис“ АДСИЦ не формира към 31.12.2022г. печалба,
подлежаща на разпределяне на дивидент.
Ограничителни условия
Съгласно чл.60, ал.1 от Устава на Дружеството (нов, приет с решение на ОСА от 12.07.2022г.) максималният
допустим размер на разходите за управление на дружеството в рамките на една календарна година, не могат
да надхвърлят 20% /двадесет процента/ от стойността на активите по баланса, включен в Годишния
финансов отчет на Дружеството за годината, предхождаща начисляването на разходите.
Следващата таблица представя изпълнението на ограничителното условие:
2022г.
BGN’000
2021г.
BGN’000
Възнаграждение на обслужващото дружество ( 72 ) ( 71 )
Възнаграждения и осигуровки ( 46 ) ( 30 )
Наем и консумативи офис - ( 4 )
Възнаграждение одитор ( 12 ) ( 10 )
Възнаграждение оценители ( 4 ) ( 4 )
Такси КФН, ЦД, БФБ, маркетмейкър ( 11 ) ( 7 )
Банка-депозитар ( 1 ) ( 1 )
Общо разходи за управление ( 146 ) ( 127 )
Стойност на актива на баланса предходен период 26 990 22 854
% на разходите спрямо актива на баланса 0,54 % 0,56 %
Съгласно чл.60, ал.2 от Устава на Дружеството (нов, приет с решение на ОСА от 12.07.2022г.) годишният
размер на разходите възнаграждение на третите лица по чл.27, ал.4 не могат да надхвърлят 10% /десет
процента/ от стойността на активите по баланса, включен в Годишния финансов отчет на Дружеството за
годината, предхождаща начисляването на разходите.
Следващата таблица представя изпълнението на ограничителното условие:
2022г.
BGN’000
2021г.
BGN’000
Възнаграждение на обслужващото дружество (трето лице) ( 72 ) ( 71 )
Общо разходи за възнаграждения трети лица ( 72 ) ( 71 )
Стойност на актива на баланса предходен период 26 990 22 854
% на разходите спрямо актива на баланса 0,27 % 0,31 %
2.2 Информация относно приходите, разпределени по отделните категории дейности,
вътрешни и външни пазари, както и информация за източниците за снабдяване с
материали, необходими за производството на стоки или предоставянето на услуги с
отразяване степента на зависимост по отношение на всеки отделен продавач или
купувач/потребител, като в случай, че относителният дял на някой от тях надхвърля 10
на сто от разходите или приходите от продажби, се предоставя информация за всяко
лице поотделно, за неговия дял в продажбите или покупките и връзките му с емитента
Продавачи/контрагенти на Дружеството, които формират над 10 на сто от разходите за дейността:
Годишен доклад за дейността – 2022 г. 15 / 28
Контрагент Относителен дял
Местни данъци и такси 12,85 на сто
Неустойка по прекратен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот 29,88 на сто
Отчетна стойност на отчужден актив 15,44 на сто
Промяна в справедливата стойност на инвестиционните имоти 11,25 на сто
Купувачи/контрагенти на Дружеството, които формират над 10 на сто от приходите от продажби:
Контрагент Относителен дял
Промяна в справедливата стойност на инвестиционните имоти 88,38 на сто
2.3 Информация за сключени съществени сделки
През м.Декември 2022г. Актив Пропъртис АДСИЦ емитира 30 000 /тридесет хиляди/ броя безналични,
поименни, свободно прехвърляеми, лихвоносни, обезпечени, неконвертируеми, обикновени облигации, със
следните параметри:
Обща номинална стойност на облигационния заем: 30 000 000 BGN. /тридесет милиона лева/;
Обща емисионна стойност на облигационния заем: 30 000 000 BGN. /тридесет милиона лева/;
Номинална стойност на една облигация: 1 000 /хиляда/ лева;
Емисионна стойност на една облигация: 1 000 /хиляда/ лева;
Срок (матуритет) на облигационния заем: 9 /девет/ години (108 месеца), считано от датата на сключване на
заема (издаване на емисията) с четири години гратисен период;
Амортизация на главницата: Първа, втора, трета и четвърта година – гратисен период без погашения по
главницата. От петата до деветата година - две плащания по главницата, всяко на стойност 3 000 000 (три
милиона) лв.
Лихва: плаващ лихвен процент равен на сума от 6-месечен EURIBOR + надбавка от 1.00 %, но не по-малко от
4.00 % и не повече от 6.50 %, при лихвена конвенция ISMA – реален брой дни в периода към реален брой дни
в годината (Actual/365L, ISMA – Year). Стойността на 6-месечния EURIBOR за всеки шестмесечен период след
първия, се взема към дата предхождаща с 3 (три) работни дни датата на съответното лихвено/главнично
плащане. За първия шестмесечен период се взема стойността на 6-месечния EURIBOR 3 (три) работни дни
преди емитирането на облигационния заем;
Период на лихвеното плащане: на 6 месеца – 2 пъти годишно;
Начин на извършване на лихвеното плащане: размерът на лихвеното плащане за отделните 6-месечни
периоди се изчислява като проста лихва върху номиналната стойност на притежаваните облигации, съответно
върху главницата, за отделните 6-месечни периоди, при закръгляване до втория знак след десетичната
запетая. Всички лихвени и главнични плащания, дължими за една облигация се извършват в лева. Право да
получат главнични и лихвени плащания имат облигационерите, вписани в книгата на облигационерите,
водена от „Централен депозитар“ АД, 1 (един) работен ден преди датата на съответното лихвено плащане,
съответно 3 (три) работни дни преди датата на последно лихвено/главнично плащане, което съвпада с пълния
падеж на емисията. Плащането на лихвите, съответно главничните плащания по облигационния заем ще се
извършват чрез „Централен депозитар“ АД, съгласно сключен договор.
Цел на облигационния заем: Средствата от облигационния заем ще бъдат използвани за покриване на
разходите по емисията, погасяване на текущи задължения и в съответствие с текущата инвестиционна
стратегия на емитента съобразно притежавания от Дружеството лиценз. Инвестиционен фокус на емитента
ще бъдат придобиванията на недвижими имоти и реализирането на потенциални инвестиционни проекти,
включително чрез придобиване на дялови участия в специализирани дружества съгласно ЗДСИЦДС
През м.Декемри 2022г. Актив Пропъртис АДСИЦ придоби недвижим имот в гр.София, бул.Тодор Алесандров
№ 144, на стойност 2 100 хил.лв.
Годишен доклад за дейността – 2022 г. 16 / 28
През м.Декември 2022г. Актив Пропъртис АДСИЦ сключи предварителни договори за покупка на дялове и
акции в специализирани дружества, като плати съответни аванси, обща стойност на платените аванси 24 300
хил.лв.
През м.Декември 2022г. Актив Пропъртис АДСИЦ подписа предварителен договор за покупка на недвижим
имот в гр. Варна, по който е платил аванс в размер на 1950 хил.лв.
През м.Декември 2022г. Актив Пропъртис АДСИЦ прекрати със споразумение предварителен договор за
покупко-продажба на недвижими имоти в с.Крумово, община Родопи, обл.Пловдив, като възстанови
платения аванс в размер на 1100 хил.лв.
През м.Декември 2022г. дружеството подписа договор за банков кредит за дофинансиране инвестициите в
недвижими имоти.
2.4 Информация относно сделките, сключени между емитента и свързани лица, през
отчетния период, предложения за сключване на такива сделки, както и сделки, които са
извън обичайната му дейност или съществено се отклоняват от пазарните условия, по
които емитентът или негово дъщерно дружество е страна с посочване на стойността на
сделките, характера на свързаността и всяка информация, необходима за оценка на
въздействието върху финансовото състояние на емитента
Съгласно т.3 от допълнителните разпоредби на Наредба 2 от 09.11.2021г. на КФН във връзка §1 т.13 от
допълнителните разпоредби на ЗППЦКС вързано лице с „Актив Пропъртис“ АДСИЦ е „Актив Сървисиз” ЕООД
– дъщерно дружество и обслужващо дружество по смисъла на чл.27, ал.4 от ЗДСИЦДС.
През 2022г. на база сключен договор обслужващото дружество извършва управление на имотите и воденето
на счетоводна отчетност на инвестиционното дружество, като Цената на услугата възлиза на 72 хил. лв. без
ДДС.
През 2022 г. не са постъпвали други предложения за сключване на сделки със свързани лица, както и сделки,
които са извън обичайната му дейност или съществено се отклоняват от пазарните условия, по които
Дружеството е страна. Извършените сделки със свързани лица са изцяло по пазарни цени и в рамките на
предмета на дейност на дружеството, като ръководството спазва стриктно и разпоредбите на чл. 114, ал. 2 от
ЗППЦК.
2.5 Информация за събития и показатели с необичаен за емитента характер, имащи
съществено влияние върху дейността му, и реализираните от него приходи и извършени
разходи; оценка на влиянието им върху резултатите през текущата година
През 2022 г. не са настъпили събития и показатели с необичаен характер, които биха оказали съществено
влияние върху дейността на Дружеството и реализираните от него приходи и извършени разходи.
2.6 Информация за сделки, водени извънбалансово - характер и бизнес цел, посочване
финансовото въздействие на сделките върху дейността, ако рискът и ползите от тези
сделки са съществени за емитента и ако разкриването на тази информация е съществено за
оценката на финансовото състояние на емитента
През 2022 г. няма сделки, които да са водени извънбалансово от Дружеството. Дружеството няма условни
ангажименти.
Годишен доклад за дейността – 2022 г. 17 / 28
2.7 Информация за дялови участия на емитента, за основните му инвестиции в страната и в
чужбина (в ценни книжа, финансови инструменти, нематериални активи и недвижими
имоти), както и инвестициите в дялови ценни книжа извън неговата икономическа група и
източниците/начините на финансиране
„Актив Пропъртис“ АДСИЦ притежава 100 % от капитала на „Актив Сървисиз" ЕООД. „Актив Сървисиз“ ЕООД е
със седалище гр. Пловдив и адрес на управление ул. „Нестор Абаджиев” № 37, ет. 2, с капитал от 100 000
лева, разпределен в 1 000 дяла от по 100 лева всеки един и с предмет на дейност: обслужване и поддържане
на придобити от дружества със специална инвестиционна цел недвижими имоти, извършване на строежи и
подобрения, водене и съхраняване на счетоводна и друга отчетност и кореспонденция, извършване на
всички други необходими дейности като обслужващо дружество по смисъла на чл. 27 от Закона за
дружествата със специална инвестиционна цел и дружествата за секюритизация, както и всякаква друга
дейност, не забранена със закон.
С Решение № 1129 от 28.08.2008 г. на Комисията за финансов надзор „Актив Сървисиз” ЕООД е вписано като
обслужващо дружество на Актив Пропъртис АДСИЦ (трето лице по чл. 27, ал. 3 от действащия ЗДСИЦДС).
Относно информация за инвестициите на Дружеството в недвижими имоти, виж. т. 1 в частта „Портфейл на
Дружеството“.
През 2022 г. Дружеството финансира своите проекти със средства от емитиране на облигации и с банков
кредит.
2.8 Информация относно сключените от емитента, от негово дъщерно дружество или
дружество майка, в качеството им на заемополучатели, договори за заем с посочване на
условията по тях, включително на крайните срокове за изплащане, както и информация за
предоставени гаранции и поемане на задължения
През м.Декември 2022г. Актив Пропъртис АДСИЦ емитира 30 000 /тридесет хиляди/ броя безналични,
поименни, свободно прехвърляеми, лихвоносни, обезпечени, неконвертируеми, обикновени облигации, със
следните параметри:
Обща номинална стойност на облигационния заем: 30 000 000 BGN. /тридесет милиона лева/;
Обща емисионна стойност на облигационния заем: 30 000 000 BGN. /тридесет милиона лева/;
Номинална стойност на една облигация: 1 000 /хиляда/ лева;
Емисионна стойност на една облигация: 1 000 /хиляда/ лева;
Срок (матуритет) на облигационния заем: 9 /девет/ години (108 месеца), считано от датата на сключване на
заема (издаване на емисията) с четири години гратисен период;
Амортизация на главницата: Първа, втора, трета и четвърта година – гратисен период без погашения по
главницата.
От петата до деветата година - две плащания по главницата, всяко на стойност 3 000 000 (три милиона) лв.
Лихва: плаващ лихвен процент равен на сума от 6-месечен EURIBOR + надбавка от 1.00 %, но не по-малко от
4.00 % и не повече от 6.50 %, при лихвена конвенция ISMA – реален брой дни в периода към реален брой дни
в годината (Actual/365L, ISMA – Year). Стойността на 6-месечния EURIBOR за всеки шестмесечен период след
първия, се взема към дата предхождаща с 3 (три) работни дни датата на съответното лихвено/главнично
плащане. За първия шестмесечен период се взема стойността на 6-месечния EURIBOR 3 (три) работни дни
преди емитирането на облигационния заем;
Период на лихвеното плащане: на 6 месеца – 2 пъти годишно;
Начин на извършване на лихвеното плащане: размерът на лихвеното плащане за отделните 6-месечни
периоди се изчислява като проста лихва върху номиналната стойност на притежаваните облигации, съответно
върху главницата, за отделните 6-месечни периоди, при закръгляване до втория знак след десетичната
запетая. Всички лихвени и главнични плащания, дължими за една облигация се извършват в лева. Право да
Годишен доклад за дейността – 2022 г. 18 / 28
получат главнични и лихвени плащания имат облигационерите, вписани в книгата на облигационерите,
водена от „Централен депозитар“ АД, 1 (един) работен ден преди датата на съответното лихвено плащане,
съответно 3 (три) работни дни преди датата на последно лихвено/главнично плащане, което съвпада с пълния
падеж на емисията. Плащането на лихвите, съответно главничните плащания по облигационния заем ще се
извършват чрез „Централен депозитар“ АД, съгласно сключен договор.
Цел на облигационния заем: Средствата от облигационния заем ще бъдат използвани за покриване на
разходите по емисията, погасяване на текущи задължения и в съответствие с текущата инвестиционна
стратегия на емитента съобразно притежавания от Дружеството лиценз. Инвестиционен фокус на емитента
ще бъдат придобиванията на недвижими имоти и реализирането на потенциални инвестиционни проекти,
включително чрез придобиване на дялови участия в специализирани дружества съгласно ЗДСИЦДС.
За обезпечаване вземанията на облигационерите по главницата на облигационния заем с обща номинална
стойност в размер на 30 000 000 /тридесет милиона/лева, включително в случаите на удължаване
срока/падежа на емисията, както и на вземанията за всички дължими върху главницата лихви, емитентът е
сключил застраховка на всички плащания по облигационната емисия срещу риск от неплащане, в полза на
Довереника на облигационерите по смисъла на Кодекса за застраховането. След изтичане на 180 дневен срок
от емитирането на облигациите Емитентът планира да замени обезпечението с ипотека на недвижими имоти
в полза на Довереника на облигационерите
През 2022г. „Актив Пропъртис“ АДСИЦ сключи договор за инвестиционен кредит от банкова институция
със следните параметри:
Размер: 640 000 лв. /шестотин и четиридесет хиляди лева/
Лихва: РЛПККК + надбавка от 1,41%, не по-малко от 2,2%
Погасяване: 09.2023г.
Обезпечение: ипотека на недвижим имот
Към 31.12.2022г. Актив Пропъртис АДСИЦ има задължения по сключен през 2021г. договор за банков
кредит с параметри:
Дължима главница: 1 500 000 лв./един милион и петстотин хиляди лева/
Лихва: РЛПККК + надбавка от 1,41%, не по-малко от 2,2%
Погасяване: 04.2031г.
Обезпечение: ипотека на недвижим имот
Дъщерно дружество „Актив Сървисиз” ЕООД през 2022 г. не е сключвало договори за заем, по силата на които
то да е заемополучател
2.9 Информация за отпуснатите от емитента или от техни дъщерни дружества заеми,
предоставяне на гаранции или поемане на задължения общо към едно лице или негово
дъщерно дружество, включително и на свързани лица с посочване на имена или наименование
и ЕИК на лицето, характера на взаимоотношенията между емитента или техните дъщерни
дружества и лицето заемополучател, размер на неизплатената главница, лихвен процент,
дата на сключване на договора, краен срок на погасяване, размер на поето задължение,
специфични условия, различни от посочените в тази разпоредба, както и целта за която са
отпуснати, в случай че са сключени като целеви
През 2022 г. в съответствие със законовите изисквания относно дейността на дружествата със специална
инвестиционна цел, „Актив Пропъртис“ АДСИЦ, както и неговото дъщерно дружество „Актив Сървисиз“ ЕООД
не са сключвали договори за заем, по силата на които те да са заемодатели, включително не са предоставяли
гаранции и поемали задължения от всякакъв вид, в това число на свързани лица.
Годишен доклад за дейността – 2022 г. 19 / 28
2.10 Информация за използването на средствата от извършена нова емисия ценни книжа
през отчетния период
През 2022 г. Дружеството емитира 30 000 /тридесет хиляди/ броя облигации, като постъпилите средства са
разходвани по следните пера:
Основание Сума лева
Неустойка по прекратен предварителен договор за покупко-продажба на имот 300 000,00
Възстановен аванс по допълнително споразумение за прекратяване на
предварителен договор за покупко-продажба на имот
1 100 000,00
Аванс по предварителен договор за покупка на дружествени дялове 10 800 000,00
Аванс по предварителен договор за покупка на акции 13 500 000,00
Аванс по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот 2 100 000,00
Аванс по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот 1 950 000,00
Разходи по обслужване на облигацията 250 000,00
2.11 Анализ на съотношението между постигнатите финансови резултати, отразени във
финансовия отчет за финансовата година, и по-рано публикувани прогнози за тези
резултати
За 2022 г. Дружеството не е публикувало прогнозни финансови резултати, респективно не може да се направи
Анализ на постигнати с прогнозни финансови резултати.
2.12 Анализ и оценка на политиката относно управлението на финансовите ресурси с
посочване на възможностите за обслужване на задълженията, евентуалните заплахи и
мерки, които емитентът е предприел или предстои да предприеме с оглед отстраняването
им
През 2023 г. „Актив Пропъртис“ АДСИЦ възнамерява да финансира своите инвестиционни планове основно от
наличните собствени средства и в следствие преструктуриране (продажба) на активите на Дружеството.
2.13. Оценка на възможностите за реализация на инвестиционните намерения с посочване на
размера на разполагаемите средства и отразяване на възможните промени в структурата
на финансиране на тази дейност
През 2022 г. получи финансиране от емитирана емисия облигации, както и банкови кредити (посочени в
настоящия доклад). Средствата са получени във връзка с извършването на дейности, свързани с предмета на
дейност на дружеството - за придобиване на недвижими имоти и участия в специализирани дружества.
Дружеството ще се съобразява с икономическата обстановка в страната, като придобиването на дялово
участие в специлизирано дружество е свързано с получаването на одобрение от ОСА
2.14 Информация за настъпили промени през отчетния период в основните принципи за
управление на емитента и на неговата група предприятия по смисъла на Закона за
счетоводството
През 2022 г. не са настъпили промени в основните принципи на управление на Дружеството.
Годишен доклад за дейността – 2022 г. 20 / 28
2.15 Информация за основните характеристики на прилаганите от емитента в процеса на
изготвяне на финансовите отчети система за вътрешен контрол и система за управление
на рискове
„Актив Пропъртис“ АДСИЦ е изградило система за вътрешен контрол и управление на риска във връзка с
процеса на финансово отчитане чрез въвеждане на електронни тримесечни въпросници, обхващащи ключови
моменти и принципи при съставянето на междинните и годишни финансови отчети. Лицата занимаващи се с
финансовата отчетност на дружеството изготвят електронни тримесечни въпросници в срок не по-късно от 14
работни дни след края на всяко тримесечие. Попълнените въпросници да се изпращат в електронен формат
до членовете на Одитния Комитет. Одитния комитет приема електронен формат за обсъждане и при нужда
дава указания за отстраняване на нередностите във връзка с постъпилата информация. Председателят на
Одитния комитет на „Актив Пропъртис“ АДСИЦ следи за необходимост от актуализации на използвания
въпросник във връзка с настъпили изменения в дейността на дружеството.
През 2022г. Общото Събрание на акционерите направи промени в състава на Одитния комитет в съответствие
на изискванията на чл. 107, ал. 2 от ЗНФО. Дружеството е приело правила за дейността Одитния комитет.
Мандатът на Одитния комитет е 3 годишен, считан от датата на Общото събрание на акционерите от
22.01.2021 г.
2.16 Информация за промените в управителните и надзорните органи през отчетната
финансова година
През 2022г. не са настъпили промени в управителните и надзорните органи на Актив Пропъртис АДСИЦ
2.17 Информация за размера на възнагражденията, наградите и/или ползите на всеки от
членовете на управителните и на контролните органи за отчетната финансова година,
изплатени от емитента, който не е публично дружество, и негови дъщерни дружества,
независимо от това, дали са били включени в разходите на емитента или произтичат от
разпределение на печалбата, включително:
а) Получени суми и непарични възнаграждения;
б) Условни или разсрочени възнаграждения, възникнали през годината, дори и ако
възнаграждението се дължи към по-късен момент;
в) Сума, дължима от емитента или негови дъщерни дружества за изплащане на пенсии,
обезщетения при пенсиониране или други подобни обезщетения
„Актив Пропъртис“ АДСИЦ е публично дружество, което изплаща възнаграждения на членовете на Съвета на
директорите в размер, определен с решение на Общото събрание на акционерите, и съгласно приетата
Политика за възнагражденията.
Информация за изплатените възнаграждения се съдържа в Доклада за изпълнение на политиката за
възнагражденията.
Няма изплатени и не се предвиждат изплащания под формата на отсрочена компенсация или обезщетения в
натура. Дружеството няма обособен фонд, в който да се натрупват средства за обезщетения и компенсации.
2.18 Информация за притежавани от членовете на управителните и на контролните
органи, прокуристите и висшия ръководен състав акции на емитента, включително акциите,
притежавани от всеки от тях по отделно и като процент от акциите от всеки клас, както
и предоставени им от емитента опции върху негови ценни книжа - вид и размер на ценните
книжа, върху които са учредени опциите, цена на упражняване на опциите, покупна цена, ако
има такава, и срок на опциите
Годишен доклад за дейността – 2022 г. 21 / 28
Членовете на Съвета на директорите на „Актив Пропъртис“ АДСИЦ не притежават, респективно, не са
придобивали и прехвърляли акции на Дружеството през 2022г.
Уставът на „Актив Пропъртис“ АДСИЦ и сключените договори за управление на членовете на Съвета на
директорите на Дружеството не предвиждат привилегии, ограничения и опции, относно възможността да
придобиват ценни книжа, емитирани от Дружеството. На членовете на Съвета на директорите на
Дружеството не са предоставяни опции от емитента върху издадената единствена емисия ценни книжа ISIN
код:BG1100003059. Съгласно разпоредбата на чл. 116а, ал. 2 от Закона за публично предлагане на ценни
книжа, независимият член на Съвета на директорите не може да бъде акционер, който притежава пряко или
чрез свързани лица най-малко 25 на сто от гласовете в общото събрание или е свързано с дружеството лице.
2.19 Информация за известните на дружеството договорености (включително и след
приключване на финансовата година), в резултат на които в бъдещ период могат да
настъпят промени в притежавания относителен дял акции или облигации от настоящи
акционери или облигационери
Не са известни такива договорености.
2.20 Информация за висящи съдебни, административни или арбитражни производства,
касаещи задължения или вземания на емитента в размер най-малко 10 на сто от собствения
му капитал; ако общата стойност на задълженията или вземанията на емитента по всички
образувани производства надхвърля 10 на сто от собствения му капитал, се представя
информация за всяко производство поотделно
Към 31.12.2022г. Дружеството няма висящи съдебни, административни или арбитражни производства,
касаещи задължения или вземания, в размер най-малко на 10 на сто от собствения му капитал.
2.21 Данни за директора за връзки с инвеститора, включително телефон и адрес за
кореспонденция
Преслав Пламенов Живков – гр. София, бул. „Брюксел” № 1, тел.: +359 882 548 324
Годишен доклад за дейността – 2022 г. 22 / 28
3. ИНФОРМАЦИЯ ПО ПРИЛОЖЕНИЕ № 3 ОТ НАРЕДБА № 2 НА КФН ОТ 09.11.2021г.
3.1 Информация относно ценните книжа, които не са допуснати до търговия на регулиран
пазар в Република България или друга държава членка.
Към 31.12.2022 г. капиталът на „Актив Пропъртис“ АДСИЦ възлиза на 19 728 099, разпределен в 2 192 011
броя безналични, обикновени, с право на глас акции с номинална стойност лева, ISIN код на емисията -
BG1100003059. Неговата структура в книгата на акционерите на Дружеството, издадена от Централен
Депозитар АД към 31.12.2021 г., е както следва:
Вид на акционерите
брой акционери
брой акции
процент от капитала
физически лица 58 33 042 1,51%
юридически лица 36 2 158 969 98,49%
Общо: 94 2 192 011 100,00%
Към 31.12.2022г. Актив Пропъртис АДСИЦ емитира 30 000 /тридесет хиляди/ броя безналични,
поименни, свободно прехвърляеми, лихвоносни, обезпечени, неконвертируеми, обикновени облигации, ISIN
код на емисията BG2100019228. Облигациите са емитирани при условията на частно пласиране (непублично
предлагане) по реда на чл. 205, ал. 2 от Търговския закон чрез покани до инвеститорите (оферти за записване
до не повече от 149 определени лица - банки, пенсионни фондове, инвестиционни дружества, договорни
фондове, застрахователни дружества, здравно-осигурителни дружества, професионални и други
инвеститори). В срок не по-дълъг от 6 (шест) месеца след сключването на облигационния заем, емисията ще
бъде регистрирана за търговия на „Българска фондова борса“ АД, като за целта преди това емисията ще бъде
регистрирана в „Централен депозитар“ АД и в регистъра на Комисията за финансов надзор след
потвърждаването на Проспект за допускане до търговия на регулиран пазар на финансови инструменти.
3.2. Информация относно прякото и непрякото притежаване на 5 на сто или повече от
правата на глас в общото събрание на дружеството, включително данни за акционерите,
размера на дяловото им участие и начина, по който се притежават акциите.
Лицата, които към 31.12.2022 г. притежават над 5 на сто от капитала на „Актив Пропъртис” АДСИЦ са
следните:
Велграф Асет Мениджмънт АД чрез пряко акционерно участие, притежава 728657 броя акции,
представляващи 33,24% от капитала на „Актив Пропъртис“ АДСИЦ;
7Q Financial Setvices Limited чрез пряко акционерно участие, притежава 150694 броя акции,
представляващи 6,87% от капитала на „Актив Пропъртис“;
Павлекс - 97 ЕООД, чрез пряко акционерно участие, притежава 168158 броя акции, представляващи
7,67% от капитала на „Актив Пропъртис“ АДСИЦ;
ПОК Съгласие АД, чрез пряко акционерно участие, притежава 152872 броя акции, представляващи
6,97% от капитала на „Актив Пропъртис“ АДСИЦ;
УПФ „ЦКБ-Сила“, чрез пряко акционерно участие, притежава 152820 броя акции, представляващи
6,97% от капитала на „Актив Пропъртис“ АДСИЦ;
Капман Асет Мениджмънт АД, чрез управляваните от него фондове, притежава непряко 109950 броя
акции, представляващи 5,02% от капитала на „Актив Пропъртис“ АДСИЦ, както следва:
ДФ Капман Макс, управляван от Капман Асет Мениджмънт АД, притежава 84000 броя акции,
представляващи 3,83% от капитала на „Актив Пропъртис“ АДСИЦ;
ДФ Капман Капитал, управляван от Капман Асет Мениджмънт АД, притежава 25950 броя акции,
Годишен доклад за дейността – 2022 г. 23 / 28
представляващи 1,18% от капитала на „Актив Пропъртис“ АДСИЦ;
3.3 Данни за акционерите със специални контролни права и описание на тези права.
Дружеството няма акционери със специални контролни права
3.4 Споразумения между акционерите, които са известни на дружеството и които могат да
доведат до ограничения в прехвърлянето на акции или правото на глас.
Дружеството няма информация относно споразумения между акционерите, които могат да доведат до
ограничения в прехвърлянето на акции или правото на глас.
3.5 Съществени договори на дружеството, които пораждат действие, изменят се или се
прекратяват поради промяна в контрола на дружеството при осъществяване на
задължително търгово предлагане, и последиците от тях, освен в случаите, когато
разкриването на тази информация може да причини сериозни вреди на дружеството;
изключението по предходното изречение не се прилага в случаите, когато дружеството е
длъжно да разкрие информацията по силата на закона.
„Актив Пропъртис“ АДСИЦ няма съществени договори, които пораждат действие, изменят се или се
прекратяват поради промяна в контрола на Дружеството при осъществяването на задължително търговско
предлагане. „Актив Пропъртис“ АДСИЦ не е било предмет на търгово предлагане.
Годишен доклад за дейността – 2022 г. 24 / 28
4. ИНФОРМАЦИЯ ПО ЧЛ. 31, АЛ. 1 ОТ ЗАКОНА ЗА ДРУЖЕСТВАТА СЪС СПЕЦИАЛНА
ИНВЕСТИЦИОННА ЦЕЛ И ДРУЖЕСТВАТА ЗА СЕКЮРИТИЗАЦИЯ И ПО ЧЛ. 20, АЛ. 1 ОТ
НАРЕДБА № 2 ОТ 09.11.2021 г.
4.1 Информация за дела на активите, отдадени за ползване срещу заплащане, спрямо общия
размер на инвестициите в недвижими имоти
През 2022 г. „Актив Пропъртис“ АДСИЦ е отдавало срещу заплащане следните активи:
Триетажна административно-производствена сграда с РЗП 2400 кв. м. в гр. Пловдив, ул. „Нестор
Абаджиев” № 37;
1/3 идеални части от УПИ ІІІ, местност „Къро”, София;
Относителният Дял на активите, отдадени срещу заплащане, спрямо общия размер на секюритизираните
активи към 31.12.2021 г. възлиза на 3,01%.
4.2 Информация за продажба или покупка на нов актив на стойност, надвишаваща с 5 на сто
стойността на инвестициите в недвижими имоти
През 2022г. „Актив Пропъртис“ АДСИЦ е извършило покупка на недвижим имот – магази в сграда на етап
„груб строеж“ в гр.София, на стойност 2 100 хил.лв., представляващи 6,77 на сто от стойността на
инвестициите в недвижими имоти.
4.3 Информация какъв дял от активите на дружеството е в резултат на основната му
дейност по чл.5, ал.1, т.2 от ЗДСИЦДС
Към 31 Декември 2022 г. 99,99% от активите на „Актив Пропъртис“ АДСИЦ са в резултат на основната му
дейност по чл.5, ал.1, т.2 от ЗДСИЦДС (покупка на недвижими имоти и вещни права върху недвижими имоти,
извършване на строежи и подобрения, с цел предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг
или аренда и продажбата им, или покупка-продажба на вземания).
4.4 Информация какъв дял от брутните приходи на дружеството за настоящата финансова
година е в резултат на основната му дейност по чл.5, ал.9 от ЗДСИЦДС
Към 31 Декември 2022г. 7,31% от брутните приходи на „Актив Пропъртис“ АДСИЦ са в резултат на основната
му дейност по чл.5, ал.1, т.2 от ЗДСИЦДС (покупка на недвижими имоти и вещни права върху недвижими
имоти, извършване на строежи и подобрения, с цел предоставянето им за управление, отдаване под наем,
лизинг или аренда и продажбата им, или покупка-продажба на вземания).
4.5 Информация за размера на инвестицията в ценни книжа, издадени или гарантирани от
държава членка и в банкови депозити в банки, които имат право да извършват дейност на
територията на държава членка.
През 2022 г. „Актив Пропъртис“ АДСИЦ не е инвестирало в ценни книжа, издадени или гарантирани от
държава членка и в банкови депозити в банки, които имат право да извършват дейност на територията на
държава членка.
4.6 Информация за размера на инвестицията в ипотечни облигации, допуснати до търговия
на място за търговия в държава членка, спрямо общия размер на активите на дружеството.
През 2022 г. „Актив Пропъртис“ АДСИЦ не е инвестирало в ипотечни облигации, допуснати до търговия
на място за търговия в държава членка.
4.7 Информация за размера на инвестицията в други дружества със специална инвестиционна
цел, секюритизиращи недвижими имоти, спрямо общия размер на активите на дружеството
Годишен доклад за дейността – 2022 г. 25 / 28
Към 31 Декември 2022 г. „Актив Пропъртис“ АДСИЦ не е инвестирал в други дружества със специална
инвестиционна цел, секюритизиращи недвижими имоти.
4.8 Информация за размера на инвестицията в специализирано дружество по чл.28, ал.1, във
връзка с чл.25, ал.4 от ЗДСИЦДС, спрямо общия размер на активите на дружеството
Към 31 Декември 2022 г. „Актив Пропъртис“ АДСИЦ няма инвестиция в специализирано дружество по чл.28,
ал.1 от ЗДСИЦДС.
4.9 Информация за размера на инвестицията в трети лица по смисъла на чл. 27, ал. 4 от
ЗДСИЦДС, спрямо размера на активите на дружеството
Към 31 Декември 2022г. размерът на инвестицията на „Актив Пропъртис“ АДСИЦ в обслужващото дружество
„Актив Сървисиз“ ЕООД възлиза на 0,17% спрямо размера на активите на дружеството.
4.10 Информация за предоставени обезпечения или заеми на трети лица
Към 31 Декември 2022 г. „Актив Пропъртис“ АДСИЦ не е обезпечавал чужди задължения и не е предоставял
заеми на трети лица.
4.11. Информация за емитирани дългови ценни книжа, регистрирани за търговия на
регулиран пазар
Към 31.12.2022г. емитираните облигации (30 000 броя с номинал 1 000 лева) не е регистрирана за търговия на
регулиран пазар. В срок не по-дълъг от 6 (шест) месеца след сключването на облигационния заем, емисията
ще бъде регистрирана за търговия на „Българска фондова борса“ АД, като за целта преди това емисията ще
бъде регистрирана в „Централен депозитар“ АД и в регистъра на Комисията за финансов надзор след
потвърждаването на Проспект за допускане до търговия на регулиран пазар на финансови инструменти.
4.12. Срок, размер и предназначение (придобиване и въвеждане в експлоатация на активи за
секюритизация или изплащане на лихви) на получен от дружеството банков кредит
През 2022г. Актив Пропъртис АДСИЦ е сключило договор за банков инвестиционен кредит със следните
параметри:
Размер: 640 000 лв. /шестотин и четиридесет хиляди лева/
Лихва: РЛПККК + надбавка от 1,41%, не по-малко от 2,2%
Погасяване: 09.2023г.
Цел на кредита: финансиране доплащането за покупка на недвижим имот
4.13 Информация за недвижими имоти на териоторията на друга държава членка, по
държави
Към 31 Декември 2022г. „Актив Пропъртис“ АДСИЦ не притежава недвижими имоти на територията на друга
държава членка.
4.14 Извършени строежи, ремонти и подобрения на недвижими имоти
Към 31 Декември 2022г. „Актив Пропъртис“ АДСИЦ не е извършило строежи, ремонти и подобрения на
притежаваните от Дружеството имоти.
Годишен доклад за дейността – 2022 г. 26 / 28
4.15. Относителен дял на неплатените наеми, лизингови и арендни вноски спрямо общата
стойност на вземанията, произтичащи от всички сключени от дружеството споразумения
за наем, лизинг и аренда
Делът на неплатените наеми към 31 Декември 2022 г. възлиза на 0,00 на сто спрямо общата стойност на
вземанията, произтичащи от всички сключени от дружеството споразумения за наем, лизинг и аренда.
5. ИНФОРМАЦИЯ ПО ЧЛ. 247, АЛ. 2 ОТ ТЪРГОВСКИЯ ЗАКОН
5.1 Информация относно възнагражденията, получени общо през годината от членовете на
съветите.
През 2022г. на членовете на Съвета на директорите са изплатени възнаграждения, чиято обща сума
е 28 521,60 лева.
5.2 Информация относно придобитите, притежаваните и прехвърлените от членовете на
съветите през годината акции и облигации на дружеството
През 2022г. членовете на Съвета на директорите не са придобивали и прехвърляли акции и
облигации на дружеството.
5.3 Информация относно правата на членовете на съветите да придобиват акции и
облигации на дружеството.
Уставът на Дружеството не предвижда особени права на членовете на Съвета на директорите при
придобиването на акции и облигации на дружеството.
5.4 Информация относно участието на членовете на съветите в търговски дружества като
неограничено отговорни съдружници, притежаването на повече от 25 на сто от капитала
на друго дружество, както и участието им в управлението на други дружества или
кооперации като прокуристи, управители или членове на съвети
Георги Илиев Налбантски – изпълнителен директор на „Актив Пропъртис” АДСИЦ, не притежава пряко или
непряко най-малко 25 на сто от гласовете в общо събрание на други дружества. Не участва в управлението на
други дружества или кооперации като прокурист, управител или член на съвети.
Цветан Димитров Григоров – председател на Съвета на директорите на „Актив Пропъртис” АДСИЦ, не
притежава пряко или непряко най-малко 25 на сто от гласовете в общо събрание на други дружества. Не
участва в управлението на други дружества или кооперации като прокурист, управител или член на съвети.
Илия Йорданов Цветков – зам.председател на Съвета на директорите на „Актив Пропъртис” АДСИЦ, не
притежава пряко или непряко най-малко 25 на сто от гласовете в общо събрание на други дружества. Не
участва в управлението на други дружества или кооперации като прокурист, управител или член на съвети.
5.5 Информация относно договорите по чл. 240б от ТЗ, сключени през годината
През 2022 г. няма сключени договори между Дружеството и членовете на Съвета на директорите или
свързани с тях лица по чл. 240б от ТЗ.
Годишен доклад за дейността – 2022 г. 27 / 28
5.6 Планирана стопанска политика през следващата година, в това число очакваните
инвестиции и развитие на персонала, очакваният доход от инвестиции и развитие на
дружеството, както и предстоящите сделки от съществено значение за дейността на
дружеството.
През 2022 г. Дружеството ще продължи своята политика на преструктуриране портфейла от активи, с цел
финансиране дейността на дружеството.
6. ВЪПРОСИ, СВЪРЗАНИ С ЕКОЛОГИЯ И СОЦИАЛНА ПОЛИТИКА
Въздействието върху околната среда от използването на енергия (енергийните характеристики и
подобренията в енергийните характеристики)
Политиката на ръководството да се сведе до минимум негативното въздействие върху околната среда и да
се постигне устойчивост на енергийната ефективност намира отражение в дейността на Дружеството.
Ръководството на дружеството, водено от стремежа да управлява предприятието в съотвествие с глобалните
усилия да се сведе до минимум негативното въздействие върху околната среда, така че цялостната дейност
да отговаря на основните характеристики на идеята за устойчивост на енергийната ефективност, намаляване
на въглеродния интензитет и отпечатък.
Ръководството е пряко ангажирано към реализиране на енергийни спестявания на територията му.
Преките и непреките емисии в атмосферата (емисиите на парникови газове в метрични тонове еквивалент
на въглероден диоксид (СО2) и интензитета на емисиите на парникови газове)
Дейността на дружеството не е свързана с отделяне на преки и непреки емисии в атмосферата. Предвид това
не може да бъде представена информация относно емисиите на парникови газове в метрични тонове
еквивалент на въглероден диоксид, както и относно интензитета на парниковите газове.
СОЦИАЛНИ ВЪПРОСИ И ВЪПРОСИ, СВЪРЗАНИ СЪС СЛУЖИТЕЛИТЕ
В своята политика и практика Дружеството разработва и прилага съвременни форми за управление на
човешките ресурси с разбирането, че това са фактори с изключително значение за развитието на бизнеса и
постигането на високи резултати.
Постигането и поддържането на баланс на интересите между работодателя и работната сила се основава на
спазване на законодателството, придържане към висока бюджетна дисциплина и социално партньорство със
синдикалните организации.
Числеността на служители от различни полове по области на заетост и по професии
В Дружеството няма пряка или непряка дискриминация между мъжете и жените по отношение на условията
на:
наемане на работа, достъпа до заетост и до самостоятелна заетост;
работни условия, включително заплащане и освобождаване от работа;
професионално обучение и повишение;
членство в организации на работници или служители.
Жените и мъжете се третират еднакво по професионални социално-осигурителни фондове, засягащи по-
специално:
обхвата и условията за достъп до фондовете;
вноските;
изчисляването на обезщетенията, включително допълнителните обезщетения, както и
условията, регулиращи продължителността и запазването на правото на обезщетения.
В края на отпуск по майчинство, за бащинство и за осиновяване служителите имат право:
да се завърнат на работното си място или на равностойна позиция в срокове и при условия,
които са не по-малко благоприятни за тях;
Годишен доклад за дейността – 2022 г. 28 / 28
да се възползват от всяко подобряване на условията на труд, на което биха имали право по
време на отсъствието си.
Тези принципи се прилагат по отношение на всички служители и работници.
Ръководството поставя на водещо място защитата на човешките права и недопускането на никакви форми на
поведение, което накърнява достойнството и правата на отделната личност, нито толерира прояви на
дискриминация.
Дружеството не допуска проявления на никакви форми на дискриминация спрямо свои работници и
служители, като изискванията към тях и задълженията им, определени в трудовите договори и длъжностните
характеристики се основават единствено на изискванията на трудовото законодателство.
В своята политика по наемане на работници и служители, мениджмънтът на дружеството се ръководи от
принципа за равнопоставено третиране на всички кандидати, независимо от тяхната раса, народност,
етническа принадлежност, пол, произход, религия, образование, убеждения, политическа принадлежност,
лично и обществено положение или имуществено състояние.
Всички работници и служители на дружеството се съобразяват с йерархическата си подчиненост в рамките на
установената вътрешна структура, като не допускат злоупотреби със служебното си положение, изразяващи
се в оказване на натиск или тормоз под каквато и да е форма спрямо подчинени служители.
Актив пропъртис АДСИЦ в качеството си на работодател, както и всички служители на дружеството, които
поради естеството на служебните си задължения имат достъп до лични данни, спазват изискванията на
Закона за защита на лични данни и не допускат разпространяването им по неправомерен начин.
7. ЕЛЕКТРОННА ПРЕПРАТКА КЪМ МЯСТОТО НА ИНТЕРНЕТ СТРАНИЦАТА НА ПУБЛИЧНОТО
ДРУЖЕСТВО, КЪДЕТО Е ПУБЛИКУВАНА ВЪТРЕШНАТА ИНФОРМАЦИЯ ПО ЧЛ. 7 ОТ
РЕГЛАМЕНТ (ЕС) № 596/2014 ОТНОСНО ОБСТОЯТЕЛСТВАТА, НАСТЪПИЛИ ПРЕЗ
ИЗТЕКЛАТА ГОДИНА, ИЛИ ЕЛЕКТРОННА ПРЕПРАТКА КЪМ ИЗБРАНАТА ОТ ЕМИТЕНТА
ИНФОРМАЦИОННА АГЕНЦИЯ ИЛИ ДРУГА МЕДИЯ, ЧРЕЗ КОЯТО ДРУЖЕСТВОТО
ОПОВЕСТЯВА ПУБЛИЧНО ВЪТРЕШНАТА ИНФОРМАЦИЯ.
„Актив Пропъртис“ АДСИЦ разкрива вътрешна информация на Комисията по финансов надзор, „Българска
Фондова Борса“ АД и обществеността чрез системите за предоставяне на информацията по електронен път,
както и на интернет страницата на Дружеството –
http://www.aktivproperties.com/. Системата e-Rеgister е на
Комисията за финансов надзор и публикуваната чрез нея информация може да бъде намерена на
електронната страница на КФН -
https://www.fsc.bg/bg/. Разкритата от дружеството вътрешна информация
може да бъде намерена на сайта на дружеството (http://www.aktivproperties.com/bg/vytreshna_informaciya/7)
и в профила на дружеството в Investor.BG: https://www.investor.bg/bulletin/index/1/428/0/0/0/1/.
_____________________________________
Георги Налбантски,
изпълнителен директор
GEORGI ILIEV
NALBANTSKI
Digitally signed by
GEORGI ILIEV
NALBANTSKI
Date: 2023.03.28
13:10:25 +03'00'
4023 Пловдив, ул. Нестор Абаджиев 37, ет., тел. +35932604710, www.aktivproperties.com
Д О К Л А Д
за
прилагане на Политиката за възнагражденията
за членовете на Съвета на директорите
на „Актив Пропъртис“ АДСИЦ
за 2022 г.
Доклад за политика за възнагражденията
4023 Пловдив, ул. Нестор Абаджиев 37, ет., тел. +35932604710, www.aktivproperties.com
1. Информация относно процеса на вземане на решения при определяне на политиката за
възнагражденията, включително, ако е приложимо, информация за мандата и състава на
комитета по възнагражденията, имената на външните консултанти, чиито услуги са били
използвани при определянето на политиката за възнагражденията
Настоящата политика е разработена и приета от Съвета на директорите на „Актив Пропъртис”
АДСИЦ на 10.12.2020 г., утвърдена от извънредно Общо събрание на акционерите на Дружеството,
проведено на 22.01.2021 г. Разработената и утвърдена Политика за възнагражденията е в
изпълнение на разпоредбите на Наредба № 48 на Комисията за Финансов Надзор от 20 март 2013 г.
за изискванията възнагражденията.
Процесът на вземане на решения при определяне на политиката за възнагражденията е ясно
определен в Закона за публичното предлагане на ценни книжа (ЗППЦК) и Наредба № 48. Съгласно
ЗППЦК възнагражденията на членовете на Съвета на директорите на Дружеството се определят от
Общото събрание на акционерите. „Актив Пропъртис” АДСИЦ не е създавал Комитет по
възнагражденията. При разработване на Политиката за възнагражденията на членовете на
директорите не са ползвани външни консултанти.
2. Информация относно относителната тежест на променливото и постоянното възнаграждение
на членовете на управителните и контролните органи
Дружеството изплаща на членовете на Съвета на директорите само постоянно възнаграждение, под
формата на месечно възнаграждение с фиксиран размер. Изплащаното възнаграждение не се
формира на база на постигнати резултати.
3. Информация относно критериите за постигнати резултати, въз основа на които се предоставят
опции върху акции, акции на дружеството или друг вид променливо възнаграждение и
обяснение как критериите по чл. 14, ал. 2 и 3 допринасят за дългосрочните интереси на
дружеството
„Актив Пропъртис“ АДСИЦ изплаща на членовете на Съвета на директорите само фиксирано
възнаграждение, което не се формира на база постигнати резултати. Не се предвижда предоставяне
на възнаграждение на членовете на Съвета на директорите под формата на акции на Дружеството,
опции върху акции или други права за придобиване на акции. Не се предвиждат и възнаграждения
на членовете на Съвета на директорите, основаващи се на промени в цената на акциите на
Дружеството.
4. Пояснение на прилаганите методи за преценка дали са изпълнени критериите за постигнатите
резултати
Поради факта, че „Актив Пропъртис“ АДСИЦ изплаща на членовете на Съвета на директорите само
фиксирано възнаграждение, няма заложени критерии за изпълнени резултати.
5. Пояснение относно зависимостта между възнаграждението и постигнатите резултати
Няма зависимост между възнаграждението и постигнатите резултати.
При формиране на възнагражденията на членовете на Съвета на директорите на дружеството се
прилагат следните основни принципи:
1. Съответствие на възнагражденията с реализирането на бизнес целите и стратегията за развитие
на дружеството, защитата на интересите и утвърждаването на ценностите на „АКТИВ ПРОПЪРТИС“
АДСИЦ.
2. Осигуряване на възнаграждение, което да позволи привличането, задържането и мотивирането
на членове на Съвета на директорите с необходимите качества за успешно управление и развитие
на дружеството.
Доклад за политика за възнагражденията
4023 Пловдив, ул. Нестор Абаджиев 37, ет., тел. +35932604710, www.aktivproperties.com
3. Недопускане на дискриминация, конфликт на интереси и неравностойно третиране на членовете
на Съвета на директорите на дружеството при определяне и договаряне на възнагражденията.
4. Отчитане на задълженията и приноса на всеки един от членовете на Съвета на директорите в
дейността и резултатите на дружеството.
5. Отчитане на интересите на служителите на дружеството, които не са членове на Съвета на
директорите, в това число на възнагражденията им и условията им на труд, при разразботването на
Политиката.
При констатиране на нанесени вреди на Дружеството от членовете на Съвета на директорите,
предоставените от тях гаранции за управление и блокирани в полза на Дружеството, могат да се
освободят в полза на „Актив Пропъртис“ АДСИЦ, в случай, че общото събрание на акционерите е
взело решение за това.
6. Основните плащания и обосновка на годишната схема за изплащане на бонуси и/или на всички
други непарични допълнителни възнаграждения
Съгласно чл. 50, ал. 5 от Устава на „Актив Пропъртис“ АДСИЦ месечните възнаграждения се
изплащат ежемесечно в брой или по банкова сметка в първия работен ден на месеца, следващ
месеца, за който се дължи.
„Актив Пропъртис“ АДСИЦ изплаща само постоянни възнаграждения.
7. Описание на основните характеристики на схемата за допълнително доброволно пенсионно
осигуряване и информация относно платените и/или дължимите вноски от дружеството в полза
на директора за съответната финансова година, когато е приложимо
Няма предвидено допълнително пенсионно осигуряване за членове на Съвета на директорите,
извън допълнителното задължително пенсионно осигуряване за лица родени след 1960 г.
8. Информация за периодите на отлагане на изплащането на променливите възнаграждения
Няма предвидени променливи възнаграждения за членовете на Съвета на директорите и съответно
няма информация за периодите за отлагане на тяхното изплащане.
9. Информация за политиката на обезщетенията при прекратяване на договорите
Условията и максималният размер на обезщетенията при прекратяване на договор с член на Съвета
на директорите на дружеството, съответно с изпълнителните директори, във връзка с предсрочно
прекратяване на договора, както и плащания, свързани със срок на предизвестието или предвидени
в клаузата, забраняваща извършването на конкурентна дейност, се уреждат с Политиката за
възнагражденията на „АКТИВ ПРОПЪРТИС“ АДСИЦ. Съгласно чл. 10, ал. 3 от Политиката общият
размер на обезщетенията по предходното изречение следва да не надвишава сумата от
изплатените годишни постоянни възнаграждения на лицето за 2 години.
Посочените обезщетения не се дължат, в случай че прекратяването на договора се дължи на
незадоволителни резултати и/или виновно поведение на члена на Съвета на директорите на
дружеството, съответно на изпълнителните директори.
10. Информация за периода, в който акциите не могат да бъдат прехвърляни и опциите върху
акции не могат да бъдат упражнявани, при променливи възнаграждения, основани на акции
Няма предвидени такъв тип възнаграждения.
11. Информация за политиката за запазване на определен брой акции до края на мандата на
членовете на управителните и контролните органи след изтичане на периода по т. 10
„Актив Пропъртис“ АДСИЦ не следва такава политика.
Доклад за политика за възнагражденията
4023 Пловдив, ул. Нестор Абаджиев 37, ет., тел. +35932604710, www.aktivproperties.com
12. Информация относно договорите на членовете на управителните и контролните органи,
включително срока на всеки договор, срока на предизвестието за прекратяване и детайли
относно обезщетенията и/или други дължими плащания в случай на предсрочно прекратяване
Договорите на Членовете на Съвета на директорите са за 5 години от датата на вписване на
Решенията на Общото събрания за тяхното избиране. Няма предвидени срокове на предизвестие за
прекратяване и обещетения и/или други дължими плащания в случай на предсрочно прекратяване.
13. Пълния размер на възнаграждението и на другите материални стимули на членовете на
управителните и контролните органи за съответната финансова година
„Актив Пропъртис“ АДСИЦ е разработило, приело и спазва Политика на възнагражденията,
гласувана на извънредно общо събрание на акционерите, проведено на 22.01.2021г. В съответствие
с последните промени в Политиката, приети от ОСА на Дружеството на 22.01.2021 г. месечното
възнаграждение за членовете на Съвета на директорите за целия им мандат е както следва: за
Председателя на Съвета на директорите 500 (петстотин) лева нетен размер; За Изпълнителния
директор 1500 (хиляда и петстотин) лева нетен размер; за независимия член на Съвета на
директорите 500 (петстотин) лева нетен размер.
Член на Съвета на Директорите
Начислено възнаграждение
в лева*
Изплатено
възнаграждение
в лева*
Георги Илиев Налбантски
15 187,20 лв.
15 187,20 лв.
Цветан Димитров Григоров
6 667,20 лв.
6 667,20 лв.
Илия Йорданов Цветков
6 667,20 лв.
6 667,20 лв.
*Сумите са представени в брутен размер.
Няма други материални стимули, които са предоставяни на членовете на Съвета на директорите.
14. Информация за възнаграждението на всяко лице, което е било член на управителен или контролен
орган в публично дружество за определен период през съответната финансова година:
а) пълния размер на изплатеното и/или начислено възнаграждение на лицето за съответната финансова
година;
Информацията е посочена по-горе в в т.13 от настоящия Доклад.
б) възнаграждението и други материални и нематериални стимули, получени от лицето от дружества от
същата група;
Не са получавани възнаграждения и други материални и нематериални стимули от дружества от същата
група.
в) възнаграждение, получено от лицето под формата на разпределение на печалбата и/или бонуси и
основанията за предоставянето им;
Не са изплащани подобни възнаграждения.
г) всички допълнителни плащания за услуги, предоставени от лицето извън обичайните му функции, когато
подобни плащания са допустими съгласно сключения с него договор;
д) платеното и/или начислено обезщетение по повод прекратяване на функциите му по време на
последната финансова година;
През 2022 г. не са прекратявани функции на членове на Съвета на директорите.
Доклад за политика за възнагражденията
4023 Пловдив, ул. Нестор Абаджиев 37, ет., тел. +35932604710, www.aktivproperties.com
е) обща оценка на всички непарични облаги, приравнени на възнаграждения, извън посочените в букви "а"
- "д”;
Няма изплащани непарични облаги, приравнени на възнаграждения.
ж) информация относно всички предоставени заеми, плащания на социално-битови разходи и гаранции от
дружеството или от негови дъщерни дружества или други дружества, които са предмет на консолидация в
годишния му финансов отчет, включително данни за оставащата неизплатена част и лихвите;
Не са налице такива.
15. Информация по отношение на акциите и/или опциите върху акции и/или други схеми за стимулиране
въз основа на акции:
а) брой на предложените опции върху акции или предоставените акции от дружеството през съответната
финансова година и условията, при които са предложени, съответно предоставени;
б) брой на упражнените опции върху акции през съответната финансова година и за всяка от тях, брой на
акциите и цената на упражняване на опцията или стойността на лихвата по схемата за стимулиране на база
акции към края на финансовата година;
в) брой на неупражнените опции върху акции към края на финансовата година, включително данни
относно тяхната цена и дата на упражняване и съществени условия за упражняване на правата;
г) всякакви промени в сроковете и условията на съществуващи опции върху акции, приети през
финансовата година.
Няма такава информация.
16. Информация за годишно изменение на възнаграждението, резултатите на дружеството и на средния
размер на възнагражденията на основа пълно работно време на служителите в дружеството, които не са
директори, през предходните поне пет финансови години, представени заедно по начин, който да
позволява съпоставяне;
2016г. 2017г.
Измене-
ние
2017г.
спрямо
2016 г.
%
2018г.
Измене-
ние
2018г.
спрямо
2017 г. %
2019г.
Измене-
ние
2019г.
спрямо
2018 г. %
2020г.
Измене-
ние
2020г.
спрямо
2019 г. %
2021г.
Измене-
ние
2021г.
спрямо
2020 г. %
2022г.
Измене-
ние
2022г.
спрямо
2021 г. %
Брутно
възнаграждение
на всички членове
на СД за година
107 400 107 450 0% 115 800 8% 124 800 8% 133 800 7% 28 546 (79%) 28 522 0%
Среден размер на
възнаграждение
на член на СД за
година
35 800 35 817 0% 38 600 8% 41600 8% 44 600 7% 9 515 (79%) 9 507 0%
Финансов резултат
на дружеството
(274 153) (458 969) 67% (694 382) 51% 1 355 694 295% (141 377) (110%) 2 515 982 1880% 1 964 741 (22%)
Брутно
възнаграждение
на основа на
пълно работно
време на
служители в
дружеството,
които не са
директори за
година
12 156 13 555 12% 13 738 1% 5 218 (62%) 0 (100%) 5 450 100% 9 569 76%
Среден размер на
възнаграждение
на основа на
пълно работно
време на
служители в
дружеството,
които не са
директори за
година
12 156 13 555 12% 13 738 1% 5 218 (62%) 0 (100%) 5 450 100% 4 785 (12%)
Доклад за политика за възнагражденията
4023 Пловдив, ул. Нестор Абаджиев 37, ет., тел. +35932604710, www.aktivproperties.com
17. информация за упражняване на възможността да се изиска връщане на променливото
възнаграждение;
Няма предвидени променливи възнаграждения за членовете на Съвета на директорите и съответно няма
информация за упражняване на възможността да се изискват връщането им.
18. информация за всички отклонения от процедурата за прилагането на политиката за възнагражденията
във връзка с извънредни обстоятелства по чл. 11, ал. 13, включително разяснение на естеството на
извънредните обстоятелства и посочване на конкретните компоненти, които не са приложени.
Няма отклонения от процедурата за прилагането на политиката за възнагражденията при извънредни
обстоятелства.
Програма за прилагане на политиката за възнагражденията за следващата финансова година или за по-
дълъг период.
В приетата от извънредното Общо събрание на акционерите на „Актив Пропъртис“ АДСИЦ, проведено на
22.01.2021 г. Политика за възнагражденията, са залегнали основните принципи на Наредба № 48 на
Комисията за Финансов Надзор за изискванията възнагражденията (ДВ, бр. 61 от 10.07.2020 г.). В допълнение
е отчетено, че в Наредба № 48 са приети изменения с ДВ, бр. 60 от 20.07.2021 г., както и с ДВ, бр. 64 от
3.08.2021 г., които не са приложими за Дружеството и не налагат приемане на промени в одобрената от
акционерите Политика за възнагражденията.
Политиката за възнагражденията е разработена за прилагане за дълъг период от време, освен в случай, че
решение на акционерите на „Актив Пропъртис“ АДСИЦ не наложи нейна актуализация и промяна.
Съветът на Директорите счита, че залегналите в Политиката на възнагражденията принципи са актуални,
ефективни и адекватни. Тяхното прилагане и занапред е приоритет на настоящия Съвет на директорите.
28 Март 2023г. Изготвил:
гр. Пловдив /Георги Налбантски/
GEORGI
ILIEV
NALBANTSKI
Digitally signed
by GEORGI ILIEV
NALBANTSKI
Date: 2023.03.28
13:11:59 +03'00'
4023 Пловдив, ул. Нестор Абаджиев 37, ет., тел. +35932604710, www.aktivproperties.com
Декларация за корпоративно управление
2022 година
Дата: 28.03.2023 г.
Декларация за корпоративно управление
2
4023 Пловдив, ул. Нестор Абаджиев 37, ет., тел. +35932604710, www.aktivproperties.com
1. Информация дали емитента спазва по целесъобразност:
а/ Кодекса за корпоративно управление, одобрен от Заместник-председателя на Комисията за финансов надзор
С Решение № 461-ККУ от 30.06.2016 г., Заместник-председателят на КФН, ръководещ управление "Надзор на
инвестиционната дейност" одобри Национален кодекс за корпоративно управление (НККУ) като кодекс за корпоративно
управление по чл. 100н, ал. 7, т. 1 във връзка с чл.100н, ал. 8, т. 1 от ЗППЦК. „Актив Пропъртис“ АДСИЦ спазва по
целесъобразност принципите на Националния кодекс за корпоративно управление (създаден 2007 г. и утвърден от
Националната комисия по корпоративно управление, последващо изменен през февруари 2012 година, април 2016
година и юли 2021 г.) и извършва дейността си в съответствие с разпоредбите му.
Преди одобряването на списъка от КФН, „Актив Пропъртис“ АДСИЦ е включено в публикувания на страницата на „БФБ“
АД Списък на публичните дружества, декларирали, че ще се съобразяват с принципите на Националния кодекс за
корпоративно управление.
б/ Информация дали емитента спазва по целесъобразност друг кодекс за корпоративно управление
„Актив Пропъртис“ АДСИЦ спазва по целесъобразност принципите на Националния кодекс за корпоративно управление
(създаден 2007 г. и утвърден от Националната комисия по корпоративно управление, последващо изменен през
февруари 2012 година, април 2016 година и април 2016 и юли 2021 година) и извършва дейността си в съответствие с
разпоредбите му. Спазването на Кодекса се отчита на принципа „спазвай или обяснявай”, който означава, че
препоръките на кодекса се спазват и когато има отклонение от тях или неспазване, ръководството обяснява причините за
това.
Действията на ръководството и служителите на „Актив Пропъртис“ АДСИЦ са в посока утвърждаване на принципите за
добро корпоративно управление, повишаване на доверието на акционерите, инвеститорите и лицата, заинтересовани от
управлението и дейността на дружеството и поощряване на успешните стопански дейности на „Актив Пропъртис“ АДСИЦ
и устойчиво развитие.
в/ Информация относно практиките на корпоративно управление, които се прилагат от емитента в допълнение на
кодекса по буква“а“ или буква „б“
В допълнение на кодекса по буква “а“ или буква „б“ „Актив Пропъртис“ АДСИЦ има приет Етичен кодекс, като спазва
заложените в него практики.
2. Обяснение от страна на емитента кои части от кодекса за корпоративно управление по т.1, буква „а“ или буква „б“
не спазва и какви са основанията за това, съответно когато емитентът е решил да се позовава на никое от правилата на
кодекса за корпоративно управление – основания за това
„Актив Пропъртис“ АДСИЦ спазва по целесъобразност принципите на Националния кодекс за корпоративно управление
(създаден 2007 г. и утвърден от Националната комисия по корпоративно управление, последващо изменен през
февруари 2012 година, април 2016 година и юли 2021 г.), със следните изключения:
Глава първа - КОРПОРАТИВНИ РЪКОВОДСТВА
2.3. В договорите за възлагане на управлението, сключвани с членовете на Съвета на директорите, се определят техните
задължения и задачи, критериите за размера на тяхното възнаграждение, задълженията им за лоялност към
дружеството и основанията за освобождаване.
Основания: „Актив Пропъртис“ АДСИЦ прилага тази практика частично. Договорите за Управление на членовете на
Съвета на директорите в частта им за основания за освобождаване са максимално опростени с цел еднозначното им
тълкуване при възникване на спор, доколкото освобождаването става с решение на Общото събрание на акционерите.
2.4 Дейността на членовете на Съвета на директори следва да бъде обект на ежегодна оценка.
Декларация за корпоративно управление
3
4023 Пловдив, ул. Нестор Абаджиев 37, ет., тел. +35932604710, www.aktivproperties.com
Основания: „Актив Пропъртис“ АДСИЦ не е създал орган, който да извършва оценка на дейността на Съвета на
директорите. В компетентността на общото събрание на акционерите е да освобождава от длъжност членовете на Съвета
на директорите, които се отчитат ежегодно за дейността си пред акционерите.
3.5. Повишаването на квалификацията на членовете на Съвета на директорите следва да бъде техен постоянен
ангажимент.
Основания: Практиката се прилага частично, доколкото повишаването на квалификацията на членовете на СД се
извършва с оглед конкретните нужди на Дружеството.
3.6. Членовете на Съвета на директорите трябва да разполагат с необходимото време за изпълнение на техните задачи и
задължения. Препоръчително е устройствените актове на дружеството да определят броя на дружествата, в които
членовете на Съвета на директорите могат да заемат ръководни позиции.
Основания: „Актив Пропъртис“ АДСИЦ не поставя ограничения за броя дружества, в които членовете на Съвета на
директорите могат да заемат ръководни позиции, поради факта, че оперативната дейност се изпълнява от
Изпълнителния директор, който е назначен на договор за управление и контрол.
3.7. Препоръчително е броят на последователните мандати на независимите членове да бъде ограничен.
Основания: Този текст е препоръчителен и не се прилага с оглед естеството, мащаба и комплексността на дейността на
Дружеството.
4.3. Препоръчително е възнаграждението на членовете на Съвета на директорите да се състои от постоянен и променлив
компонент.
4.3.1. Структурата и вида на променливото възнаграждение следва да бъдат конкретно определени или определяеми и
да бъдат обвързани с ясни и конкретни критерии и показатели по отношение на резултатите на дружеството и/или с
постигането на предварително определени от Съвета на директорите цели.
4.3.2. Дружеството може да предостави като променливо възнаграждение на изпълнителните членове на Съвета на
директорите акции, опции върху акции и други подходящи финансови инструменти.
Основания: Дружеството прилага частично практиките по тези точки, доколкото съгласно приетата от Общото събрание
на акционерите Политика за възнагражденията не се изплащат променливи възнаграждения на членовете на Съвета на
директорите.
5.2. Процедурите за избягване и разкриване на конфликти на интереси следва да бъдат регламентирани в
устройствените актове на дружеството.
Основания: Практиката се прилага частично. В чл. 40 и 46 от Устава (достъпен на:
http://www.aktivproperties.com/bg/registracionni_dokumenti/11) са посочени изискванията към членовете на Съвета на
директорите. С оглед естеството, мащаба и комплексността на дейността на „Актив Пропъртис“ АДСИЦ, правният
механизъм за избягване и разкриване на конфликти на интереси в достатъчна степен гарантира правата на настоящите и
потенциални акционери и на дружеството като такова. Дружеството стриктно съблюдава пряко приложимите
разпоредби на чл. 237 от ТЗ, чл. 114, 114а, 114б, 116б и 116г, ал. 6 от ЗППЦК, чл. 26 от ЗДСИЦ, както и чл. 19 от РЕГЛАМЕНТ
(ЕС) № 596/2014.
6.1. Препоръчително е работата на Съвета на директорите да се подпомага от комитети, като Съветът на директорите
определя необходимостта от тяхното създаване съобразно спецификата на дружеството.
Основания: Този текст е препоръчителен. Към момента Съветът на директорите на „Актив Пропъртис“ АДСИЦ не е
индетифицирало необходимост от създаването на такива комитети. Дружеството ползва услуги на външни консултанти
по конкретни казуси в своята дейност.
Глава първа – ДВУСТЕПЕННА СИСТЕМА
Основания: Практиките в тази част са неприложими, доколкото Дружеството е с едностепенна система на управление.
Глава втора - ОДИТ И ВЪТРЕШЕН КОНТРОЛ
Декларация за корпоративно управление
4
4023 Пловдив, ул. Нестор Абаджиев 37, ет., тел. +35932604710, www.aktivproperties.com
19. Желателно е да се прилага ротационен принцип при предложенията и избора на външен одитор.
Основания: „Актив Пропъртис“ АДСИЦ не прилага тази практика. Предложението за избор на външен одитор идва от
страна на Одитния комитет, а избора му е в компетенциите на Общото дъбрание на акционерите. Считаме, че
ротационния принцип за избор на външен одитор, не е целесъобразен за дейността на дружеството и ротацията на
външен одитор, сама за себе си, изпраща противоречиви сигнали към акционерите на „Актив Пропъртис“ АДСИЦ.
Съгласно ЗНФО регистриран одитор, който извършва задължителен финансов одит на финансов отчет на предприятие от
обществен интерес, следва да се оттегли, след като е изпълнявал одиторски ангажименти в продължение на 7 поредни
години от датата на назначаването му, и не може да изпълнява ангажименти за задължителен финансов одит в това
предприятие в продължение на 4 години от датата на оттеглянето си. Отговорен одитор, който извършва задължителен
финансов одит на финансов отчет от името на одиторско дружество в предприятие от обществен интерес, следва да бъде
заменен, след като е изпълнявал одиторски ангажименти по задължителен финансов одит в продължение на 7 поредни
години от датата на назначаването на одиторското дружество в това предприятие. Този регистриран одитор не може да
изпълнява в качеството си на отговорен одитор ангажименти за задължителен финансов одит в предприятието в
продължение на 4 години от датата на оттеглянето му.
21. Препоръчително е изграждането на система за вътрешен контрол, която включително да идентифицира рисковете,
съпътстващи дейността на дружеството и да подпомага тяхното ефективно управление. Тя следва да гарантира и
ефективното функциониране на системите за отчетност и разкриване на информация.
Основания: „Актив Пропъртис“ АДСИЦ прилага тази практика частично. Гарантирането на ефективното функциониране
на системите за отчетност и разкриване на информация се извършва от Съвета на директорите и Одитния комитет.
Глава трета – ЗАЩИТА ПРАВАТА НА АКЦИОНЕРИТЕ
23.2. Препоръчително е корпоративните ръководства да подържат база данни с контакти на своите акционери,
притежаващи 5 или над 5% от капитала на дружеството, позволяваща изпращане на директни съобщения до тях или до
определено от тях лице.
Основания: Този текст е препоръчителен и се прилага частично от Дружеството. С оглед естеството, мащаба и
комплексността на дейността на Дружеството, дружеството не поддържа отделна база данни с контакти на своите
акционери, притежаващи 5 или над 5 % от капитала на дружеството. Първоначална информация за контактите на
акционерите, притежаващи 5 % и над 5 % се получава чрез получените уведомления за значително дялово участие по
смисъла на чл. 145 и сл. от ЗППЦК. Във връзка със свикването на извънредни и редовни общи събрания на акционерите,
Дружеството се стреми да изпраща и лични покани до своите по-големи акционери. В допълнение назначеният Директор
за връзки с инвеститорите осъществява постоянен контакт с инвеститорите.
Глава четвърта - РАЗКРИВАНЕ НА ИНФОРМАЦИЯ
Основания: Дружеството прилага частично практиките по тази глава. С оглед естеството, мащаба и комплексността на
дейността на Дружеството, законовият механизъм за разкриване на информация, предвиден в ЗППЦК, Наредба № 2 на
КФН и Регламент 596/2014 г., се явява достатъчен за гарантиране правата на инвеститорите. На следващо място, с оглед
естеството, мащаба и комплексността на дейността си Дружеството не е идентифицирало нужда да разкрива
информация от нефинансов характер извън нормативно предвидените си задължения.
Всички акционери на Дружеството имат право да получават информация за воденето на дружествените дела,
както и всяка друга информация, съгласно изискванията на закона, в това число за финансовите резултати на
дружеството и корпоративните събития. Дружеството поддържа интернет страница http://www.aktivproperties.com/, на
която публикува информация за проектите на Дружеството, за инвестиционна политика, актуални новини, законово
определената информация, подлежаща на публикуване, както и друга информация, която по преценка на Дружеството
може да представлява интерес за инвеститорите и акционерите.
Наред с това Дружеството спазва изискванията на закона за разкриване на информация, която публикува в
законоустановените срокове в Комисията за финансов надзор чрез Е-регистър, „Българска фондова борса” АД и в
„Централен депозитар” АД.
Декларация за корпоративно управление
5
4023 Пловдив, ул. Нестор Абаджиев 37, ет., тел. +35932604710, www.aktivproperties.com
С цел постигане на по-голяма прозрачност при спазване на законовоопределените си задължения, Дружеството
информира обществеността за значимите събития, свързани с дейността му, като публикува подлежаща на разкриване
информация чрез https://www.investor.bg/.
С оглед осигуряване на ефективно взаимодействие с всички заинтересовани лица, инвеститори и/или акционери,
Дружеството и през 2022 г. има назначен директор за връзки с инвеститорите. Директорът осъществява ефективна
връзка между Съвета на директорите на дружеството и неговите акционери и лицата, проявили интерес да инвестират в
ценни книжа на Дружеството, като им предоставя информация относно текущото финансово и икономическо състояние
на Дружеството, както и всяка друга информация, на която те имат право по закон в качеството им на акционери или
инвеститори.
34. Когато това е приложимо, корпоративните ръководства приемат правила, които осигуряват оповестяване на годишна
база на нефинансова информация в съответствие с националното законодателство и приложимото европейско право. В
тази връзка корпоративните ръководства трябва да включват към годишните си доклади информация как и до каква
степен дейностите на компанията могат да се квалифицират като екологично устойчиви, като например: каква част от
оборота му е в резултат на продукти и услуги, които са свързани с икономически дейности, които се квалифицират като
екологично устойчиви; каква част от капиталовите му разходи, когато е приложимо, както и каква част от оперативните
разходи са свързани с активи или процеси свързани с икономически дейности, които се квалифицират като екологично
устойчиви. Когато корпоративното ръководство изготвя отделен доклад за нефинансово отчитане, тази информация
трябва да е включена в доклада.
Основания: Изискванията на тази точка не са приложими спрямо Дружеството с оглед естеството, мащаба и неговия
размер. Съгласно чл. 8 от Регламент (ЕС) 2020/852 посоченото изискване се отнася единствено до дружествата, които са
длъжни да публикуват нефинансова информация съгласно член 19а или член 29а от Директива 2013/34/ЕС.
35.1. Препоръчително е дружествата да поддържат и англоезична версия на корпоративната интернет страницата с
аналогично съдържание.
Основания: Дружеството се стреми да представя в максимален обем разкриваната информация на интернет страницата
си и на английски език.
Глава пета - ЗАИНТЕРЕСОВАНИ ЛИЦА. УСТОЙЧИВО РАЗВИТИЕ
Ръководството на Дружеството подкрепя идеята за отговорния и екологично устойчив бизнес, който не само носи полза
на бизнеса и обществото, но също така допринася за социалното, икономическо и екологично развитие и подобряване
на качеството на живот като цяло. Ръководството на Дружеството се стреми към устойчиво развитие на организацията,
ресурсите, хората и обществото като цяло. Дружеството осигурява публичност и прозрачност на управлението, защитава
правата на всички акционери и се отнася към тях равнопоставено. Основни принципи са разумно и ефективно
управление на активите на дружеството и контрол на риска при и тяхното влияние върху околната среда. Същите са
залегнали в приетата от дружеството Групова политика за устойчивост.
40. Корпоративното ръководство осигурява ефективно взаимодействие със заинтересованите лица. В допълнение
корпоративното ръководство дава насоки, одобрява и контролира политиката за ангажиране на заинтересованите лица.
Към групата на заинтересованите лица се отнасят определени групи лица, на които дружеството директно въздейства и
които от своя страна могат да повлияят на дейността му, в т. ч. доставчици, клиенти, служители, кредитори, групи за
обществен натиск и други. Дружеството идентифицира кои са заинтересованите лица с отношение към неговата дейност
въз основа на тяхната степен и сфери на влияние, роля и отношение към устойчивото му развитие.
Основания: „Актив Пропъртис“ АДСИЦ прилага тази практика частично. Дружеството не е приело политика, доколкото
установените в Дружествата практики осигуряват ефективно взаимодействие със заинтересованите лица.
Ръководството на дружеството поддържа ефективни връзки с всички заинтересовани лица, като спазва принципите за
прозрачност и бизнес етика. Дружеството отчита интересите както на акционерите, така и на доставчици,
клиенти/контрагенти, служители, кредитори и други и ги идентифицира въз основа на тяхната степен, сфери на влияние
и отношение към неговото развитие. Основен критерий при избора на ръководни кадри е компетентността,
образованието и опита в различни свери на икономическия и социален живот, а не възрастта, пола, социалното
положение или вероизповедание. Стимулира се личната инициатива, развива се индивидуалността и се работи за
повишаване мотивацията на кадрите.
Декларация за корпоративно управление
6
4023 Пловдив, ул. Нестор Абаджиев 37, ет., тел. +35932604710, www.aktivproperties.com
43. Препоръчително е в съответствие с тази политика корпоративните ръководства да изработят и конкретни правила за
съобразяване с интересите на заинтересованите лица. Правилата трябва да осигуряват участието на заинтересованите
лица и тяхното привличане при решаване на конкретни, изискващи позицията им въпроси. Тези правила следва да
гарантират баланса между развитието на дружеството и икономическото, социалното и екологосъобразното развитие на
средата, в която то функционира.
Основания: „Актив Пропъртис“ АДСИЦ не е разработвало такива правила. Установените в Дружеството практики
осигуряват надежден баланс между развитието на дружеството и икономическото, социалното и екологосъобразното
развитие на средата, в която то функционира.
44. Препоръчително е периодично, в съответствие със законовите норми и добрата международна практика за
разкриване на информация от нефинансов характер дружеството да информира за икономически, социални и
екологични въпроси, касаещи заинтересованите лица, като например: борба с корупцията; работа със служителите,
доставчиците и клиентите; социалната отговорност на дружеството; опазването на околната среда и нарушаване
правата на човека.
Основания: Този текст е препоръчителен и с оглед естеството, мащаба и комплексността на дейността си Дружеството не
е идентифицирало нужда да разкрива информация от нефинансов характер извън нормативно предвидените си
задължения.
3. Описание на основните характеристики на системите за вътрешен контрол и управление на риска на емитента във
връзка с процеса на финансово отчитане
Годишните и междинните отчети се изготвят с участието и строгия контрол на корпоративното ръководство без това
обаче да е формализирано под формата на вътрешни правила. „Актив Пропъртис“ АДСИЦ е изградил система за
вътрешен контрол и управление на риска във връзка с процеса на финансово отчитане, която гарантира ефективното
функциониране на системите за отчетност и разкриване на информация. Системата за вътрешен контрол се изгражда и
функционира и с оглед идентифициране на рисковете, съпътстващи дейността на Дружеството и подпомагане тяхното
ефективно управление. Ръководството е въвело електронни тримесечни въпросници, обхващащи ключови моменти и
принципи при съставянето на междинните и годишни финансови отчети. Лицата занимаващи се с финансовата отчетност
на дружеството изготвят електронни тримесечни въпросници в срок не по-късно от 14 работни дни след края на всяко
тримесечие. Попълнените въпросници се изпращат в електронен формат до членовете на Одитния Комитет. Одитният
комитет приема електронен формат за обсъждане и при нужда дава указиния за отстраняване на нередностите във
връзка с постъпилата информация. Председателят на Одитния комитет на „Актив Пропъртис“ АДСИЦ следи за
необходимост от актуализации на използвания въпросник във връзка с настъпили изменения в дейността на
дружеството. Във връзка с необходимостта от овластяване на изпълнителното ръководство по повод на извършване на
действия от съществен за Дружеството характер, както и при нормативни изисквания и корпоративни практики, Съветът
на директорите имплементира своите решения под формата на изрични протоколи.
При отчитане естеството, мащаба и характера на извършваната дейност, Дружеството не е отчело нужда от въвеждане на
конкретна информационна система. Използват се стандартни компютърни програми за текстообработка при изготвяне
на отделни справки, които се създават за нуждите на управлението и контрола. Изготвените по този начин справки са
достатъчни, за да вземе управлението адекватни и надеждни решения.
Дружеството не разполага с наемен персонал и всички дейности се извършват от обслужващото дружество и от външни
изпълнители. Обслужващото дружество извършва водене на счетоводна отчетност на всички нива, управление на имоти,
контрол за изпълнение на сключените договори.
Съветът на директорите е колективният орган, осигуряващ надлежно разделение на задачите и задълженията между
своите членове и взема решения, съгласно правомоцията му, регламентирани в чл. 42 от Устава на Дружеството. За
приемането на тези решения се свикват заседания на СД, надлежно протоколирани за целта. За членовете на Съвета на
директорите се прилагат изискванията за заемане на длъжността съгласно ЗДСИЦ, ЗППЦК и Търговския закон.
Оперативната дейност по управлението и представителството на Дружеството е възложена на изпълнителния директор.
Независимият директор, от своя страна, контролира действията на изпълнителното ръководство и участва ефективно в
работата на дружеството в съответствие с интересите и правата на акционерите.
Декларация за корпоративно управление
7
4023 Пловдив, ул. Нестор Абаджиев 37, ет., тел. +35932604710, www.aktivproperties.com
В своята контролна дейност, Дружеството ежемесечно извършва инвентаризация на каса, а ежегодно се извършва
инвентаризация на разчети и активи.
При избора на счетоводни политики във връзка с финансовото отчитане се провеждат ежегодно срещи за
преразглеждане на счетоводната политика, като се съобразяват целите на управлението и новите счетоводни
старндарти.
Дружеството не ползва задбалансово финансиране, предприятия със специално предназначение и други сложни
договорености за финансиране.
С оглед на това, Дружеството счита, че създадената система за управление на рисковете осигурява ефективното
осъществяване на вътрешен контрол при създаването и управлението на всички фирмени документи в т.ч. финансовите
отчети и другата регулирана информация, която Дружеството е длъжно да разкрива в съответствие със законовите
разпоредби.
Дейността на дружеството е изложена на различни рискове, които се идентифицират, измерват и наблюдават чрез
различни контролни механизми с цел определяне на адекватни цени на услугите, да се оценят адекватно пазарните
обстоятелства на извършваните инвестиции и формите за поддържане свободните ликвидни средства. Ръководството на
дружеството счита, че при действието на изградената система за вътрешен контрол вероятното проявление на рисковете
е сведено под границата на търпимост.
Въпреки това, следва да се отбележи, че инвестирането в недвижими имоти е консервативна и нискорискова
инвестиция, спрямо инвестиране в други активи, като ценни книжа, взаимни фондове, банкови депозити и др. Този род
инвестиции са съотносими към множество рискове, които се пренасят като цяло към дружествата със специална цел и в
частност върху „Актив Пропъртис” АДСИЦ.
Общи рискове
Общите рискове са тези, които се отнасят до всички икономически субекти в страната и произтичат от външни за
Дружеството фактори, върху които то не може да оказва влияние. Основната възможност за превенция и ограничаване
на тези рискове се свеждат до събирането на текуща макроикономическа и политическа информация и анализ на
въздействието й върху Дружеството и неговите перспективи. Основните общи рискове са следните:
- Неблагоприятни промени в Законодателството;
- Кредитен риск;
- Политически риск.
Специфични рискове
Специфичните рискове са тези, които са съотносими към сектора на недвижимите имоти и отразяват рисковете от
притежаваните от Дружеството различни видове недвижима собственост. Към тях се отнасят съществуващата
конюнктура на пазара, ефективното управление на инвестициите в недвижими имоти; събираемостта на наеми; качество
на наематели и продължителност на договори; поддръжка и застраховка на имотите; възможност за финансиране на
различни проекти в Дружеството; Управленски риск на мениджърско ниво и напускане на ключови служители;
Неблагоприятни изменения на държаните от дружеството имоти и активи; наличие на съдебни спорове и дела за
събиране на вземания.
Подробно основните рискове, които оказват и ще оказват въздействие върху дейността на „Актив Пропъртис”
АДСИЦ са по-подробно изброени в Регистрационния документ (част ІІ от Проспекта за първоначално увеличение на
капитала на „Актив Пропъртис” АДСИЦ) одобрен от Комисията за финансов надзор през м. Април 2005 г.
4. Информация по член 10, параграф 1, букви „в“, „г“, „е“, „з“ и „и“ от Директива 2004/25/ЕО на Европейския
парламент и на Съвета ог 21 април 2004г. относно предложенията за поглъщане
4.1 Информация по член 10, параграф 1, буква „в“ от Директива 2004/25/ЕО на Европейския парламент и на Съвета от
21 април 2004г. относно предложенията за поглъщане – значими преки или косвени акционерни участия
(включително косвени акционерни участия чрез пиримидални сктруктури и кръстосани акционерни участия) по
смисъла на член 85 от Директива 2001/34/ЕО
Велграф Асет Мениджмънт АД чрез пряко акционерно участие, притежава 728 657 броя акции, представляващи 33,24%
от капитала на „Актив Пропъртис“ АДСИЦ;
Декларация за корпоративно управление
8
4023 Пловдив, ул. Нестор Абаджиев 37, ет., тел. +35932604710, www.aktivproperties.com
7Q Financial Setvices Limited чрез пряко акционерно участие, притежава 150 694 броя акции, представляващи 6,87% от
капитала на „Актив Пропъртис“;
Павлекс - 97 ЕООД, чрез пряко акционерно участие, притежава 168 158 броя акции, представляващи 7,67% от капитала
на „Актив Пропъртис“ АДСИЦ;
ПОК Съгласие АД, чрез пряко акционерно участие, притежава 152 872 броя акции, представляващи 6,97% от капитала на
„Актив Пропъртис“ АДСИЦ;
УПФ ЦКБ – Сила, чрез пряко акционерно участие, притежава 152 820 броя акции, представляващи 6,97% от капитала на
„Актив Пропъртис“ АДСИЦ;
Капман Асет Мениджмънт АД, чрез управляваните от него фондове, притежава 109 950 броя акции, представляващи
5,02 % от капитала на „Актив Пропъртис“ АДСИЦ, както следва:
ДФ Капман Макс, управляван от Капман Асет Мениджмънт АД, притежава 84 000 броя акции, представляващи 3,83% от
капитала на „Актив Пропъртис“ АДСИЦ;
ДФ Капман Капитал, управляван от Капман Асет Мениджмънт АД, притежава 25 950 броя акции, представляващи 1,18%
от капитала на „Актив Пропъртис“ АДСИЦ.
4.2 Информация по член 10, параграф 1, буква „г“ от Директива 2004/25/ЕО на Европейския парламент и на Съвета от
21 април 2004г. относно предложенията за поглъщане – притежателите на всички ценни книжа със специални права
на контрол и описание на тези права
Дружеството няма акционери със специални права на контрол.
4.3 Информация по член 10, параграф 1, буква „е“ от Директива 2004/25/ЕО на Европейския парламент и на Съвета от
21 април 2004 г. относно предложенията за поглъщане-всички ограничения върху правата на глас, като например
ограничения върху правата на глас на притежателите на определен процент или брой гласове, крайни срокове за
упражняване на глас или системи, посредством които чрез сътрудничество с дружеството финансовите права,
предоставени на ценните книжа, са отделени от притежаването на ценните книжа
Не съществуват ограничения върху правата на глас. Крайните срокове за упражняване на правото на глас са съгласно
разпоредбите на Закона за публичното предлагане на ценни книжа.
4.4 Информация по член 10, параграф 1, буква „3“ от Директива 2004/25/ЕО на Европейския парламент и на Съвета от
21 април 2004 г. относно предложенията за поглъщане – правилата, с които се регулира назначаването или смяната на
членовете на съвета и внасянето на изменение в учредителния договор
„Актив Пропъртис” АДСИЦ има едностепенна система на управление. Органите на Дружеството са Общо събрание на
акционерите и Съвет на директорите. Съветът на директорите на Дружеството се избира от Общото събрание за срок от 5
(пет) години, като първият Съвет на директорите се избира за срок от 3 (три) години. Членовете на Съвета могат да бъдат
преизбирани без ограничения. След изтичане на мандата им, членовете на Съвета на директорите продължават да
изпълняват своите функции до избирането от Общото събрание на нов съвет.
Съгласно разпоредбите на чл.37, ал.2 във връзка с чл.31, ал.1 от Устава на „Актив Пропъртис” АДСИЦ, избирането и
освобождаването на членовете на Съвета на директорите, определянето на тяхното възнаграждение и гаранция за
управлението им съгласно изискванията на закона, както и изменението и допълнението на устава на Дружеството, се
изисква мнозинство 4/5 (четири пети) от представените на Общо събрание акции с право на глас.
4.5 Информация по член 10, параграф 1, буква „и“ от Директива 2004/25/ЕО на Европейския парламент и на Съвета от
21 април 2004 г. относно предложенията за поглъщане – правомощия на съвета, и по-специално правото да се
емитират или изкупуват акции
Правомощията на Съвета на директорите са посочени в чл. 42 – чл. 44 от Устава на Дружеството.
Декларация за корпоративно управление
9
4023 Пловдив, ул. Нестор Абаджиев 37, ет., тел. +35932604710, www.aktivproperties.com
Съгласно актуалната редакция на чл. 26, ал. 4 от ЗДСИЦДС дружеството със специална инвестиционна цел не може да
извършва обратно изкупуване по реда на чл. 111, ал. 5 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа, освен в
случаите по чл. 18 от ЗДСИЦДС (в случай на прието решение за отказ от лиценз).
5. Състава и функционирането на административните, управителните и надзорните органи и техните комитети
„Актив Пропъртис” АДСИЦ е с едностепенна система на управление, представена от Съвет на директорите, в състав:
Цветан Димитров Григоров – Член на Съвета на директорите и Председател на Съвета на директорите
Георги Илиев Налбантски – Член на Съвета на директорите и Изпълнителен директор
Илия Йорданов Цветков – Независим Член на Съвета на директорите
Извадка от устава на „Актив Пропъртис” АДСИЦ, приет на ОСА, проведено на 12.07.2022 г.:
Чл. 42. (1) Съветът на директорите взема решения по всички въпроси, свързани с дейността на Дружеството, с
изключение на тези, които съгласно действащото законодателство и този устав са от изключителната компетентност на
Общото събрание.
(2) Съветът на директорите:
1. приема правила за работата си и други вътрешни правила, изискуеми съгласно действащото законодателство;
2. в предвидените от закона случаи и/или по собствена преценка, както и при настъпване на обстоятелства от
съществено значение за Дружеството, свиква Общото събрание;
3. след одобрение от КФН сключва, изменя и допълва договорите с трети лица по чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС и заменя
банката-депозитар по реда и на основанията, предвидени в тях или в действащото българско законодателство. Съветът
на директорите прекратява договорите с трети лица по чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС и уведомява КФН в 7-дневен срок от
настъпване на обстоятелството;
4. контролира изпълнението на договорите с трето/и лице/а по чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС и с Банката-депозитар и
съдейства на трето/и лице/а по чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС и на Банката - депозитар при изпълнението на техните функции
съгласно действащото законодателство и този Устав;
5. избира и упълномощава инвестиционен/ни посредник/ци, които поемат или обслужват емисии акции от увеличение
на капитала и/или емисии облигации, издавани от Дружеството, както и довереник по смисъла на чл.100а и сл. от ЗППЦК
в случаите на издаване на емисии обезпечни облигации;
6. въз основа на обосновано предложение от трето/и лице/а по чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС взема решения за придобиване,
продажба или други форми на отчуждаване на недвижими имоти и/или вещни права върху недвижими имоти при
спазване изискванията и ограниченията на закона и този Устав;
7. застрахова недвижимите имоти след придобиването им;
8. възлага на един или повече експерти с квалификация и опит в тази област оценяването на недвижимите имоти в
предвидените от закона случаи;
9. взема решение за сключване на договор за заем (банков кредит) при спазване изискванията на Устава и при спазване
на особения режим за овластяване от Общото събрание на акционерите, ако кредитодател е заинтересувано лице, както
и за предоставяне на обезпечения за задължения на Дружеството при спазване на нормативно определените
ограничения;
10. взема решения за предоставяне на обезпечения по сключените банкови кредити по т. 9, включително и когато
размерът на обезпечението през текущата година надхвърля половината от стойността на активите на Дружеството
съгласно заверен годишен финансов отчет;
11. взема решения за инвестиране до 10% от активите на Дружеството в трето/и лице/а по чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС;
12. избира и освобождава изпълнителен/и директор/и;
13. взема решения за издаване на облигации при условията и по реда на чл. 44 от този Устав;
14. взема решение за увеличаване на капитала на Дружеството в рамките на овластяването по чл. 43 от този Устав;
15. взема решение за сключване на предварителен договор или договор във формата на нотариален акт за придобиване
и/или разпореждане с недвижим имот или вещно право при спазване на ограниченията заложени в Устава и
действащото законодателство;
16. назначава и освобождава персонала на Дружеството, в това число и директор за връзка с инвеститорите съгласно чл.
116г от ЗППЦК и определя размера на трудовото им възнаграждение;
Декларация за корпоративно управление
10
4023 Пловдив, ул. Нестор Абаджиев 37, ет., тел. +35932604710, www.aktivproperties.com
17. контролира воденето на счетоводната отчетност от страна на трети лица по чл. 27 от ЗДСИЦДС, съставя и внася
годишния финансов отчет пред Общото събрание;
18. приема предложение за разпределение на печалбата;
19. взема решения относно инвестиране на свободните средства на Дружеството в активи при спазване на ограниченията
предвидени в Устава и закона;
20. взема решения за сключване на сделките по чл. 236, ал. 2 ТЗ с предвиденото за това единодушие, доколкото
разпоредбите на чл. 114 ЗППЦК или друг нормативен акт не предвиждат друго;
21. предлага на Общото събрание на акционерите решения за участие в учредяване, придобиване или прехвърляне на
дялове или акции в специализирано Дружество по чл. 28 от ЗДСИЦДС;
22. определя правила за гласуване чрез кореспонденция или електронни средства. С правилата се уреждат изискванията
към съдържанието на образеца за гласуване, начините за получаването му от акционерите и условията за идентификация
на акционерите;
23. други въпроси от неговата компетентност съгласно този устав.
(3) Съветът на директорите решава всички въпроси от своята компетентност при спазване на решенията на Общото
събрание, този Устав и действащите нормативни актове.
(4) Съветът на директорите извършва преглед на дейността на лицата по чл. 27 от ЗДСИЦДС.
(5) Съветът на директорите решава всички други въпроси, които не са от изключителната компетенция на Общото
събрание по силата на закона или на този Устав или са му възложени по решение на Общото събрание.
Чл. 43. (1) В срок до 5 (пет) години от обявяването на устава в търговския регистър, на основание чл. 196 от Търговския
закон, Съветът на директорите може да взема решения за увеличаване на капитала на Дружеството до номинален
размер от 20 000 000 лева чрез издаване на нови обикновени или привилегировани поименни безналични акции, или
чрез превръщане на облигации в акции, когато дружеството е издало конвертируеми облигации, независимо от броя на
увеличенията и емисиите акции, с които е достигнат посоченият общ размер.
(2) В решението за увеличаване на капитала Съветът на директорите определя размера и целите на всяко увеличение;
броя и вида на новите акции, правата и привилегиите по тях; срока и условията за прехвърляне на правата по смисъла на
§1, т. 3 ЗППЦК, издадени срещу съществуващите акции; срока и условията за записване на новите акции; размера на
емисионната стойност и срока, и условията за заплащането й; инвестиционния посредник, на който се възлага
осъществяването на подписката.
Чл. 44. В срок до 5 (пет) години от обявяване на настоящия устав в търговския регистър, Съветът на директорите може да
приема решения за издаване на облигации включително конвертируеми, в общ размер до 30 000 000 евро или
равностойността им в друга валута, независимо от броя на емисиите, с които е достигнат посочения общ размер. Вида на
облигациите, начина за формиране на дохода по тях, размера и всички останали параметрите на облигационния заем се
определят в решението на Съвета на директорите при спазване разпоредбите на действащото законодателство и устава.
С влизането в сила на новия Закон за независимия финансов одит и съобразно предвидените в него срокове,
Дружеството в качеството си на предприятие от обществен интерес създаде одитен комитет и приеме правила за
дейността му в съответствие с чл. 107, ал. 7 от новия ЗНФО.
Към 31.12.2022 г. съставът на Одитния комитет е: Йорданка Миткова Флорева (председател), Цветан Димитров
Григоров и Павел Иванов Павлов.
6. Описание на политиката на многообразие, прилагана по отношение на административните, управителните и
надзорни органи на емитента във връзка с аспекти, като възраст, пол или образование и професионален опит, целите
на тази политика на многообразие, начинът на приложението й и резултатите през отчетния период; когато не се
прилага такава политика, декларацията съдържа обяснение относно причините за това
Неприложимо съгласно чл. 100н, ал. 12 от ЗППЦК.
ЧЛЕНОВЕ НА СЪВЕТА НА ДИРЕКТОРИТЕ:
________________
Георги Налбантски
________________
Цветан Григоров
________________
Илия Цветков
GEORGI
ILIEV
NALBANTSKI
Digitally signed by
GEORGI ILIEV
NALBANTSKI
Date: 2023.03.28
13:12:55 +03'00'
ILIYA
YORDANOV
TSVETKOV
Digitally signed by ILIYA
YORDANOV TSVETKOV
Date: 2023.03.28 13:45:09
+03'00'
TSVETAN
DIMITROV
GRIGOROV
Digitally signed by
TSVETAN DIMITROV
GRIGOROV
Date: 2023.03.28
15:05:24 +03'00'
4023 Пловдив, ул.Нестор Абаджиев № 37 ет.2, тел. 032 60 47 10, www.aktivproperties.com
ДЕКЛАРАЦИЯ
По чл. 100н, ал. 4, т. 4 от ЗППЦК
Долуподписаните:
1. Георги Илиев Налбантски, в качеството си на изпълнителен директор на „Актив Пропъртис”
АДСИЦ,
2. Цветан Димитров Григоров, в качеството си на председател на Съвета на директорите на
„Актив Пропъртис” АДСИЦ,
3. Илия Йорданов Цветков, в качеството си на заместник-председател на Съвета на директорите
на „Актив Пропъртис” АДСИЦ,
и
4. Красимира Ангелова Панайотова, в качеството си на управител на „Актив Сървисиз” ЕООД,
трето лице по смисъла на чл. 27 ал. 3 от ЗДСИЦДС, водещо счетоводната отчетност на „Актив
Пропъртис” АДСИЦ и изготвило финансовия отчет за 2022 г.,
ДЕКЛАРИРАМЕ, ЧЕ:
1. Доколкото ни е известно, годишният финансов отчет за 2022 г., съставен съгласно
приложимите счетоводни стандарти, отразява вярно и честно информацията за активите и
пасивите, финансовото състояние и печалбата или загубата на „Актив Пропъртис” АДСИЦ;
2. Доколкото ни е известно, годишният доклад за дейността на „Актив Пропъртис” АДСИЦ за
2022 г. съдържа достоверен преглед на развитието и резултатите от дейността на емитента,
заедно с описание на основните рискове и несигурности, пред които е изправен.
28 Март 2023 г. ДЕКЛАРАТОРИ:
…………………………………………….
Георги Илиев Налбантски
…………………………………………….
Цветан Димитров Григоров
…………………………………………….
Илия Йорданов Цветков
…………………………………………….
Красимира Ангелова Панайотова
Krasimira
Angelova
Panayotova
Digitally signed by
Krasimira Angelova
Panayotova
Date: 2023.03.28
12:50:29 +03'00'
GEORGI ILIEV
NALBANTSKI
Digitally signed by
GEORGI ILIEV NALBANTSKI
Date: 2023.03.28 13:13:33
+03'00'
ILIYA
YORDANOV
TSVETKOV
Digitally signed by ILIYA
YORDANOV TSVETKOV
Date: 2023.03.28
13:43:55 +03'00'
TSVETAN
DIMITROV
GRIGOROV
Digitally signed by
TSVETAN DIMITROV
GRIGOROV
Date: 2023.03.28 15:24:56
+03'00'
Стр. 1 от 8
ДОКЛАД НА НЕЗАВИСИМИЯ ОДИТОР
До акционерите на АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ
Доклад относно одита на финансовия отчет
Мнение
Ние извършихме одит на финансовия отчет на АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ
(„Дружеството“), съдържащ отчета за финансовото състояние към 31 декември 2022 г. и
отчета за всеобхватния доход, отчета за промените в собствения капитал и отчета за
паричните потоци за годината, завършваща на тази дата, както и пояснителните
приложения към финансовия отчет, съдържащи и обобщено оповестяване на
съществените счетоводни политики.
По наше мнение, приложеният финансов отчет представя достоверно, във всички
съществени аспекти финансовото състояние на Дружеството към 31 декември 2022 г. и
неговите финансови резултати от дейността и паричните му потоци за годината,
завършваща на тази дата, в съответствие с Международните стандарти за финансово
отчитане (МСФО), приети от Европейския съюз (ЕС).
База за изразяване на мнение
Ние извършихме нашия одит в съответствие с Международните одиторски стандарти
(МОС). Нашите отговорности съгласно тези стандарти са описани допълнително в
раздела от нашия доклад „Отговорности на одитора за одита на финансовия отчет“. Ние
сме независими от Дружеството в съответствие с Международния етичен кодекс на
професионалните счетоводители (включително Международни стандарти за
независимост) на Съвета за международни стандарти по етика за счетоводители
(Кодекса на СМСЕС), заедно с етичните изисквания на Закона за независимия финансов
одит (ЗНФО), приложими по отношение на нашия одит на финансовия отчет в България,
като ние изпълнихме и нашите други етични отговорности в съответствие с
изискванията на ЗНФО и Кодекса на СМСЕС. Ние считаме, че одиторските доказателства,
получени от нас, са достатъчни и уместни, за да осигурят база за нашето мнение.
Ключови одиторски въпроси
Ключови одиторски въпроси са тези въпроси, които съгласно нашата професионална
преценка са били с най-голяма значимост при одита на финансовия отчет за текущия
период. Тези въпроси са разгледани като част от нашия одит на финансовия отчет като
цяло и формирането на нашето мнение относно него, като ние не предоставяме отделно
мнение относно тези въпроси.
Инвестиционни имоти 29 764 хил.лв
Виж точка 3 от Пояснения към финансовия отчет.
Стр. 2 от 8
Ключов одиторски въпрос
Как този ключов одиторски въпрос беше
адресиран при проведения от нас одит
Инвестиционни имоти отчитани по
справедлива стойност
Определили сме инвестиционните имоти,
като ключов одиторски въпрос:
Поради тяхната същественост за
дружеството – формират 51.21 % от
общата стойност на активите
Периодичната оценка по справедлива
стойност оказва съществено влияние
върху финансовия резултат на
дружеството
Оценките включват съществено ниво
на преценки и предположения,
направени от външни независими
оценители за определяне на
справедливата стойност на
инвестиционните имоти към
31.12.2022 г..
В тази област нашите одиторски процедури,
наред с други такива, включиха:
Оценка и проверка за адекватност и
последователно приложение на
счетоводните политики по
отношение на инвестиционните
имоти на дружеството
обективността, независимостта и
експертизата на външните
оценители. Също така ние оценихме
верността на входящите данни,
свързани с инвестиционните имоти.
Възложихме на наш експерт преглед
на изготвените от външен оценител
на дружеството оценки.
Оценка на адекватността и
пълнотата на оповестяванията
свързани с инвестициите.
Друга информация, различна от финансовия отчет и одиторския доклад
върху него
Ръководството носи отговорност за другата информация. Другата информация се състои
от доклад за дейността, в т.ч. декларация за корпоративно управление, доклад за
изпълнение на политиката за възнаграждения изготвени от ръководството съгласно
Глава седма от Закона за счетоводството, но не включва финансовия отчет и нашия
одиторски доклад, върху него, която получихме преди датата на нашия одиторски
доклад.
Нашето мнение относно финансовия отчет не обхваща другата информация и ние не
изразяваме каквато и да е форма на заключение за сигурност относно нея, освен ако не е
изрично посочено в доклада ни и до степента, до която е посочено.
Стр. 3 от 8
Във връзка с нашия одит на финансовия отчет, нашата отговорност се състои в това да
прочетем другата информация и по този начин да преценим дали тази друга
информация е в съществено несъответствие с финансовия отчет или с нашите познания,
придобити по време на одита, или по друг начин изглежда да съдържа съществено
неправилно докладване.
В случай че на базата на работата, която сме извършили, ние достигнем до заключение,
че е налице съществено неправилно докладване на тази друга информация, от нас се
изисква да докладваме този факт.
Нямаме какво да докладваме в това отношение.
Отговорности на ръководството и лицата, натоварени с общо управление за
финансовия отчет
Ръководството носи отговорност за изготвянето и достоверното представяне на този
финансов отчет в съответствие с МСФО, приложими в ЕС и за такава система за вътрешен
контрол, каквато ръководството определя като необходима за осигуряване изготвянето
на финансови отчети, които не съдържат съществени неправилни отчитания,
независимо дали са дължащи се на измама или грешка.
При изготвяне на финансовия отчет ръководството носи отговорност за оценяване
способността на Дружеството да продължи да функционира като действащо
предприятие, оповестявайки, когато това е приложимо, въпроси, свързани с
предположението за действащо предприятие и използвайки счетоводната база на
основата на предположението за действащо предприятие, освен ако ръководството не
възнамерява да ликвидира Дружеството или да преустанови дейността му, или ако
ръководството на практика няма друга алтернатива, освен да постъпи по този начин.
Лицата, натоварени с общо управление, носят отговорност за осъществяването на надзор
над процеса по финансово отчитане на Дружеството.
Отговорности на одитора за одита на финансовия отчет
Нашите цели са да получим разумна степен на сигурност относно това дали финансовият
отчет като цяло не съдържа съществени неправилни отчитания, независимо дали са
дължащи се на измама или грешка, и да издадем одиторски доклад, който да включва
нашето одиторско мнение. Разумната степен на сигурност е висока степен на сигурност,
но не е гаранция, че одит, извършен в съответствие с МОС, винаги ще разкрива
съществено неправилно отчитане, когато такова съществува. Неправилни отчитания
могат да възникнат в резултат на измама или грешка и се считат за съществени, ако би
могло разумно да се очаква, че те, самостоятелно или като съвкупност, биха могли да
окажат влияние върху икономическите решения на потребителите, вземани въз основа
на този финансов отчет.
Като част от одита в съответствие с МОС, ние използваме професионална преценка и
запазваме професионален скептицизъм по време на целия одит. Ние също така:
Стр. 4 от 8
идентифицираме и оценяваме рисковете от съществени неправилни отчитания
във финансовия отчет, независимо дали са дължащи се на измама или грешка,
разработваме и изпълняваме одиторски процедури в отговор на тези рискове и
получаваме одиторски доказателства, които да са достатъчни и уместни, за да
осигурят база за нашето мнение. Рискът да не бъде разкрито съществено
неправилно отчитане, което е резултат от измама, е по-висок, отколкото риска от
съществено неправилно отчитане, което е резултат от грешка, тъй като измамата
може да включва тайно споразумяване, фалшифициране, преднамерени пропуски,
изявления за въвеждане на одитора в заблуждение, както и пренебрегване или
заобикаляне на вътрешния контрол.
получаваме разбиране за вътрешния контрол, имащ отношение към одита, за да
разработим одиторски процедури, които да са подходящи при конкретните
обстоятелства, но не с цел изразяване на мнение относно ефективността на
вътрешния контрол на Дружеството.
оценяваме уместността на използваните счетоводни политики и разумността на
счетоводните приблизителни оценки и свързаните с тях оповестявания,
направени от ръководството.
достигаме до заключение относно уместността на използване от страна на
ръководството на счетоводната база на основата на предположението за
действащо предприятие и, на базата на получените одиторски доказателства,
относно това дали е налице съществена несигурност, отнасяща се до събития или
условия, които биха могли да породят значителни съмнения относно
способността на Дружеството да продължи да функционира като действащо
предприятие. Ако ние достигнем до заключение, че е налице съществена
несигурност, от нас се изисква да привлечем внимание в одиторския си доклад
към свързаните с тази несигурност оповестявания във финансовия отчет или в
случай че тези оповестявания са неадекватни, да модифицираме мнението си.
Нашите заключения се основават на одиторските доказателства, получени до
датата на одиторския ни доклад. Бъдещи събития или условия обаче могат да
станат причина Дружеството да преустанови функционирането си като
действащо предприятие.
оценяваме цялостното представяне, структура и съдържание на финансовия
отчет, включително оповестяванията, и дали финансовият отчет представя
основополагащите за него сделки и събития по начин, който постига достоверно
представяне.
Ние комуникираме с лицата, натоварени с общо управление, наред с останалите въпроси,
планирания обхват и време на изпълнение на одита и съществените констатации от
одита, включително съществени недостатъци във вътрешния контрол, които
идентифицираме по време на извършвания от нас одит.
Ние предоставяме също така на лицата, натоварени с общо управление, изявление, че
сме изпълнили приложимите етични изисквания във връзка с независимостта и че ще
комуникираме с тях всички взаимоотношения и други въпроси, които биха могли
разумно да бъдат разглеждани като имащи отношение към независимостта ни, а когато е
приложимо, и свързаните с това предпазни мерки.
Стр. 5 от 8
Сред въпросите, комуникирани с лицата, натоварени с общо управление, ние определяме
тези въпроси, които са били с най-голяма значимост при одита на финансовия отчет за
текущия период и които следователно са ключови одиторски въпроси. Ние описваме
тези въпроси в нашия одиторски доклад, освен в случаите, в които закон или
нормативна уредба възпрепятства публичното оповестяване на информация за този
въпрос или когато, в изключително редки случаи, ние решим, че даден въпрос не следва
да бъде комуникиран в нашия доклад, тъй като би могло разумно да се очаква, че
неблагоприятните последствия от това действие биха надвишили ползите от гледна
точка на обществения интерес от тази комуникация.
Доклад във връзка с други законови и регулаторни изисквания
Докладване за съответствие на електронния формат на финансов отчет ,
включен в годишния финансов отчет за дейността по чл. 100н, ал.4 от ЗППЦК с
изискванията на Регламента за ЕЕЕФ
В допълнение на нашите отговорности и докладване съгласно МОС, описани по-горе в
раздела „Отговорности на одитора за одита на финансов отчет“, ние изпълнихме
процедурите, съгласно „Указания относно изразяване на одиторско мнение във връзка с
прилагането на единния европейски електронен формат (ЕЕЕФ) за финансовите отчети
на дружества, чиито ценни книжа са допуснати за търгуване на регулиран пазар в
Европейския съюз (ЕС)" на професионалната организация на регистрираните одитори в
България, Института на дипломираните експерт-счетоводители (ИДЕС)“. Тези процедури
касаят проверка на форма́та и дали четимата от човек част на този електронен формат
съответства на одитирания индивидуален финансов отчет и изразяване на становище по
отношение на съответствието на електронния формат на финансов отчет на
дружеството за годината, завършваща на 31 декември 2022 година, приложен в
електронния файл „8945007OOQ2U6TI6B579-20221231-BG-SEP.xhtml“, с изискванията на
Делегиран Регламент (ЕС) 2019/815 на Комисията от 17 декември 2018 г. за допълнение
на Директива 2004/109/ЕО на Европейския парламент и на Съвета чрез регулаторни
технически стандарти за определянето на единния електронен формат за отчитане
(„Регламент за ЕЕЕФ“). Въз основа на тези изисквания, електронният формат на
финансов отчет, включен в годишния индивидуален отчет за дейността по чл. 100н, ал. 4
от ЗППЦК, трябва да бъде представен в XHTML формат.
Ръководството на Дружеството е отговорно за прилагането на изискванията на
Регламента за ЕЕЕФ при изготвяне на електронния формат на финансов отчет в XHTML.
Нашето становище е само по отношение на електронния формат на финансовия отчет,
приложен в електронния файл „8945007OOQ2U6TI6B579-20221231-BG-SEP.xhtml“ и не
обхваща другата информация, включена в годишния финансов отчет за дейността по чл.
100н, ал. 4 от ЗППЦК.
На базата на извършените процедури, нашето мнение е, че електронният формат на
финансов отчет финансовия отчет на Дружеството за годината, завършваща на 31
декември 2022 година, съдържащ се в приложения електронен файл
„8945007OOQ2U6TI6B579-20221231-BG-SEP.xhtml“, е изготвен във всички съществени
аспекти в съответствие с изискванията на Регламента за ЕЕЕФ
Стр. 6 от 8
Допълнителни въпроси, които поставят за докладване Законът за
счетоводството и Законът за публичното предлагане на ценни книжа
В допълнение на нашите отговорности и докладване съгласно МОС, описани по-горе в
раздела „Друга информация, различна от финансовия отчет и одиторския доклад върху
него“ по отношение на доклада за дейността, декларацията за корпоративно управление
и доклад за изпълнение на политиката за възнаграждение, ние изпълнихме и
процедурите, добавени към изискваните по МОС, съгласно „Указания относно нови и
разширени одиторски доклади и комуникация от страна на одитора" на
професионалната организация на регистрираните одитори в България, Института на
дипломираните експерт-счетоводители (ИДЕС)“. Тези процедури касаят проверки за
наличието, както и проверки на формата и съдържанието на тази друга информация с
цел да ни подпомогнат във формиране на становище относно това дали другата
информация включва оповестяванията и докладванията, предвидени в Глава седма от
Закона за счетоводството и в Закона за публичното предлагане на ценни книжа, (чл.
100н, ал. 10 от ЗППЦК във връзка с чл. 100н, ал. 8, т. 3 и 4 от ЗППЦК), приложими в
България.
Становище във връзка с чл. 37, ал. 6 от Закона за счетоводството
На базата на извършените процедури, нашето становище е, че:
а) Информацията, включена в доклада за дейността за финансовата година, за която е
изготвен финансовият отчет, съответства на финансовия отчет.
б) Докладът за дейността е изготвен в съответствие с изискванията на Глава седма от
Закона за счетоводството и на чл. 100(н), ал. 7 от Закона за публичното предлагане на
ценни книжа.
в) В декларацията за корпоративно управление за финансовата година, за която е
изготвен финансовият отчет, е представена изискваната съгласно Глава седма от
Закона за счетоводството и чл. 100 (н), ал. 8 от Закона за публичното предлагане на
ценни книжа информация.
г) Докладът за изпълнение на политиката за възнагражденията за финансовата година,
за която е изготвен финансовият отчет, е предоставен и отговаря на изискванията,
определени в наредбата по чл. 116в, ал. 1 от Закона за публичното предлагане на
ценни книжа
Становище във връзка с чл. 100(н), ал. 10 във връзка с чл. 100 н, ал. 8, т. 3 и 4 от Закона за
публичното предлагане на ценни книжа
На база на извършените процедури и на придобитото познаване и разбиране на
дейността на предприятието и средата, в която то работи, по наше мнение, описанието
на основните характеристики на системите за вътрешен контрол и управление на риска
на предприятието във връзка с процеса на финансово отчитане, което е част от доклада
за дейността (като елемент от съдържанието на декларацията за корпоративно
управление) и информацията по чл. 10, параграф 1, букви "в", "г", "е", "з" и "и" от
Директива 2004/25/ЕО на Европейския парламент и на Съвета от 21 април 2004 година
относно предложенията за поглъщане, не съдържат случаи на съществено неправилно
докладване.
Стр. 7 от 8
Допълнително докладване относно одита на финансовия отчет във връзка
с чл. 100(н), ал. 4, т. 3 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа
Изявление във връзка с чл. 100(н), ал. 4, т. 3, б. „б“ от Закона за публичното предлагане на
ценни книжа
Информация относно сделките със свързани лица е оповестена в Приложение 22 към
финансовия отчет. На база на извършените от нас одиторски процедури върху сделките
със свързани лица като част от нашия одит на финансовия отчет като цяло, не са ни
станали известни факти, обстоятелства или друга информация, на база на които да
направим заключение, че сделките със свързани лица не са оповестени в приложения
финансов отчет за годината, завършваща на 31 декември 2022 г., във всички съществени
аспекти, в съответствие с изискванията на МСС 24 „Оповестяване на свързани лица“.
Резултатите от нашите одиторски процедури върху сделките със свързани лица са
разгледани от нас в контекста на формирането на нашето мнение относно финансовия
отчет като цяло, а не с цел изразяване на отделно мнение върху сделките със свързани
лица.
Изявление във връзка с чл. 100(н), ал. 4, т. 3, б. „в” от Закона за публичното предлагане на
ценни книжа
Нашите отговорности за одит на финансовия отчет като цяло, описани в раздела на
нашия доклад „Отговорности на одитора за одита на финансовия отчет“, включват
оценяване дали финансовият отчет представя съществените сделки и събития по начин,
който постига достоверно представяне. На база на извършените от нас одиторски
процедури върху съществените сделки, основополагащи за финансовия отчет за
годината, завършваща на 31 декември 2022 г., не са ни станали известни факти,
обстоятелства или друга информация, на база на които да направим заключение, че са
налице случаи на съществено недостоверно представяне и оповестяване в съответствие
с приложимите изисквания на МСФО, приети от Европейския съюз. Резултатите от
нашите одиторски процедури върху съществените за финансовия отчет сделки и
събития на Дружеството са разгледани от нас в контекста на формирането на нашето
мнение относно финансовия отчет като цяло, а не с цел изразяване на отделно мнение
върху тези съществени сделки.
Докладване съгласно чл. 10 от Регламент (ЕС) № 537/2014 във връзка с
изискванията на чл. 59 от Закона за независимия финансов одит
Съгласно изискванията на Закона за независимия финансов одит във връзка с чл. 10 от
Регламент (ЕС) № 537/2014, ние докладваме допълнително и изложената по-долу
информация.
Стр. 8 от 8
Теодора Цветанова е назначена за задължителен одитор на финансовия отчет за
годината, завършваща на 31 декември 2022 г. на АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ
(„Дружеството“) от Общото събрание на акционерите, с Решение от 27 юни 2022 г., за
период от една година.
Одитът на финансовия отчет за годината, завършваща на 31 декември 2022 г. на
Дружеството представлява пети пълен непрекъснат ангажимент за задължителен
одит на това предприятие, извършен от нас.
Потвърждаваме, че изразеното от нас одиторско мнение е в съответствие с
допълнителния доклад, представен на одитния комитет на Дружеството, съгласно
изискванията на чл. 60 от Закона за независимия финансов одит.
Потвърждаваме, че не сме предоставяли посочените в чл. 64 от Закона за
независимия финансов одит забранени услуги извън одита.
Потвърждаваме, че при извършването на одита сме запазили своята независимост
спрямо Дружеството.
Регистриран одитор:
Теодора Цветанова
Адрес на одитора:
29 март 2023 г., гр.София,
гр.София ул.”Бунтовник” 3, офис 1А
Digitally signed by Teodora
Ivanova Tsvetanova
Date: 2023.03.29 08:48:03
+03'00'
1
До
Акционерита на
АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ
ДЕКЛАРАЦИЯ
по чл. 100н, ал. 4, т. 3 от
Закона за публичното предлагане на ценни книжа
Долуподписаната:
Теодора Иванова Цветанова, регистриран одитор с рег. № 0771 по чл.20 от
Закона за независимия финансов одит, декларираме,че
Бях ангажирана да извърша задължителен финансов одит на финансовия
отчет на АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ за 2022 г., съставен съгласно
Международните стандарти за финансово отчитане, приети от ЕС, общоприето
наименование на счетоводната база, дефинирана в т. 8 на ДР на Закона за
счетоводството под наименование „Международни счетоводни стандарти”. В
резултат на нашия одит ние издадохме одиторски доклад от 29.03.2023 г.
С настоящото УДОСТОВЕРЯВАМЕ, ЧЕ както е докладвано в издадения от
нас одиторски доклад относно годишния финансов отчет на АКТИВ
ПРОПЪРТИС АДСИЦ за 2022 година, одобрен за издаване от дружеството на
28.03.2023 година:
1. Чл. 100н, ал. 4, т. 3, буква „а” Одиторско мнение: По наше мнение,
приложеният финансов отчет представя достоверно, във всички съществени
аспекти, финансовото състояние на Дружеството към 31 декември 2022 г. и
неговите финансови резултати от дейността и паричните му потоци за
годината, завършваща на тази дата, в съответствие с Международните
стандарти за финансово отчитане (МСФО), приети от Европейския съюз (ЕС)
(стр. 1 от одиторския доклад);
2. Чл. 100н, ал. 4, т. 3, буква „б”Информация, отнасяща се до сделките на
АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ със свързани лица. Информация относно
сделките със свързани лица е надлежно оповестена в Приложение 23 към
финансовия отчет. На база на извършените от нас одиторски процедури
върху сделките със свързани лица като част от нашия одит на финансовия
отчет като цяло, не са ни станали известни факти, обстоятелства или друга
информация, на база на които да направим заключение, че сделките със
свързани лица не са оповестени в приложения финансов отчет за годината,
завършваща на 31 декември 2022 г., във всички съществени аспекти, в
съответствие с изискванията на МСС 24 Оповестяване на свързани лица.
Резултатите от нашите одиторски процедури върху сделките със свързани
лица са разгледани от нас в контекста на формирането на нашето мнение
2
относно финансовия отчет като цяло, а не с цел изразяване на отделно
мнение върху сделките със свързани лица (страница 7 от одиторския доклад)
3. Чл. 100н, ал. 4, т. 3, буква „в” Информация, отнасяща се до
съществените сделки. Нашите отговорности за одит на финансовия отчет
като цяло, описани в раздела на нашия доклад „Отговорности на одитора за
одита на финансовия отчет“, включват оценяване дали финансовият отчет
представя съществените сделки и събития по начин, който постига
достоверно представяне. На база на извършените от нас одиторски
процедури върху съществените сделки, основополагащи за финансовия отчет
за годината, завършваща на 31 декември 2022 г., не са ни станали известни
факти, обстоятелства или друга информация, на база на които да направим
заключение, че са налице случаи на съществено недостоверно представяне и
оповестяване в съответствие с приложимите изисквания на МСФО, приети
от Европейския съюз. Резултатите от нашите одиторски процедури върху
съществените за финансовия отчет сделки и събития на Дружеството са
разгледани от нас в контекста на формирането на нашето мнение относно
финансовия отчет като цяло, а не с цел изразяване на отделно мнение върху
тези съществени сделки.(страница 7 от одитния доклад).
Удостоверяванията, направени с настоящата декларация, следва да се
разглеждат единствено и само в контекста на издадения от нас одиторски доклад
в резултат на извършения независим финансов одит на годишния финансов отчет
на АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ за отчетния период, завършващ на 31.12.2022
година, с дата 28 март 2023 г. Настоящата декларация е предназначена
единствено за посочения по-горе адресат и е изготвена единствено и само в
изпълнение на изискванията, които са поставени с чл. 100н, ал. 4, т. 3 от Закона
за публичното предлагане на ценни книжа (ЗППЦК) и не следва да се приема като
заместваща нашите заключения, съдържащи се в издадения от нас одиторски
доклад от 29 март 2023 г. по отношение на въпросите, обхванати от чл. 100н, т.
3 от ЗППЦК.
29 март 2023 г. ____________________________________
Гр. София (Отговорен за ангажимента ДЕС, регистриран одитор)
Digitally signed by Teodora
Ivanova Tsvetanova
Date: 2023.03.29 08:48:33 +03'00'