1
ДОКЛАД
НА НЕЗАВИСИМИЯ ОДИТОР
До акционерите на “ФОНД ИМОТИ“ АДСИЦ
Мнение
Ние извършихме одит на финансовия отчет на “ФОНД ИМОТИ“ АДСИЦ („Дружеството“), съдържащ
отчета за финансовото състояние към 31 декември 2023г. и отчет за печалбата или загубата и другия
всеобхватен доход, отчета за промените в собствения капитал и отчета за паричните потоци за
годината, завършваща на тази дата, както и пояснителните приложения към финансовия отчет,
съдържащи съществена информация за счетоводната политика и друга пояснителна информация.
По наше мнение, приложеният финансов отчет представя достоверно, във всички съществени аспекти,
финансовото състояние на “ФОНД ИМОТИ“ АДСИЦ към 31 декември 2023 г. и неговите финансови
резултати от дейността и паричните му потоци за годината, завършваща на тази дата, в съответствие с
Международните стандарти за финансово отчитане (МСФО), приети от Европейския съюз (ЕС).
База за изразяване на мнение
Ние извършихме нашия одит в съответствие с Международните одиторски стандарти (МОС). Нашите
отговорности съгласно тези стандарти са описани допълнително в раздела от нашия доклад
„Отговорности на одитора за одита на финансовия отчет“. Ние сме независими от “ФОНД ИМОТИ“
АДСИЦ в съответствие с Международния етичен кодекс на професионалните счетоводители
(включително Международни стандарти за независимост) на Съвета за международни стандарти по
етика за счетоводители (Кодекса на СМСЕС), заедно с етичните изисквания на Закона за независимия
финансов одит (ЗНФО), приложими по отношение на нашия одит на финансовия отчет в България, като
ние изпълнихме и нашите други етични отговорности в съответствие с изискванията на ЗНФО и Кодекса
на СМСЕС. Ние считаме, че одиторските доказателства, получени от нас, са достатъчни и уместни, за
да осигурят база за нашето мнение.
Съществена несигурност, свързана с предположението за действащо предприятие
Обръщаме внимание на Пояснение 2.2. Общи положения от годишен финансовия отчет, в което се
посочва, че Дружеството през последните три финансови години реализира: (печалба за 2023: 355 хил.
лв.; и нетна загуба за 2022: 68 хил. лв.; 2021: загуба 116 хил. Лв.). Паричните потоци от оперативна
дейност са: отрицателен в размер на 15 хил. лв. за 2023г. и отрицателен в размер на 4 хил. лв. за 2022г.
Чистата стойност на имуществото на „Фонд имоти“ АДСИЦ по смисъла на 247а, ал. 2 от Търговския
закон (ТЗ) е по-ниска от размера на вписания капитал в размер на 21 184 хил.лв. Нетен оборотен
капитал (текущи активи-текущи пасиви) на Дружеството е отрицателен в размер на 231 хил. лева за
2023г.(2022г. отрицателен нетен оборотен капитал 2 986 хил. лева). Както е посочено в Приложение
2.2 Общи положения обстоятелствата, наред с останалите събития, факти и условия, оповестени в него,
са индикатор, че е налице съществена несигурност, която би могла да породи значителни съмнения
относно способността на Дружеството да продължи да функционира като действащо предприятие.
Нашето мнение не е модифицирано по отношение на този въпрос.
Ключови одиторски въпроси
Ключови одиторски въпроси са тези въпроси, които съгласно нашата професионална преценка са били
с най-голяма значимост при одита на финансовия отчет за текущия период. Тези въпроси са
2
разгледани като част от нашия одит на финансовия отчет като цяло и формирането на нашето мнение
относно него, като ние не предоставяме отделно мнение относно тези въпроси.
Ключов одиторски въпрос
Как този ключов одиторски въпрос беше
адресиран при проведения от нас одит
Оценяване на инвестиционните имоти (на
стойност към 31.12.2023г. от 3 989 хил. лева,
оповестени във финансовия отчет)
Бележка № 3 към финансовия отчет.
Балансовата стойност на инвестиционните имоти
е 3 989 хил. лева към 31 декември 2023г., а тяхната
преоценка до справедлива стойност, отчетена в
нетната печалба за годината е 87 хил. лева. При
оценяването на справедливата стойност на
инвестиционните имоти се изисква съществена
преценка от страна на ръководството.
Инвестиционните имоти за важна част от общата
сума на активите във финансовия отчет като цяло,
както и поради необходимостта и прилагането на
значителната преценка, оценяването на
справедливата стойност на инвестиционните
имоти се счита за ключов въпрос на одита.
Дружеството използва независим оценител за
определяне на справедливите стойности на
имотите от всички категории.
Входящите данни, които имат най-съществено
влияние върху оценките на справедливата
стойност на инвестиционните имоти включват
прогнози на бъдещи парични потоци, норма на
дисконтиране, терминалната стойност в края на
прогнозния период и период на разработване.
В тази област нашите одиторски
процедури включиха:
• Извършване на оценка на
компетентността, капацитета и
обективността на независимия
оценител, нает от Дружеството. В
допълнение, обсъждане на
обхвата на неговата работа с
ръководството и прегледахме
условията, при които е бил
ангажиран.
• Използване на наши вътрешни
експерти, за да оценим ключовите
преценки при определяне на
справедливата стойност на
инвестиционните имоти.
• Тестване на избрани входящи
данни, върху които се основава
оценката на инвестиционните
имоти.
• Направен е преглед за пълнота и
адекватност на оповестяванията
във финансовия отчет на
Дружеството относно
инвестиционните имоти в бележка
№ 2.3. и бележка № 3 към
финансовия отчет.
Друга информация, различна от финансовия отчет и одиторския доклад върху него
Ръководството носи отговорност за другата информация. Другата информация се състои от доклад за
дейността, включващ в своето съдържание и Приложение № 2 от Наредба № 2 на КФН, както и
самостоятелно допълнителна информация по реда Наредба № 2 на КФН- Приложение № 3,
самостоятелна Информация по чл. 20 от Наредба № 2 на КФН, доклад за изпълнение на политиката за
възнагражденията, изготвени от ръководството съгласно Глава седма от Закона за счетоводството и
чл.100н от ЗППЦК, но не включва финансовия отчет и нашия одиторски доклад, върху него, която
получихме преди датата на нашия одиторски доклад.
Нашето мнение относно финансовия отчет не обхваща другата информация и ние не изразяваме
каквато и да е форма на заключение за сигурност относно нея, освен ако не е изрично посочено в
доклада ни и до степента, до която е посочено.
Във връзка с нашия одит на финансовия отчет, нашата отговорност се състои в това да прочетем
другата информация и по този начин да преценим дали тази друга информация е в съществено
3
несъответствие с финансовия отчет или с нашите познания, придобити по време на одита, или по друг
начин изглежда да съдържа съществено неправилно докладване.
В случай че на базата на работата, която сме извършили, ние достигнем до заключение, че е налице
съществено неправилно докладване в тази друга информация, от нас се изисква да докладваме този
факт.
Нямаме какво да докладваме в това отношение.
Отговорности на ръководството и лицата, натоварени с общо управление за финансовия
отчет
Ръководството носи отговорност за изготвянето и достоверното представяне на този финансов отчет в
съответствие с МСФО, приложими в ЕС и за такава система за вътрешен контрол, каквато
ръководството определя като необходима за осигуряване изготвянето на финансови отчети, които не
съдържат съществени неправилни отчитания, независимо дали дължащи се на измама или грешка.
При изготвяне на финансовия отчет ръководството носи отговорност за оценяване способността на
Дружеството да продължи да функционира като действащо предприятие, оповестявайки, когато това
е приложимо, въпроси, свързани с предположението за действащо предприятие и използвайки
счетоводната база на основата на предположението за действащо предприятие, освен ако
ръководството не възнамерява да ликвидира Дружеството или да преустанови дейността му, или ако
ръководството на практика няма друга алтернатива, освен да постъпи по този начин.
Лицата, натоварени с общо управление, носят отговорност за осъществяването на надзор над процеса
по финансово отчитане на Дружеството.
Отговорности на одитора за одита на финансовия отчет
Нашите цели са да получим разумна степен на сигурност относно това дали финансовият отчет като
цяло не съдържа съществени неправилни отчитания, независимо дали дължащи се на измама или
грешка, и да издадем одиторски доклад, който да включва нашето одиторско мнение. Разумната
степен на сигурност е висока степен на сигурност, но не е гаранция, че одит, извършен в съответствие
с МОС, винаги ще разкрива съществено неправилно отчитане, когато такова съществува. Неправилни
отчитания могат да възникнат в резултат на измама или грешка и се считат за съществени, ако би могло
разумно да се очаква, че те, самостоятелно или като съвкупност, биха могли да окажат влияние върху
икономическите решения на потребителите, вземани въз основа на този финансов отчет.
Като част от одита в съответствие с МОС, ние използваме професионална преценка и запазваме
професионален скептицизъм по време на целия одит. Ние също така:
• идентифицираме и оценяваме рисковете от съществени неправилни отчитания във
финансовия отчет, независимо дали дължащи се на измама или грешка, разработваме и
изпълняваме одиторски процедури в отговор на тези рискове и получаваме одиторски
доказателства, които да са достатъчни и уместни, за да осигурят база за нашето мнение. Рискът
да не бъде разкрито съществено неправилно отчитане, което е резултат от измама, е по-висок,
отколкото риска от съществено неправилно отчитане, което е резултат от грешка, тъй като
измамата може да включва тайно споразумяване, фалшифициране, преднамерени пропуски,
изявления за въвеждане на одитора в заблуждение, както и пренебрегване или заобикаляне
на вътрешния контрол.
4
• получаваме разбиране за вътрешния контрол, имащ отношение към одита, за да разработим
одиторски процедури, които да са подходящи при конкретните обстоятелства, но не с цел
изразяване на мнение относно ефективността на вътрешния контрол на Дружеството.
• оценяваме уместността на използваните счетоводни политики и разумността на счетоводните
приблизителни оценки и свързаните с тях оповестявания, направени от ръководството.
• достигаме до заключение относно уместността на използване от страна на ръководството на
счетоводната база на основата на предположението за действащо предприятие и, на базата на
получените одиторски доказателства, относно това дали е налице съществена несигурност,
отнасяща се до събития или условия, които биха могли да породят значителни съмнения
относно способността на Дружеството да продължи да функционира като действащо
предприятие. Ако ние достигнем до заключение, че е налице съществена несигурност, от нас
се изисква да привлечем внимание в одиторския си доклад към свързаните с тази несигурност
оповестявания във финансовия отчет или в случай че тези оповестявания са неадекватни, да
модифицираме мнението си. Нашите заключения се основават на одиторските доказателства,
получени до датата на одиторския ни доклад. Бъдещи събития или условия обаче могат да
станат причина Дружеството да преустанови функционирането си като действащо
предприятие.
• оценяваме цялостното представяне, структура и съдържание на финансовия отчет,
включително оповестяванията, и дали финансовият отчет представя основополагащите за него
сделки и събития по начин, който постига достоверно представяне.
Ние комуникираме с лицата, натоварени с общо управление, наред с останалите въпроси, планирания
обхват и време на изпълнение на одита и съществените констатации от одита, включително
съществени недостатъци във вътрешния контрол, които идентифицираме по време на извършвания
от нас одит.
Ние предоставяме също така на лицата, натоварени с общо управление, изявление, че сме изпълнили
приложимите етични изисквания във връзка с независимостта и че ще комуникираме с тях всички
взаимоотношения и други въпроси, които биха могли разумно да бъдат разглеждани като имащи
отношение към независимостта ни, а когато е приложимо, и предприетите действия за елиминиране
на заплахите или приложените предпазни мерки.
Сред въпросите, комуникирани с лицата, натоварени с общо управление, ние определяме тези
въпроси, които са били с най-голяма значимост при одита на финансовия отчет за текущия период и
които следователно са ключови одиторски въпроси. Ние описваме тези въпроси в нашия одиторски
доклад, освен в случаите, в които закон или нормативна уредба възпрепятства публичното
оповестяване на информация за този въпрос или когато, в изключително редки случаи, ние решим, че
даден въпрос не следва да бъде комуникиран в нашия доклад, тъй като би могло разумно да се очаква,
че неблагоприятните последствия от това действие биха надвишили ползите от гледна точка на
обществения интерес от тази комуникация.
Доклад във връзка с други законови и регулаторни изисквания
Допълнителни въпроси, които поставят за докладване Законът за счетоводството и Законът
за публичното предлагане на ценни книжа
В допълнение на нашите отговорности и докладване съгласно МОС, описани по-горе в раздела „Друга
информация, различна от финансовия отчет и одиторския доклад върху него“ по отношение на
доклада за дейността, декларацията за корпоративно управление, нефинансовата
5
декларация,доклада за плащанията към правителствата и доклада за изпълнение на политиката за
възнагражденията, ние изпълнихме и процедурите, добавени към изискваните по МОС, съгласно
„Указания относно нови и разширени одиторски доклади и комуникация от страна на одитора" на
професионалната организация на регистрираните одитори в България, Института на дипломираните
експерт-счетоводители (ИДЕС)“. Тези процедури касаят проверки за наличието, както и проверки на
формата и съдържанието на тази друга информация с цел да ни подпомогнат във формиране на
становище относно това дали другата информация включва оповестяванията и докладванията,
предвидени в Глава седма от Закона за счетоводството и в Закона за публичното предлагане на ценни
книжа, (чл. 100н, ал. 10 от ЗППЦК във връзка с чл. 100н, ал. 8, т. 3 и 4 от ЗППЦК, както и чл. 100н, ал. 13
от ЗППЦК във връзка с чл. 116в, ал. 1 от ЗППЦК), приложими в България.
Становище във връзка с чл. 37, ал. 6 от Закона за счетоводството
На базата на извършените процедури, нашето становище е, че:
а) Информацията, включена в доклада за дейността за финансовата година, за която е изготвен
финансовият отчет, съответства на финансовия отчет.
б) Докладът за дейността е изготвен в съответствие с изискванията на Глава седма от Закона за
счетоводството и на чл. 100(н), ал. 7 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа.
в) В декларацията за корпоративно управление за финансовата година, за която е изготвен
финансовият отчет, е представена изискваната съгласно Глава седма от Закона за счетоводството
и чл. 100 (н), ал. 8 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа информация.
г) Докладът за изпълнение на политиката за възнагражденията за финансовата година, за която е
изготвен финансовият отчет, е предоставен и отговаря на изискванията, определени в наредбата
по чл. 116в, ал. 1 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа.
Становище във връзка с чл. 100(н), ал. 10 във връзка с чл. 100 н, ал. 8, т. 3 и 4 от Закона за
публичното предлагане на ценни книжа
На база на извършените процедури и на придобитото познаване и разбиране на дейността на
предприятието и средата, в която то работи, по наше мнение, описанието на основните
характеристики на системите за вътрешен контрол и управление на риска на предприятието във връзка
с процеса на финансово отчитане, което е част от доклада за дейността (като елемент от съдържанието
на декларацията за корпоративно управление) и информацията по чл. 10, параграф 1, букви "в", "г",
"е", "з" и "и" от Директива 2004/25/ЕО на Европейския парламент и на Съвета от 21 април 2004 година
относно предложенията за поглъщане, не съдържат случаи на съществено неправилно докладване.
Допълнително докладване относно одита на финансовия отчет във връзка с чл. 100(н),
ал. 4, т. 3 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа
Изявление във връзка с чл. 100(н), ал. 4, т. 3, б. „б“ от Закона за публичното предлагане на ценни
книжа
Информация относно сделките със свързани лица е оповестена в Приложения към финансовия отчет–
бележка 16.Свързани лица към финансовия отчет. На база на извършените от нас одиторски
процедури върху сделките със свързани лица като част от нашия одит на финансовия отчет като цяло,
не са ни станали известни факти, обстоятелства или друга информация, на база на които да направим
заключение, че сделките със свързани лица не са оповестени в приложения финансов отчет за
годината, завършваща на 31 декември 2023г., във всички съществени аспекти, в съответствие с
изискванията на МСС 24 „Оповестяване на свързани лица“. Резултатите от нашите одиторски
процедури върху сделките със свързани лица са разгледани от нас в контекста на формирането на
нашето мнение относно финансовия отчет като цяло, а не с цел изразяване на отделно мнение върху
сделките със свързани лица.
6
Изявление във връзка с чл. 100(н), ал. 4, т. 3, б. „в” от Закона за публичното предлагане на ценни
книжа
Нашите отговорности за одит на финансовия отчет като цяло, описани в раздела на нашия доклад
„Отговорности на одитора за одита на финансовия отчет“, включват оценяване дали финансовият
отчет представя съществените сделки и събития по начин, който постига достоверно представяне. На
база на извършените от нас одиторски процедури върху съществените сделки, основополагащи за
финансовия отчет за годината, завършваща на 31 декември 2023 г., не са ни станали известни факти,
обстоятелства или друга информация, на база на които да направим заключение, че са налице случаи
на съществено недостоверно представяне и оповестяване в съответствие с приложимите изисквания
на МСФО, приети от Европейския съюз. Резултатите от нашите одиторски процедури върху
съществените за финансовия отчет сделки и събития на Дружеството са разгледани от нас в контекста
на формирането на нашето мнение относно финансовия отчет като цяло, а не с цел изразяване на
отделно мнение върху тези съществени сделки.
Докладване за съответствие на електронния формат на финансовия отчет, включен в
годишния финансов отчет за дейността по чл. 100н, ал.4 от ЗППЦК с изискванията на
Регламента за ЕЕЕФ
В допълнение на нашите отговорности и докладване съгласно МОС, описани по-горе в раздела
„Отговорности на одитора за одита на финансовия отчет“, ние изпълнихме процедурите, съгласно
„Указания относно изразяване на одиторско мнение във връзка с прилагането на единния европейски
електронен формат (ЕЕЕФ) за финансовите отчети на дружества, чиито ценни книжа са допуснати за
търгуване на регулиран пазар в Европейския съюз (ЕС)" на професионалната организация на
регистрираните одитори в България, Института на дипломираните експерт-счетоводители (ИДЕС)“.
Тези процедури касаят проверка на формата и дали четимата от човек част на този електронен формат
съответства на одитирания финансов отчет и изразяване на становище по отношение на
съответствието на електронния формат на финансовия отчет на “ФОНД ИМОТИ“ АДСИЦ за годината,
завършваща на 31 декември 2023 година, приложен в електронния файл „FoundImotiADSIC Reporting
package.zip“, с изискванията на Делегиран Регламент (ЕС) 2019/815 на Комисията от 17 декември 2018
г. за допълнение на Директива 2004/109/ЕО на Европейския парламент и на Съвета чрез регулаторни
технически стандарти за определянето на единния електронен формат за отчитане („Регламент за
ЕЕЕФ“). Въз основа на тези изисквания, електронният формат на финансовия отчет, включен в
годишния отчет за дейността по чл. 100н, ал. 4 от ЗППЦК, трябва да бъде представен в XHTML формат.
Ръководството на Дружеството е отговорно за прилагането на изискванията на Регламента за ЕЕЕФ при
изготвяне на електронния формат на финансовия отчет в XHTML.
Нашето становище е само по отношение на електронния формат на финансовия отчет, приложен в
електронния файл „FoundImotiADSIC Reporting package.zip“ и не обхваща другата информация,
включена в годишния финансов отчет за дейността по чл. 100н, ал. 4 от ЗППЦК.
На базата на извършените процедури, нашето мнение е, че електронният формат на финансовия отчет
на Дружеството за годината, завършваща на 31 декември 2023 година, съдържащ се в приложения
електронен файл „FoundImotiADSIC Reporting package.zip“,е изготвен във всички съществени аспекти в
съответствие с изискванията на Регламента за ЕЕЕФ.
7
Докладване съгласно чл. 10 от Регламент (ЕС) № 537/2014 във връзка с изискванията на
чл. 59 от Закона за независимия финансов одит
Съгласно изискванията на Закона за независимия финансов одит във връзка с чл. 10 от Регламент (ЕС)
№ 537/2014, ние докладваме допълнително и изложената по-долу информация.
Деян Венелинов Константинов е назначено за задължителен одитор на финансовия отчет за
годината, завършваща на 31 декември 2023 г. на “ФОНД ИМОТИ“ АДСИЦ („Дружеството“) от общото
събрание на акционерите, проведено на 20.06.2023г., за период от една година.
Одитът на финансовия отчет за годината, завършваща на 31 декември 2023 г. на Дружеството
представлява 7 ми поред пълен непрекъснат ангажимент за задължителен одит на това предприятие,
извършен от нас.
Потвърждаваме, че изразеното от нас одиторско мнение е в съответствие с допълнителния доклад,
представен на одитния комитет на Дружеството, съгласно изискванията на чл. 60 от Закона за
независимия финансов одит.
Потвърждаваме, че не сме предоставяли посочените в чл. 64 от Закона за независимия финансов
одит забранени услуги извън одита.
Потвърждаваме, че при извършването на одита сме запазили своята независимост спрямо
Дружеството.
За периода, за който се отнася извършеният от нас задължителен одит, освен одита, ние не сме
предоставили услуги на Дружеството, които не са посочени в доклада за дейността или финансовия
отчет на Дружеството.
Регистриран одитор 652:
ДЕЯН КОНСТАНТИНОВ
22 март 2024 година
Гр. Сливен, България
Ул. „ Мур” 13- А-4
DEYAN
VENELINOV
KONSTANTINOV
Digitally signed by DEYAN
VENELINOV
KONSTANTINOV
Date: 2024.03.22 13:38:37
+02'00'
До
Акционерите
на „ФОНД ИМОТИ“ АДСИЦ
ДЕКЛАРАЦИЯ
по чл. 100н, ал. 4, т. 3 от
Закона за публичното предлагане на ценни книжа
Долуподписаният:
Деян Венелинов Константинов, в качеството ми на регистриран одитор (с рег. №652 от
регистъра при ИДЕС по чл. 20 от Закона за независимия финансов одит) и декларирам,
че
бях ангажиран да извърша задължителен финансов одит на финансовия отчет на „ФОНД
ИМОТИ“ АДСИЦ за 2023г., съставен съгласно Международните стандарти за финансово
отчитане, приети от ЕС, общоприето наименование на счетоводната база, дефинирана в т. 8 на
ДР на Закона за счетоводството под наименование „Международни счетоводни стандарти”,
приложими в България, и че
съм отговорен за одит ангажимента от името на търговско дружество„Константинов
Одит“ЕООД,
В резултат на извършения от мен одит издадох одиторски доклад от 22.03.2024г.
С настоящото УДОСТОВЕРЯВАМ, ЧЕ както е докладвано в издадения от мен
одиторски доклад относно годишния финансов отчет на „ФОНД ИМОТИ“ АДСИЦ за
31.12.2023 година, издаден на 22.03.2024 година:
1. Чл. 100н, ал. 4, т. 3, буква „а” Одиторско мнение: По мое мнение, приложеният
финансов отчет представя достоверно, във всички съществени аспекти
финансовото състояние на Дружеството към 31 декември 2023г. и неговите
финансови резултати от дейността и паричните му потоци за годината,
завършваща на тази дата, в съответствие с Международните стандарти за
финансово отчитане (МСФО), приети от Европейския съюз (ЕС) (стр.1 от
одиторския доклад);
2. Чл. 100н, ал. 4, т. 3, буква „б” Информация, отнасяща се до сделките на
„ФОНД ИМОТИ“ АДСИЦ. със свързани лица. Информация относно сделките
със свързани лица е надлежно оповестена в Пояснение към финансовия отчет –
бележка 16. Сделки със свързани лица към финансовия отчет. На база на
извършените от мен одиторски процедури върху сделките със свързани лица като
част от одита на финансовия отчет като цяло, не са ми станали известни факти,
обстоятелства или друга информация, на база на които да направя заключение, че
сделките със свързани лица не са оповестени в приложения финансов отчет за
годината, завършваща на 31 декември 2023г., във всички съществени аспекти, в
съответствие с изискванията на MСС 24 Оповестяване на свързани лица.
Резултатите от моите одиторски процедури върху сделките със свързани лица са
разгледани от мен в контекста на формирането на моето мнение относно
финансовия отчет като цяло, а не с цел изразяване на отделно мнение върху
сделките със свързани лица (стр.5 от одиторския доклад).
3. Чл. 100н, ал. 4, т. 3, буква „в” Информация, отнасяща се до съществените
сделки. Моите отговорности за одит на финансовия отчет като цяло, описани в
раздела на моя доклад „Отговорности на одитора за одита на финансовия отчет“,
включват оценяване дали финансовият отчет представя съществените сделки и
събития по начин, който постига достоверно представяне. На база на извършените
от мен одиторски процедури върху съществените сделки, основополагащи за
финансовия отчет за годината, завършваща на 31 декември 2023г., не са ми станали
известни факти, обстоятелства или друга информация, на база на които да направя
заключение, че са налице случаи на съществено недостоверно представяне и
оповестяване в съответствие с приложимите изисквания на МСФО, приложими в
България. Резултатите от моите одиторски процедури върху съществените за
финансовия отчет сделки и събития на Дружеството са разгледани от мен в
контекста на формирането на моето мнение относно финансовия отчет като цяло,
а не с цел изразяване на отделно мнение върху тези съществени сделки (стр.6 от
одиторския доклад).
Удостоверяванията, направени с настоящата декларация, следва да се разглеждат
единствено и само в контекста на издадения от мен одиторски доклад в резултат на
извършения независим финансов одит на годишния финансов отчет на „ФОНД
ИМОТИ“АДСИЦ за отчетния период, завършващ на 31.12.2023г., с дата 22.03.2024г..
Настоящата декларация е предназначена единствено за посочения по-горе адресат
и е изготвена единствено и само в изпълнение на изискванията, които са поставени
с чл. 100н, ал. 4, т. 3 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа (ЗППЦК)
и не следва да се приема като заместваща моите заключения, съдържащи се в
издадения от мен одиторски доклад от 22.03.2024г. по отношение на въпросите,
обхванати от чл. 100н, ал. 4 т. 3 от ЗППЦК.
22.03.2024г. За регистрирания одитор :
Гр.Сливен д.е.с.Деян Константинов
Рег.одитор диплома 652
Гр.Сливен, ул.Мур 13-А-4
DEYAN
VENELINOV
KONSTANTIN
OV
Digitally signed by
DEYAN VENELINOV
KONSTANTINOV
Date: 2024.03.22
13:39:09 +02'00'
.
СОФИЯ, 2024 Г.
„ФОНД ИМОТИ” АДСИЦ
ГОДИШЕН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ
КЪМ
31 ДЕКЕМВРИ 2023 Г.
ИЗГОТВЕН НА 11.03.2024 Г., ГР. СОФИЯ
ОТЧЕТЪТ Е ПРИЕТ ОТ СЪВЕТА НА ДИРЕКТОРИТЕ НА 11.03.2024 Г.
ФОНД ИМОТИ АДСИЦ ГОДИШЕН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ КЪМ 31 ДЕКЕМВРИ 2023 Г.
.
СТРАНИЦА 2 ОТ 43
СЪДЪРЖАНИЕ:
ОТЧЕТ ЗА ФИНАНСОВОТО СЪСТОЯНИЕ КЪМ 31.12.2023 .............................................................................. 3
ОТЧЕТ ЗА ПЕЧАЛБАТА ИЛИ ЗАГУБАТА И ДРУГИЯ ВСЕОБХВАТЕН ДОХОД КЪМ 31.12.2023Г. ............................ 4
ОТЧЕТ ЗА ПАРИЧНИТЕ ПОТОЦИ (ПРЯК МЕТОД) КЪМ 31.12.2023Г. ............................................................... 5
ОТЧЕТ ЗА ПРОМЕНИТЕ В СОБСТВЕНИЯ КАПИТАЛ ЗА ПЕРИОДА КЪМ 31.12.2023 ............................................ 6
ПОЯСНЕНИЯ КЪМ ФИНАНСОВИЯ ОТЧЕТ .......................................................................................................... 7
1. Обща информация ..................................................................................................................... 7
2. Счетоводна политика ................................................................................................................ 8
3. Имоти, машини, съоръжения, оборудване и инвестиционни имоти .......................... 31
4. Нетекущи финансови активи ................................................................................................ 32
5. Търговски и други вземания ................................................................................................. 33
6. Парични средства .................................................................................................................... 33
7. Капитал ...................................................................................................................................... 33
8. Приходи ...................................................................................................................................... 35
9. Разходи за материали, външни услуги и други ................................................................ 35
10. Персонал и осигурителни институции ............................................................................ 37
10.1 Разходи за персонала ............................................................................................................ 37
11. Търговски и данъчни задължения ................................................................................... 37
12. Задължения по банкови заеми ......................................................................................... 37
13. Други нетекущи пасиви ...................................................................................................... 38
14. Финансови приходи и разходи ......................................................................................... 39
15. Доходи на акция и дивиденти .......................................................................................... 39
16. Сделки със свързани лица ................................................................................................. 39
17. Политика на ръководството по отношение управление на риска ........................... 40
18. Условни активи и условни пасиви ................................................................................... 43
19. Събития, настъпили след датата на баланса ................................................................ 43
ФОНД ИМОТИ АДСИЦ ГОДИШЕН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ КЪМ 31 ДЕКЕМВРИ 2023 Г.
.
СТРАНИЦА 3 ОТ 43
ОТЧЕТ ЗА ФИНАНСОВОТО СЪСТОЯНИЕ КЪМ 31.12.2023
(ХИЛ.ЛЕВА)
Активи
Бележка
31.12.2023
31.12.2022
Нетекущи активи
Имоти, машини, съоръжения и оборудване, нематериални активи и
инвестиционни имоти
3
3 989
3 902
Нетекущи финансови активи
4
25 380
26 882
Общо нетекущи активи
29 369
30 784
Текущи активи
Текуща част от нетекущите финансови активи
4
1 502
2 470
Търговски и други вземания
5
1 580
2 284
Парични средства
6
1
16
Общо текущи активи
3 083
4 770
Общо активи
32 452
35 554
Пасиви
Собствен капитал на акционерите
7
Основен капитал
23 395
23 395
Премиен резерв
2 001
2 001
Общи резерви
2 339
2 339
Финансов резултат от предходен период
(25 879)
(25 811)
Финансов резултат от текущия период
355
(68)
Общо собствен капитал на акционерите
2 211
1 856
Нетекущи пасиви
Получени банкови заеми
12
23 330
24 692
Други нетекущи пасиви
13
3 597
1 250
Общо нетекущи пасиви
26 927
25 942
Текущи пасиви
Текуща част от нетекущи задължения
12
2 632
2 417
Търговски задължения
11
600
3 952
Задължения към персонала и осигурителни институции
10
41
9
Данъчни задължения
11
41
1 378
Общо текущи пасиви
3 314
7 756
Общо пасиви
30 241
33 698
Общо собствен капитал и пасиви
32 452
35 554
*Поясненията към финансовия отчет на страници от 7 до 43 представляват неразделна част от него.
11.03.2024г.
Ръководител: __________________
В. Генчев
Изп. директор
Заверил: ____________________
Изготвил: ____________________
Регистриран одитор
Деян Константинов-652
Хр. Петков
Гл. счетоводител
Veselin Dimitrov
Genchev
Digitally signed by
Veselin Dimitrov Genchev
Date: 2024.03.11 11:59:20
+02'00'
Hristo Slavov Petkov
Digitally signed by Hristo Slavov
Petkov
Date: 2024.03.11 12:07:57 +02'00'
DEYAN VENELINOV
KONSTANTINOV
Digitally signed by DEYAN
VENELINOV KONSTANTINOV
Date: 2024.03.22 13:35:47
+02'00'
ФОНД ИМОТИ АДСИЦ ГОДИШЕН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ КЪМ 31 ДЕКЕМВРИ 2023 Г.
.
СТРАНИЦА 4 ОТ 43
ОТЧЕТ ЗА ПЕЧАЛБАТА ИЛИ ЗАГУБАТА И ДРУГИЯ ВСЕОБХВАТЕН ДОХОД КЪМ 31.12.2023Г.
(ХИЛ.ЛЕВА)
Бележка
31.12.2023
31.12.2022
Приходи
8
1 081
1 348
Приходи от последващи оценки на инвестиционни имоти
3
87
61
Общо приходи
1 168
1 409
Разходи за дейността
Разходи за материали
9
(680)
(1 350)
Разходи за външни услуги
9
(66)
(76)
Разходи за възнаграждения и осигуровки
10
(68)
(68)
Други разходи
9
(1)
-
Общо разходи за дейността
(815)
(1 494)
Резултат от оперативна дейност
353
(85)
Приходи от лихви
14
1 527
773
Разходи за лихви
14
(1 524)
(755)
Други финансови приходи /(разходи)
14
(1)
(1)
Общо финансови приходи/разходи(нето)
2
17
Резултат от продължаващи дейности
355
(68)
Резултат за периода
355
(68)
Общ всеобхватен доход
355
(68)
Доход на акция
0.0152
(0.0029)
Нетна стойност на активите на една акция
0.0945
0.0793
*Поясненията към финансовия отчет на страници от 7 до 43 представляват неразделна част от него.
11.03.2024 г.
Ръководител: __________________
В. Генчев
Изп. директор
Заверил: ____________________
Изготвил: ____________________
Регистриран одитор
Деян Константинов-652
Хр. Петков
Гл. счетоводител
Veselin
Dimitrov
Genchev
Digitally signed by
Veselin Dimitrov
Genchev
Date: 2024.03.11
11:59:44 +02'00'
Hristo Slavov Petkov
Digitally signed by Hristo Slavov
Petkov
Date: 2024.03.11 12:08:41 +02'00'
DEYAN VENELINOV
KONSTANTINOV
Digitally signed by DEYAN
VENELINOV KONSTANTINOV
Date: 2024.03.22 13:36:44 +02'00'
ФОНД ИМОТИ АДСИЦ ГОДИШЕН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ КЪМ 31 ДЕКЕМВРИ 2023 Г.
.
СТРАНИЦА 5 ОТ 43
ОТЧЕТ ЗА ПАРИЧНИТЕ ПОТОЦИ (ПРЯК МЕТОД) КЪМ 31.12.2023Г.
(ХИЛ.ЛЕВА)
Бележки
31.12.2023
31.12.2022
Оперативна дейност
Постъпления от клиенти
2 477
1 225
Плащания на доставчици
(829)
(1 005)
Плащания към персонал и осигурителни институции
(35)
(67)
Плащания/постъпления за/от данъци
(2 118)
(677)
Други постъпление/плащания за оперативна дейност
(12)
(30)
Нетен паричен поток от оперативна дейност
(517)
(554)
Инвестиционна дейност
Постъпления от лизинг на инвестиционни имоти
1 680
2 964
Нетен паричен поток от инвестиционна дейност
1 680
2 964
Финансова дейност
Постъпления от лихви по лизинг на инвестиционни имоти
1 494
651
Платени главници по банкови заеми
(1 174)
(2 347)
Платени лихви, такси и комисиони по банкови заеми
(1 497)
(717)
Други постъпления/плащания от финансова дейност
(1)
(1)
Нетен паричен поток от финансова дейност
(1 178)
(2 414)
Парични средства в началото на периода
16
20
Нетно увеличение/(намаление) на парични средства
(15)
(4)
Парични средства в края на периода
6
1
16
*Поясненията към финансовия отчет на страници от 7 до 43 представляват неразделна част от него.
11.03.2024 г.
Ръководител: __________________
В. Генчев
Изп. директор
Заверил: ____________________
Изготвил: ____________________
Регистриран одитор
Деян Константинов-652
Хр. Петков
Гл. счетоводител
Veselin
Dimitrov
Genchev
Digitally signed by
Veselin Dimitrov
Genchev
Date: 2024.03.11
12:00:02 +02'00'
Hristo Slavov Petkov
Digitally signed by Hristo Slavov
Petkov
Date: 2024.03.11 12:09:17 +02'00'
DEYAN VENELINOV
KONSTANTINOV
Digitally signed by DEYAN
VENELINOV KONSTANTINOV
Date: 2024.03.22 13:37:17 +02'00'
ФОНД ИМОТИ АДСИЦ ГОДИШЕН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ КЪМ 31 ДЕКЕМВРИ 2023 Г.
.
СТРАНИЦА 6 ОТ 43
ОТЧЕТ ЗА ПРОМЕНИТЕ В СОБСТВЕНИЯ КАПИТАЛ ЗА ПЕРИОДА КЪМ 31.12.2023
(ХИЛ.ЛЕВА)
Основен
Премии от
Общи
Финансов
Общо
капитал
емисия
резерви
резултат
капитал
Салдо към 1 януари 2022
23 395
2 001
2 339
(25 881)
1 924
Нетен резултат за периода
(68)
(68)
Салдо към 31 декември 2022
23 395
2 001
2 339
(25 879)
1 856
Салдо към 1 януари 2023
23 395
2 001
2 339
(25 879)
1 856
Нетен резултат за периода
355
355
Салдо към 31 декември 2023
23 395
2 001
2 339
(25 524)
2 211
*Поясненията към финансовия отчет на страници от 7 до 43 представляват неразделна част от него.
11.03.2024 г.
Ръководител: __________________
В. Генчев
Изп. директор
Заверил: ____________________
Изготвил: ____________________
Регистриран одитор
Деян Константинов-652
Хр. Петков
Гл. счетоводител
Veselin
Dimitrov
Genchev
Digitally signed by
Veselin Dimitrov
Genchev
Date: 2024.03.11
12:00:23 +02'00'
Hristo Slavov Petkov
Digitally signed by Hristo Slavov
Petkov
Date: 2024.03.11 12:09:53 +02'00'
DEYAN VENELINOV
KONSTANTINOV
Digitally signed by DEYAN
VENELINOV KONSTANTINOV
Date: 2024.03.22 13:37:50
+02'00'
ФОНД ИМОТИ АДСИЦ ГОДИШЕН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ КЪМ 31 ДЕКЕМВРИ 2023 Г.
.
СТРАНИЦА 7 ОТ 43
ПОЯСНЕНИЯ КЪМ ФИНАНСОВИЯ ОТЧЕТ
1. Обща информация
„Фонд Имоти” АДСИЦ
е публично акционерно дружество, регистрирано в София, по
ф.д. № 8493/2004 г. в СГС. Седалището и адресът на управление на дружество е в
Република България, град София, Община „Младост”, бул „Цариградско шосе” № 159.
Телефони: 02/962-54-05; Факс: 02/962-53-88 ; e-mail: office@fundestates.bg; интернет
страница: fundestates.bg
Към датата на съставяне на отчета Дружеството няма открити клонове.
Предметът на дейност на дружеството обхваща: набиране на средства чрез
издаване на ценни книжа и последващо инвестиране на набраните средства в недвижими
имоти, извършване на строежи, подобрения и обзавеждане в последните, с цел
предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг или аренда и/или
последваща продажба.
Първоначално дружеството е учредено за срок от 7 (седем) години. След проведено ОСА
на 26.05.2006 г. е решено срокът на учредяване на дружеството да се промени за
неопределено време.
Представителството на Дружеството се осъществява от изпълнителния/ните член/ове
поотделно или от всеки други двама члена на Съвета на директорите заедно; в случай че
бъде избран прокурист на Дружеството, представителството на Дружеството ще се
осъществява от всеки член на Съвета на директорите заедно с прокуриста.
Дружеството се представлява от Веселин Димитров Генчев – изпълнителен директор -
самостоятелно, или заедно от другите двама членове на Съвета на директорите – „В и В
Интернешънъл” ООД – представлявано от Христо Славов Петков, и Добромир Стефанов
Андонов, вписан като независим член на Съвета на директорите на 12.07.2013 г., въз
основа на решение на общото събрание на акционерите, проведено на 01.07.2013г.
Дружеството е с едностепенна структура на управление – Съвет на директорите. Към
датата на съставяне на отчета членове на СД са следните лица:
„В и В Интернешънъл” ООД – представлявано в Съвета на директорите от Христо
Славов Петков;
Добромир Стефанов Андонов;
Веселин Димитров Генчев – изпълнителен директор.
Срокът, за който се избират членовете на Съвета на директорите, е определен в Устава
на дружеството, както следва:
А) единият от членовете на Съвета на директорите, посочен от Общото събрание – за
срок от 3 години;
Б) вторият член на Съвета на директорите, посочен от Общото събрание – за срок от 4
години;
В) третият член на Съвета на директорите, посочен от Общото събрание – за срок от 5
години.
ФОНД ИМОТИ АДСИЦ ГОДИШЕН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ КЪМ 31 ДЕКЕМВРИ 2023 Г.
.
СТРАНИЦА 8 ОТ 43
Капиталът на дружеството е в размер на 23 394 706 (двадесет и три милиона триста
деветдесет и четири хиляди седемстотин и шест) лева, разпределен в 23 394 706
(двадесет и три милиона триста деветдесет и четири хиляди седемстотин и шест) броя
обикновени, поименни, безналични акции, всяка една с номинална стойност 1 (един) лев.
2. Счетоводна политика
2.1 Основа за изготвяне на финансовите отчети
Финансовият отчет на дружеството е изготвен в съответствие с всички Международни
стандарти за финансово отчитане (МСФО), които се състоят от: Международните
счетоводни стандарти (МСС), Международните стандарти за финансово отчитане (МСФО)
и свързаните с тях тълкувания, последващите изменения на тези стандарти и свързаните
с тях тълкувания, бъдещите стандарти и свързаните с тях тълкувания, издадени или
приети от Съвета по международни счетоводни стандарти (СМСС), и които са приети от
Европейския съюз.
Дружеството прилага следните нови стандарти, изменения и разяснения към МСФО,
разработени и публикувани от Съвета по международни счетоводни стандарти, които
имат ефект върху финансовия отчет на Дружеството и са задължителни за прилагане от
годишния период, започващ на 1 януари 2023 г.:
Първоначално прилагане на нови изменения към съществуващи стандарти и
разяснения, влезли в сила през текущия отчетен период
Следните изменения към съществуващи стандарти и нови разяснения, издадени от Съвета
за Международни счетоводни стандарти (СМСС) и приети от ЕС са влезли в сила за
текущия отчетен период:
• МСФО 17 Застрахователни договори в сила от 1 януари 2023 г., приет от ЕС
МСФО 17 замества МСФО 4 Застрахователни договори. Той изисква прилагането на модел за
текущо оценяване, съгласно който преценките се преразглеждат през всеки отчетен период.
Договорите са оценяват, като се използват:
-дисконтирани парични потоци с претеглени вероятности;
-изрична корекция за риск, и
-надбавка за договорени услуги, представляваща нереализираната печалба по договора, която се
признава като приход през периода на покритие.
Стандартът позволява избор при признаването на промени в нормата на дисконтиране или в
печалбата или загубата, или в другия всеобхватен доход. Новите правила ще се отразят на
финансовите отчети и на основните показатели на всички дружества, които издават
застрахователни договори.
• Изменения в МСФО 17 Застрахователни договори: Първоначално прилагане на
МСФО 17 и МСФО 9 – Сравнителна информация в сила от 1 януари 2023 г.,
приети от ЕС
Измененията касаят оповестяването на сравнителната информация относно финансовите активи,
представена при първоначалното прилагане на МСФО 17. Измененията имат за цел да помогнат
на дружествата да избегнат временни счетоводни несъответствия между финансовите активи и
ФОНД ИМОТИ АДСИЦ ГОДИШЕН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ КЪМ 31 ДЕКЕМВРИ 2023 Г.
.
СТРАНИЦА 9 ОТ 43
задълженията по застрахователни договори и следователно да подобрят полезността на
сравнителната информация за потребителите на финансовите отчети.
МСФО 17 Застрахователни договори и МСФО 9 Финансови инструменти имат различни изисквания
за преход. За някои застрахователи тези разлики могат да доведат до временни счетоводни
несъответствия между финансовите активи и задълженията по застрахователни договори в
сравнителната информация, която те представят във финансовите си отчети, когато прилагат
МСФО 17 и МСФО 9 за първи път.
Измененията ще помогнат на застрахователите да избегнат тези временни счетоводни
несъответствия и следователно ще подобрят полезността на сравнителната информация за
инвеститорите чрез възможността да представят сравнителна информация за финансовите
активи.
• Изменения в МСС 1 Представяне на финансовите отчети и МСФО Изявления за
приложение 2: Оповестяване на счетоводните политики в сила от 1 януари 2023
г., приети от ЕС
Дружеството оповестява съществената информация свързана със счетоводната политика, вместо
основните счетоводни политики. Измененията поясняват, че информацията за счетоводната
политика е съществена, ако потребителите на финансовите отчети на предприятието се нуждаят
от нея, за да разберат друга съществена информация във финансовите отчети и ако
предприятието разкрива несъществена информация за счетоводната политика, тази информация
не трябва да преобладава над съществената информация за счетоводната политика.
• Изменения в МСС 8 Счетоводна политика, промени в счетоводните
приблизителни оценки и грешки, в сила от 1 януари 2023 г., приети от ЕС
Измененията въвеждат определението за счетоводни приблизителни оценки и включват други
изменения към МСС 8, които помагат на дружествата да разграничават промените в счетоводните
приблизителни оценки от промените в счетоводните политики. Измененията ще помогнат на
дружествата да подобрят качеството на оповестяванията на счетоводната политика, така че
информацията да бъде по-полезна за инвеститорите и другите основни потребители на
финансовите отчети.
• Изменения в МСС 12 Данъци върху дохода: Отсрочените данъци свързани с
активи и пасиви, произтичащи от единични транзакции в сила от 1 януари 2023
г., приети от ЕС
Предприятието трябва да прилага измененията в стандарта за транзакциите, които възникват на
или след началото на най-скорошния представен сравнителен период. Също така Дружеството
следва да признae в началото на сравнителния период отсрочени данъци за всички временни
разлики, свързани с лизингови договори и задължения за извеждане от експлоатация и да признае
кумулативния ефект от първоначалното прилагане на измененията като корекция на началното
салдо на неразпределената печалба (или друг компонент на собствения капитал, ако е
приложимо) на съответната дата.
• Изменения в МСС 12 Данъци върху дохода: Международна данъчна реформа -
примерни правила от втори стълб, в сила от 1 януари 2023 г., приети от ЕС
През декември 2021 г. Организацията за икономическо сътрудничество и развитие (ОИСР)
публикува правила с цел извършването на реформа в международното данъчно облагане. Втори
стълб има за цел да обложи с минимална ефективна корпоративна данъчна ставка 15% големите
ФОНД ИМОТИ АДСИЦ ГОДИШЕН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ КЪМ 31 ДЕКЕМВРИ 2023 Г.
.
СТРАНИЦА 10 ОТ 43
компании, които реализират годишен оборот над 750 млн. евро. Измененията във връзка с
„Международната данъчна реформа - примерни правила от втори стълб“ са:
• въвежда се изключение от изискванията на МСС 12 предприятието да признава и
оповестява информация за отсрочените данъчни активи и пасиви, свързани с данъците
върху дохода от втори стълб на ОИСР. Предприятието трябва да оповести, че е приложило
изключението.
• изискване предприятието да оповестява отделно своите текущи данъчни разходи
(приходи), свързани с данъците върху дохода от втори стълб.
• изискване в периодите, в които законодателните актове от втори стълб са приети или по
същество приети, но все още не са влезли в сила, предприятието да оповести известната
му или подлежащата на приблизително оценяване при разумни усилия информация, която
помага на потребителите на финансовите отчети да разберат ефекта върху предприятието
от данъците върху дохода от втори стълб, произтичащи от това законодателство.
• изключението се прилага задължително и незабавно след публикуването на измененията
в МСС 12 и със задна дата в съответствие с МСС 8.
Приемането на тези изменения към съществуващи стандарти не е довело до промени в
счетоводната политика на Дружеството.
Стандарти и изменения на съществуващи стандарти, издадени от СМСС и
приети от ЕС, които все още не са влезли в сила
Към датата на одобряване на настоящия финансов отчет няма нови стандарти и
изменения на съществуващи стандарти, издадени от СМСС и приети от ЕС, които все още
не са влезли в сила и които се очаква да имат значително въздействие върху Дружеството
през настоящия или бъдещ отчетен период, както и върху транзакциите в обозримо
бъдеще.
• Изменения в МСС 1 Представяне на финансовите отчети: Класификация на
пасивите като текущи и нетекущи, в сила от 1 януари 2024 г., все още не са
приети от ЕС
Измененията в класификацията на пасивите като текущи или нетекущи засягат само
представянето на пасивите в отчета за финансовото състояние, но не и размера им, момента на
признаването на активи, пасиви, приходи или разходи или информацията, която дружествата
оповестяват за тези елементи. Измененията имат за цел да изяснят следното:
• класификацията на пасивите като текущи или нетекущи трябва да се основава на
съществуващи права в края на отчетния период, като всички засегнати параграфи от
стандарта вече използват еднакъв термин, а именно „правото“ на отсрочване на
уреждането на пасива с поне дванадесет месеца. Изрично се посочва, че само наличното
право „в края на отчетния период“ трябва да влияе върху класификацията на пасива;
• класификацията не се влияе от очакванията на Дружеството дали ще упражни правото си
да отсрочи уреждането на пасива; и
• уреждането на пасивите може да се осъществи чрез прехвърляне на парични средства,
капиталови инструменти, други активи или услуги на контрагента.
• Изменения в МСС 1 Представяне на финансови отчети: Нетекущи пасиви,
обвързани с финансови показатели, в сила от 1 януари 2024 г., все още не са
приети от ЕС
МСС 1 се изменя, както следва:
ФОНД ИМОТИ АДСИЦ ГОДИШЕН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ КЪМ 31 ДЕКЕМВРИ 2023 Г.
.
СТРАНИЦА 11 ОТ 43
• уточнява се, че ако правото на отлагане на уреждането за най-малко 12 месеца е предмет
на изпълнение на условия от страна на предприятието след отчетния период, тогава тези
условия няма да повлияят на това дали правото на отлагане на уреждането съществува в
края на отчетния период (отчетната дата) за целите на класифицирането на пасива като
текущ или нетекущ; и
• за нетекущите пасиви, предмет на условия, от предприятието се изисква да оповестява
информация за:
o условията (например естеството и датата, до която предприятието трябва да
изпълни условието);
o дали предприятието би спазило условията въз основа на обстоятелствата към
отчетната дата; и
o дали и как предприятието очаква да изпълни условията до датата, на която
финансовите показатели трябва да бъдат изчислени съгласно договора.
• Изменения в МСФО 16 Лизинг: Задължение по лизинг при продажба и обратен
лизинг, в сила от 1 януари 2024 г., приети от ЕС
Измененията в МСФО 16 изискват от Дружеството продавач-наемател да оценява впоследствие
лизинговите пасиви, произтичащи от обратен лизинг, по начин, по който не признава никаква
сума от печалбата или загубата, която се отнася до правото на ползване, което то запазва. Новите
изисквания не възпрепятстват продавача-наемател да признае в текущия финансов резултат
печалбата или загубата, свързана с частичното или пълното прекратяване на лизинговия договор.
Измененията на МСФО 16 не предписват специфични изисквания за оценяване на лизинговите
пасиви, произтичащи от обратен лизинг.
Нови стандарти и изменения на съществуващи стандарти, издадени от СМСС,
които все още не са приети от ЕС
Понастоящем, МСФО, приети от ЕС не се различават съществено от тези, приети от СМСС,
с изключение на следните нови стандарти, изменения на съществуващи стандарти и нови
разяснения, които все още не са одобрени от ЕС към датата на одобряване на настоящия
финансов отчет (датите на влизане в сила, посочени по-долу са за пълните МСФО):
• Изменения в МСС 7 Отчет за паричните потоци и МСФО 7 Финансови
инструменти: Оповестявания: Споразумения за финансиране на доставчици, в
сила от 1 януари 2024 г., все още не са приети от ЕС
Измененията в МСС 7 и МСФО 7 ще добавят изисквания за оповестяване, както и указания в
рамките на съществуващите изисквания за оповестяване, свързани с предоставянето на
качествена и количествена информация относно споразуменията за финансиране на
задълженията към доставчици. Тези изменения добавят две цели за оповестяване, които ще
накарат предприятията да оповестяват в пояснителните приложения информация, която
позволява на ползвателите на финансовите отчети да оценят как споразуменията за финансиране
на задълженията към доставчици влияят върху пасивите и паричните потоци на предприятието и
да разберат ефекта на споразуменията за финансиране на доставчици върху изложеността на
предприятието на ликвиден риск и как предприятието може да бъде засегнато, ако
споразуменията вече не са достъпни за него.
• Изменения в МСС 21 Ефекти от промените в обменните курсове: Липса на
конвертируемост, в сила от 1 януари 2025 г., все още не са приети от ЕС
Измененията в МСС 21 включват:
ФОНД ИМОТИ АДСИЦ ГОДИШЕН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ КЪМ 31 ДЕКЕМВРИ 2023 Г.
.
СТРАНИЦА 12 ОТ 43
- уточняване кога една валута може да бъде обменена в друга валута и кога не - една валута
може да бъде обменена, когато предприятието е в състояние да обмени тази валута за
другата валута чрез пазари или механизми за обмен, които създават изпълними права и
задължения без неоправдано забавяне към датата на оценяване и за определена цел; една
валута не може да бъде обменена в друга валута, ако предприятието може да получи само
незначителна сума от другата валута;
- изискване как предприятието да определи обменния курс, който се прилага, когато дадена
валута не може да бъде обменена - когато дадена валута не може да бъде обменена към
датата на оценяване, предприятието оценява спот обменния курс като курс, който би се
приложил при редовна сделка между пазарни участници към датата на оценяване и който
би отразил вярно преобладаващите икономически условия.
- изискване за оповестяване на допълнителна информация, когато валутата не е
конвертируема - когато валутата не е конвертируема, предприятието оповестява
информация, която би позволила на потребителите на неговите финансови отчети да
преценят как липсата на конвертируемост на валутата влияе или се очаква да повлияе на
неговите финансови резултати, финансово състояние и парични потоци.
Към датата на одобрение на този финансов отчет са публикувани нови стандарти,
изменения и разяснения към съществуващи вече стандарти, но не са влезли в сила или
не са приети от ЕС за финансовата година, започваща на 1 януари 2023 г., и не са били
приложени от по-ранна дата от Дружеството. Не се очаква те да имат съществен ефект
върху финансовите отчети на Дружеството. Ръководството очаква всички стандарти и
изменения да бъдат приети в счетоводната политика на Дружеството през първия период,
започващ след датата на влизането им в сила.
2.2 Общи положения
Най-значимите счетоводни политики, прилагани при изготвянето на този финансов отчет,
са представени по-долу.
Принцип-предположение за действащо предприятие
Дружеството е изготвило своя финансов отчет за годината, приключваща на 31 декември
2023 г., въз основа на предположението, че Дружеството е действащо предприятие, което
предполага продължаване на настоящата стопанска дейност и реализиране на активите
и уреждане на пасивите в нормалния ход на неговата дейност.
Макроикономическа среда
През 2023г. и в началото на 2024г. се наблюдават признаци за влошаване на
икономическата среда, като макроикономическата прогноза на ЕЦБ от декември 2023г.
предвижда краткотрайна и слаба рецесия в еврозоната в началото на 2024г. Световната
икономика продължава да се сблъсква с големите предизвикателства, породени от
продължителните ефекти на три мощни сили: руската инвазия в Украйна, нарастващата
инфлация и забавянето на растежа в Китай.
През 2023г. се наблюдаваше тенденция към успокояване на годишния темп на
изменение на потребителските цени, който достигна най-висока стойност от 15,6 % през
септември 2022 г. Впоследствие инфлацията, измерена чрез хармонизирания индекс на
потребителските цени (ХИПЦ), се забави до 5 % през декември 2023г. вследствие на
ФОНД ИМОТИ АДСИЦ ГОДИШЕН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ КЪМ 31 ДЕКЕМВРИ 2023 Г.
.
СТРАНИЦА 13 ОТ 43
низходящата динамика на цените на енергийните суровини(природен газ, електроенергия
и петрол) на международните пазари.
Бързо растящата инфлация в еврозонарта предизивка затягане на паричната политика на
ЕЦБ и повишаване на лихвените проценти, наред с поскъпването на щатския долар
спрямо повечето други валути.
Бъдещите финансови резултати на Дружеството зависят от икономическата среда, в която
то осъществява дейността си.
Въпроси свързани с климата
„Фонд Имоти“ АДСИЦ е дружество, чиято основна дейност не оказва пряко влияние върху
околната среда. Дружеството възприема опазването на околната среда и намаляването
на скоростта на настъпване на климатичните промени като част от своята корпоративна
политика за социална отговорност и развива своята дейност, съобразявайки се с
изискванията за опазване на околната среда.
Основната част от оборота, оперативните и капиталовите разходи на Дружеството са
свързани с икономически дейности, които се класифицират като екологично устойчиви.
Проектите, свързани с отговорно използване на ресурсите и защита на околната среда
основно са:
• Преминаване към издаване на електронни фактури и намляване на разходите за хартия
и печатни консумативи.
• Намаляване на печатните рекламни материали, чрез преминаване към дигитално
съдържание;
• Разделно събиране на битови отпадъци (хартия, пластмаса, батерии) на работното
място;
Инвазията на Русия в Украйна - влияние и ефекти
Руската инвазия в Украйна и последвалата я вълна от международни икономически и
политически санкции, продължават да имат всеобхватно икономическо въздействие не
само върху бизнеса в двете засегнати държави, но и в световен мащаб, доколкото
бизнесът участва в икономически дейности, които могат да бъдат засегнати от събитията.
Това налага внимателен преглед и разглеждане на произтичащите от тези събития
счетоводни последици за предприятията, чиято дейност бива засегната от развитието на
конфликта. В края на годината, завършваща на 31 декември 2023 г. ефектите от
инвазията на Русия в Украйна, се очаква да рефлектират върху финансовия отчет на
отчитащото се Дружество, поради:
• Ограниченията в достъпа на руските банки до системата SWIFT, което води до
увеличение на кредитния риск при събиране на вземанията по договори с клиенти;
• Наличие на предпоставки за обезценки на финансови активи – предоставени
заеми, вземания и инвестиции в руски държавни и корпоративни облигации;
• Ефекти върху споразумения за финансиране, включително в резултат от
ограничения в ликвидността и възможни нарушения в споразуменията;
• Класификация на наличните парични средства и парични еквиваленти и наличие
на ограничения в правата за разпореждане с тях в следствие на инвазията и
наложените санкции;
ФОНД ИМОТИ АДСИЦ ГОДИШЕН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ КЪМ 31 ДЕКЕМВРИ 2023 Г.
.
СТРАНИЦА 14 ОТ 43
• Преглед на експозициите в чуждестранна валута и валутни преводи в
чуждестранна валута;
• Влияние на събития след балансовата дата върху финансовата информация за
годината, приключваща на 31 декември 2023 г. и свързаното с това оповестяване
на некоригиращи събития;
• Преценка за действащо предприятие във връзка със специфични въздействия на
инвазията и наложените санкции върху финансовия отчет на дружеството;
• Ефекти от настъпили изменения или прекратени договори с клиенти;
Негативните ефекти бяха умножени след въвличането на Израел във война в ивицата
Газа в Близкия Изток, както и от дестабилизиращите действия на йеменските Хути срещу
международния стоков трафик по корабоплавателното трасе на Суецкия канал.
Макроикономическите фактори, които по-конкретно засягат резултатите на Дружеството,
включват възможности за финансиране и погасяване на заеми, като увеличиха присъщата
несигурност при оценката на тези фактори.
Ръководството е изготвило финансови прогнози за следващите 12 месеца от датата на
одобрение на настоящия финансов отчет, взимайки предвид прогнозната оценка на
продължаващите ефекти на COVID-19 пандемията, както и на войната в Украйна, върху
бизнеса. Изготвени са прогнози и анализи на очакваните бъдещи приходи и печалби;
анализ на текущите и бъдещите парични потоци; анализ на заемите във връзка с
финансовите споразумения и предвидените финансови ангажименти; оценка на
способността на Дружеството да плаща лихви и да погасява заеми. При изготвяне на
прогнозите ръководството е анализирало следните фактори, пораждащи съществената
несигурност в прогнозите :
- Възможността за предоговаряне на крайния срок за плащане на получените заеми от
ОББ АД
- Възможността за рефинансиране на получения заем от ОББ АД от друга банка и
предоговарянето му с нов срок на погасяване.
Възможността за преодоляване на отрицателен нетен оборотен капитал (текущи активи-
текущи пасиви) 231 хил. лева за 2023 година (2022: отрицателен нетен оборотен капитал
2 986 хил. лева)
Произтичащите рискове от несигурността в прогнозите на ръководството е редуцирана
до приемливо ниво, присъщо за дейността на Дружеството, на базата на следните факти
и обстоятелства:
- Дружеството до датата на одобряване на настоящия финансов отчет не е предприемало
действия за промяна в условията на предоставения заем на Дружеството.
- През последните три финансови години Дружеството реализира: за 2023 печалба 355
хил. лв. и нетна загуба съответно за 2022: 68 хил. лв.; 2021: 116 хил. лв. Паричните
потоци от оперативна дейност са: отрицателен в размер на 15 хил. лв. за 2023 г. и
отрицателен в размер на 4 хил. лв. за 2022г. Очакванията за развитие на сектора, в който
оперира Дружеството, са да бъде запазена положителната тенденция, като ръководството
очаква да бъде преодолян факта, че собствения капитал е с 21 184 хил. лева по-малко от
регистрирания акционерен капитал. Чистата стойност на имуществото на „Фонд имоти“
ФОНД ИМОТИ АДСИЦ ГОДИШЕН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ КЪМ 31 ДЕКЕМВРИ 2023 Г.
.
СТРАНИЦА 15 ОТ 43
АДСИЦ по смисъла на 247а, ал. 2 от Търговския закон (ТЗ) е по-ниска от размера на
вписания капитал.
Тези обстоятелства показват наличието на значителна несигурност, която може да породи
съществено съмнение относно възможността на Дружеството да продължи да
функционира като действащо предприятие без предприемането на своевременни и
адекватни действия от страна на акционерите на Дружеството.
Към датата на изготвяне на настоящия финансов отчет ръоводството е направило
преценка на способността на Дружеството да продължи своята дейност като действащо
предприятие на база на наличната информация за предвидимо бъдеще. След извършения
преглед на дейността на Дружеството, Съвета на директорите очаква, че Дружеството
има достатъчно финансови ресурси, за да продължи оперативната си дейност и
обслужването на банковите и другите задължения в близко бъдеще и продължава да
прилага принципа за действащо предприятие при изготвянето на финансовия отчет.
Финансовият отчет е изготвен при спазване на принципа на историческата цена,
модифициран в определени случаи с преоценката на някои активи и пасиви. Базите за
оценката са оповестени подробно в счетоводната политика към финансовия отчет.
Функционалната валута е валутата на основната икономическа среда, в която
Дружеството функционира и в която се генерират и изразходват паричните му средства.
Дружеството осъществява своите сделки предимно в лева, поради което като
функционална валута е определен българският лев, който от 1 януари 1999 година е с
фиксиран курс към еврото в съотношение 1 EUR = 1.95583 BGN.
Настоящият финансов отчет е изготвен в хиляди лева, ако не е указано друго.
Изготвянето на финансовия отчет в съответствие с МСФО, приети от Европейския съюз,
изисква използването на определени счетоводни приблизителни оценки, както и изисква
от ръководството да следи процеса на прилагане на счетоводните политики на
Дружеството. Също така се изисква допускането на предположения, които оказват
влияние върху стойностите на активите и пасивите във финансовите отчети,
оповестяването на условните активи и пасиви към датата на финансовите отчети, както
и отчетените приходи и разходи за периода. Въпреки че тези преценки са базирани на
познанията на ръководството за настоящите събития в Дружеството, действителните
резултати могат значително да се различават от направените оценки и допускания.
2.3 Инвестиционни имоти
Дружеството отчита като инвестиционни имоти земя и сгради, които се държат по-скоро
за получаване на приходи от наем или за увеличение на капитала или и за двете,
отколкото за:
използване при производствена дейност или административни цели;
продажба в рамките на обичайната икономическа дейност.
ФОНД ИМОТИ АДСИЦ ГОДИШЕН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ КЪМ 31 ДЕКЕМВРИ 2023 Г.
.
СТРАНИЦА 16 ОТ 43
Инвестиционните имоти се признават като актив във финансовите отчети на Дружеството
само при условие, че са изпълнени следните две изисквания:
вероятно е да бъдат получени бъдещи икономически изгоди от инвестиционните
имоти;
стойността на инвестиционните имоти може надеждно да бъде оценена.
Инвестиционните имоти се оценяват първоначално по себестойност, включваща
покупната цена и всякакви разходи, които са пряко свързани с инвестиционния имот –
например хонорари за правни услуги, данъци по прехвърляне на имота и други разходи
по сделката.
След първоначалното им признаване инвестиционните имоти, се отчитат като се използва
моделът на
справедливата цена
. Справедливата цена представлява най-вероятната цена,
която може да бъде получена на пазара към датата на отчета.
Притежаваните от Дружеството инвестиционни имоти се оценяват в края на всяка
финансова година или при настъпване на промяна с повече от 5 на сто в индекса на
цените на недвижимите имоти или в индекса на инфлация, определен от Националния
статистически институт. За целта ръководството на Дружеството организира
осъществяването на целия оценъчен процес, включително координира и наблюдава
работата на външните оценители. Дружеството използва експертизата на външни
лицензирани оценители за определяне на справедливите стойности на инвестиционните
имоти. Изборът на такива оценители се прави на годишна база или при необходимост,
като се използват следните критерии: прилагани професионални стандарти,
професионален опит и познания, репутация и пазарен статус, като се следи и за това,
оценитея да не притежава пряко или непряко акции в Дружеството, да не е член на съвета
на директорите на Дружеството, да не е свързано лице с член на съвета на директорите
или с лице, което притежава пряко или непряко повече от 5 на сто от акциите на
Дружеството, да не може да бъде повлияно от друга форма на зависимост или конфликт
на интереси.
Приложението на оценъчните подходи и техники, както и използваните входящи данни
за всеки случай на измерване на справедлива стойност, са обект на задължително
обсъждане и координиране между външните експерти-оценители и ръководството на
Дружеството, както и приемането на издаваните оценителски доклади – особено по
отношение на съществените предположения и крайните заключения и предложения за
размера на справедливата стойност. Финалните оценки на справедливата стойност
подлежат на приемане от Съвета на директорите на дружеството.
Промени в справедливата цена на инвестиционните имоти се отразяват на реда
„Приходи/разходи от последващи оценки на инвестиционни имоти” в Отчет за печалбата
или загубата и другия всеобхватен доход за периода.
Инвестиционните имоти в процес на строителство са представени във финансовия отчет
на Дружеството по цена на придобиване (себестойност), намалена със загубите от
обезценка.
Последващите разходи, свързани с инвестиционни имоти, които вече са признати във
финансовите отчети на Дружеството, се прибавят към балансовата стойност на имотите,
когато е вероятно Дружеството да получи бъдещи икономически изгоди, надвишаващи
ФОНД ИМОТИ АДСИЦ ГОДИШЕН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ КЪМ 31 ДЕКЕМВРИ 2023 Г.
.
СТРАНИЦА 17 ОТ 43
първоначално оценената стойност на съществуващите инвестиционни имоти. Всички
други последващи разходи се признават за разход в периода, в който са възникнали.
Дружеството отписва инвестиционните си имоти при продажбата им или при трайното им
изваждане от употреба, в случай че не се очакват никакви икономически изгоди от
тяхната продажба. Печалбите или загубите, възникващи от изваждането им от употреба
или продажбата им, се признават в Отчет за печалбата или загубата и другия всеобхватен
доход за периода и се определят като разлика между нетните постъпления от продажбата
и балансовата стойност на актива.
Амортизация на инвестиционните имоти не се начислява. На всяка дата на изготвяне на
финансовите отчети разликата между балансовата и справедливата стойност се отчита
като приход или разход от инвестиционни имоти в Отчет за печалбата или загубата и
другия всеобхватен доход.
2.4 Имоти, машини, съоръжения и оборудване
Имотите, машините, съоръженията и оборудването се оценяват първоначално по
себестойност, включваща цената на придобиване, както и всички преки разходи за
привеждането на актива в работно състояние.
Последващото оценяване на земите и сградите се извършва въз основа на допустимия
алтернативен подход, т.е. по преоценена стойност, която е равна на справедливата
стойност към датата на преоценка, намалена с натрупаните в последствие амортизации и
загуби от обезценка. Направените преоценки се отчитат за сметка на собствения капитал
(преоценъчен резерв), ако не се предхождат от начислени преди това разходи. Ако
преоценен актив се продаде, бракува или извади от употреба, останалият преоценъчен
резерв се отразява за сметка на неразпределената печалба.
Последващото оценяване на всички останали активи се извършва по препоръчителния
подход, т.е. по себестойност, намалена с натрупаните амортизации и загуби от обезценка.
Направените обезценки се отчитат като разход и се признават в отчета за всеобхватния
доход за съответния период.
Последващи разходи свързани с определен дълготраен материален актив, се прибавят
към балансовата сума на актива, когато е вероятно предприятието да има икономически
ползи, надвишаващи първоначално оценената ефективност на съществуващия актив.
Всички други последващи разходи се признават за разход за периода, в който са
направени.
Имоти, машини, съоръжения и оборудване придобити при условията на финансов лизинг,
се амортизират на база на очаквания полезен срок на годност, определен посредством
сравнение с подобни активи или на база стойността на лизинговия договор, ако неговият
срок е по-кратък.
Амортизацията на Имоти, машини, съоръжения и оборудване се начислява, като се
използва линейният метод върху оценения полезен живот на отделните групи активи.
Полезният живот, остатъчната стойност и метод на амортизация се преглежда, коригира,
ако е необходимо, в края на всеки отчетен период.
Избраният праг на същественост за материалните дълготрайни активи на Дружеството е
в размер на 700 (седемстотин) лв.
ФОНД ИМОТИ АДСИЦ ГОДИШЕН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ КЪМ 31 ДЕКЕМВРИ 2023 Г.
.
СТРАНИЦА 18 ОТ 43
Даден имот, машина, съоръжение или оборудване се отписва при продажба или когато
активът окончателно бъде изваден от употреба и не се очакват никакви други
икономически ползи от неговата продължаваща употреба. Печалбите или загубите,
получени при бракуването или изваждането от употреба на имот, машина, съоръжение
или оборудване, се определят, като разлика между приблизително изчислените нетни
постъпления от продажбата и балансовата сума на актива и се признават в отчета за
печалбата или загубата и другия всеобхватен доход.
2.5 Oбезценка на активите на Дружеството
Балансовата стойност на активите на Дружеството се преразглежда към датата на
изготвяне на отчета с цел да се определи дали има индикации, че стойността на даден
актив е обезценена.
За целите на определяне на обезценката, активите на Дружеството са групирани на най-
малката разграничима група активи, за които могат да бъдат разграничени парични
потоци – единица, генерираща парични потоци. В резултат на това някои от активите са
преглеждани за наличие на обезценка на индивидуална база, а други на база единица,
генерираща парични потоци.
Индивидуалните активи или единиците, генериращи парични потоци, се преглеждат за
наличие на индикации за обезценка на стойността им веднъж годишно към датата на
изготвяне на отчета, както и тогава, когато събития или промяна в обстоятелства
показват, че преносната стойност на активите може да не бъде възстановена.
В случаите, в които възстановимата стойност на даден актив е по-ниска от неговата
балансова стойност, балансовата сума на актива следва да бъде намалена до размера на
възстановимата стойност на актива. Това намаление представлява загуба от обезценка.
Възстановимата стойност представлява по-високата от нетната продажна цена на даден
актив, базирана на пазарни условия, и стойността в употреба, базирана на сегашната
стойност на прогнозираните бъдещи парични потоци, очаквани да се получат от актива в
рамките на полезния му срок на годност.
Загубите за обезценка за единици, генериращи парични потоци, към които е
разпределена стойност на репутацията се разпределят в намаление на балансовата сума
на активите от тази единица в следния ред: първо върху положителната репутация,
отнасяща се за единицата и след това върху останалите активи, пропорционално на
балансовата им стойност. С изключение на репутацията за всички останали активи на
Дружеството към всяка дата на отчета ръководството преценява дали съществуват
индикации, че загубата от обезценка, призната в предходни години, може вече да не
съществува или да е намалена.
Загубите от обезценка се отчитат в Отчет за печалбата или загубата и другия всеобхватен
доход (в печалбата или загубата за годината), освен ако за дадения актив не е формиран
преоценъчен резерв. Тогава обезценката се третира като намаление на този резерв (през
друг всеобхватен доход), освен ако тя не надхвърля неговия размер, и надвишението вече
се включва като разход в Отчет за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход.
Последващо увеличение във възстановимата стойност /за активи, за които са били
признати загуби от обезценка в печалбата или загубата/, предизвикани от промени в
ФОНД ИМОТИ АДСИЦ ГОДИШЕН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ КЪМ 31 ДЕКЕМВРИ 2023 Г.
.
СТРАНИЦА 19 ОТ 43
приблизителните оценки, се признава като приход в Отчет за печалбата или загубата и
другия всеобхватен доход, до степента до която те възстановяват обезценката.
На датата на всеки финансов отчет съобразно счетоводната политика на дружеството
ръководството на Дружеството прави общ анализ на предварително събрана информация
за движението в стойностите на активите и пасивите, които подлежат на оценка или
оповестяване по справедлива стойност, за типа налични данни и възможните фактори за
наблюдаваните промени, и избира подхода за измерване на справедливите стойности на
съответните активи и пасиви към тази дата. При необходимост това се консултира
изрично с използваните външни оценители. Приетите от ръководството резултати от
оценъчния процес на измерване на справедливата стойност се представят на одитния
комитет и на независимите одитори на Дружеството.
2.6 Приходи
Приходи от договори с клиенти
Договор е съглашение между две или повече страни, което създава права и задължения
за страните по него. Клиент е страна, която е сключила договор с Дружеството да получи
стоки или услуги, които са продукция от обичайната дейност на Дружеството, в замяна
на възнаграждение.
Дружеството признава приходи, да са отрази прехвърлянето на обещаните с договора
стоки или услуги на клиенти, в размер, който отразява възнаграждението, на което
Дружеството очаква да има право в замяна на прехвърлените стоки или услуги.
Прехвърлянето на стоките или услугите се основава на концепцията за прехвърляне на
контрола върху тях, способността да се ръководи използването на актива и да се
получават по същество всички останали ползи от него. Контролът включва и способността
за предотвратяване на това други дружества да ръководят използването на актива и
получаването на ползи от него.
Приходите от договори с клиенти се признават, както следва:
- в течение на времето по начин, който отразява извършаната от Дружеството
работа по договора;
- в определен момент, когато се прехвърля контролът върху стоките или услугите на
клиента.
Приходите от договори с клиенти се признават на база 5-етапен модел за признаване,
представен по-долу, като разграничение се прави в следните две насоки според момента
на удовлетворяване на задължението за изпълнение:
- задължение за изпълнение (прехвърляне на контрол) в течение на времето – в този
случай приходите се признават постепенно, следвайки степента на прехвърляне на
контрола върху стоките или услугите на клиента;
- задължение за изпълнение, удовлетворено (прехвърлен контрол) в определен
момент – клиентът получава контрол върху стоките или услугите в определено време и
приходите се признават изцяло наведнъж.
5-етапният модел за признаване на приходи от договори с клиенти включва следните
етапи:
• Етап 1 – идентифициране на договора – договор с клиент се отчита, когато са
изпълнени всички от следните критерии:
ФОНД ИМОТИ АДСИЦ ГОДИШЕН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ КЪМ 31 ДЕКЕМВРИ 2023 Г.
.
СТРАНИЦА 20 ОТ 43
- договорът е одобрен от страните по него;
- могат да бъдат идентифицирани правата на всяка от страните по договора по
отношение на стоките или услугите, които се прехвърлят;
- могат да бъдат идентифицирани условията на плащане за стоките или услугите,
които трябва да бъдат прехвърлени;
- договорът има търговска същност;
- има вероятност Дружеството да получи възнаграждението, на което то има право
в замяна на стоките или услугите, които ще бъдат прехвърлени на клиента.
Ако не бъдат изпълнени всички от посочените по-горе критерии, договорът не се отчита
в съответствие с изискванията на МСФО 15 Приходи от договори с клиенти.
Когато даден договор с клиент не отговаря на горните критерии и Дружеството получава
възнаграждение от клиента, то признава полученото възнаграждение като приход само
когато е настъпило някое от следните събития:
- Дружеството няма оставащи задължения за прехвърляне на стоки или услуги към
клиента и е получило цялото или почти цялото от обещаното от клиента възнаграждение,
което не подлежи на възстановяване;
- договорът е прекратен и полученото възнаграждение не подлежи на
възстановяване.
Дружеството признава полученото възнаграждение като пасив, докато настъпи едно от
събитията, посочени по-горе или докато критериите за признаване, изброени по-горе,
бъдат изпълнени.
• Етап 2 – идентифициране на задължения за изпълнение – при влизане в сила на
договора Дружеството оценява стоките или услугите, обещани по договора с клиент, и
определя като задължение за изпълнение всяко обещание да прехвърли на клиента или:
- стока или услуга (или набор от стоки или услуги), която е отделна;
- поредица от отделни стоки или услуги, които по същество са еднакви и имат същия
модел на прехвърляне на клиента.
• Етап 3 – определяне на цената на сделката – при определяне на цената на
сделката Дружеството взема предвид условията на договора и обичайните си търговски
практики. Цената на сделката е размерът на възнаграждението, на който Дружеството
очаква да има право в замяна на прехвърлянето на клиента на обещаните стоки или
услуги, с изключение на сумите, събрани от името на трети страни (например данък върху
добавената стойност). Обещаното в договора с клиента възнаграждение може да включва
фиксирани суми, променливи суми, или и двете.
• Етап 4 – разпределяне на цената на сделката към задълженията за изпълнение –
цената на сделката се разпределя към всяко задължение за изпълнение (или към всяка
отделна стока или услуга) в размер, който отразява сумата на възнаграждението, на което
Дружеството очаква да има право в замяна на прехвърлянето на обещаните стоки или
услуги на клиента. Разпределянето на цената на сделката се извършва на въз основа на
относителна единична продажна цена на всяка отделна стока или услуга.
• Етап 5 – признаване на прихода, когато (или докато) Дружеството удовлетвори или
удовлетворява задължението за изпълнение – приходът се признава, когато (или докато)
Дружеството удовлетвори задължението за изпълнение, като прехвърли стоките или
услугите на клиента. Те се считат за прехвърлени на клиента, когато той получи контрол
върху тях. За всяка задължение за изпълнение се определя при влизането в сила на
ФОНД ИМОТИ АДСИЦ ГОДИШЕН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ КЪМ 31 ДЕКЕМВРИ 2023 Г.
.
СТРАНИЦА 21 ОТ 43
договора, дали то удовлетворява задължението за изпълнение с течение на времето или
към определен момент във времето.
Дружеството прехвърля контрола върху стока или услуга с течение на времето и признава
приходи с течение на времето, ако е спазен един от следните критерии:
- клиентът едновременно получава и потребява ползите, получени от дейността на
Дружеството в хода на изпълнение на тези дейности – това най-често са рутинни и
повтарящи се услуги;
- в резултат на дейността на Дружеството се създава или подобрява актив, който
клиентът контролира в хода на създаването или подобряването на актива – това най-
често е строителство на сгради или незавършено производство, върху което клиента може
да има контрол;
- в резултат на дейността на Дружеството не се създава актив с алтернативна
употреба за Дружеството и то разполага с обвързващо право да получи плащане за
извършената към съответната дата дейност – това най-често е създаване на
специализиран актив, който може да бъде ползван единствено от клиента.
Приход от продажба на стоки
Приход от продажба на стоки се признава във финансовият отчет за всеобхватния доход
на датата, на която стоките са доставени на клиента и правото на собственост е
прехвърлено. Приход е справедливата стойност на получената или дължимата престация
за стоките, нето от търговски отстъпки и данъци и акцизи (т.е. данък добавена стойност,
акциз) при продажбата.
Приходите се оценяват по справедлива стойност на полученото или подлежащото на
получаване плащане или възмездяване, като се отчита сумата на всички търговски
отстъпки и количествени рабати, направени от Дружеството. При замяна на сходни
активи, които имат сходна цена, размяната не се разглежда като сделка, която генерира
приходи.
При продажба на стоки, приходът се признава, когато са изпълнени следните условия:
значителните рискове и ползи от собствеността върху стоките са прехвърлени върху
купувача;
не е запазено продължаващо участие в управлението на стоките или ефективен
контрол върху тях;
сумата на прихода може да бъде надеждно оценена;
вероятно е икономическите изгоди от сделката да бъдат получени;
направените разходи или тези, които предстои да бъдат направени могат надеждно да
бъдат оценени.
2.7 Разходи
Дружеството отчита текущо разходите за дейността по икономически елементи и след
това ги отнася по функционално предназначение с цел формиране размера на разходите
по направления и дейности. Признаването на разходи за текущия период се извършва
при начисляване на съответстващите им приходи. Разходите се отчитат на принципа на
текущо начисляване. Оценяват се по справедливата стойност на платеното или на
предстоящото за плащане.
ФОНД ИМОТИ АДСИЦ ГОДИШЕН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ КЪМ 31 ДЕКЕМВРИ 2023 Г.
.
СТРАНИЦА 22 ОТ 43
Оперативните разходи се признават в Отчета за печалбата или загубата и другия
всеобхватен доход в момента на ползване на услугата или към датата на тяхното
възникване. Разходите по гаранции се признават и се отразяват срещу направената
провизия при признаване на съответния приход. Приходи и разходи за лихви се отчитат
на принципа на начислението. Получените дивиденти, с изключение на тези от
инвестиции в асоциирани дружества, се признават в момента на тяхното разпределение.
2.8 Сделки в чуждестранна валута
Финансовите отчети на Дружеството са изготвени в български лева (лв.) и това е
функционалната валута на Дружеството.
Сделките в чуждестранна валута се отчитат при първоначалното им признаване във
функционалната валута на Дружеството по официалния обменен курс за деня на
сделката, (обявеният фиксинг на Българска народна банка). Приходите и разходите от
курсови разлики, които възникват при уреждането на тези сделки и преоценяването на
паричните позиции в чуждестранна валута в края на периода, са отразени в Отчета за
печалбата или загубата и другия всеобхватен доход на реда “други финансови приходи и
разходи”.
Валутният борд в България е въведен на 1 юли 1997 г. в изпълнение на препоръките на
Международния Валутен Фонд (МВФ) и първоначално стойността на българския лев бе
фиксирана към стойността на германската марка в съотношение 1:1. След въвеждането
на еврото българският лев бе фиксиран към еврото в съотношение 1EUR = 1.95583 лв.
Паричните позиции в чуждестранна валута се преизчисляват, използвайки
заключителния курс. Непаричните позиции, които се водят по историческа цена в
чуждестранна валута се преизчисляват, използвайки обменния курс към датата на
сделката. Непаричните позиции, които се оценяват по справедлива стойност във валута,
се преизчисляват посредством обменните курсове към датата на оценка на справедливата
стойност.
2.9 Отчитане на лизинговите договори
Дружеството като лизингополучател
До 2018 г. лизинговите плащанията по договори за оперативен лизинг (нетно от вземания
по получени стимули от наемодателя) се признават като разход в отчета за всеобхватния
доход на база линейния метод за срока на лизинговия договор.
От 1 януари 2019 г. лизинговите договори се признават като актив с право на ползване и
съответно пасив по лизинга на датата, на която лизинговият актив е на разположение за
използване от Дружеството. Всяко лизингово плащане се разпределя между пасива по
лизинга и финансовите разходи. Финансовите разходи се начисляват в печалбата или
загубата през периода на лизинга, така че да се получи постоянна периодична лихва
върху остатъка от задължението за всеки период. Активът с правото на ползване се
амортизира за по-краткия от полезния живот на актива и срока на лизинга по линейния
метод.
Актив с право на ползване се представя на отделен ред в отчета за финансовото
състояние, с изключение на активи с право на ползване, които отговарят на изискванията
ФОНД ИМОТИ АДСИЦ ГОДИШЕН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ КЪМ 31 ДЕКЕМВРИ 2023 Г.
.
СТРАНИЦА 23 ОТ 43
за класификация като инвестиционни имоти, които също се представят в отчета за
финансовото състояние на отделен ред – "инвестиционни имоти“.
Активите и пасивите, възникващи от договор за лизинг, се оценяват първоначално на
база на настоящата стойност. Задълженията за лизинг включват нетната настояща
стойност на следните лизингови плащания:
- фиксирани плащания, нетно от вземания по получени стимули;
- променливи лизингови плащания, които се определят въз основа на индекс или процент;
- суми, които се очаква да бъдат платими от лизингополучателя под формата на гаранции
за остатъчна стойност;
- цената за упражняване на правото за закупуване, ако лизингополучателят е сигурен в
разумна степен, че тази опция ще бъде упражнена, и
- плащания на неустойки за прекратяване на лизинга, ако лизинговият срок отразява
възможността лизингополучателят да упражни тази опция.
Лизинговите плащания се дисконтират с лихвения процент, заложен в лизинговия
договор, ако този процент може да бъде непосредствено определен. Ако този процент не
може да бъде непосредствено определен, се използва диференциалният лихвен процент
за Дружеството. Това е процентът, който Дружеството би трябвало да плаща, за да заеме
за сходен период от време и при сходно обезпечение средствата, необходими за
получаването на актив със сходна стойност на актива с право на ползване в сходна
икономическа среда.
Всяко лизингово плащане се разпределя между пасива по лизинга и финансовите
разходи. Впоследствие пасивите по лизинг се оценяват, като се използва методът на
ефективния лихвен процент. Балансовата стойност на пасива по лизинга се преоценява,
за да се отразят преоценките или измененията на лизинговия договор, или да се отразят
коригираните фиксирани по същество лизингови плащания.
Срокът на лизинговия договор е неотменимият период, за който лизингополучателят има
правото да използва основния актив; периодите, по отношение на които съществува
опция за удължаване или прекратяване на лизинговия договор, ако е достатъчно сигурно,
че лизингополучателят ще упражни тази опция.
Активите с право на ползване се оценяват първоначално по цената на придобиване,
включваща:
- стойността на първоначалната оценка на пасива по лизинг;
- лизинговите плащания, извършени преди или на датата на възникване на лизинга,
намалени с получени стимули по лизинга;
- всички първоначални директни разходи, свързани с лизинга, и
- разходи за възстановяване, свързани с лизинга.
Впоследствие активите, с право на ползване, се оценяват по цена на придобиване минус
всички натрупани амортизации и всички натрупани загуби от обезценка и се коригират
спрямо всяка преоценка на пасива по лизинга, дължаща се на преоценка или изменение
на лизинговия договор.
ФОНД ИМОТИ АДСИЦ ГОДИШЕН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ КЪМ 31 ДЕКЕМВРИ 2023 Г.
.
СТРАНИЦА 24 ОТ 43
Активите, с право на ползване, се амортизират по линеен метод за по-краткия срок от
полезния живот на актива или срока на лизинговия договор. Амортизационните норми на
активите с право на ползване са:
* право на ползване на земя – 99 години
* право на ползване на търговски магазини – 5-15 години
* право на ползване на офис сгради – 10 години
Плащанията, свързани с краткосрочни лизингови договори и лизинг на активи с ниска
стойност, се признават като разход по линейния метод за срока на лизинговия договор в
отчета за всеобхватния доход. Дружеството разглежда възможността за освобождаване
от признаване по отношение на лизинг на активи с ниска стойност за всеки лизингов
договор поотделно. Когато активът е придобит чрез договор за преотдаване, е признат
актив с право на ползване и пасив по лизинга. За всички останали лизинги на активи с
ниска стойност, лизингополучателят признава свързаните с тях лизингови плащания като
разход по линейния метод за срока на лизинговия договор.
Краткосрочните лизинги са със срок за не повече от 12 месеца. Активите с ниска стойност
включват ИТ оборудване и малки офис мебели.
Дружеството като лизингодател
Дружеството е междинен лизингодател на активи, с право на ползване.
Междинният лизингодател класифицира договорите за преотдаване като финансов
лизинг или оперативен лизинг, както следва:
* ако основният лизинг е краткосрочен лизингов договор, който Дружеството, като
лизингополучател, е отчело като такъв, договорът за преотдаване се класифицира като
оперативен лизинг.
* във всички други случаи договорът за преотдаване се класифицира в зависимост от
активите с право на ползване, възникващи от основния лизинг, а не в зависимост от
основния актив (например актив под формата на имоти, съоръжения, оборудване, който
е предмет на лизинговия договор). Лизингът се класифицира като финансов, ако
прехвърля почти всички рискове и ползи от актива за право на ползване, произтичащи
от основния лизинг; в противен случай се класифицира като оперативен лизинг.
Когато договор за преотдаване е класифициран като финансов лизинг, междинният
лизингодател отписва актива с право на ползване по отношение на основния лизинг,
който се предава на крайния лизингополучател, и признава нетната инвестиция в
договора за преотдаване; всяка разлика между актива с право на ползване и нетната
инвестиция във финансов лизинг от договор за преотдаване се признава в печалбата или
загубата. На началната дата на лизинговия договор нетната инвестиция във финансов
лизинг се оценява в размер, равен на настоящата стойност на лизинговите плащания за
основните активи с право на ползване в рамките на срока на лизинговия договор
(лизинговите плащания, включени в оценката, са същите, които са посочени в
приложение 5 за лизинговия договор, където Дружеството е лизингополучател).
Лизингодателят признава финансов приход по време на лизинговия период въз основа на
модел, отразяващ постоянен процент на възвръщаемост на нетната инвестиция на
лизингодателя във финансовия лизинг.
ФОНД ИМОТИ АДСИЦ ГОДИШЕН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ КЪМ 31 ДЕКЕМВРИ 2023 Г.
.
СТРАНИЦА 25 ОТ 43
Когато договор за преотдаване е класифициран като оперативен лизинг, междинният
лизингодател признава приходи от оперативен лизинг на линейна база за срока на
лизинга. Съответният лизингов актив е признат в отчета за финансовото състояние в
зависимост от неговия характер.
2.10 Финансови инструменти
Първоначално признаване и оценяване
Дружеството признава финансов актив или финансов пасив в отчета за финансово
състояние, когато и само когато Дружеството става страна по договорните клаузи на
инструмента. При първоначално признаване, Дружеството признава всички финансови
активи и финансови пасиви по справедлива стойност. Справедливата стойност на даден
финансов актив / пасив при първоначалното му признаване обикновено е договорната
цена. Договорната цена за финансови активи / пасиви освен тези, които са
класифицирани по справедлива стойност в печалбата или загубата, включва разходите
по сделката, които се отнасят пряко към придобиването / издаването на финансовия
инструмент. Разходите по сделката, направени при придобиването на финансов актив и
издаването на финансов пасив, класифицирани по справедлива стойност в печалбата или
загубата се отчитат незабавно като разход.
Дружеството признава финансови активи, използвайки датата на сетълмент на сделката,
като по този начин един актив се признава в деня, в който е получен от Дружеството и
се отписва в деня, в който е предоставен от Дружеството.
Последваща оценка на финансови активи
Последващата оценка на финансовите активи зависи от тяхната класификация при
първоначалното им признаване като активи. Дружеството класифицира финансовите
активи в една от следните категории:
1.Оценявани по амортизирана стойност, 2. Оценявани по справедлива стойност през друг
всеобхватен доход и 3. Оценявани по справедлива стойност през печалбата или загубата.
Класификацията се определя на база бизнес модела за управление на дадения клас
финансови активи и договорните характеристики на паричните потоци. Инвестиции,
държани от Дружеството с цел получаване на печалба от краткосрочни продажби или
обратни покупки, се класифицират като финансови активи, държани за търгуване.
Инвестиции в дългови инструменти, които Дружеството държи в рамките на бизнес модел
с цел събиране на договорените парични потоци, се класифицират като финансови
активи, отчитани по амортизирана стойност. Инвестиции в дългови инструменти, които
Дружеството държи в рамките на бизнес модел с цел събиране на договорените парични
потоци и продажба се класифицират като финансови активи, отчитани по справедлива
стойност в друг всеобхватен доход.
Финансови активи, отчитани по амортизирана стойност
Дългови инструменти, които Дружеството държи в рамките на бизнес модел с цел
събиране на договорените парични потоци и при които договорните парични потоци
пораждат плащания единствено на главница и лихва се отчитат по амортизирана
стойност. След първоначалното признаване активите се отчитат по амортизирана
стойност.
ФОНД ИМОТИ АДСИЦ ГОДИШЕН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ КЪМ 31 ДЕКЕМВРИ 2023 Г.
.
СТРАНИЦА 26 ОТ 43
Отчитането по амортизирана стойност изисква прилагането на метода на ефективния
лихвен процент. Амортизираната стойност на финансов актив е стойността по която
финансовият актив е отчетен първоначално, намалена с погашенията по главницата плюс
или минус натрупаната амортизация с използване на метода на ефективния лихвен
процент на всяка разлика между първоначалната стойност и стойността на падеж и
намалена с обезценката.
В тази категория могат да попаднат следните финансови активи на Дружеството, в
зависимост от избрания бизнес модел и характеристиките на паричните потоци от тях:
търговски вземания, кредити и заеми, вземания по лизингови договори, вземания по
предоставени депозити, вземания по цесии, вземания, придобити чрез цесии, кредити и
заеми, придобити чрез цесии, инвестиции, държани до падеж.
Финансови активи, отчитани по справедлива стойност през друг всеобхватен
доход
Дългови инструменти, които Дружеството държи в рамките на бизнес модел с цел както
събиране на договорените парични потоци така и продажба на актива и при които
договорните парични потоци пораждат плащания единствено на главница и лихва, се
отчитат по справедлива стойност през друг всеобхватен доход. След първоначалното
признаване активът се оценява по справедлива стойност с отчитане на промените в
справедливата стойност в преоценъчния резерв на инвестициите в ценни книжа (друг
всеобхватен доход). Когато дълговият инструмент се отпише, натрупаните печалби или
загуби признати в друг всеобхватен доход се прехвърлят в печалбата или загубата.
В тази категория могат да попаднат следните финансови активи на Дружеството, в
зависимост от избрания бизнес модел и характеристиките на паричните потоци от тях:
търговски вземания, кредити и заеми, вземания по лизингови договори, вземания по
предоставени депозити, вземания по цесии, вземания, придобити чрез цесии, кредити и
заеми, придобити чрез цесии, финансови активи, дългови инструменти, които са на
разположение за продажба.
Финансови активи, отчитани по справедлива стойност през печалбата или
загубата
Тази категория финансови активи, се разделя на две подкатегории: финансови активи,
държани за търгуване и финансови активи, които не са класифицирани в горните две
категории. Даден финансов актив се класифицира в тази категория, ако е придобит с цел
продажба в кратък срок или договорните му характеристики не отговарят на условието
да пораждат плащания единствено на главница и лихва. Деривативите също се
категоризират като държани за търгуване, освен ако не са определени за хеджиращи
инструменти. Тези финансови активи могат да бъдат дългови или капиталови
инструменти.
Капиталови инструменти, отчитани по справедлива стойност през друг
всеобхватен доход
Дружеството може да направи неотменим избор да признава промените в справедливата
стойност в инвестициите в капиталови инструменти в друг всеобхватен доход вместо в
печалбата или загубата. Печалбите или загубите от промени в справедливата стойност
ФОНД ИМОТИ АДСИЦ ГОДИШЕН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ КЪМ 31 ДЕКЕМВРИ 2023 Г.
.
СТРАНИЦА 27 ОТ 43
ще се представят в друг всеобхватен доход и няма да могат да се прекласифицират в
печалбата или загубата. Когато капиталовият инструмент се отпише, натрупаните
печалби или загуби признати в другия всеобхватен доход направо се прехвърлят в други
резерви и неразпределена печалба.
Обезценка на финансови активи
Моделът за обезценка „очаквани кредитни загуби“ се прилага за финансовите активи,
оценявани по амортизирана стойност или по справедлива стойност през друг всеобхватен
доход, с изключение на инвестиции в капиталови инструменти и договорни активи.
Съгласно МСФО 9, загубите се измерват по една от двете бази: 1. очаквани кредитни
загуби за следващите 12 месеца след датата на финансовия отчет или 2. очакваните
кредитни загуби за целия срок на финансовите активи. Първата база се прилага когато
кредитния риск не е нарастнал значително от датата на първоначално признаване до
датата на финансовия отчет (и кредитния риск е нисък към датата на финансовия отчет),
в обратния случая се прилага втората база. Дружеството прилага втората база за
търговските вземания и договорните активи (независимо дали са със или без значителен
финансов компонент). Нарастването на кредитния риск се следи и определя на база
информация за рискови фактори като наличие на просрочие, значително влошаване на
финансовото състояние на длъжника и други.
Само за търговски вземания балансовата стойност се намалява, чрез използване на
транзитна сметка и последващото възстановяване на отписаните преди това суми се
кредитира срещу тази транзитна сметка. Промените в балансовата стойност на
транзитната сметка се признават в печалба или загуба.
За всички други финансови активи балансовата сума се намалява с размера на загубата
от обезценка.
За финансови активи, отчитани по амортизирана стойност, ако в следващ период сумата
на загубата от обезценката намалее и спадът може по обективен начин да се свърже със
събитие, което възниква, след като обезценката е призната, преди това признатите загуби
от обезценка се възстановяват (или директно, или чрез коригиране на корективната
сметка за търговски вземания) в печалбата или загубата. Въпреки това възстановяването
не може да води до балансова стойност на финансовия актив, която да надвишава онази
амортизирана стойност, която би била на датата на възстановяването, ако не е била
призната загуба от обезценка.
Отписване на финансови активи
Финансов актив се отписва от Дружеството, когато договорните права върху паричните
потоци от този актив падежират или когато Дружеството е прехвърлило тези права чрез
сделка, при която всички съществени рискове и изгоди, произтичащи от собствеността на
актива се прехвърлят на купувача. Всяко участие във вече прехвърлен финансов актив,
което Дружеството запазва или създава, се отчита самостоятелно като отделен актив или
пасив.
В случаите когато Дружеството е запазило всички или по-голяма част от рисковете и
изгодите свързани с активите, последните не се отписват от отчета за финансовото
състояние (пример за такива сделки са репо сделките – продажба с уговорка за обратно
изкупуване).
При сделки, при които Дружеството нито запазва, нито прехвърля рисковете и изгодите,
свързани с финансов актив, последният се отписва от отчета за финансовото състояние
ФОНД ИМОТИ АДСИЦ ГОДИШЕН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ КЪМ 31 ДЕКЕМВРИ 2023 Г.
.
СТРАНИЦА 28 ОТ 43
тогава и само тогава, когато Дружеството е загубило контрол върху него. Правата и
задълженията, които Дружеството запазва в тези случаи се отчитат отделно като актив
или пасив. При сделки, при които Дружеството запазва контрол върху актива, неговото
отчитане в отчета за финансовото състояние продължава, но до размера определен от
степента, до която Дружеството е запазило участието си в актива и носи риска от промяна
в неговата стойност.
Последващата оценка на финансови пасиви
Последващата оценка на финансовите пасиви, зависи от това как те са били
класифицирани при първоначално признаване. Дружеството класифицира финансовите
си пасиви в една от следните категории:
Пасиви, отчитани по справедлива стойност през печалбата или загубата
Пасивите се класифицират в тази категория, когато те принципно са държани с цел
продажба в близко бъдеще (търговски задължения) или са деривативи (с изключение на
дериватив, който е предназначен за и е ефективен хеджиращ инструмент) или отговаря
на условията за попадане в тази категория, определени при първоначалното признаване.
Всички промени в справедливата стойност, отнасящи се до пасиви, отчитани по
справедлива стойност през печалбата или загубата се отчитат в отчета за печалбата или
загубата и другия всеобхватен доход към датата, на която възникват.
Пасиви, отчитани по амортизирана стойност
Всички задължения, които не са класифицирани в предишната категорията попадат в тази
категория. Тези задължения се отчитат по амортизирана стойност посредством метода на
ефективния лихвен процент.
Елементите, класифицирани като търговски и други задължения обикновено не се
оценяват отново, тъй като задълженията са известени с висока степен на сигурност и
уреждането е краткосрочно.
В тази категория обикновено попаднат следните финансови пасиви на Дружеството:
търговски задължения, кредити и заеми, задължения по лизингови договори, задължения
по получени депозити, задължения по цесии.
Отписване на финансови пасиви
Финансов пасив се премахва от отчет за финансовото състояние на Дружеството, само
когато задължението бъде погасено, прекратено, или изтече. Разликата между
балансовата стойност на отписания финансов пасив и изплатената престация се признава
в печалбата или загубата.
Лихви, дивиденти, загуби и печалби
Лихви, дивиденти, загуби и печалби, свързани с финансов инструмент или компонент,
който е финансов пасив, се признават като приходи или разходи в печалбата или
загубата. Разпределенията за притежателите на инструменти на собствения капитал се
признават директно в собствения капитал.
Разходите по операцията за капиталова сделка се отразяват счетоводно като намаление
на собствения капитал.
Класификацията на финансов инструмент като финансов пасив или инструмент на
собствения капитал определя дали лихвите, дивидентите, загубите и печалбите, свързани
с този инструмент, се признават като приходи или разходи в печалбата или загубата.
Плащанията на дивиденти за акции, изцяло признати като пасиви, се признават като
ФОНД ИМОТИ АДСИЦ ГОДИШЕН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ КЪМ 31 ДЕКЕМВРИ 2023 Г.
.
СТРАНИЦА 29 ОТ 43
разходи по същия начин както лихви по облигация. Печалбата и загубата, свързана с
обратни изкупувания или рефинансиране на финансови пасиви, се признава в печалбата
или загубата, докато обратните изкупувания или рефинансирането на инструменти на
собствения капитал се признават като промени в собствения капитал. Промените в
справедливата стойност на инструмента на собствения капитал не се признават във
финансовите отчети.
Разходите при издаването или придобиването на свои инструменти на собствения капитал
се отчитат в капитал, например при капиталова сделка разходите по сделката се отчитат
счетоводно като намаление на собствения капитал.
Разходи по сделка, които са свързани с емитирането на съставен финансов инструмент,
се разпределят към пасивния и капиталовия компонент, пропорционално на
разпределението на постъпленията. Разходите по сделка, които са съвместно свързани с
повече от една сделка (например разходите за съвместно предлагане на някои акции и
котиране на други акции на фондова борса), се разпределят между тези сделки, като се
използва рационална и относима към сходни сделки база за разпределение.
Печалбите и загубите, свързани с промени в балансовата стойност на финансов пасив, се
признават като приходи или разходи в печалбата или загубата дори когато се отнасят до
инструмент, който включва право на остатъчен дял от активите на предприятието в
замяна срещу парични средства или друг финансов актив.
Компенсиране на финансов актив и финансов пасив
Финансовите активи и финансовите пасиви се компенсират и в баланса се представя
нетната сума когато:
✓ има юридически упражняемо право да компенсира признатите суми; и
✓ има намерение или да уреди на нетна база, или да реализира актив и едновременно
с това да уреди пасив.
При счетоводното отчитане на прехвърлянето на финансов актив, който не отговаря на
изискванията за отписване, предприятието не компенсира прехвърления актив и
свързания пасив.
Компенсирането на признат финансов актив и признат финансов пасив и представянето
на нетната стойност се различават от отписването на финансов актив или финансов
пасив.
Правото на компенсиране е юридическо право на длъжник по договор да уреди или по
друг начин да елиминира цялата или част от сумата, дължима на кредитор, чрез
приспадането от тази сума на сума, дължима от кредитора.
Ако има юридическо право да приспадне сума, дължима от трето лице, от сумата,
дължима на кредитора, при условие че между трите страни съществува споразумение, в
което ясно е установено правото на длъжника да извърши компенсирането, активите и
пасивите се представят компенсирано
2.11 Пари и парични еквиваленти
Дружеството отчита като пари и парични средства наличните пари в брой, парични
средства по банкови сметки, депозити до 3 месеца, краткосрочни и високоликвидни
инвестиции, които са лесно обращаеми в паричен еквивалент и съдържат незначителен
риск от промяна в стойността си.
ФОНД ИМОТИ АДСИЦ ГОДИШЕН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ КЪМ 31 ДЕКЕМВРИ 2023 Г.
.
СТРАНИЦА 30 ОТ 43
2.12 Капитал
Акционерният капитал на Дружеството отразява номиналната стойност на емитираните
акции.
Премийният резерв включва получената премия по емитирани акции. Разходите по
емитирането не са включени в стойността на допълнителния капитал.
Преоценъчният резерв се състои от печалби и загуби, свързани с преоценка на
определени категории финансови активи, имоти, сгради, машини и съоръжения.
Финансовият резултат включва текущия за периода финансов резултат и натрупаните
печалби и непокрити загуби, определени от Отчет за печалбата или загубата и другия
всеобхватен доход.
2.13 Пенсионни и други задължения към персонала
Дружеството не е разработвало и не прилага планове за възнаграждения на служителите
след напускане или други дългосрочни възнаграждения и планове за възнаграждения
след напускане или под формата на компенсации с акции или с дялове от собствения
капитал.
Дружеството отчита краткосрочни задължения по компенсируеми отпуски, възникнали на
база неизползван платен годишен отпуск в случаите, в които се очаква отпуските да
възникват в рамките на 12 месеца след датата на отчетния период, през който наетите
лица са положили труда, свързан с тези отпуски. Краткосрочните задължения към
персонала включват надници, заплати и социални осигуровки.
2.14 Други провизии, условни активи и условни пасиви
Провизиите, представляващи текущи задължения на Дружеството, произтичащи от
минали събития, уреждането на което се очаква да породи необходимост от изходящ
паричен поток от ресурси, се признават като задължения на Дружеството. Провизиите
се признават тогава, когато са изпълнени следните условия:
Дружеството има сегашно задължения в резултат от минали събития;
има вероятност за погасяване на задължението да бъде необходим поток ресурси за
да бъде уредено задължението;
може да бъде направена надеждна оценка на сумата на задължението.
Сумата, призната като провизия, представлява най-добрата приблизителна оценка на
изходящите парични потоци от ресурси, необходими за уреждането на настоящото
задължение към датата на баланса. При определянето на тази най-добра приблизителна
оценка Дружеството взима под внимание рисковете и степента на несигурност,
съпътстваща много от събитията и обстоятелства, както и ефекта от промяната на
стойността на паричните средства във времето, когато те имат значителен ефект.
Провизиите се преглеждат към всяка балансова дата и стойността им се коригира, така
че да отрази най-добрата приблизителна оценка към датата на баланса. Ако вече не е
вероятно, че ще е необходим изходящ поток ресурс за уреждане на задължението, то
провизията следва да се отпише.
ФОНД ИМОТИ АДСИЦ ГОДИШЕН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ КЪМ 31 ДЕКЕМВРИ 2023 Г.
.
СТРАНИЦА 31 ОТ 43
Дружеството не признава условни активи, тъй като признаването им може да има за
резултат признаването на доход, който може никога да не бъде реализиран.
БЕЛЕЖКИ КЪМ ФИНАНСОВИЯ ОТЧЕТ
3. Имоти, машини, съоръжения, оборудване и инвестиционни имоти
Имотите, машините, съоръженията, оборудването и инвестиционните имоти на Дружеството
включват имоти, които се държат с инвестиционна цел.
Нетекущи ИМСО и инвестиционни имоти
‘000 лв
Начално салдо към 1 Януари 2023 г.
3 902
Преоценки на инвестиционни имоти през периода
87
Инвестиционни имоти към 31.12.2023 г., в т.ч.:
3 989
Земи (инвестиционни имоти)
2 101
Инвестиционни проекти в процес на изграждане*
1 888
Към 31.12.2023г.
3 989
*Инвестиционните проекти в процес на изграждане са представени подробно по-долу.
Структура на инвестиционните имоти по местоположение:
ОБЕКТ
МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ
Боровец
К.к. Боровец
ПЛОЩ НА ОБЕКТИТЕ
КВ.М.
Боровец
9002
ЗАСТРОЕНОСТ НА ОБЕКТИТЕ
ЗАСТРОЕНА ПЛОЩ В
КВ.М.
застроена площ
в % от площта
на обекта
ОБЩА РАЗГЪРНАТА
ЗАСТРОЕНА ПЛОЩ В
КВ.М.
Боровец
2 692.56
29.91%
20 164
Инвестиционни проекти в процес на изграждане в хиляди лева:
ПРОЕКТ
ЕТАП НА
ПРОЕКТА
РАЗМЕР НА
ПРОЕКТА
СТОЙНОСТ КЪМ
01.01.2023
ОЦЕНКА ПРЕЗ
2023 Г.
СТОЙНОСТ КЪМ
31.12.2023
проект к.к.
Боровец - х-л
Ексклузив
завършен груб
строеж на Акт
14
19 117
1 852
36
1 888
Общо за всички проекти
19 117
1 852
36
1 888
Инвестиционните имоти са представени във финансовия отчет на Дружеството като е
използван модела на справедливата стойност.
Съгласно изискванията на чл. 23 от ЗДСИЦДС, и във връзка с изготвянето на настоящия
отчет, Дружеството е възложило на външен оценител извършването на оценка на
притежаваните инвестиционни имоти в края на финансова 2023г.
При оценката на активите по справедлива стойност са използвани данни произтичащи от
активни пазари, които са преценени като входящи данни от йерархично ниво 2 –
значително наблюдавани входящи данни.
За оценката се използва комбинация от два базисни подхода (в т.ч. Пазарен подход и
Разходен подход) към стойността на оценявания обект, основани на икономическите
принципи на равновесие на цените, очаквани ползи или заместване, като в конкретика е
приложена методика за остойностяване на настояща стойност, отразяваща изискванията
на МСО 105 «Подходи и методи за оценяване» и МСО 400 «Права върху недвижими
ФОНД ИМОТИ АДСИЦ ГОДИШЕН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ КЪМ 31 ДЕКЕМВРИ 2023 Г.
.
СТРАНИЦА 32 ОТ 43
имоти», съответстващи на Подход на пазарните сравнения по т.Б5 на Приложение Б към
МСФО 13 и Подход на базата на разходите по т.Б8 на Приложение Б към МСФО 13.
Значимите наблюдаеми входящи данни, използвани в оценката, са както следва:
А) Ексклузив Ски и Спа резорт, к.к. Боровец:
Срок за реализация на строителство 24м.,
срок за осъществяване на сделка с пазарни аналози за УПИ 18м., срок за осъществяване
на сделка с пазарни аналози за сгради 12м., тежест на единична пазарна стойност при
сравнение с аналози 60%, тежест на единична пазарна стойност при инвестиционна
разработка 40%, обичаен срок за нормална експлоатация на застрояването 80г.;
Към 31.12.2023 г. справедливата стойност на инвестиционните имоти е определена в
размер на 3 989 хил.лв.
Извършената оценка на ИМСО и Инвестиционни имоти по справедлива стойност в хиляди
лева към 31.12.2023 г. по обекти е както следва:
Инвестиционен обект
Стойност
преди оценка
Извършена
оценка
Стойност
след оценка
Ексклузив Ски и Спа резорт, к.к. Боровец - УПИ
2 050
51
2 101
Ексклузив Ски и Спа резорт, к.к. Боровец – сграда -
завършен груб строеж на Акт 14
1 852
36
1 888
Общо оценки
3 902
87
3 989
4. Нетекущи финансови активи
На 24.11.2014 г. при осъществяване на обичайната си търговска дейност,
Дружеството сключи Договор за лизинг за собствения си недвижим имот, находящ се в
гр. София, бул. „Цариградско шосе” № 159 и представляващ Търговска и офис сграда с
подземни гаражи „БенчМарк Бизнес Център” и договори за преотдаване под наем на
обекти от посочения имот. Насрещна страна по лизинговия договор (Лизингополучател)
е „ЮНИК ПРОПЪРТИС“ АД, ЕИК 203009202. Договорът за лизинг е сключен след
предварителното писмено одобрение на „ОБЕДИНЕНА БЪЛГАРСКА БАНКА" АД, като
кредитор и агент на кредитора НАЦИОНАЛНА БАНКА НА ГЪРЦИЯ (NATIONAL BANK OF
GREECE), клон Лондон. Договорът за лизинг е за срок от 10 /десет/ години. Цената за
придобиване собствеността върху Имота е в размер на 23 000 000 /двадесет и три
милиона/ Евро, без ДДС. Лизингополучателят „ЮНИК ПРОПЪРТИС“ АД има правото да
придобие собствеността върху Имота по всяко време от действието на Договора, след
заплащане на всички дължими по договора суми. Лихвата по Договора е в размер на
тримесечния EURIBOR по Ройтерс, плюс надбавка в размер на 2.5 /две цяло и пет десети/
пункта годишно. Тримесечният EURIBOR се определя на база официално публикувания
на страниците на Ройтерс в 11:00 часа Greenwich Mean Time на последния работен ден на
всеки месец и важи за целия следващ месец. Лизинговите вноски се заплащат
ежемесечно, считано от датата на която Лизингополучателят получи първата наемна цена
по сключен от него договор за преотдаване под наем на Имота или части от него.
Сроковете, както и сегашната стойност на минималните лизингови вноски са представени
по-долу както следва:
ФОНД ИМОТИ АДСИЦ ГОДИШЕН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ КЪМ 31 ДЕКЕМВРИ 2023 Г.
.
СТРАНИЦА 33 ОТ 43
31.12.2023
Минимални лизингови вноски по периоди:
‘000 лв
До 1 година
3 084
От 2 до 5 години
15 387
От 6 до 10 години
15 609
Обща брутна стойност на минималните лизингови вноски
34 080
Очаквана сума на лихвата
7 198
Сегашна стойност на минималните лизингови вноски
26 882
От тях :
- Текущи
1 502
- Нетекущи
25 380
5. Търговски и други вземания
31.12.2023
31.12.2022
Текущи търговски и други вземания
‘000 лв
‘000 лв
Вземания от клиенти и доставчици
1 580
2 284
Общо търговски и други вземания
2 284
2 113
Към датата на изготвяне на отчета няма промяна в справедливата стойност на вземанията
на дружеството.
6. Парични средства
31.12.2023
31.12.2022
‘000 лв
‘000 лв
Парични средства в банки
1
16
Общо парични средства
1
16
7. Капитал
7.1. Акционерен капитал
Акционерният капитал на Дружеството се състои от обикновени акции с номинална
стойност в размер на 1 (един) лев. Всички акции са с право на получаване на дивидент и
ликвидационен дял и представляват един глас от Общото събрание на акционерите на
Дружеството. Всички акции, в размер на 23 394 706 бр., са напълно платени.
Акционерният капитал е разпределен както следва:
31.12.2023
Име
Брой акции
%
Физически лица
17 308 738
73.99%
Местни юридически лица
5 047 735
21.57%
Чуждестранни юридически лица
461 002
1.97%
Институционални инвеститори
577 231
2.47%
Общо капитал
23 394 706
100.00%
Общ брой акционери физически лица
376
Общ брой акции на физически лица
17 308 738
73.99%
Общ брой акционери юридически лица
30
Общ брой акции на юридически лица
6 085 968
26.01%
Институционални инвеститори
Брой акции
%
ДФ КОНКОРД ФОНД-3 НЕДВИЖИМИ ИМОТИ
563 231
2.41%
ДФ ПРАЙМ АСЕТС
7 000
0.03%
ДФ КУЕСТ ВИЖЪН
7 000
0.03%
577 231
2.47%
ФОНД ИМОТИ АДСИЦ ГОДИШЕН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ КЪМ 31 ДЕКЕМВРИ 2023 Г.
.
СТРАНИЦА 34 ОТ 43
Чуждестранни юридически лица
Брой акции
%
IMMOBIL 2000 LTD
193 000
0.82%
ZIP CARS GMBH
167 712
0.72%
WENLER INTERNATIONAL INC.
65 000
0.28%
ADVANSYS HOLDINGS S.A.
32 500
0.14%
BNYM SANV AS AGENT/CLIENTS 1
2 520
0.01%
AB SEB BANKAS CLIENTS
270
0.00%
Общо
461 002
1.97%
Акционери, притежаващи над 5% от капитала
Брой акции
%
ВЕСЕЛИН ДИМИТРОВ ГЕНЧЕВ
1 609 135
6.88%
ЛЮБОМИР НИКОЛАЕВ БОЯДЖИЕВ
1 249 586
5.34%
Информацията е актуална към 31.12.2023 г. по издадена от Централен депозитар книга на акционерите.
7.2. Премиен резерв
Премийният резерв е формиран като разлика между емисионна и номинална стойност на
акциите от последното увеличение на капитала на „Фонд Имоти” АДСИЦ.
новоемитирани акции – бр.
номинална стойност
емисионна стойност
Формиран резерв в лева
15 594 706
1
1.5
7 797 353
По решение на ОСА от 17.06.2010 г. със средства от премийния резерв е покрита загубата
за 2008 г. и 2009 г. По решение на ОСА от 01.07.2013 г. със средства от премийния резерв
е покрита загубата за 2010 г.
Общо формиран
премиен резерв към
01.01.2010 в хил. лева
Покриване на загуба от 2008 г.
в хил. лева
Резерв след покриване на загуба за 2008
г.
в хил. лева
7 797
(2 476)
5 321
Премиен Резерв след
покриване на загуба за
2008 г. в хил. лева
Покриване на загуба от 2009 г.
в хил. лева
Премиен Резерв след покриване на
загуба за 2009 г.
в хил. лева
5 321
(2 268)
3 053
Премиен Резерв след
покриване на загуба за
2009 г. в хил. лева
Покриване на загуба от 2010 г.
в хил. лева
Премиен Резерв след покриване на
загуба за 2010 г.
в хил. лева
3 053
(1 052)
2 001
7.3. Общи резерви
Общите резерви са формирани по решение на ОСА на акционерите от 24.04.2007 г. от
печалбата на дружеството за 2006 г., по решение на ОСА на акционерите от 07.05.2008 г. от
печалбата на дружеството за 2007 г., както и неразпределената такава от 2005 г.
Финансов резултат за
2006г.
Разпределен дивидент
Формирани резерви
1 166
315
851
Финансов резултат за
2007 г.
Разпределен дивидент
Формирани резерви
13 884
9 417
4 467
ФОНД ИМОТИ АДСИЦ ГОДИШЕН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ КЪМ 31 ДЕКЕМВРИ 2023 Г.
.
СТРАНИЦА 35 ОТ 43
Финансов резултат за
2005 г.
Покриване на загуба от минали години
Формирани резерви
494
10
484
Общо формиран резерв
към 01.01.2009
Покриване на загуба от 2008 г.
Резерв след покриване на
загуба
5 802
(3 463)
2 339
8. Приходи
31.12.2023
31.12.2022
‘000 лв.
‘000 лв.
Приходи от префактурирани разходи-консумативи
680
1 347
Други приходи
401
1
1 081
1 348
9. Разходи за материали, външни услуги и други
Разходи за материали
31.12.2023
31.12.2022
‘000 лв.
‘000 лв.
Ел. енергия
656
1 328
Други
24
22
680
1350
Разходи за външни услуги
31.12.2023
31.12.2022
‘000 лв.
‘000 лв.
Одит
3
3
Наеми
14
13
Застраховки на обекти
2
4
Охрана
20
22
Местни данъци и такси
18
18
Други такси
7
14
Други
2
2
66
76
Възнаграждението за одит на финансовия отчет на Дружеството за 2023 г. е в размер на
3200лв.
Други разходи
31.12.2023
31.12.2022
‘000 лв.
‘000 лв.
Лихви по данъци и такси
1
-
1
-
През месец февруари 2015 г., след получено одобрение с решение № 125–ДСИЦ от
25.02.2015 г. на КФН, Дружеството сключи Договор за възлагане на функциите по
обслужване дейността на ФОНД ИМОТИ АДСИЦ на Обслужващото дружество ДЖИ АЙ
ЕНТЪРПРАЙС ООД, ЕИК 148116325. По силата на договора на Обслужващото дружество
са възложени следните дейности:
а) проучване на статута на набелязаните недвижими имоти, на липсата или наличието на
тежести, на правните ограничения, на които се подчинява съответният имот,
собственици, събиране на необходими документи с оглед получаване на възможно най-
пълна информация за имота и евентуално подготовка на прехвърлителна сделка,
ФОНД ИМОТИ АДСИЦ ГОДИШЕН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ КЪМ 31 ДЕКЕМВРИ 2023 Г.
.
СТРАНИЦА 36 ОТ 43
включително предлагане на Дружеството сключването на договори в изискуемата от
закона форма за разпоредителни сделки с недвижими имоти;
б) набавяне, издаване и получаване на всички документи, необходими за извършване на
разрушителни дейности (на стари сгради в парцели – собственост на Дружеството),
започване, провеждане и приключване на строежа на нови сгради, получаване на
разрешение за ползване и извършване на всички строителни дейности;
в) само след изрично възлагане да организира въвеждането на имотите – собственост на
Дружеството в експлоатация, извършването на довършителни работи и подготовката им
за отдаване под наем, лизинг, аренда и/или продажба.
г) само след изрично възлагане да организира сключване на договори за наем, лизинг,
аренда и/или продажба на недвижими имоти – собственост на Дружеството, контрол
върху изпълнението на тези договори, събиране на дължимите по тях възнаграждения,
поддържане на недвижимите имоти – обект на сключените договори, прекратяване на
договорите и реализиране на отговорността по тях в случай на неизпълнение,
включително дейността по принудително събиране на вземания, произтичащи от
договорите.
д) само след изрично възлагане да извършва управление и ремонт на недвижими имоти
– собственост на Дружеството.
е) всички други действия, възложени му от Дружеството съгласно подписания между тях
договор в рамките на предмета на дейност на Дружеството.
Договорът се сключи за срок от 1 (една) година, като при липса на тримесечно
предизвестие за прекратяване, договорът се счита за автоматично продължен.
На Обслужващото дружество се дължи ежемесечно възнаграждение в размер на 200
(двеста) лева. При изрично възлагане на дейности по букви “в“, „г“ и „д“ по-горе, на
Обслужващото дружество се дължи допълнително възнаграждение в размер до 3000 (три
хиляди) лева месечно, като общото месечно възнаграждение на Обслужващото дружество
не може да надвишава 3 200 (три хиляди и двеста) лева, независимо от вида и броя на
дейностите, възложени за изпълнение. Възнагражденията, изплатени на Обслужващото
дружество в рамките на една година следва да бъдат съобразени с ограничението по чл.
51, ал. 4 от Устава на ФОНД ИМОТИ АДСИЦ, а именно - възнаграждението на всички
обслужващи дружества не може да надхвърля 7% (седем процента) от стойността на
активите по баланса, включен в годишния финансов отчет на Клиента за годината на
начисляването на разходите. Това ограничение не се отнася за годините, когато е
реализирана продажба на актив.
Сделки с обслужващо дружество в хил. лева
Обем на сделки
31.12.2023
31.12.2022
по договор с обслужващо дружество
0
0
Салдо
31.12.2023
31.12.2022
по договор с обслужващо дружество
0
0
ФОНД ИМОТИ АДСИЦ ГОДИШЕН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ КЪМ 31 ДЕКЕМВРИ 2023 Г.
.
СТРАНИЦА 37 ОТ 43
10. Персонал и осигурителни институции
10.1 Разходи за персонала
31.12.2023
31.12.2022
‘000 лв
‘000 лв
Разходи за заплати
64
64
Разходи за социални осигуровки
4
4
Общо
68
64
10.2 Задължения към персонала и осигурителни институции
31.12.2023
31.12.2022
‘000 лв
‘000 лв
Задължения за заплати към персонала
39
7
Задължения за социални осигуровки
2
2
Общо
41
9
Задълженията към персонала представляват текущи върнаграждения, както и
неизползвани компенсируеми отпуски и осигуровки върху тях.
11. Търговски и данъчни задължения
Търговски задължения
31.12.2023
31.12.2022
‘000 лв.
‘000 лв.
Задължения към доставчици и клиенти
572
3 926
Други търговски задължения
28
26
Общо
600
3 952
Данъчни задължения
31.12.2023
31.12.2022
‘000 лв.
‘000 лв.
Задължения за местни данъци и такси
-
1 337
ДДС за внасяне
40
41
Задъжения по ДДФЛ
1
-
Общо
41
1 378
Не са представени справедливи стойности на търговските и други задължения, тъй като
поради краткосрочния им характер, ръководството на Дружеството счита, че стойностите,
по които те са представени в баланса, отразяват тяхната справедлива стойност.
12. Задължения по банкови заеми
На 08.07.2008 г. Фонд Имоти АДСИЦ получи одобрение за финансиране на проектите си.
Финансирането се извърши по следната схема:
за проект търговска и офис сграда с подземни гаражи, намиращ се на бул.
„Цариградско шосе” в гр. София – 67,5% от стойността на проекта или общо в размер
до 16 278 000 евро;
за проект Апартаментен хотел – четири звезди, намиращ се в курортен комплекс
Боровец – 65% от стойността на проекта или общо в размер до 6 572 000 евро;
за проект офис сграда с магазин и подземни гаражи, намиращa се на ул.
„Г.С.Раковски” в гр. София – 65% от стойността на проекта или общо в размер до
2 150 000 евро.
Обезпеченията по заема са самите инвестиционни проекти. Лихвата по заема е в размер
на 3 месечен EURIBOR плюс надбавка от 2,5% пункта.
ФОНД ИМОТИ АДСИЦ ГОДИШЕН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ КЪМ 31 ДЕКЕМВРИ 2023 Г.
.
СТРАНИЦА 38 ОТ 43
На 19.12.2014 г. в Дружеството бе получено уведомление, че съгласно Договор за цесия
от 17.12.2014 г. Националната банка на Гърция, клон Лондон е прехвърлила в полза на
ОББ АД всички свои вземания и права по Договора за кредит от 08.07.2008 г.
Към 31.12.2022 г. срокът за погасяване на заема е до 28.02.2030 г., като същият следва
да се издължи чрез ежемесечни погасителни вноски.
Заемът с ОББ АД е с цел финансиране на плащанията по проектите във връзка с ДДС.
Заемът е в размер на 1 500 000 евро. Обезпечение по заема са бъдещи вземания на
дружеството от продажби на инвестиционните проекти.
Дължимата лихва по Договора е в размер на 3 месечен EURIBOR плюс надбавка от 2,2%
пункта. Към 31.12.2022 г. срокът за погасяване на заема е до 28.02.2030 г., като същият
следва да се издължи чрез ежемесечни погасителни вноски.
Банкови заеми
Общ размер
до 1г.
над 1 г.
‘000 лв.
‘000 лв.
‘000 лв.
Задължение към NBG Лондон, цедирано към
ОББ АД, в т.ч.
23 992
2 432
21 560
Главница – 12 221 хил. евро
23 902
2 342
21 560
Лихва – 46 хил. евро
90
90
Задължение към ОББ АД, в т.ч.
1 970
200
1 770
Главница – 1 004 хил. евро
1 963
193
1 770
Лихва – 4 хил. евро
7
7
Във връзка с изискванията на Параграф 44 от МСС 7 Отчети за паричните потоци,
оповестяваме следната информация, представляваща съпоставяне на промените във
финансовите пасиви на Дружеството с паричните потоци от финансови операции и други,
непарични изменения:
Получени кредит
Балансова стойност на 01.01.2023
27 109
Промени в резулта на парични потоци от финансова дейност
Плащания по получени кредити
(1 174)
Плащания на лихви по кредити
(1 497)
Общо промени в резултат на парични потоци от финансова дейност
(2 671)
Други изменения, несвързани с парични потоци
Начислени като разход лихви по получени кредити
1 524
Общо други изменения, несвързани с парични потоци
1 524
Балансова стойност на 31.12.2023
25 962
13. Други нетекущи пасиви
Като Други нетекущи пасиви Дружеството отчита депозирана гаранционна сума в размер
на 203 хил.лв. от Лизингополучателя, обезпечаваща изпълнението на задълженията му
по Договора за лизинг, както и други дългосрочно разсрочени задължения към
доставчици и клиенти, в размер на 3 394 хил.лв.
ФОНД ИМОТИ АДСИЦ ГОДИШЕН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ КЪМ 31 ДЕКЕМВРИ 2023 Г.
.
СТРАНИЦА 39 ОТ 43
14. Финансови приходи и разходи
31.12.2023
31.12.2022
‘000 лв.
‘000 лв.
Приходи от лихви
1 527
773
Разходи за лихви
(1 524)
(755)
Други финансови разходи
(1)
(1)
Общо
2
17
15. Доходи на акция и дивиденти
Основният доход на акция и доходът на акция с намалена стойност са изчислени като за
числител е използвана величината нетна печалба, подлежаща на разпределение между
притежателите на обикновени акции.
Среднопретегленият брой акции, използван за изчисляването на основния доход на
акция, както и нетната печалба подлежаща на разпределение между притежателите на
обикновени акции, е както следва:
Определяне на нетната печалба за разпределение
31.12.2023
31.12.2022
Нетен резултат по Отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход
355
(68)
Корекции по чл. 10, ал. 3 от ЗДСИЦ
(87)
(61)
- намаление с приходите от последващи оценки на недвижими имоти
(87)
(61)
Нетна печалба, подлежаща на разпределение
268
(129)
Среднопретеглен брой акции
23 395
23 395
Основен доход на акция (лева за акция)
0,0115
(0.0055)
Нетна стойност на активите на една акция
0.0945
0.0793
Съгласно разпоредбата на Чл. 10, ал. 1 от Закона за дружествата със специална
инвестиционна цел, Дружеството разпределя като дивидент не по-малко от 90 на сто от
печалбата за финансовата година, определена по реда на ал. 3 от същия закон и при
спазване на изискванията на чл. 247а от Търговския закон. Член 246, ал. 2, т. 1 от
Търговския закон не се прилага.
16. Сделки със свързани лица
Свързани с Дружеството лица са членовете на Съвета на Директорите. Транзакциите със свързани
лица през годината не са извършвани при специални условия.
Сделки с ключов управленски персонал
31.12.2023
31.12.2022
‘000 лв.
‘000 лв.
Краткосрочни възнаграждения
- заплати
7
7
- разходи за социални осигуровки
2
2
Общо
9
9
Разчети с ключов управленски персонал
31.12.2023
31.12.2022
‘000 лв.
‘000 лв.
Задължения по краткосрочни възнаграждения
3
-
Общо
3
-
ФОНД ИМОТИ АДСИЦ ГОДИШЕН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ КЪМ 31 ДЕКЕМВРИ 2023 Г.
.
СТРАНИЦА 40 ОТ 43
17. Политика на ръководството по отношение управление на риска
В хода на обичайната си дейност дружеството може да бъде изложено на различни
финансови рискове, най-важните от които са: пазарен риск (включващ валутен риск, риск
от промяна на справедливата стойност и ценови риск), кредитен риск, ликвиден риск и
риск на лихвено-обвързани парични потоци. Общото управление на риска е фокусирано
върху трудностите на прогнозиране на финансовите пазари и за постигане минимизиране
на потенциалните отрицателни ефекти, които могат да се отразят върху финансовите
резултати и състояние на дружеството. Текущо финансовите рискове се идентифицират,
измерват и наблюдават с помощта на различни контролни механизми, въведени, за да се
определят адекватни цени на продуктите на дружеството и на привлечения от него
заемен капитал, както и да се оценят адекватно пазарните обстоятелства на правените
от него инвестиции и формите на поддържане на свободните ликвидни средства, без да
се допуска неоправдана концентрация на даден риск.
Управлението на риска се осъществява текущо под прякото ръководство на
изпълнителния директор и финансовите експерти в обслужващото дружество.
Валутен риск
Дружеството не е изложено на значителен валутен риск, защото всички негови
операции и сделки са деноминирани в български лева и/или евро, доколкото последното
е с фиксиран курс спрямо лева по закон.
Ценови риск
Дружеството e изложено на риск от промени в пазарните цени на инвестиционни имоти
и на цените на наемите. Дружеството периодично прави преглед на пазарните цени, по
които предлага услугите си, спрямо общите ценови равнища в страната, за да може при
необходимост да се извършат плавно и постепенно корекции на тези цени. При
отдаването под наем на имотите се стреми да сключва дългосрочни договори с
благоприятни за бизнеса на дружеството клаузи.
Дружеството не е изложено на пазарен риск, произтичащ от операции с финансови
инструменти.
Кредитен риск
При осъществяване на своята дейност дружеството е изложено на кредитен риск,
който е свързан с риска някой от контрагентите му да не бъде в състояние да изпълни
изцяло и в обичайно предвидените срокове задълженията си към него.
Финансовите активи на дружеството са концентрирани в две групи: парични средства
(депозити) и вземания от клиенти.
Паричните средства в дружеството се влагат в първокласна банка, с висока репутация и
стабилна ликвидност, което значително ограничава риска.
По отношение на клиентите, политиката на дружеството е да извършва продажбите си
при условията на строго лимитирани срокове на плащане. Събираемостта и
концентрацията на вземанията се контролират текущо, съгласно установената политика
на дружеството и при индикатори за проблем – се прави контакт със съответния клиент
за определяне на мерки за лимитиране на риска от загуби.
ФОНД ИМОТИ АДСИЦ ГОДИШЕН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ КЪМ 31 ДЕКЕМВРИ 2023 Г.
.
СТРАНИЦА 41 ОТ 43
Ликвиден риск
Ликвидният риск се изразява в негативната ситуация дружеството да не бъде в състояние
да посрещне безусловно всички свои задължения съгласно техния падеж. То провежда
консервативна политика по управление на ликвидността, чрез която постоянно поддържа
оптимален ликвиден запас парични средства, добра способност на финансиране на
обичайната си дейност, включително чрез осигуряване на адекватни кредитни ресурси и
улеснения, постоянно контролно наблюдение на фактическите и прогнозни парични
потоци по периоди напред и поддържане на равновесие между матуритетните граници на
активите и пасивите на дружеството.
Дружеството управлява ликвидността на активите и пасивите си чрез текущ анализ и
наблюдение на структурата и динамиката на измененията им, и чрез прогнозиране на
бъдещите входящи и изходящи парични потоци и факторите за негативни ефекти върху
тях.
Матуритетен анализ
По-долу са представени финансовите активи и пасиви на дружеството към датата на
финансовия отчет, групирани по остатъчен матуритет, определен спрямо договорения
матуритет и парични потоци. Таблицата е изготвена на база недисконтирани парични
потоци и най-ранна дата, на която вземането, респ. задължението е станало изискуемо.
Сумите включват главници и лихви.
31 декември 2023
на виждане
до 1 г.
1 - 3 г.
над 3 г.
Общо
BGN’000
BGN’000
BGN’000
BGN’000
BGN’000
Финансови активи
Вземания по лизингов договор
1 502
5 351
20 029
26 882
Търговски вземания
124
1 456
1 580
Парични средства и парични
еквиваленти
1
1
Общо
125
2 958
5 351
20 029
28 463
Финансови пасиви
Банкови заеми
2 632
5 070
18 260
25 962
Търговски, данъчни и други задължения
241
441
3 597
4 279
Общо
241
3 073
5 070
21 857
30 241
На реда банкови заеми в матуритетния анализ на финансовите пасиви към 31 декември
2023г., задълженията са посочени на база съществуващата структура на пасивите (главница и
лихва) към датата на отчета.
Риск на лихвено-обвързаните паричните потоци
Като цяло, освен вземането си по сключения на 24.11.2014 г. Договор за лизинг,
дружеството няма друга значима част лихвоносни активи. Приходите и оперативните
парични потоци са зависими от промените в пазарните лихвени равнища, доколкото
вземането по Договора за лизинг се олихвява с променлив лихвен процент (тримесечен
EURIBOR по Ройтерс, плюс надбавка в размер на 2.5 %/две цяло и пет десети/ пункта
годишно).
Същевременно дружеството е изложено на лихвен риск от своите дългосрочни и
краткосрочни банкови заеми. Те са с променлив лихвен процент ( съответно тримесечен
EURIBOR по Ройтерс, плюс надбавка в размер на 2.5 %/две цяло и пет десети/ пункта
ФОНД ИМОТИ АДСИЦ ГОДИШЕН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ КЪМ 31 ДЕКЕМВРИ 2023 Г.
.
СТРАНИЦА 42 ОТ 43
годишно и тримесечен EURIBOR по Ройтерс, плюс надбавка в размер на 2.2 %/две цяло и
две десети/ пункта годишно), който поставя в зависимост от лихвен риск паричните му
потоци. Ръководството следи лихвените нива по олихвяемите му активи да съответстват
на лихвените нива по олихвяемите му пасиви. Ръководството наблюдава текущо
тенденциите в промените на лихвените равнища, за да може навреме да предприеме
адекватни стъпки за промяна на договореностите с банката-кредитор.
Дружеството не е изложено на лихвен риск от своите краткосрочни задължения, защото
те са обичайно търговски и безлихвени.
31 декември 2023
безлихвени
с фиксиран
лихвен %
с плаващ
лихвен %
Общо
хил.лв.
хил.лв.
хил.лв.
хил.лв.
Финансови активи
Вземания по лизингов договор
26 882
26 882
Търговски вземания
1 580
1 580
Парични средства и еквиваленти
1
1
Общо
1 581
-
26 882
28 463
Финансови пасиви
Банкови заеми
97
25 865
25 962
Търговски, данъчни и други задължения
4 279
4 279
Общо
4 376
-
25 865
30 241
Ръководството на дружеството текущо наблюдава промените в лихвените равнища на банковия
пазар, анализира неговата експозиция спрямо промените в лихвените равнища, оценява лихвения
риск и търси своевременни мерки за неговото балансиране. Симулират се различни сценарии на
рефинансиране, подновяване на съществуващи позиции, алтернативно финансиране и
хеджиращи инструменти. На база тези сценарии се измерва и ефектът върху финансовия резултат
и собствения капитал при промяна с определени пунктове или % на лихвения процент.
Изчисленията се правят за значителните лихвоносни позиции.
Всички заеми на дружеството са в евро, което е стабилна и надеждна валута, спрямо която
българският лев е фиксиран (Закон за БНБ).
Управление на капиталовия риск
С управлението на капитала дружеството цели да създава и поддържа възможности то да
продължи да функционира като действащо предприятие и да осигурява съответната
възвръщаемост на инвестираните средства на акционерите, стопански ползи на другите
заинтересовани лица и участници в неговия бизнес, както и да поддържа оптимална капиталова
структура, за да се редуцират разходите по поддържане на капитала.
Дружеството текущо наблюдава осигуреността и структурата на капитала на база съотношението
на задлъжнялост. Това съотношение се изчислява между нетния дългов капитал към общата сума
на ангажирания капитал. Нетният дългов капитал се определя като разлика между всички
привлечени заемни средства (краткосрочни и дългосрочни), така както са посочени в отчета за
финансово състояние, и паричните средства и парични еквиваленти. Общата сума на ангажирания
капитал е равна на собствения капитал и нетния дългов капитал.
В таблицата по-долу са представени съотношенията на задлъжнялост на база структурата на
капитала към края на отчетния период:
ФОНД ИМОТИ АДСИЦ ГОДИШЕН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ КЪМ 31 ДЕКЕМВРИ 2023 Г.
.
СТРАНИЦА 43 ОТ 43
31.12.2022
31.12.2022
Общо дългов капитал, т.ч.:
30 241
33 698
Банкови заеми
25 962
27 109
Намален с паричните средства и парични еквиваленти
(1)
(16)
Нетен дългов капитал
30 240
33 682
Общо собствен капитал
2 211
1 856
Общо капитал
32 451
35 538
Съотношение на задлъжнялост
93.19%
94.78%
Справедливи стойности
Справедливата стойност най-общо представлява сумата, за която един актив може да бъде
разменен или едно задължение да бъде изплатено при нормални условия на сделката между
независими, желаещи и информирани контрагенти. Политиката на дружеството е да оповестява
във финансовите си отчети справедливата стойност на финансовите активи и пасиви, най-вече за
които съществуват котировки на пазарни цени.
Справедливата стойност на финансовите инструменти, които не се търгуват на активни пазари се
определя чрез оценъчни методи, които се базират на различни оценъчни техники и
предположения на ръководството, направени на база пазарните условия към датата на отчета за
финансово състояние.
Концепцията за справедливата стойност предполага реализиране на финансови инструменти чрез
продажба. В повечето случаи, обаче, особено по отношение на търговските вземания и
задължения, както и банковите депозити, дружеството очаква да реализира тези финансови
активи/пасиви и чрез тяхното цялостно обратно изплащане или респ. погасяване във времето.
Също така финансовите активи и част от пасивите са краткосрочни по своята същност и тяхната
балансова стойност се приема, че е близка до справедливата им стойност на датата на отчета за
финансово състояние .
Все още не съществува достатъчно разработен пазар, със стабилност и ликвидност за покупки и
продажби на някои финансови активи и пасиви, поради което за тях няма достатъчно и надеждни
котировки на пазарни цени.
Ръководството на дружеството счита, че при съществуващите обстоятелства представените в
отчета за финансово състояние оценки на финансовите активи и пасиви са възможно най-
надеждни, адекватни и достоверни за целите на финансовата отчетност.
18. Условни активи и условни пасиви
Като условни пасиви в Дружеството могат да бъдат разграничени опростените под условие лихви
за просрочие по заемите към ОББ АД и Националната банка на Гърция, клон Лондон, общо в
размер на 973 хил. евро. Същите ще се считат за погасени само след пълното погасяване на
всички задължения по Договорите за кредит.
19. Събития, настъпили след датата на баланса
За периода след датата, към която е съставен финансовият отчет, до датата на изготвянето му не
са настъпили важни и значими събития, които да оказват съществено влияние върху финансовото
състояние на дружеството и на резултатите от дейността му.
_____________________________
_____________________________
Хр. Петков
В. Генчев
Главен счетоводител
Изпълнителен директор
11.03.2024 г.
Veselin Dimitrov
Genchev
Digitally signed by Veselin Dimitrov
Genchev
Date: 2024.03.11 12:00:56 +02'00'
Hristo Slavov Petkov
Digitally signed by Hristo Slavov
Petkov
Date: 2024.03.11 12:11:07 +02'00'
СОФИЯ, 2024 Г.
Д О К Л А Д
ЗА ДЕЙНОСТТА
НА „ФОНД ИМОТИ” АДСИЦ
ПРЕЗ 2023 Г.
„ФОНД ИМОТИ” АДСИЦ ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА ЗА 2023 Г.
СТРАНИЦА 2 ОТ 18
СЪДЪРЖАНИЕ:
1. ПРАВНА РАМКА И ПРЕДСТАВИТЕЛСТВО .................................................................................. 3
2. ИНФОРМАЦИЯ ОТНОСНО СЪВЕТА НА ДИРЕКТОРИТЕ НА ДРУЖЕСТВОТО ......................................... 3
2.1. Информация относно възнагражденията на членовете на Съвета на директорите. .. 4
2.2. Информация относно притежвани, прехвърляни акции на Дружеството от членове
на Съвета на директорите. ............................................................................................ 4
2.3. Права на членовете на Съвета на директорите да придобиват акции от капитала на
Дружеството. ................................................................................................................. 4
3. ПОРТФЕЙЛ ИНВЕСТИЦИИ ................................................................................................... 4
3.1. Структура на инвестиционните имоти по местоположение към 31.12.2023 г. ........... 4
3.2. Стойност на инвестиционните имоти ....................................................................... 5
4. ИЗЛОЖЕНИЕ НА РАЗВИТИЕТО НА ДЕЙНОСТТА И НА СЪСТОЯНИЕТО НА ДРУЖЕСТВОТО, КАКТО И НА
БЪДЕЩИТЕ ПЕРСПЕКТИВИ ........................................................................................................ 5
5. ПРЕДВИЖДАНО РАЗВИТИЕ НА ДРУЖЕСТВОТО .......................................................................... 6
5.1. БенчМарк административен и търговски център, бул. „Цариградско шосе”, гр.
София ........................................................................................................................... 6
5.2. Апартаментен хотел – Ексклузив Ски и Спа Резорт, к.к. Боровец ............................. 6
6. ДЕЙСТВИЯТА В ОБЛАСТТА НА НАУЧНОИЗСЛЕДОВАТЕЛСКАТА И РАЗВОЙНАТА ДЕЙНОСТ ...................... 7
7. ИНФОРМАЦИЯ ЗА ПРИДОБИВАНЕ НА СОБСТВЕНИ АКЦИИ, ИЗИСКВАНА ПО РЕДА НА ЧЛ. 187Д ОТ
ТЪРГОВСКИЯ ЗАКОН ................................................................................................................ 7
8. ПОЛИТИКА НА РЪКОВОДСТВОТО ПО ОТНОШЕНИЕ УПРАВЛЕНИЕ НА РИСКА ..................................... 7
9. ВАЖНИ СЪБИТИЯ, НАСТЪПИЛИ СЛЕД ДАТАТА НА ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ ............................. 9
10. СДЕЛКИ СЪС СВЪРЗАНИ ЛИЦА ....................................................................................... 10
11. КОРПОРАТИВНО УПРАВЛЕНИЕ НА „ФОНД ИМОТИ” АДСИЦ .................................................. 10
12. ДАННИ ЗА ДИРЕКТОРА ЗА ВРЪЗКА С ИНВЕСТИТОРИТЕ .......................................................... 10
13. ДРУГА ИНФОРМАЦИЯ ................................................................................................... 10
14. ИНФОРМАЦИЯ ПО ПРИЛОЖЕНИЕ № 2 КЪМ ЧЛ. 10, Т. 1 ОТ НАРЕДБА №2 ................................... 14
15. ОТГОВОРНОСТИ НА РЪКОВОДСТВОТО .............................................................................. 18
„ФОНД ИМОТИ” АДСИЦ ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА ЗА 2023 Г.
СТРАНИЦА 3 ОТ 18
1. ПРАВНА РАМКА И ПРЕДСТАВИТЕЛСТВО
„Фонд Имоти” АДСИЦ е публично акционерно дружество, регистрирано в София, по
ф.д. № 8493/2004 г. в СГС. Седалището и адресът на управление на дружество е в
Република България, град София, Община „Младост”, бул. „Цариградско шосе” № 159.
Дружеството е лицензирано от Комисията за финансов надзор по реда на Закона за
дружествата със специална инвестиционна цел и притежава разрешение за извършване
на дейност като АДСИЦ №746-ДСИЦ от 13.10.2004 г.
Телефони : 02/962 5405; Факс : 02/962 5388; e-mail: office@fundestates.bg.
Дружеството няма открити клонове.
Предметът на дейност на дружеството обхваща: набиране на средства чрез
издаване на ценни книжа и последващо инвестиране на набраните средства в недвижими
имоти, извършване на строежи, подобрения и обзавеждане в последните, с цел
предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг или аренда и/или
последваща продажба.
Първоначално дружеството е учредено за срок от 7 (седем) години. След проведено ОСА
на 26.05.2006 г. и приети промени в Устава на Дружеството е взето решение
съществуването на Дружеството да не бъде обвързано със срок.
Представителството на Дружеството се осъществява от изпълнителния/ните член/ове
поотделно или от всеки други двама члена на Съвета на директорите заедно; в случай че
бъде избран прокурист на Дружеството, представителството на Дружеството ще се
осъществява от всеки член на Съвета на директорите заедно с прокуриста.
Първоначално капиталът на Дружеството е 500 000 лева, който след задължителното
първоначално увеличение достигна 650 000 лева. През 2005 г. е проведено последващо
увеличение на капитала на дружеството на 7 800 000 лева. Към месец март 2006 г. е
вписано и последното увеличение на капитала на дружеството от 7 800 000 лева на
23 394 706 лева. Капиталът е разпределен в 23 394 706 броя поименни, безналични,
обикновени, свободно прехвърляеми акции с номинална стойност от 1 лев.
На проведеното на 20.06.2023 г. редовно годишно общо събрание на акционерите на
„Фонд Имоти” АДСИЦ по точка 6 от дневния ред: „Приемане на решение относно
разпределяне на печалбата за 2022 г.”, бе взето следното решение от общото събрание:
„За финансовата 2022 год. Дружеството е реализирало счетоводна загуба в размер на 67
529,62 лева (шестдесет и седем хиляди петстотин двадесет и девет лева и шестдесет и
две стотинки). Съгласно чл. 29 от ЗДСИЦДС, Дружеството разпределя като дивидент не
по-малко от 90 на сто от печалбата за финансовата година, определена по реда на ал. 3
от същия закон и при спазване на изискванията на чл. 247а от Търговския закон. Член
246, ал. 2, т. 1 от Търговския закон не се прилага. След преобразуване на финансовия
резултат по реда на чл. 29, ал.3 от ЗДСИЦДС, изчислената по реда на ал. 3 и при
спазване на изискванията на чл. 247а от Търговския закон сума, е загуба в размер на 128
139, 62 лева (сто двадесет и осем хиляди сто тридесет и девет лева и шестдесет и две
стотинки), поради което, на база отчетения отрицателен финансов резултат, да не бъде
разпределян дивидент за 2022 г. и загубата да се отнесе към непокрити загуби от минали
години.“
2. ИНФОРМАЦИЯ ОТНОСНО СЪВЕТА НА ДИРЕКТОРИТЕ НА ДРУЖЕСТВОТО
Дружеството се представлява от Веселин Димитров Генчев – изпълнителен директор -
самостоятелно, или заедно от другите двама членове на Съвета на директорите – „В и В
Интернешънъл” ООД – представлявано от Христо Петков, и Добромир Стефанов Андонов -
независим член на Съвета на директорите.
Дружеството е с едностепенна структура на управление – Съвет на директорите. Към
датата на съставяне на отчета членове на СД са следните лица:
„ФОНД ИМОТИ” АДСИЦ ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА ЗА 2023 Г.
СТРАНИЦА 4 ОТ 18
• „В и В Интернешънъл” ООД – представлявано в Съвета на директорите от
Христо Петков;
• Добромир Стефанов Андонов;
• Веселин Димитров Генчев – изпълнителен директор.
Срокът, за който се избират членовете на Съвета на директорите, е определен в Устава
на дружеството, както следва:
А) единият от членовете на Съвета на директорите, посочен от Общото събрание – за
срок от 3 години;
Б) вторият член на Съвета на директорите, посочен от Общото събрание – за срок от 4
години;
В) третият член на Съвета на директорите, посочен от Общото събрание – за срок от 5
години.
2.1. Информация относно възнагражденията на членовете на Съвета на
директорите.
За изминалата година членовете на Съвета на директорите са получили следните
възнаграждания:
Веселин Димитров Генчев е получил общо възнаграждение в размер на 7 080 лева;
Другите членове на Съвета на директорите не са получавали възнаграждения през
изминалата 2023г.
2.2. Информация относно притежвани, прехвърляни акции на Дружеството от
членове на Съвета на директорите.
Към 31.12.2023 г. членовете на Съвета на директорите притежват следния брой акции,
изразени в проценти от капитала на Дружеството:
Веселин Димитров Генчев – 6,88% или 1 609 135 броя акции.
2.3. Права на членовете на Съвета на директорите да придобиват акции от
капитала на Дружеството.
Членовете на Съвета на директорите не се ползват със специални привилегии за
придобиване на акции от капитала на Дружеството.
През изминалата 2023 г. членовете на Съвета на директорите на Дружеството или
свързани с тях лица не са сключвали договори по смисъл на чл. 240 б от Търговския
закон
3. ПОРТФЕЙЛ ИНВЕСТИЦИИ
Към края на 2023 г. стойността на портфейла инвестиционни имоти възлиза на 3 902 хил.
лева.
3.1. Структура на инвестиционните имоти по местоположение към 31.12.2023 г.
Обект
Местоположение
УПИ в кв.м.
РЗП в кв.м.
Екслузив Ски и Спа Резорт - Боровец
К.к. Боровец
9 002
20 164
Търговска и офис сграда, Цариградско шосе 159
–
отдадена на финансов лизинг през 2014 г
.
Град София, р-н Младост
6 391
35 079
Общо
55 243
Заетост на търговските площи
0,00 %
Дял на отдадените под наем площи
63,50 %
Дял на площите по предстоящи продажби
0.00 %
„ФОНД ИМОТИ” АДСИЦ ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА ЗА 2023 Г.
СТРАНИЦА 5 ОТ 18
3.2. Стойност на инвестиционните имоти
Инвестиционни имоти
‘000 лв
Начално салдо към 1 Януари 2023г.
3 902
Новопридобити активи
-
Продадени инвестиционни имоти
-
Преоценки на инвестиционни имоти през периода
87
Инвестиционни имоти към 31.12.2023 г., в т.ч.:
3 989
Земи (инвестиционни имоти)
2 101
Инвестиционни проекти в процес на изграждане*
1 888
Към 31.12.2023г.
3 989
Инвестиционните имоти са представени във финансовите отчети на Дружеството като е
използван модела на справедливата стойност.
Инвестиционни проекти в процес на изграждане в хиляди лева:
ПРОЕКТ
ЕТАП НА ПРОЕКТА
РАЗМЕР НА
ПРОЕКТА
СТОЙНОСТ КЪМ
01.01.2023
ОЦЕНКА ПРЕЗ
2023 Г.
СТОЙНОСТ КЪМ
31.12.2023
проект к.к. Боровец -
х-л Ексклузив
завършен груб
строеж на Акт 14
19 117
1 852
36
1 888
Общо за всички проекти
19 117
1 852
36
1 888
Извършените преоценки на Инвестиционните имоти по справедлива стойност в хиляди
лева за периода 01.01.-31.12.2023 г. по обекти са както следва:
Инвестиционен обект
стойност преди
преоценка
преоценка
стойност след
преоценка
Ексклузив Ски и Спа резорт, к.к. Боровец - УПИ
2 050
51
2 051
Ексклузив Ски и Спа резорт, к.к. Боровец – сграда - завършен
груб строеж на Акт 14
1 852
36
1 888
Общо преоценки:
3 902
87
3 989
Дейността на Дружеството през 2024 г. ще бъде насочена към реализация на текущите
проекти.
4. ИЗЛОЖЕНИЕ НА РАЗВИТИЕТО НА ДЕЙНОСТТА И НА СЪСТОЯНИЕТО НА ДРУЖЕСТВОТО, КАКТО
И НА БЪДЕЩИТЕ ПЕРСПЕКТИВИ
РЕЗУЛТАТИ ОТ ДЕЙНОСТТА
А) Приходи от основната дейност – за изминалата 2023 г. Дружеството е реализирало
приходи от дейността в размер на 1 081 хил. лева, както следва:
приходи от префактурирани разходи – 680 хил. лева;
други приходи – 401 хил.лв;
Б) Печалба/загуба от дейността на Дружеството – към 31.12.2023 г. „Фонд Имоти” АДСИЦ
реализира печалба от дейността в размер на 355 хил. лв., която е формирана от
приходите от основна дейност, намалени(увеличени) с:
разходи за дейността – (728) хил. лева;
ЗАСТРОЕНОСТ НА ОБЕКТИТЕ
ЗАСТРОЕНА ПЛОЩ В КВ.М.
застроена площ в %
от площта на обекта
ОБЩА РАЗГЪРНАТА
ЗАСТРОЕНА ПЛОЩ В КВ.М.
Цариградско шосе
3 697.78
57.86%
35 079
Боровец
2 692.56
29.91%
20 164
„ФОНД ИМОТИ” АДСИЦ ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА ЗА 2023 Г.
СТРАНИЦА 6 ОТ 18
приходи от лихви – 1 527 хил.лв.;
разходи за лихви и други финансови разходи – (1 525) хил. лева;
приходи/разходи от оценки на недвижими имоти – 87 хил. лева.
В) Нетна печалба/загуба от дейността – това е резултатът от дейността след данъци. Към
датата на изготвяне на отчета Дружеството е реализирало печалба в размер на 355 хил.
лева;
Г) Нетна стойност на активите на акция – нетната стойност на активите на акция се
получава като стойността на нетните активи се раздели на броя издадени акции. Нетните
активи на Дружеството представляват разликата между активите по баланс и неговите
задължения. Към 31.12.2023 г. нетната стойност на активите на акция е 0,0945 лева.
Д) Сума на активите/нетни активи – към 31.12.2023 г. сумата на активите на „Фонд
Имоти” АДСИЦ е 32 452 хил. лева. Дружеството има пасиви в размер на 30 241 хил. лева,
и нетни активи в размер на 2 211 хил. лева.
Е) Съществени сделки през изминалата 2023 г.
През изминалата 2023 г. не бяха реализирани съществени сделки.
Предвид законовите ограничения относно дейността на дружеството, „Фонд Имоти”
АДСИЦ не е извършвало дейности в областта на екологията. Дружеството спазва всички
екологични правила и норми и при осъществяване на дейността си се стреми в
максимална степен да намали вредното въздействие върху околната среда.
Взаимоотношенията между Дружеството и неговите служители са уредени съгласно
действащото трудово законодателство. Към датата на Доклада във „Фонд Имоти“ АДСИЦ
са назначени 2 лица по трудови договори.
5. ПРЕДВИЖДАНО РАЗВИТИЕ НА ДРУЖЕСТВОТО
През текущата 2023 г. и следващата финансова година Дружеството е следвало и ще
следва основните инвестиционни цели, които си е поставило:
Да предостави възможност на своите акционери да инвестират в диверсифициран
портфейл от недвижими имоти, като действа на принципа на разпределение на риска
за акционерите си;
Да осигури на своите акционери запазване и нарастване на стойността на
инвестициите им чрез реализиране на стабилен доход при балансирано
разпределение на риска.
Очакванията за бъдещото развитие на Дружеството са свързани с инвестиционните
проекти, които предстои да реализира или са в процес на реализация, а именно:
5.1. БенчМарк административен и търговски център, бул. „Цариградско шосе”,
гр. София
Върху придобития от Дружество през м. март 2006 г. парцел е изграден съвременен
административен и търговски център с магазини, офиси и подземен паркинг с обща РЗП
35 079 кв.м.
На 24.11.2014 г. при осъществяване на обичайната си търговска дейност, Дружеството
сключи Договор за лизинг за собствения си недвижим имот, находящ се в гр. София, бул.
„Цариградско шосе” № 159 и представляващ Търговска и офис сграда с подземни гаражи
„БенчМарк Бизнес Център” и договори за преотдаване под наем на обекти от посочения
имот. Насрещна страна по лизинговия договор (Лизингополучател) е „ЮНИК ПРОПЪРТИС“
АД, ЕИК 203009202. Договорът за лизинг се сключи след предварителното писмено
одобрение на „ОБЕДИНЕНА БЪЛГАРСКА БАНКА" АД, като кредитор и агент на кредитора
НАЦИОНАЛНА БАНКА НА ГЪРЦИЯ (NATIONAL BANK OF GREECE), клон Лондон. Цената за
придобиване собствеността върху Имота е в размер на 23 000 000 /двадесет и три
„ФОНД ИМОТИ” АДСИЦ ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА ЗА 2023 Г.
СТРАНИЦА 7 ОТ 18
милиона/ Евро, без ДДС. Лизингополучателят „ЮНИК ПРОПЪРТИС“ АД има правото да
придобие собствеността върху Имота по всяко време от действието на Договора, след
заплащане на всички дължими по договора суми. Лихвата по Договора е в размер на
тримесечния EURIBOR по Ройтерс, плюс надбавка в размер на 2.5 /две цяло и пет десети/
пункта годишно. Тримесечният EURIBOR се определя на база официално публикувания на
страниците на Ройтерс в 11:00 часа Greenwich Mean Time на последния работен ден на
всеки месец и важи за целия следващ месец. Лизинговите вноски се заплащат
ежемесечно, считано от датата на която Лизингополучателят получи първата наемна цена
по сключен от него договор за преотдаване под наем на Имота или части от него.
5.2. Апартаментен хотел – Ексклузив Ски и Спа Резорт, к.к. Боровец
Към момента на изготвяне на настоящия отчет е завършен грубият строеж на проекта и е
издаден Акт 14. Общата площ на хотела е 20 164 кв.м.
Предвид състоянието на пазара на ваканционни имоти, мениджмънта на Дружеството взе
решение проекта да бъде замразен и да не бъдат инвестирани повече средства. При
подобряване на конюнктурата на пазара ще се вземе решение за довършването на
строителството и за какво ще бъде предназначен – управление или продажба.
До момента направените инвестиционни разходи в този проект възлизат на 7 764 хил.
лева.
6. ДЕЙСТВИЯТА В ОБЛАСТТА НА НАУЧНОИЗСЛЕДОВАТЕЛСКАТА И РАЗВОЙНАТА ДЕЙНОСТ
Предвид законовите ограничения относно дейността на дружеството, „Фонд Имоти”
АДСИЦ не е извършвало научноизследователска и развойна дейност.
7. ИНФОРМАЦИЯ ЗА ПРИДОБИВАНЕ НА СОБСТВЕНИ АКЦИИ, ИЗИСКВАНА ПО РЕДА НА ЧЛ. 187Д
ОТ ТЪРГОВСКИЯ ЗАКОН
През 2023 г. не са придобивани и прехвърляни собствени акции от Дружеството.
Дружеството не притежава собствени акции от капитала си.
8. ПОЛИТИКА НА РЪКОВОДСТВОТО ПО ОТНОШЕНИЕ УПРАВЛЕНИЕ НА РИСКА
В хода на обичайната си дейност дружеството може да бъде изложено на различни
финансови рискове, най-важните от които са: пазарен риск (включващ валутен риск, риск
от промяна на справедливата стойност и ценови риск), кредитен риск, ликвиден риск и
риск на лихвено-обвързани парични потоци. Общото управление на риска е фокусирано
върху трудностите на прогнозиране на финансовите пазари и за постигане минимизиране
на потенциалните отрицателни ефекти, които могат да се отразят върху финансовите
резултати и състояние на дружеството. Текущо финансовите рискове се идентифицират,
измерват и наблюдават с помощта на различни контролни механизми, въведени, за да се
определят адекватни цени на продуктите на дружеството и на привлечения от него
заемен капитал, както и да се оценят адекватно пазарните обстоятелства на правените от
него инвестиции и формите на поддържане на свободните ликвидни средства, без да се
допуска неоправдана концентрация на даден риск.
Управлението на риска се осъществява текущо под прякото ръководство на
изпълнителния директор и финансовите експерти в обслужващото дружество.
Валутен риск
Дружеството не е изложено на значителен валутен риск, защото всички негови
операции и сделки са деноминирани в български лева и/или евро, доколкото последното
е с фиксиран курс спрямо лева по закон.
Ценови риск
Дружеството e изложено на риск от промени в пазарните цени на инвестиционни имоти и
на цените на наемите. Дружеството периодично прави преглед на пазарните цени, по
„ФОНД ИМОТИ” АДСИЦ ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА ЗА 2023 Г.
СТРАНИЦА 8 ОТ 18
които предлага услугите си, спрямо общите ценови равнища в страната, за да може при
необходимост да се извършат плавно и постепенно корекции на тези цени.
Дружеството не е изложено на пазарен риск, произтичащ от операции с финансови
инструменти.
Кредитен риск
При осъществяване на своята дейност дружеството е изложено на кредитен риск, който е
свързан с риска някой от контрагентите му да не бъде в състояние да изпълни изцяло и в
обичайно предвидените срокове задълженията си към него.
Финансовите активи на дружеството са концентрирани в две групи: парични средства
(депозити) и вземания от клиенти.
Паричните средства в дружеството се влагат в първокласна банка, с висока репутация и
стабилна ликвидност, което значително ограничава риска.
По отношение на клиентите, политиката на дружеството е да извършва продажбите си
при условията на строго лимитирани срокове на плащане. Събираемостта и
концентрацията на вземанията се контролират текущо, съгласно установената политика
на дружеството и при индикатори за проблем – се прави контакт със съответния клиент
за определяне на мерки за лимитиране на риска от загуби.
Ликвиден риск
Ликвидният риск се изразява в негативната ситуация дружеството да не бъде в състояние
да посрещне безусловно всички свои задължения съгласно техния падеж. То провежда
консервативна политика по управление на ликвидността, чрез която постоянно поддържа
оптимален ликвиден запас парични средства, добра способност на финансиране на
обичайната си дейност, включително чрез осигуряване на адекватни кредитни ресурси и
улеснения, постоянно контролно наблюдение на фактическите и прогнозни парични
потоци по периоди напред и поддържане на равновесие между матуритетните граници на
активите и пасивите на дружеството.
Дружеството управлява ликвидността на активите и пасивите си чрез текущ анализ и
наблюдение на структурата и динамиката на измененията им, и чрез прогнозиране на
бъдещите входящи и изходящи парични потоци и факторите за негативни ефекти върху
тях.
Матуритетен анализ
По-долу са представени финансовите активи и пасиви на дружеството към датата на
финансовия отчет, групирани по остатъчен матуритет, определен спрямо договорения
матуритет и парични потоци. Таблицата е изготвена на база недисконтирани парични
потоци и най-ранна дата, на която вземането, респ. задължението е станало изискуемо.
Сумите включват главници и лихви.
31 декември 2023
на виждане
до 1 г.
1 - 3 г.
над 3 г.
Общо
BGN’000
BGN’000
BGN’000
BGN’000
BGN’000
Финансови активи
Вземания по лизингов договор
1 502
5 351
20 029
26 882
Търговски вземания
124
1 456
1 580
Парични средства и парични
еквиваленти
1
1
Общо
125
2 958
5 351
20 029
28 463
Финансови пасиви
Банкови заеми
2 632
5 070
18 260
25 962
Търговски, данъчни и други
задължения
241
441
3 597
4 276
Общо
241
3 073
5 070
21 857
30 241
„ФОНД ИМОТИ” АДСИЦ ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА ЗА 2023 Г.
СТРАНИЦА 9 ОТ 18
На реда банкови заеми в матуритетния анализ на финансовите пасиви към 31 декември
2023 г., задълженията са посочени на база съществуващата структура на пасивите
(главница и лихва) към датата на изготвяне и одобрение на финансовия отчет за 2023 г.
Риск на лихвено-обвързаните паричните потоци
Като цяло, освен вземането си по сключения на 24.11.2014 г. Договор за лизинг,
дружеството няма друга значима част лихвоносни активи. Приходите и оперативните
парични потоци са зависими от промените в пазарните лихвени равнища, доколкото
вземането по Договора за лизинг се олихвява с променлив лихвен процент (тримесечен
EURIBOR по Ройтерс, плюс надбавка в размер на 2.5 %/две цяло и пет десети/ пункта
годишно). Същевременно дружеството е изложено на лихвен риск от своите дългосрочни
и краткосрочни банкови заеми. Те са с променлив лихвен процент ( съответно
тримесечен EURIBOR по Ройтерс, плюс надбавка в размер на 2.5 %/две цяло и пет
десети/ пункта годишно и тримесечен EURIBOR по Ройтерс, плюс надбавка в размер на
2.2 %/две цяло и две десети/ пункта годишно), който поставя в зависимост от лихвен
риск паричните му потоци. Ръководството следи лихвените нива по олихвяемите му
активи да съответстват на лихвените нива по олихвяемите му пасиви. Ръководството
наблюдава текущо тенденциите в промените на лихвените равнища, за да може навреме
да предприеме адекватни стъпки за промяна на договореностите с банката-кредитор.
Дружеството не е изложено на лихвен риск от своите краткосрочни задължения, защото
те са обичайно търговски и безлихвени.
31 декември 2023
безлихвени
с фиксиран
лихвен %
с плаващ
лихвен %
Общо
хил.лв.
хил.лв.
хил.лв.
хил.лв.
Финансови активи
Вземания по лизингов договор
26 882
26 882
Търговски вземания
1 580
1 580
Парични средства и еквиваленти
1
1
Общо
1 581
-
26 882
28 463
Финансови пасиви
Банкови заеми
97
25 865
25 962
Търговски, данъчни и други задължения
4 279
4 279
Общо
4 376
-
25 865
30 241
Ръководството на дружеството текущо наблюдава промените в лихвените равнища на
банковия пазар, анализира неговата експозиция спрямо промените в лихвените равнища,
оценява лихвения риск и търси своевременни мерки за неговото балансиране. Симулират
се различни сценарии на рефинансиране, подновяване на съществуващи позиции,
алтернативно финансиране и хеджиращи инструменти. На база тези сценарии се измерва
и ефектът върху финансовия резултат и собствения капитал при промяна с определени
пунктове или % на лихвения процент. Изчисленията се правят за значителните
лихвоносни позиции.
Всички заеми на дружеството са в евро, което е стабилна и надеждна валута, спрямо
която българският лев е фиксиран (Закон за БНБ).
9. ВАЖНИ СЪБИТИЯ, НАСТЪПИЛИ СЛЕД ДАТАТА НА ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ
От датата на годишния финансов отчет до датата на настоящия доклад не са настъпвали
важни събития в развитието на „Фонд Имоти” АДСИЦ, а именно: Дружеството не е било
преобразувано или консолидирано, не е осъществявано прехвърляне или залог на
предприятието на „Фонд Имоти” АДСИЦ, няма дъщерни дружества, не е придобивало и не
се е разпореждало с активи на значителна стойност, срещу Дружеството не са завеждани
„ФОНД ИМОТИ” АДСИЦ ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА ЗА 2023 Г.
СТРАНИЦА 10 ОТ 18
искови молби за откриване на производство по несъстоятелност, предметът му на дейност
не е претърпял никакви промени.
10. СДЕЛКИ СЪС СВЪРЗАНИ ЛИЦА
Свързани с Дружеството лица са членовете на Съвета на Директорите.
Няма сделки между свързани лица, или промени по такива сделки, сключени през
отчетния период на текущата финансова година, които са повлияли съществено на
финансовото състояние, или резултатите от дейността на дружеството в този период.
Няма транзакциите със свързани лица, които да са извършвани при специални условия,
нито извън обичайните търговски условия.
Сделки с ключов управленски персонал
31.12.
2023
31.12.
2022
‘000 лв
‘000 лв
Краткосрочни възнаграждения
- заплати
7
7
- разходи за социални осигуровки
2
2
Общо
9
9
Разчети с ключов управленски персонал
31.12.
2023
31.12.
2022
‘000 лв
‘000 лв
Задължения по краткосрочни възнаграждения
3
-
Общо
3
-
11. КОРПОРАТИВНО УПРАВЛЕНИЕ НА „ФОНД ИМОТИ” АДСИЦ
„Фонд Имоти” АДСИЦ приема, спазва по целесъобразност и прилага в неговата цялост
Кодекса за корпоративно управление, одобрен от заместник-председателя на КФН № 461-
ККУ от 30.06.2016 г. („Кодекса“). Дружеството не спазва друг кодекс за корпоративно
управление и не прилага допълнителни практики на корпоративно управление, различни
от съдържащите се Кодекса, одобрен от заместник-председателя на КФН № 461-ККУ от
30.06.2016 г.
12. ДАННИ ЗА ДИРЕКТОРА ЗА ВРЪЗКА С ИНВЕСТИТОРИТЕ
Директор за връзка с инвеститорите е Ивелина Мирославова Илиева, която работи по
трудов договор с Дружеството от 02.06.2014 г. в офиса на Дружеството, находящ се в гр.
София, бул. „Черни връх” № 32 вх.А, ет. 2., тел. 02/9625405; e-mail:
office@fundestates.bg
13. ДРУГА ИНФОРМАЦИЯ
13.1. Няма настъпили промени в счетоводната политика на Дружеството. Годишният
финансов отчет за 2023 г. е съставен на база на Международните счетоводни стандарти.
13.2. Дружеството не е част от икономическа група;
13.3. След сключения през 2014 г. Договор за лизинг и договори за преотдаване под наем
на обекти от собствения на Дружеството недвижим имот, находящ се в гр. София, бул.
„Цариградско шосе” № 159 и представляващ Търговска и офис сграда с подземни гаражи:
„БенчМарк Бизнес Център” няма други извършени организационни промени за
разглеждания период в рамките на Дружеството, като преобразуване, продажба, даване
под наем на имущество, дългосрочни инвестиции, преустановяване на дейност;
„ФОНД ИМОТИ” АДСИЦ ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА ЗА 2023 Г.
СТРАНИЦА 11 ОТ 18
13.4. Няма становище от страна на управителния орган на Дружеството за публикуване и
реализация на прогноза за резултатите от текущата финансова година;
13.5. Не е настъпила промяна в лицата, притежаващи пряко и непряко най-малко 5 на сто
от гласовете в ОСА към края на съответната година спрямо предходната година.
Акционерите, притежаващи пряко 5 на сто или повече от правата на глас в капитала на
дружеството съгласно Акт за актуално състояние в „Централен депозитар” АД към
31.12.2023 г., са:
Веселин Димитров Генчев, притежаващ 1 609 135 (един милион шестстотин и девет
хиляди сто тридесет и и пет) броя обикновени поименни безналични акции с право на
1 (един) глас всяка една в Общото събрание на Дружеството, представляващи 6,88%
(шест цяло осемдесет и осем) на сто от акциите на „Фонд Имоти” АДСИЦ.
Любомир Николаев Бояджиев, притежаващ 1 249 586 (един милион двеста
четиридесет и девет хиляди петстотин осемдесет и шест) броя обикновени поименни
безналични акции с право на 1 (един) глас всяка една в Общото събрание на
Дружеството, представляващи 5,34% (пет цяло и тридесет и четири) на сто от
акциите на „Фонд Имоти” АДСИЦ.
13.6. Следните членове на Съвета на директорите на „Фонд Имоти” АДСИЦ притежават
акции от капитала на дружеството към 31.12.2023 г.:
Веселин Димитров Генчев – 1 609 135 броя акции или 6,88% от капитала на
Дружеството
13.7. Няма информация за висящи съдебни, административни или арбитражни
производства, касаещи задължения или вземания в размер 10 на сто от собствения
капитал на Дружеството;
13.8. Има информация за предоставени или получени заеми, гаранции или поемане на
задължения, а именно: На 08.07.2008 г. „Фонд Имоти” АДСИЦ сключи договор за банков
кредит с Национална банка на Гърция (National Bank of Greece), дружество, регистрирано
съгласно законодателството на Република Гърция, със седалище в град Атина, ул. „ЕОЛУ”
№86, чрез клона му в Лондон, регистриран под №FC 4265, със седалище и адрес 75 King
William Street, EC4N 7BE, Лондон, Великобритания (наричано по-долу Национална банка
на Гърция, клон Лондон), с цел на кредита: финансиране и рефинансиране, без
финансиране на ДДС, изграждането на следните Проекти: Изграждане и въвеждане в
експлоатация на търговска и офис сграда с подземни гаражи, намиращ се на бул.
Цариградско шосе в гр. София, местност Караулката; Изграждане и въвеждане в
експлоатация на офис сграда с магазин и подземни гаражи, намиращa се на ул. Раковски
в гр. София, местност Центъра; Изграждане и въвеждане в експлоатация на Апартаментен
хотел – четири звезди, намиращ се в курортен комплекс Боровец, както и заем с ОББ АД
цел финансиране на плащанията по проектите във връзка с ДДС.
Частта по заема за проект „Раковска“ е изцяло погасена.
На 19.12.2014 г. в Дружеството бе получено уведомление, че съгласно Договор за цесия
от 17.12.2014 г. Националната банка на Гърция, клон Лондон е прехвърлила в полза на
ОББ АД всички свои вземания и права по Договора за кредит от 08.07.2008 г. Лихвата по
заема от НБГ е в размер на 3 месечен EURIBOR плюс надбавка от 2,5% пункта. Срокът за
погасяване на заема е до 28.02.2030 г., като същият следва да се издължи чрез
ежемесечни погасителни вноски. Обезпеченията по заемите са самите инвестиционни
проекти, както и обезпеченията, учредени от „ЮНИК ПРОПЪРТИС” АД по силата на
допълнителните споразумения от 15.07.2020 г. Съгласно договореното преструктуриране
на кредитното правоотношение, „ЮНИК ПРОПЪРТИС” АД встъпва, при условията и по
смисъла на чл. 101 от ЗЗД, в дълга на кредитополучателя “Фонд Имоти“ АДСИЦ по
Договора за кредит. За обезпечаване на вземанията на Банката „ЮНИК ПРОПЪРТИС” АД
учредява в нейна полза:
„ФОНД ИМОТИ” АДСИЦ ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА ЗА 2023 Г.
СТРАНИЦА 12 ОТ 18
- финансово обезпечение по смисъла на Закона за договорите за финансово обезпечение
под формата на договор за финансово обезпечение чрез залог върху вземания с право на
ползване върху всички настоящи и бъдещи вземания по всички настоящи и бъдещи
сметки на „Юник Пропъртис” АД, открити в ОББ АД;
- особен залог по реда на ЗОЗ върху вземанията си по всички настоящи и бъдещи банкови
сметки, открити и откривани в ОББ АД на „Юник Пропъртис” АД;
- особен залог по реда на ЗОЗ върху всички настоящи и бъдещи вземания на „Юник
Пропъртис” АД, произтичащи от всички сключени и сключвани договори (настоящи и
бъдещи) за наем и пренаемане на обекти в сградата на „Бенчмарк Бизнес Център“.
Заемът с ОББ е с цел финансиране на плащанията по проектите във връзка с ДДС. Заемът
е в размер на 1 500 000 евро. Дължимата лихва по Договора е в размер на 3 месечен
EURIBOR плюс надбавка от 2,2% пункта. Срокът за погасяване на заема е до 28.02.2030
г., като същият следва да се издължи чрез ежемесечни погасителни вноски. Обезпечение
по заема са бъдещи вземания на дружеството от продажби на инвестиционните проекти,
както и обезпеченията, учредени от „ЮНИК ПРОПЪРТИС” АД по силата на
допълнителните споразумения от 15.07.2020 г. Съгласно договореното преструктуриране
на кредитното правоотношение, „ЮНИК ПРОПЪРТИС” АД встъпва, при условията и по
смисъла на чл. 101 от ЗЗД, в дълга на кредитополучателя “Фонд Имоти“ АДСИЦ по
Договора за кредит. За обезпечаване на вземанията на Банката „ЮНИК ПРОПЪРТИС” АД
учредява в нейна полза:
- финансово обезпечение по смисъла на Закона за договорите за финансово обезпечение
под формата на договор за финансово обезпечение чрез залог върху вземания с право на
ползване върху всички настоящи и бъдещи вземания по всички настоящи и бъдещи
сметки на „Юник Пропъртис” АД, открити в ОББ АД;
- особен залог по реда на ЗОЗ върху вземанията си по всички настоящи и бъдещи банкови
сметки, открити и откривани в ОББ АД на „Юник Пропъртис” АД;
- особен залог по реда на ЗОЗ върху всички настоящи и бъдещи вземания на „Юник
Пропъртис” АД, произтичащи от всички сключени и сключвани договори (настоящи и
бъдещи) за наем и пренаемане на обекти в сградата на „Бенчмарк Бизнес Център“.
13.9. Възникване на вземане, което е съществено за Дружеството с посочване на неговия
падеж.
През 2023 г. няма възникнали нови съществени вземания.
В резултат на сключения на 24.11.2014 г. Договор за лизинг (виж т.7.1.) в отчета на
Дружеството към 31.12.2023г. е отчетен финансов актив - вземане по лизинг - в размер
на 26 882 хил.лв., от които текущи 1 502 хил.лв., и нетекущи 25 380 хил.лв.
Финансовите отчети на дружеството се изготвят на база Международните стандарти за
финансови отчети (МСФО), които се състоят от: стандарти за финансови отчети и от
тълкувания на Комитета за разяснения на МСФО (КРМСФО), одобрени от Съвета по
Международни счетоводни стандарти (СМСС), и Международните счетоводни стандарти и
тълкуванията на Постоянния комитет за разясняване (ПКР), одобрени от Комитета по
Международни счетоводни стандарти (КМСС). В съответствие с тези стандарти, лизингов
договор, при който по същество се прехвърлят всички рискове и изгоди, произтичащи от
собствеността върху даден актив, се третира като финансов лизинг, независимо от това
дали правото на собственост се прехвърля. Активът, предмет на договора, се отписва от
отчета на лизингодателя, като на негово място възниква вземане в размер на по-ниската
от двете стойности – справедливата стойност на актива или настоящата стойност на
минималните лизингови плащания. Впоследствие получените лизингови плащания се
разпределят между финансов приход и намаление на непогасеното вземане по финансов
лизинг.
13.10. Ликвидни проблеми и мерки за финансово подпомагане.
„ФОНД ИМОТИ” АДСИЦ ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА ЗА 2023 Г.
СТРАНИЦА 13 ОТ 18
Не е налице подобно обстоятелство.
13.11. Увеличение или намаление на акционерния капитал.
Не е налице подобно обстоятелство.
13.12. Потвърждение на преговори за придобиване на Дружеството.
Не е налице подобно обстоятелство.
13.13. Сключване или изпълнение на съществени договори, които не са във връзка с
обичайната дейност на Дружеството.
Не е налице подобно обстоятелство.
13.14. Становище на управителния орган във връзка с отправено търгово предложение.
Не е налице подобно обстоятелство.
13.15. Прекратяване или съществено намаляване на взаимоотношенията с клиенти, които
формират най-малко 10 на сто от приходите на Дружеството за последните три години.
Не е налице подобно обстоятелство.
13.16. Въвеждане на нови продукти и разработки на пазара.
Не е налице подобно обстоятелство.
13.17. Големи поръчки (възлизащи на над 10 на сто от средните приходи на Дружеството
за последните три години).
Не е налице подобно обстоятелство.
13.18. Развитие и/или промяна в обема на поръчките и използването на производствените
мощности.
Не е налице подобно обстоятелство.
13.19. Преустановяване продажбите на даден продукт, формиращи значителна част от
приходите на Дружеството.
Не е налице подобно обстоятелство.
13.20. Покупка на патент.
Не е налице подобно обстоятелство.
13.21. Получаване, временно преустановяване на ползването, отнемане на разрешение
за дейност (лиценз).
Не е налице подобно обстоятелство.
13.22. Образуване или прекратяване на съдебно или арбитражно дело, отнасящо се до
задължения или вземания на Дружеството или негово дъщерно дружество, с цена на иска
най-малко 10 на сто от собствения капитал на Дружеството.
Не е налице подобно обстоятелство.
13.23. Покупка, продажба или учреден залог на дялови участия в търговски дружества от
емитента или негово дъщерно дружество.
Не е налице подобно обстоятелство.
13.24. Изготвена прогноза от емитента за неговите финансови резултати или на неговата
икономическа група, ако е взето решение прогнозата да бъде разкрита публично.
Не е налице подобно обстоятелство.
13.25. Присъждане или промяна на рейтинг, извършен по поръчка на емитента.
Не е налице подобно обстоятелство.
„ФОНД ИМОТИ” АДСИЦ ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА ЗА 2023 Г.
СТРАНИЦА 14 ОТ 18
13.26. Други обстоятелства, които Дружеството счита, че биха могли да бъдат от
значение за инвеститорите при вземането на решение да придобият, да продадат или да
продължат да притежават публично предлагани ценни книжа.
Дружеството оповести в законовите срокове Поканата и материалите за редовното
Годишно общо събрание на акционерите, а след провеждането му при условията на
спадащ кворум - на 20.06.2023 г., в предвидените срокове оповести решението за
разпределяне на печалбата за 2022 г. и протокола от Общото събрание.
13.27. Електронна препратка по смисъла на чл.10, т.4 от Наредба 2
Вътрешната информация по чл. 7 от Регламент (ЕС) № 596/2014 на Европейския
парламент и на Съвета от 16 април 2014 г. относно пазарната злоупотреба (Регламент
относно пазарната злоупотреба) и за отмяна на Директива 2003/6/ЕО на Европейския
парламент и на Съвета и директиви 2003/124/ЕО, 2003/125/ЕО и 2004/72/ЕО на Комисията
(ОВ, L 173/1 от 12 юни 2014 г.) (Регламент (ЕС) № 596/2014) относно обстоятелствата,
настъпили през изтеклата година, се публикува на интернет страница на Дружеството:
https://fundestates.bg/ и може да бъде достъпена на следния линк:
https://fundestates.bg/?page_id=6, както и на страницата на избраната от Дружеството
медия, чрез която то оповестява публично вътрешната информация, “Инвестор.БГ” АД:
https://www.investor.bg/.
14. ИНФОРМАЦИЯ ПО ПРИЛОЖЕНИЕ № 2 КЪМ ЧЛ. 10, Т. 1 ОТ НАРЕДБА №2
14.1. Информация, дадена в стойностно и количествено изражение, относно основните
категории стоки, продукти и/или предоставени услуги с посочване на техния дял в
приходите от продажби на Дружеството, като цяло и промените, настъпили през
отчетната финансова година.
Информацията се съдържа в т.3 и т.4 от настоящия Доклад.
14.2. Информация относно приходите, разпределени по отделните категории дейности,
вътрешни и външни пазари, както и информация за източниците за снабдяване с
материали, необходими за производството на стоки или предоставянето на услуги с
отразяване степента на зависимост по отношение на всеки отделен продавач или
купувач/потребител, като в случай че относителният дял на някой от тях надхвърля 10 на
сто от разходите или приходите от продажби, се предоставя информация за всяко лице
поотделно, за неговия дял в продажбите или покупките и връзките му с Дружеството.
Информацията се съдържа в т.3 и т.4 от настоящия Доклад.
14.3. Информация за сключени съществени сделки.
Информацията се съдържа в т.4, б.Е от настоящия Доклад.
14.4. Информация относно сделките, сключени между Дружеството и свързани лица, през
отчетния период, предложения за сключване на такива сделки, както и сделки, които са
извън обичайната му дейност или съществено се отклоняват от пазарните условия, по
които Дружеството или негово дъщерно дружество, е страна с посочване на стойността
на сделките, характера на свързаността и всяка информация, необходима за оценка на
въздействието върху финансовото състояние на Дружеството.
Информацията се съдържа в т.10 от настоящия Доклад. Дружеството няма дъщерни
дружества.
14.5. Информация за събития и показатели с необичаен за Дружеството, характер, имащи
съществено влияние върху дейността му, и реализираните от него приходи и извършени
разходи; оценка на влиянието им върху резултатите през текущата година.
Не е настъпило подобно обстоятелство.
14.6. Информация за сделки, водени извънбалансово – характер и бизнес цел, посочване
на финансовото въздействие на сделките върху дейността, ако рискът и ползите от тези
„ФОНД ИМОТИ” АДСИЦ ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА ЗА 2023 Г.
СТРАНИЦА 15 ОТ 18
сделки са съществени за Дружеството, и ако разкриването на тази информация е
съществено за оценката на финансовото състояние на Дружеството.
Не е настъпило подобно обстоятелство.
14.7. Информация за дялови участия на Дружеството, за основните му инвестиции в
страната и в чужбина (в ценни книжа, финансови инструменти, нематериални активи и
недвижими имоти), както и инвестициите в дялови ценни книжа извън неговата група
предприятия по смисъла на Закона за счетоводството и източниците/начините на
финансиране.
Дружеството не притежава дялови участия в други дружества и няма инвестиции в
чужбина.
Инвестициите в страната са притежаваните от Дружеството инвестиционни имоти,
посочени в т.3 от настоящия Доклад.
14.8. Информация относно сключените Дружеството, в качеството на заемополучател,
договори за заем с посочване на условията по тях, включително на крайните срокове за
изплащане, както и информация за предоставени гаранции и поемане на задължения.
Информацията се съдържа в т.13.8 от настоящия Доклад.
14.9. Информация за отпуснатите от Дружеството заеми, предоставяне на гаранции или
поемане на задължения общо към едно лице или негово дъщерно дружество,
включително и на свързани лица с посочване на имена или наименование и ЕИК на
лицето, характера на взаимоотношенията между Дружеството, или негови дъщерни
дружества и лицето заемополучател, размер на неизплатената главница, лихвен процент,
дата на сключване на договора, краен срок на погасяване, размер на поето задължение,
специфични условия, различни от посочените в тази разпоредба, както и целта за която
са отпуснати, в случай че са сключени като целеви.
Не е налице подобно обстоятелство. Няма отпуснати от Дружеството заеми нито
предоставени гаранции.
Информация за поетите задължения по договорите за банков кредит се съдържа в т.13.8
от настоящия Доклад.
14.10. Информация за използването на средствата от извършена нова емисия ценни
книжа през отчетния период.
Не е настъпило подобно обстоятелство.
14.11. Анализ на съотношението между постигнатите финансови резултати, отразени във
финансовия отчет за финансовата година, и по-рано публикувани прогнози за тези
резултати.
Дружеството не е публикувало прогнози за финансовите резултати. Няма разлика между
Финансовите резултати от дейността на Дружеството, оповестени в Публичното
уведомление за финансово състояние към 31.12.2023 г. и тези в настощия Доклад.
14.12. Анализ и оценка на политиката относно управлението на финансовите ресурси с
посочване на възможностите за обслужване на задълженията, евентуалните заплахи и
мерки, които Дружеството е предприело или предстои да предприеме с оглед
отстраняването им.
Информацията се съдържа в т.8 от настоящия Доклад.
14.13. Оценка на възможностите за реализация на инвестиционните намерения с
посочване на размера на разполагаемите средства и отразяване на възможните промени
в структурата на финансиране на тази дейност.
Информацията се съдържа в т.3, т.4 и т.5 от настоящия Доклад.
14.14. Информация за настъпили промени през отчетния период в основните принципи за
управление на Дружеството.
„ФОНД ИМОТИ” АДСИЦ ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА ЗА 2023 Г.
СТРАНИЦА 16 ОТ 18
През отчетния период не са настъпили промени в основните принципи за управление на
Дружеството.
14.15. Информация за основните характеристики на прилаганите от Дружеството в
процеса на изготвяне на финансовите отчети система за вътрешен контрол и система за
управление на рискове.
Дружеството прилага следните системи за вътрешен контрол и управление на риска на
Дружеството във връзка с процеса на финансово отчитане:
Одит и вътрешен контрол
През изминалата година, в съответствие с разпоредбите на Закона за независимия
финансов одит, (ЗНФО) в Дружеството продължи да функционира обособеният Одитен
комитет, съответстващ на въведение със ЗНФО нормативни изискания относно състава и
функциите на одитните комитети в предприятията от обществен интерес, каквото е Фонд
Имоти АДСИЦ. Той бе формиран при спазване на изискванията на ЗНФО, като на
проведеното Годишно ОСА от 29.05.2017г. акционерите избраха одитен комитет в състав
от три независими и външни за дружеството лица, притежаващи необходимата
квалификация и опит, както следва: Цветелина Серьожева Дойчинова, Елизабет
Методиева Борисова (понастоящем Якимова) и Десислава Петева Петкова. На същото
събрание, във връзка с изискването на чл. 107, ал. 7 и чл. 108 от Закона за независимия
финансов одит, Общото събрание одобри статута на одитния комитет на „Фонд Имоти”
АДСИЦ и прие правила за дейността му, които бяха приложени към материалите за ОСА.
Одитният комитет на Дружеството изпълнява следните основни функции:
- Участва в наблюдението на процесите по финансово отчитане в Дружеството;
- Участва в наблюдението на ефективността на системите за вътрешен контрол и за
управление на рисковете в Дружеството;
- Участва в наблюдението на независимия финансов одит в Дружеството;
- Приема доклада на регистрирания одитор по основните въпроси, свързани с
изпълнението на одита;
- Изготвя и представя препоръка относно избора на регистриран одитор, който да
извърши независимия финансов одит на Дружеството.
Членовете на Съвета на директорите на „Фонд Имоти“ АДСИЦ са длъжни да оказват
съдействие на одитния комитет при изпълнение на дейността му, включително да
предоставят в разумни срокове поисканата от него информация. Ръководството на
дружеството и Одитния комитет писмено мотивират пред Общото събрание на
акционерите предложението си за избор на одитор, като се ръководят от установените
изисквания за професионализъм, коректност, етичност на одитора и законовите
изисквания относно избора на регистриран одитор, съгласно Закона.
Одитният комитет отчита дейността си пред Общото събрание на акционерите веднъж
годишно, заедно с приемането на годишния финансов отчет. Общото събрание на
акционерите одобрява статут на одитния комитет, в който се определят неговите
функции, права и отговорности по отношение на финансовия одит, вътрешния контрол и
вътрешния одит, както и взаимоотношенията му с органите за управление.
Политика на ръководството по отношение управление на риска се съдържа в т.8 от
настоящия Доклад.
14.16. Информация за промените в управителните и надзорните органи през отчетната
През отчетната финансова година не са настъпили промени в управителните и
надзорните органи.
„ФОНД ИМОТИ” АДСИЦ ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА ЗА 2023 Г.
СТРАНИЦА 17 ОТ 18
14.17. Информация за размера на възнагражденията, наградите и/или ползите на всеки
от членовете на управителните и на контролните органи за отчетната финансова година,
изплатени от емитента, който не е публично дружество, съответно лицето по § 1д от
допълнителните разпоредби на ЗППЦК, и негови дъщерни дружества, независимо от това,
дали са били включени в разходите на емитента, който не е публично дружество,
съответно лицето по § 1д от допълнителните разпоредби на ЗППЦК, или произтичат от
разпределение на печалбата, включително:
а) получени суми и непарични възнаграждения;
б) условни или разсрочени възнаграждения, възникнали през годината, дори и ако
възнаграждението се дължи към по-късен момент;
в) сума, дължима от емитента, който не е публично дружество, съответно лицето по § 1д
от допълнителните разпоредби на ЗППЦК, или негови дъщерни дружества за изплащане
на пенсии, обезщетения при пенсиониране или други подобни обезщетения
Дружеството е публично и информацията за възнагражденията, наградите и/или ползите
на всеки от членовете на Съвета на директорите за отчетната финансова година,
изплатени от Дружеството, се съдържа в т.2.1. от настоящия Доклад.
14.18. Информация за притежавани от членовете на управителните и на контролните
органи и прокуристите акции на Дружеството, включително акциите, притежавани от
всеки от тях поотделно и като процент от акциите от всеки клас, както и предоставени им
от емитента опции върху негови ценни книжа – вид и размер на ценните книжа, върху
които са учредени опциите, цена на упражняване на опциите, покупна цена, ако има
такава, и срок на опциите.
Информация за притежавани от членовете на управителните органи се съдържа в т.2.2.
от настоящия Доклад. Не са предоставени опции от Дружеството върху негови ценни
книжа.
14.19. Информация за известните на дружеството договорености (включително и след
приключване на финансовата година), в резултат на които в бъдещ период могат да
настъпят промени в притежавания относителен дял акции или облигации от настоящи
акционери или облигационери.
Няма информация за договорености (включително и след приключване на финансовата
година), в резултат на които в бъдещ период могат да настъпят промени в притежавания
относителен дял акции или облигации от настоящи акционери или облигационери.
14.20. Информация за висящи съдебни, административни или арбитражни производства,
касаещи задължения или вземания на Дружеството в размер най-малко 10 на сто от
собствения му капитал; ако общата стойност на задълженията или вземанията на
Дружеството по всички образувани производства надхвърля 10 на сто от собствения му
капитал, се представя информация за всяко производство поотделно.
Няма информация за висящи съдебни, административни или арбитражни производства,
касаещи задължения или вземания в размер 10 на сто от собствения капитал на
Дружеството.
14.21. Данни за директора за връзки с инвеститора, включително телефон и адрес за
кореспонденция.
Директор за връзка с инвеститорите е Ивелина Мирославова Илиева, която работи по
трудов договор с Дружеството от 02.06.2014 г., с адрес за кореспонденция: София, бул.
„Черни връх” № 32 А, ет. 2, тел. 02/962 5405, e-mail:
office@fundestates.bg
14.22. Друга информация по преценка на дружеството.
Информацията се съдържа в т.13 от настоящия Доклад
„ФОНД ИМОТИ” АДСИЦ ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА ЗА 2023 Г.
СТРАНИЦА 18 ОТ 18
15. ОТГОВОРНОСТИ НА РЪКОВОДСТВОТО
Според българското законодателство, ръководството следва да изготвя финансов отчет за
всяка финансова година, който да дава вярна и честна представа за финансовото
състояние на Дружеството към края на годината, финансово му представяне и паричните
му потоци.
Ръководството потвърждава, че е прилагало последователно адекватни счетоводни
политики при изготвянето на годишния финансов отчет към 31 декември 2023 г. и е
направило разумни и предпазливи преценки, предположения и приблизителни оценки.
Ръководството също потвърждава, че се е придържало към действащите счетоводни
стандарти, като финансовият отчет е изготвен на принципа на действащото дружество.
Ръководството носи отговорност за правилното водене на счетоводните регистри, за
целесъобразното управление на активите и за предприемането на необходимите мерки за
избягване и разкриване на евентуални злоупотреби и други нередности.
Ръководството също така потвърждава, че носи отговорност и за изготвянето на
настоящия доклад за дейността, който съответства на финансовия отчет за 2023 г. и в
който е представило вярно и честно развитието и резултатите от дейността на
дружеството за 2023 г., както и неговото състояние и основните рискове, пред които е
изправено; включило е информация, свързана с екологията и служителите; отразило и
оповестило е всички важни събития, които са настъпили след датата, на която е съставен
годишния финансов отчет; описано е вероятното бъдещо развитие на дружеството;
действията на дружеството в областта на научно-изследователската и развойна дейност;
наличието на клонове на дружеството, както и използваните от него финансови
инструменти. Наред с горните изявления, ръководството потвърждава, че носи
отговорност и за това, че доклада за дейността на дружеството за 2023 г. е изготвен в
съответствие с приложимите законови изисквания и че в него няма случаи на съществено
невярно представяне на факти, събития или оповестявания.
Настоящият Доклад за дейността, както и финансовия отчет за 2023 г., са приети с
решение на Съвета на директорите от 11.03.2024 г.
11.03.2024г. Изпълнителен директор: ___________________
Гр. София Веселин Генчев
Veselin
Dimitrov
Genchev
Digitally signed by Veselin
Dimitrov Genchev
Date: 2024.03.11 12:01:40
+02'00'
ФОНД ИМОТИ АДСИЦ ДОПЪЛНИТЕЛНА ИНФОРМАЦИЯ ПО НАРЕДБА 2
.
СТРАНИЦА 1 ОТ 3
„ФОНД ИМОТИ” АДСИЦ
ДОПЪЛНИТЕЛНА ИНФОРМАЦИЯ
ПО РЕДА НА НАРЕДБА №2
КЪМ
31 ДЕКЕМВРИ 2023 Г.
ГР. СОФИЯ
ФОНД ИМОТИ АДСИЦ ДОПЪЛНИТЕЛНА ИНФОРМАЦИЯ ПО НАРЕДБА 2
.
СТРАНИЦА 2 ОТ 3
Приложение № 3 към чл. 10, т.2 от Наредба №2 от 9.11.2021 г. за първоначално
и последващо разкриване на информация при публично предлагане на ценни
книжа и допускане на ценни книжа до търговия на регулиран пазар
За периода 01.01.2023– 31.12.2023 г.
1. Информация относно ценните книжа, които са допуснати до търговия на
регулиран пазар в Република България или друга държава членка.
Капиталът на дружеството е в размер на 23 394 706 (двадесет и три милиона триста
деветдесет и четири хиляди седемстотин и шест) лева, разпределен в 23 394 706
(двадесет и три милиона триста деветдесет и четири хиляди седемстотин и шест) броя
обикновени, поименни, безналични акции, всяка една с номинална стойност 1 (един) лев.
Всички акции са от един клас и дават право на един глас в Общото събрание на
акционерите, право на ликвидационен дял, право на дивидент и право на информация за
воденето на дружествените дела, както и всички други права изрично посочени в закон.
Дружеството осигурява равнопоставеност на намиращите се в еднакво положение
акционери, включително по отношение на участието и упражняването на право на глас в
общото събрание на дружеството. Няма акционери, които да притежават различни права
на глас.
Акционерите с квалифицирано дялово участие, притежаващи, не по-малко от 10 % (десет
процента) от капитала на дружеството, могат да предявят иск за търсене на отговорност
от членовете на съвета на директорите за вреди, причинени на дружеството. Правата на
акционерите с квалифицирано дялово участие, притежаващи заедно или поотделно най-
малко 5 на сто от капитала на „Фонд Имоти” АДСИЦ, са свързани с възможността да
предявяват искове пред съд от името на Дружеството срещу трети лица при бездействие
на управителните органи, което застрашава интересите на Дружеството; да предявят
искове пред окръжния съд за обезщетяване на вреди, причинени на Дружеството от
действия или бездействия на управителните органи; да искат от общото събрание или
окръжния съд, назначаването на контрольори, които да проверят цялата счетоводна
документация на дружеството и да изготвят доклад за констатациите си; да искат от
регистърния съд свикване на общо събрание или овластяване на техен представител да
свика общо събрание по определен от тях дневен ред; да искат включването на въпроси и
да предлагат решения по вече включени въпроси в дневния ред на общото събрание по
реда на чл. 223а от Търговския закон. Това право не се прилага, когато в дневния ред на
общото събрание е включена точка, чийто предмет е вземане на решение по чл. 114, ал. 1
от ЗППЦК. Лицата нямат право да включват в дневния ред на общото събрание нови точки
за вземане на решение по чл. 114, ал. 1 от ЗППЦК. Ако искането не бъде удовлетворено в
едномесечен срок от получаването му или общото събрание не бъде проведено в
тримесечен срок от заявяване на искането, акционерите с квалифицирано дялово участие
имат право да поискат от регистърния съд да свика Общо събрание, или да овласти
лицата, поискали свикването, или техен представител, да свика събранието. Акционерите
отговарят за задълженията на Дружеството само до размера на направените от тях вноски
срещу записаните акции. Вноските на акционерите по предходното изречение по закон
винаги са равни на пълния размер на определената в решението на компетентния
дружествен орган емисионна стойност на акциите и извършването им е условие за
записване на акциите.
ФОНД ИМОТИ АДСИЦ ДОПЪЛНИТЕЛНА ИНФОРМАЦИЯ ПО НАРЕДБА 2
.
СТРАНИЦА 3 ОТ 3
Към 31.12.2023 г. всички акции в размер на 23 394 706 бр. са напълно платени. Членовете
на Съвета на директорите не се ползват със специални привилегии за придобиване на
акции от капитала на Дружеството. Към 31.12.2023 г. членовете на Съвета на директорите
притежават следния брой акции, изразени в проценти от капитала на Дружеството, а
именно: Веселин Димитров Генчев притежава 6,88 % или 1 609 135 броя акции.
2. Информация относно прякото и непрякото притежаване на 5 на сто или
повече от правата на глас в общото събрание на дружеството, включително
данни за акционерите, размера на дяловото им участие и начина, по който се
притежават акциите.
Акционери, притежаващи пряко 5 на сто или повече от правата на глас в капитала на
дружеството, съгласно Акт за актуално състояние в „Централен депозитар” АД към
31.12.2023 г.:
Веселин Димитров Генчев, притежаващ 1 609 135 (един милион шестстотин и девет
хиляди сто тридесет и и пет) броя обикновени поименни безналични акции с право на
1 (един) глас всяка една в Общото събрание на Дружеството, представляващи 6,88%
(шест цяло осемдесет и осем) на сто от акциите на „Фонд Имоти” АДСИЦ.
Любомир Николаев Бояджиев, притежаващ 1 249 586 (един милион двеста
четиридесет и девет хиляди петстотин осемдесет и шест) броя обикновени поименни
безналични акции с право на 1 (един) глас всяка една в Общото събрание на
Дружеството, представляващи 5,34% (пет цяло и тридесет и четири) на сто от акциите
на „Фонд Имоти” АДСИЦ.
3. Данни за акционерите със специални контролни права и описание на тези
права.
Няма акционери със специални контролни права.
4. Споразумения между акционерите, които са известни на дружеството и които
могат да доведат до ограничения в прехвърлянето на акции или правото на
глас.
Няма известни на дружеството споразумения между акционери, които биха могли да
доведат до ограничения в прехвърлянето на акции или упражняване правото на глас.
5. Съществени договори на дружеството, които пораждат действие, изменят се
или се прекратяват поради промяна в контрола на дружеството при
осъществяване на задължително търгово предлагане, и последиците от тях,
освен в случаите, когато разкриването на тази информация може да причини
сериозни вреди на дружеството; изключението по предходното изречение не се
прилага в случаите, когато дружеството е длъжно да разкрие информацията по
силата на закона.
Не е налице подобно обстоятелство.
София, 11.03.2024 г. Изп. Директор:
Веселин Генчев
Veselin
Dimitrov
Genchev
Digitally signed by
Veselin Dimitrov
Genchev
Date: 2024.03.11
12:02:13 +02'00'
СТРАНИЦА 1 ОТ 14
ДЕКЛАРАЦИЯ ЗА КОРПОРАТИВНО УПРАВЛЕНИЕ
НА „ФОНД ИМОТИ“ АДСИЦ
ЗА 2023 Г.
ДЕКЛАРАЦИЯ ЗА КОРПОРАТИВНО УПРАВЛЕНИЕ ЗА 2023 Г.
„ФОНД ИМОТИ” АДСИЦ
СТРАНИЦА 2 ОТ 14
Долуподписаният, Веселин Димитров Генчев, ЕГН ************, лична карта №
************,, издадена на ************, г. от МВР – София, с постоянен адрес:
************,, в качеството си на изпълнителен директор на „Фонд Имоти” АДСИЦ, гр.
София
ДЕКЛАРИРАМ:
1. „Фонд Имоти” АДСИЦ приема, спазва по целесъобразност и прилага в неговата цялост
Кодекса за корпоративно управление, одобрен от заместник-председателя на Кодекса за
корпоративно управление, одобрен от заместник-председателя на КФН № 461-ККУ от
30.06.2016 г., изм. на 01.07.2021 г.
2. „Фонд Имоти” АДСИЦ не спазва по целесъобразност друг кодекс за корпоративно
управление.
3. Фонд Имоти АДСИЦ не прилага допълнителни практики на корпоративно управление,
различни от съдържащите се Кодекса за корпоративно управление, одобрен от заместник-
председателя на КФН № 461-ККУ от 30.06.2016 г., изм. на 01.07.2021 г.
4. „Фонд Имоти” АДСИЦ спазва по целесъобразност всички части на Кодекса за
корпоративно управление, одобрен от заместник-председателя на Кодекса за корпоративно
управление, одобрен от заместник-председателя на КФН № 461-ККУ от 30.06.2016 г., изм. на
01.07.2021 г., отчитайки включените в редакцията от 2021 г. допълнения, съответстващи на
политиката на ЕС и Република България за устойчиво развитие и целите, заложени в Зелената
сделка, Регламентът за таксономията, Директивата за докладване на корпоративна устойчивост.
Разпоредбите на Кодекса са съобразени и с Целите за устойчиво развитие на ООН от 2015 г.,
както и Насоките на ООН за бизнеса и човешките права.
5. „Фонд Имоти” АДСИЦ прилага следните системи за вътрешен контрол и управление на
риска на Дружеството във връзка с процеса на финансово отчитане:
ОДИТ И ВЪТРЕШЕН КОНТРОЛ
През изминалата 2023 година, в съответствие с разпоредбите на Закона за независимия
финансов одит, (ЗНФО) в Дружеството продължи да функционира обособеният Одитен комитет,
съответстващ на въведение със ЗНФО нормативни изискания относно състава и функциите на
одитните комитети в предприятията от обществен интерес, каквото е Фонд Имоти АДСИЦ. Той
бе формиран при спазване на изискванията на ЗНФО, като на проведеното Годишно ОСА от
29.05.2017 г. акционерите избраха одитен комитет в състав от три независими и външни за
дружеството лица, притежаващи необходимата квалификация и опит, както следва: Цветелина
Дойчинова, Елизабет Якимова и Десислава Петкова. На същото събрание, във връзка с
изискването на чл. 107, ал. 7 и чл. 108 от Закона за независимия финансов одит, Общото
събрание одобри статута на одитния комитет на „Фонд Имоти” АДСИЦ и прие правила за
дейността му, които бяха приложени към материалите за ОСА.
Одитният комитет на Дружеството изпълнява следните основни функции:
- Участва в наблюдението на процесите по финансово отчитане в Дружеството;
- Участва в наблюдението на ефективността на системите за вътрешен контрол и за управление
на рисковете в Дружеството;
- Участва в наблюдението на независимия финансов одит в Дружеството;
- Приема доклада на регистрирания одитор по основните въпроси, свързани с изпълнението на
одита;
- Изготвя и представя препоръка относно избора на регистриран одитор, който да извърши
независимия финансов одит на Дружеството.
Одитният комитет е длъжен:
1. да информира Съвета на директорите на „Фонд Имоти“ АДСИЦ за резултатите от
задължителния одит
ДЕКЛАРАЦИЯ ЗА КОРПОРАТИВНО УПРАВЛЕНИЕ ЗА 2023 Г.
„ФОНД ИМОТИ” АДСИЦ
СТРАНИЦА 3 ОТ 14
2. да пояснява по какъв начин задължителният одит е допринесъл за достоверността на
финансовото отчитане, както и ролята на одитния комитет в този процес;
3. да наблюдава процеса на финансово отчитане и представя препоръки и предложения, за да
се гарантира неговата ефективност;
4. да наблюдава ефективността на вътрешната контролна система, на системата за управление
на риска и на дейността по вътрешен одит по отношение на финансовото отчитане;
5. да наблюдава задължителния одит на годишните финансови отчети, включително неговото
извършване, като взема предвид констатациите и заключенията на Комисията за публичен
надзор над регистрираните одитори, наричана по-нататък "Комисията“, по прилагането на чл.
26, параграф 6 от Регламент (ЕС) № 537/2014;
6. да проверява и наблюдава независимостта на регистрирания одитор, избран от общото
събрание на акционерите, в съответствие с изискванията на глави шеста и седма от закона,
както и с чл. 6 от Регламент (ЕС) № 537/2014, включително целесъобразността на
предоставянето на услуги извън одита на Дружеството по чл. 5 от същия регламент;
7. да отговаря за процедурата за подбор на регистрирания одитор и препоръчва назначаването
му с изключение на случаите;
8. да уведомява Комисията, както и Съвета на директорите на „Фонд Имоти“ АДСИЦ за всяко
дадено одобрение по чл. 64, ал. 3 и чл. 66, ал. 3 от ЗНФО (ако такова одобрение е дадено) в 7-
дневен срок от датата на решението;
9. да отчита ежегодно дейността си пред Общото събрание на акционерите;
10. да изготвя и предоставя на Комисията в срок до 30 юни годишен доклад за дейността си.
Одитният комитет има право да получава информация от регистрирания одитор, избран от
общото събрание да извърши задължителния финансов одит в Дружеството, за:
- всички обстоятелства, които са или биха накърнили неговата независимост при изпълнение на
поетия одиторски ангажимент.
- установените и възможните съществени нарушения на действащото законодателство, на
учредителните и другите вътрешни актове на Дружеството, доколкото са му станали известни
при изпълнение на одиторски ангажимент;
Одитният комитет има право да получава разяснения от регистрирания одитор, избран от
общото събрание да извърши задължителния финансов одит в Дружеството, за характера и
основанията за модифициране на одиторското мнение в одиторския доклад, както и на
параграфите за обръщане на внимание и по други въпроси, с които не е модифицирано
одиторското мнение.
Одитният комитет има право да получава и да се запознава с допълнителния доклад към
одиторския доклад по смисъла на чл. 59 от ЗНФО, който регистрираният одитор, извършващ
задължителния финансов одит, е длъжен да изготви и представи на одитния комитет, в
съответствие с изискванията на приложимите одиторски стандарти и разпоредбите на чл. 11 от
Регламент (ЕС) № 537/2014.
Ако в продължение на три или повече последователни финансови години регистрираният
одитор предоставя на Дружеството услуги извън одита, различни от посочените в чл. 5,
параграф 1 от Регламент (ЕС) № 537/2014, общата сума на възнагражденията за тези услуги не
може да надхвърля 70 на сто от средната сума на възнагражденията за последните три
последователни финансови години за задължителен финансов одит на одитираното
предприятие. Ограничението не се прилага за услуги извън одита, които са различни от
посочените в чл. 5, параграф 1 от Регламент (ЕС) № 537/2014 и които се изискват по закон.
Когато общата сума на възнагражденията, платени през всяка от последните три
последователни финансови години, надхвърля 15 на сто от общата сума на възнагражденията,
получени от регистрирания одитор, през всяка от тези финансови години одиторът съобщава за
това на одитния комитет и обсъжда с него заплахите за своята независимост и предприетите
предпазни мерки за намаляване на тези заплахи. В този случай одитният комитет преценява
дали одиторският ангажимент трябва да бъде подложен на преглед за контрол на качеството от
определен от одитния комитет друг регистриран одитор, преди да бъде издаден одиторският
ДЕКЛАРАЦИЯ ЗА КОРПОРАТИВНО УПРАВЛЕНИЕ ЗА 2023 Г.
„ФОНД ИМОТИ” АДСИЦ
СТРАНИЦА 4 ОТ 14
доклад. Когато платените възнаграждения продължават да надхвърлят 15 на сто от общия
приход на регистрирания одитор, одитният комитет решава въз основа на обективни критерии
дали съответният одитор може да продължи да извършва задължителен финансов одит през
допълнителен период след настъпване на тези обстоятелства, който не може да бъде по-дълъг
от две години.
Членовете на Съвета на директорите на „Фонд Имоти“ АДСИЦ са длъжни да оказват съдействие
на одитния комитет при изпълнение на дейността му, включително да предоставят в разумни
срокове поисканата от него информация.
Ръководството на дружеството и Одитния комитет писмено мотивират пред Общото събрание на
акционерите предложението си за избор на одитор, като се ръководят от установените
изисквания за професионализъм, коректност, етичност на одитора и законовите изисквания
относно избора на регистриран одитор, съгласно Закона.
Одитният комитет отчита дейността си пред Общото събрание на акционерите веднъж годишно,
заедно с приемането на годишния финансов отчет. Общото събрание на акционерите одобрява
статут на одитния комитет, в който се определят неговите функции, права и отговорности по
отношение на финансовия одит, вътрешния контрол и вътрешния одит, както и
взаимоотношенията му с органите за управление.
Одитният комитет следи:
- дали в Дружеството има изградена система за вътрешен контрол,
- дали се прилагат различни системи за идентифициране, контрол и ефективно управление на
риска, които да подпомагат дейността на Дружеството и да допринасят за оптимизиране
качеството на финансовите отчети и ефективното функциониране на системите за отчетност и
разкриване на информация;
- дали са дефинирани вътрешните правила за работа, както и правата и задълженията на
работниците и служителите на Дружеството,
- изготвени ли са индивидуални длъжностни характеристики за служителите, с които
последните са се запознали.
Политика на ръководството по отношение управление на риска
В хода на обичайната си дейност дружеството може да бъде изложено на различни финансови
рискове, най-важните от които са: пазарен риск (включващ валутен риск, риск от промяна на
справедливата стойност и ценови риск), кредитен риск, ликвиден риск и риск на лихвено-
обвързани парични потоци.
Общото управление на риска е фокусирано върху трудностите на прогнозиране на финансовите
пазари и за постигане минимизиране на потенциалните отрицателни ефекти, които могат да се
отразят върху финансовите резултати и състояние на дружеството.
Текущо финансовите рискове се идентифицират, измерват и наблюдават с помощта на
различни контролни механизми, въведени, за да се определят адекватни цени на продуктите на
дружеството и на привлечения от него заемен капитал, както и да се оценят адекватно
пазарните обстоятелства на правените от него инвестиции и формите на поддържане на
свободните ликвидни средства, без да се допуска неоправдана концентрация на даден риск.
Управлението на риска се осъществява текущо под прякото ръководство на изпълнителния
директор и финансовите експерти в обслужващото дружество.
Валутен риск
Дружеството не е изложено на значителен валутен риск, защото всички негови операции и
сделки са деноминирани в български лева и/или евро, доколкото последното е с фиксиран курс
спрямо лева по закон.
ДЕКЛАРАЦИЯ ЗА КОРПОРАТИВНО УПРАВЛЕНИЕ ЗА 2023 Г.
„ФОНД ИМОТИ” АДСИЦ
СТРАНИЦА 5 ОТ 14
Ценови риск
Дружеството e изложено на риск от промени в пазарните цени на инвестиционни имоти и на
цените на наемите. Дружеството периодично прави преглед на пазарните цени, по които
предлага услугите си, спрямо общите ценови равнища в страната, за да може при необходимост
да се извършат плавно и постепенно корекции на тези цени. При отдаването под наем на
имотите се стреми да сключва дългосрочни договори с благоприятни за бизнеса на дружеството
клаузи. Дружеството не е изложено на пазарен риск, произтичащ от операции с финансови
инструменти.
Кредитен риск
При осъществяване на своята дейност дружеството е изложено на кредитен риск, който е
свързан с риска някой от контрагентите му да не бъде в състояние да изпълни изцяло и в
обичайно предвидените срокове задълженията си към него.
Финансовите активи на дружеството са концентрирани в две групи: парични средства
(депозити) и вземания от клиенти.
Паричните средства в дружеството се влагат в първокласна банка, с висока репутация и
стабилна ликвидност, което значително ограничава риска.
По отношение на клиентите, политиката на дружеството е да извършва продажбите си при
условията на строго лимитирани срокове на плащане. Събираемостта и концентрацията на
вземанията се контролират текущо, съгласно установената политика на дружеството и при
индикатори за проблем – се прави контакт със съответния клиент за определяне на мерки за
лимитиране на риска от загуби.
Ликвиден риск
Ликвидният риск се изразява в негативната ситуация дружеството да не бъде в състояние да
посрещне безусловно всички свои задължения съгласно техния падеж. То провежда
консервативна политика по управление на ликвидността, чрез която постоянно поддържа
оптимален ликвиден запас парични средства, добра способност на финансиране на стопанската
си дейност, включително чрез осигуряване на адекватни кредитни ресурси и улеснения,
постоянно контролно наблюдение на фактическите и прогнозни парични потоци по периоди
напред и поддържане на равновесие между матуритетните граници на активите и пасивите на
дружеството.
Дружеството управлява ликвидността на активите и пасивите си чрез текущ анализ и
наблюдение на структурата и динамиката на измененията им, и чрез прогнозиране на бъдещите
входящи и изходящи парични потоци и факторите за негативни ефекти върху тях.
Риск на лихвено-обвързаните паричните потоци
Като цяло, освен вземането си по сключения на 24.11.2014 г. Договор за лизинг, дружеството
няма друга значима част лихвоносни активи. Приходите и оперативните парични потоци са в
зависими от промените в пазарните лихвени равнища, доколкото вземането по Договора за
лизинг се олихвява с променлив лихвен процент (тримесечен EURIBOR по Ройтерс, плюс
надбавка в размер на 2.5 % /две цяло и пет десети/ пункта годишно). Същевременно
дружеството е изложено на лихвен риск от своите дългосрочни и краткосрочни банкови заеми.
Те са с променлив лихвен процент (съответно тримесечен EURIBOR по Ройтерс, плюс надбавка
в размер на 2.5 % /две цяло и пет десети/ пункта годишно и тримесечен EURIBOR по Ройтерс,
плюс надбавка в размер на 2.2 % /две цяло и две десети/ пункта годишно), който поставя в
зависимост от лихвен риск паричните му потоци.
Ръководството следи лихвените нива по олихвяемите му активи да съответстват на лихвените
нива по олихвяемите му пасиви. Ръководството наблюдава текущо тенденциите в промените на
лихвените равнища, за да може навреме да предприеме адекватни стъпки за промяна на
ДЕКЛАРАЦИЯ ЗА КОРПОРАТИВНО УПРАВЛЕНИЕ ЗА 2023 Г.
„ФОНД ИМОТИ” АДСИЦ
СТРАНИЦА 6 ОТ 14
договореностите с банката-кредитор. Дружеството не е изложено на лихвен риск от своите
краткосрочни задължения, защото те са обичайно търговски и безлихвени.
Ръководството на дружеството текущо наблюдава промените в лихвените равнища на банковия
пазар, анализира неговата експозиция спрямо промените в лихвените равнища, оценява
лихвения риск и търси своевременни мерки за неговото балансиране. Симулират се различни
сценарии на рефинансиране, подновяване на съществуващи позиции, алтернативно
финансиране и хеджиращи инструменти. На база тези сценарии се измерва и ефектът върху
финансовия резултат и собствения капитал при промяна с определени пунктове или % на
лихвения процент. Изчисленията се правят за значителните лихвоносни позиции. Всички заеми
на дружеството са в евро, което е стабилна и надеждна валута, спрямо която българският лев е
фиксиран (Закон за БНБ).
Управление на капиталовия риск
С управлението на капитала дружеството цели да създава и поддържа възможности то да
продължи да функционира като действащо предприятие и да осигурява съответната
възвръщаемост на инвестираните средства на акционерите, стопански ползи на другите
заинтересовани лица и участници в неговия бизнес, както и да поддържа оптимална капиталова
структура, за да се редуцират разходите по поддържане на капитала.
Дружеството текущо наблюдава осигуреността и структурата на капитала на база
съотношението на задлъжнялост. Това съотношение се изчислява между нетния дългов капитал
към общата сума на ангажирания капитал. Нетният дългов капитал се определя като разлика
между всички привлечени заемни средства (краткосрочни и дългосрочни), така както са
посочени в отчета за финансово състояние, и паричните средства и парични еквиваленти.
Общата сума на ангажирания капитал е равна на собствения капитал и нетния дългов капитал.
Справедливи стойности
Справедливата стойност най-общо представлява сумата, за която един актив може да бъде
разменен или едно задължение да бъде изплатено при нормални условия на сделката между
независими, желаещи и информирани контрагенти. Политиката на дружеството е да оповестява
във финансовите си отчети справедливата стойност на финансовите активи и пасиви, най-вече
за които съществуват котировки на пазарни цени. Справедливата стойност на финансовите
инструменти, които не се търгуват на активни пазари се определя чрез оценъчни методи, които
се базират на различни оценъчни техники и предположения на ръководството, направени на
база пазарните условия към датата на отчета за финансово състояние. Концепцията за
справедливата стойност предполага реализиране на финансови инструменти чрез продажба. В
повечето случаи, обаче, особено по отношение на търговските вземания и задължения, както и
банковите депозити, дружеството очаква да реализира тези финансови активи/пасиви и чрез
тяхното цялостно обратно изплащане или респ. погасяване във времето.
Също така финансовите активи и част от пасивите са краткосрочни по своята същност и тяхната
балансова стойност се приема, че е близка до справедливата им стойност на датата на отчета.
Все още не съществува достатъчно разработен пазар, със стабилност и ликвидност за покупки и
продажби на някои финансови активи и пасиви, поради което за тях няма достатъчно и
надеждни котировки на пазарни цени.
Ръководството на дружеството счита, че при съществуващите обстоятелства представените в
баланса оценки на финансовите активи и пасиви са възможно най-надеждни, адекватни и
достоверни за целите на финансовата отчетност.
Информационна система и свързаните с нея бизнес процеси, съществени за
финансовото отчитане и комуникацията
ДЕКЛАРАЦИЯ ЗА КОРПОРАТИВНО УПРАВЛЕНИЕ ЗА 2023 Г.
„ФОНД ИМОТИ” АДСИЦ
СТРАНИЦА 7 ОТ 14
Информационната система, съществена за целите на финансовото отчитане, която включва
счетоводната система, се състои от процедури и документация, разработени и установени с
цел: иницииране, отразяване, обработка и отчитане на сделки и операции на дружеството
(както и събития и условия) и поддържане на отчетност за свързаните активи, пасиви и
собствен капитал; разрешаване на проблеми с неправилна обработка на сделки и операции,
като например, автоматизирани файлове за неуточнени позиции на информация и процедури,
следвани за своевременно коригиране на задържаните неуточнени позиции; обработка и
отчитане на случаи на заобикаляне на системите или преодоляване на контролите;
прехвърляне на информацията от системите за обработка на сделките и операциите в главната
книга; обхващане на информация, съществена за финансовото отчитане на събития и условия,
различни от сделки и операции, като например амортизация на материални и нематериални
активи и промени в събираемостта на вземанията; и гарантиране, че изискваната за
оповестяване от приложимата обща рамка за финансово отчитане информация е събрана,
отразена, обработена, обобщена и, че тя е подходящо отчетена във финансовия отчет.
Комуникацията от страна на дружеството на ролите и отговорностите във финансовото
отчитане и на важни въпроси, свързани с нея, включва осигуряването на разбиране за
индивидуалните роли и отговорности, свързани с вътрешния контрол върху нея. Тя включва
такива въпроси като например степента, в която счетоводния екип разбира по какъв начин
дейностите му в информационната система за финансово отчитане, са свързани с работата на
други лица и средствата за докладване на изключения към ръководството на дружеството и
Одитния комитет.
Комуникацията се осъществява въз основа на разработени правила за финансово отчитане.
Откритите канали за комуникация помагат за гарантиране, че изключенията се докладват и за
тях се предприемат действия.
Текущо наблюдение на контролите
Текущото наблюдение на контролите е процес за оценка на ефективността на резултатите от
функционирането на вътрешния контрол във времето. То включва своевременна оценка на
ефективността на контролите и предприемане на необходимите оздравителни действия.
Ръководството на дружеството извършва текущо наблюдение на контролите чрез текущи
дейности, отделни оценки или комбинация от двете. Текущите дейности по наблюдение често
са вградени в нормалните повтарящи се дейности на дружеството и включват регулярни
управленски и надзорни дейности.
6. Информация по член 10, параграф 1, букви "в", "г", "е", "з" и "и" от Директива
2004/25/ЕО на Европейския парламент и на Съвета от 21 април 2004 г. относно
предложенията за поглъщане:
6.1. Информация по член 10, параграф 1, буква "в":
Значими преки или косвени акционерни участия (включително косвени акционерни
участия чрез пирамидални структури и кръстосани акционерни участия) по смисъла
на член 85 от Директива 2001/34/ЕО:
Акционерният капитал на Дружеството се състои от обикновени акции с номинална стойност в
размер на 1 (един) лев. Всички акции са с право на получаване на дивидент и ликвидационен
дял и представляват един глас от Общото събрание на акционерите на Дружеството. Всички
акции, в размер на 23 394 706 бр., са напълно платени.
Членовете на Съвета на директорите не се ползват със специални привилегии за придобиване
на акции от капитала на Дружеството. През изминалата година членовете на Съвета на
директорите на Дружеството или свързани с тях лица не са сключвали договори по смисъл на
чл. 240 б от Търговския закон.
ДЕКЛАРАЦИЯ ЗА КОРПОРАТИВНО УПРАВЛЕНИЕ ЗА 2023 Г.
„ФОНД ИМОТИ” АДСИЦ
СТРАНИЦА 8 ОТ 14
Към 31.12.2023 г. членовете на Съвета на директорите притежават следния брой акции,
изразени в проценти от капитала на Дружеството: Веселин Димитров Генчев притежава 6,88 %
или 1 609 135 броя акции.
Акционерите, притежаващи пряко 5 на сто или повече от правата на глас в капитала на
дружеството, съгласно Акт за актуално състояние в „Централен депозитар” АД към 31.12.2023
г., са:
➢ Веселин Димитров Генчев, притежаващ 1 609 135 (един милион шестстотин и девет
хиляди сто тридесет и и пет) броя обикновени поименни безналични акции с право на 1
(един) глас всяка една в Общото събрание на Дружеството, представляващи 6,88%
(шест цяло осемдесет и осем) на сто от акциите на „Фонд Имоти” АДСИЦ.
➢ Любомир Николаев Бояджиев, притежаващ 1 249 586 (един милион двеста четиридесет
и девет хиляди петстотин осемдесет и шест) броя обикновени поименни безналични
акции с право на 1 (един) глас всяка една в Общото събрание на Дружеството,
представляващи 5,34% (пет цяло и тридесет и четири) на сто от акциите на „Фонд
Имоти” АДСИЦ.
6.2. Информация по член 10, параграф 1, буква "г":
Притежатели на всички ценни книжа със специални права на контрол и описание на
тези права:
Няма притежатели на ценни книжа със специални права на контрол.
Всяка акция дава на своя притежател право на глас, право на дивидент и право на
ликвидационен дял, освен ако друго е предвидено в решението на дружествения орган за
издаване на дадена емисия акции. Дружествен орган не може да предостави повече от 1 (един)
глас на акция. Акциите с еднакви права образуват отделен клас. Не се допуска ограничаване на
правата на отделни акционери от едни клас. Акцията дава на своя притежател и право на
информация за воденето на дружествените дела, както и други права, изрично посочени в
закона или устава. Дружеството осигурява равнопоставеност на намиращите се в еднакво
положение акционери, включително по отношение на участието и упражняването на право на
глас в общото събрание на дружеството.
Права на акционер(и) с квалифицирано дялово участие:
Акционери, притежаващи не по-малко от 10% (десет процента) от капитала на Дружеството,
могат да предявят иск за търсене на отговорност от членове на съвета на директорите за
вреди, причинени на Дружеството.
Акционери, притежаващи заедно или поотделно най-малко 5% (пет процента) от капитала на
Дружеството, при бездействие на съвета на директорите, което застрашава интересите на
Дружеството, могат да предявят пред съда исковете на Дружеството срещу трети лица. Като
страна по делото се призовава и Дружеството. Тези лица могат:
- да предявят иск пред окръжния съд по седалището на Дружеството за обезщетение на вреди,
причинени на Дружеството от действия или бездействия на членовете на неговия съвет на
директорите.
- да искат от общото събрание или от окръжния съд назначаването на контрольори, които да
проверят цялата счетоводна документация на Дружеството и да изготвят доклад за
констатациите си;
- да искат от окръжния съд свикване на общо събрание или овластяване на техен представител
да свика общо събрание по определен от тях дневен ред.
- да искат включването на въпроси и да предлагат решения по вече включени въпроси в
дневния ред на общото събрание по реда на чл. 223а от Търговския закон. Това право не се
прилага, когато в дневния ред на общото събрание е включена точка, чийто предмет е вземане
на решение по чл. 114, ал. 1 от ЗППЦК. Лицата нямат право да включват в дневния ред на
общото събрание нови точки за вземане на решение по чл. 114, ал. 1 от ЗППЦК.
6.3. Информация по член 10, параграф 1, буква "е":
ДЕКЛАРАЦИЯ ЗА КОРПОРАТИВНО УПРАВЛЕНИЕ ЗА 2023 Г.
„ФОНД ИМОТИ” АДСИЦ
СТРАНИЦА 9 ОТ 14
Всички ограничения върху правата на глас, като ограничения върху правата на глас
на притежателите на определен процент или брой гласове, крайни срокове за
упражняване на правата на глас или системи, посредством които чрез
сътрудничество с дружеството финансовите права, предоставени на ценните книжа,
са отделени от притежаването на ценните книжа.
Съгласно устава на дружеството не са предвидени такива ограничения.
6.4. Информация по член 10, параграф 1, буква "з":
Правила, с които се регулира назначаването или смяната на членове на съвета и
внасянето на изменения в Устава:
6.4.1. Правилата, с които се регулира назначаването или смяната на членове на съвета са
разписани в приложимите нормативни разпоредби на ТЗ, ЗППЦК, ЗДСИЦДС и Устава на
Дружеството.
Членовете на Съвета на директорите се избират и освобождават по решение на Общото
събрание на акционерите. Членовете на съвета на директорите могат да бъдат преизбирани без
ограничения. Съгласно Устава на дружеството, Общото събрание на акционерите взема
решения относно състава на Съвета на директорите както следва:
а) избор на нови членове и преизбиране на действащи членове на съвета с мнозинство 1/2 от
представените на събранието акции;
б) освобождаване от длъжност на действащи членове на Съвета на директорите след изтичане
на мандата им или освобождаване предсрочно на членове на съвета с мнозинство от 4/5 от
представените на събранието акции.
Дружеството се управлява от съвет на директорите, който се състои от 3 (три) физически и/или
юридически лица. Срокът, за който се избират членовете на съвета на директорите, е както
следва:
а) единият от членовете на съвета на директорите, посочен от Общото събрание на
акционерите – за срок от 3 (три) години;
б) вторият член на съвета на директорите, посочен от Общото събрание на акционерите – за
срок от 4 (четири) години;
в) третият член на съвета на директорите, посочен от Общото събрание на акционерите – за
срок от 5 (пет) години.
Мандатът на всеки член на съвета на директорите, избран (преизбран) след учредяването на
Дружеството, се определя в решението на компетентния орган, но не може да надвишава 5
(пет) години. Независимо от разпоредбата на предходното изречение, мандатите на отделните
членове на съвета на директорите задължително се различават по продължителност с не по-
малко от 1 (една) година. Членовете на съвета на директорите могат да бъдат преизбирани без
ограничения. Членовете на съвета на директорите могат да бъдат освободени от длъжност и
преди изтичане на мандата, за който са избрани при спазване на изискванията на чл.37 от
Устава на Дружеството. След изтичане на мандата им членовете на съвета на директорите, ако
не бъдат заличени по тяхно искане по реда на предходната алинея, продължават да изпълняват
своите функции до освобождаването им от длъжност от общото събрание и до избирането от
общото събрание на нов съвет (член на съвета) на директорите.
Членовете на съвета на директорите на дружеството и прокуристите на дружеството трябва да
са лица с добра репутация, с необходимите знания и умения, с квалификация и минимален
професионален опит три години, съответстващи на осъществяваната от дружеството дейност.
Членовете на съвета на директорите на дружеството, както и прокуристите на дружеството
трябва да имат висше образование и да не са:
1. осъждани за умишлено престъпление от общ характер;
ДЕКЛАРАЦИЯ ЗА КОРПОРАТИВНО УПРАВЛЕНИЕ ЗА 2023 Г.
„ФОНД ИМОТИ” АДСИЦ
СТРАНИЦА 10 ОТ 14
2. обявени в несъстоятелност като едноличен търговец или като неограничено отговорен
съдружник в търговско дружество и да не се намират в производство за обявяване в
несъстоятелност;
3. били членове на управителен или контролен орган на дружество или кооперация, прекратени
поради несъстоятелност през последните две години, предхождащи датата на решението за
обявяване на несъстоятелността, ако има неудовлетворени кредитори;
4. лишени от право да заемат материалноотговорна длъжност;
5. съпрузи или роднини до трета степен включително, по права или по съребрена линия
помежду си или на член на управителен или контролен орган на трето лице по чл. 27, ал. 4 от
ЗДСИЦДС, когато е приложимо.
Най-малко една трета от членовете трябва да бъдат независими лица. Независимият член на
съвета на директорите не може да бъде:
1. служител в Дружеството;
2. акционер, който притежава пряко или чрез свързани лица най-малко 25% (двадесет и пет
процента) от гласовете в общото събрание или е свързано с Дружеството лице;
3. лице, което е в трайни търговски отношения с Дружеството;
4. член на управителен или контролен орган, прокурист или служител на търговско дружество
или друго юридическо лице по т.2. и т.3. на тази алинея;
5. свързано лице с друг член на управителен или контролен орган на Дружеството.
Изискванията по-горе се прилагат и за физическите лица, които са представители на
юридически лица - членове на съвета на директорите на дружеството със специална
инвестиционна цел.
За установяване на обстоятелствата се представя:
1. биографична справка;
2. копие на диплома за висше образование, придобито в Република България, съответно копие
на диплома за висше образование, придобито във висше училище извън Република България,
придружено с легализиран превод на дипломата;
3. други относими документи, включително препоръки.
След като избрани от Общото събрание, членовете на съвета на директорите се вписват в
Търговския регистър, където представят нотариално заверено съгласие и декларация, че не са
налице пречките по-горе, като независимите членове установяват и това свое качество с
декларация.
Членовете на съвета на директорите могат да бъдат освободени от длъжност и преди изтичане
на мандата, за който са избрани при спазване на изискванията на Устава на Дружеството само
при доказаното наличие на едно от следните основания:
а) проява на умисъл или груба небрежност при изпълнение на задълженията им съгласно
Устава, които са довели до настъпването на вреди за Дружеството; или
б) осъществяване на конкурентна спрямо Дружеството дейност.
Член на съвета на директорите може да поиска да бъде заличен от търговския регистър с
писмено уведомление до Дружеството. В срок до 6 (шест) месеца след получаване на
уведомлението Дружеството трябва да впише освобождаването му в търговския регистър. Ако
Дружеството не направи това, заинтересуваният член на съвета на директорите може сам да
заяви за вписване това обстоятелство и съдът го вписва, независимо дали на негово място е
избрано друго лице.
6.4.2. Правилата, с които се регулира внасянето на изменения в Устава са разписани
в приложимите нормативни разпоредби на ТЗ, ЗППЦК, ЗДСИЦДС и Устава на
Дружеството:
ДЕКЛАРАЦИЯ ЗА КОРПОРАТИВНО УПРАВЛЕНИЕ ЗА 2023 Г.
„ФОНД ИМОТИ” АДСИЦ
СТРАНИЦА 11 ОТ 14
Изменения и допълнения на Устава се извършват по решение на Общото събрание на
акционерите, прието с мнозинство 4/5 от представените на събранието акции и след одобрение
на съответните изменения/допълнения от Комисията за финансов надзор. Промяната в устава
се вписва в търговския регистър след представяне на одобрението от Комисията.
6.5. Информация по член 10, параграф 1, буква "и":
Правомощията на членовете на съвета и по-специално правото да се емитират или
изкупуват обратно акции:
Правомощията на съвета на директорите са разписани в приложимите нормативни разпоредби
на ТЗ, ЗППЦК, ЗДСИЦДС и Устава на Дружеството:
Съгласно Устава на Дружеството, Съветът на директорите взема решения по всички въпроси,
свързани с дейността на дружеството, с изключение на тези, които съгласно действащото
законодателство и Устава не са от изключителната компетентност на Общото събрание.
Съгласно чл. 40, ал. 3 от Устава, Съветът на директорите има следните правомощия:
1. след одобрение на КФН сключва, прекратява и разваля договорите с третите лица по
смисъла на чл. 27, ал.4 от ЗДСИЦДС и с банката – депозитар по реда и на основанията,
предвидени в тях или в действащото българско гражданско законодателство. Съветът на
директорите предоставя обстоен доклад за мотивите, довели до прекратяване или разваляне на
някой от договорите по предходното изречение на първото общо събрание на акционерите,
следващо прекратяването или развалянето;
2. контролира изпълнението на договорите с третите лица по смисъла на чл. 27, ал.4 от
ЗДСИЦДС и с банката - депозитар и съдейства на третите лица по смисъла на чл. 27, ал.4 от
ЗДСИЦДС и на банката - депозитар при изпълнението на техните функции съгласно
действащото законодателство и устава;
3. избира и освобождава изпълнител(е)н/и директор/и и председател на съвета на директорите.
4. възлага оценяването на недвижими имоти преди придобиването им от Дружеството на един
или повече експерти с квалификация и опит в тази област при спазване изискванията на глава
VІІ от Устава на дружеството.
5. взема решение за сключване на предварителен договор или нотариален акт за разпореждане
с недвижим имот по чл.8, алинея 1 – 5 от Устава при спазване ограниченията на чл.41 от
Устава.
6. взема решение за сключване на договор за заем (банков кредит) при спазване изискванията
на чл.14, ал.2, букви „б” или „в” от Устава, както и за предоставяне на обезпечения за
задължения на Дружеството при спазване на ограниченията, посочени в чл.41 от Устава.
7. приема правила за своята дейност и утвърждава правила за вътрешната организация на
Дружеството.
8. в предвидените от закона случаи и/или, по преценка на съвета на директорите, при
настъпване на обстоятелства от съществено значение за Дружеството, свиква незабавно
Общото събрание на акционерите.
9. назначава на трудов договор директор за връзка с инвеститорите;
10. взема решения за инвестиране на свободните средства на Дружеството в активи при
спазване изискванията по чл.8, алинеи 7 - 9 и ал.11 от Устава.
11. В продължение на 5 (пет) години, считано от датата на регистриране на изменението на
устава относно това овластяване в Търговския регистър (21.12.2021 г.), съветът на директорите
може да увеличава капитала на Дружеството чрез издаване на нови акции. Общият размер, с
който се увеличава капитала на Дружеството по реда на предходното изречение в рамките на
една година, не може да надхвърля 300 000 000 (триста милиона) лева, независимо от броя на
осъществените емисии (отделни увеличения), с които е реализирано посоченото максимално
увеличение. За увеличение на капитала на Дружеството в рамките на 1 (една) година с повече
от 300 000 000 (триста милиона) лева е необходимо решение на общото събрание на
ДЕКЛАРАЦИЯ ЗА КОРПОРАТИВНО УПРАВЛЕНИЕ ЗА 2023 Г.
„ФОНД ИМОТИ” АДСИЦ
СТРАНИЦА 12 ОТ 14
акционерите. За увеличение, извършено по реда на тази разпоредба, се прилагат съответно
правилата на чл.19 от този Устав.
12. предварително одобрява сключването на сделки от страна на Дружеството със
заинтересовани лица при спазване ограниченията на чл.41 от Устава. В случаите по
предходното изречение решението на Съвета на директорите следва да посочва съществените
условия на сделката, включително страни, предмет и стойност, както и в чия полза се извършва
сделката. При вземане на решения по тази точка заинтересуваните лица – членове на съвета на
директорите не гласуват, но задължително трябва да бъдат поканени както останалите членове
на заседанието и съветът следва да изслуша техните становища, ако имат такива.
Ограничението в правото на глас по тази точка не се отнася до изменението и/или
прекратяването на договори, сключени със заинтересувани лица, при условие, че сключването
им е било одобрено от общото събрание на акционерите и измененията в тях не водят до
утежняване на условията на съответния договор за Дружеството.
13. избира прокурист на Дружеството;
14. приема програма за добро корпоративно управление на Дружеството в съответствие с
международно признатите стандарти за добро корпоративно управление, определени от
ресорния заместник-председател.
15. В продължение на 5 (пет) години, считано от датата на регистриране в Софийски градски
съд на решението за изменение на тази точка от Устава, прието на Общо събрание на
акционерите на Дружеството, проведено на 26.05.2006 г., съветът на директорите може да
емитира облигации чрез публично предлагане. Общият размер на номиналната стойност на
облигациите, издадени по реда на предходното изречение в рамките на една година, не може
да надхвърля 300 000 000 (триста милиона) лева, независимо от броя на осъществените
емисии, с които е достигнат посоченият общ размер. За издаване на облигации на Дружеството
в рамките на 1 (една) година, чиято обща номинална стойност надхвърля 300 000 000 (триста
милиона) лева, е необходимо решение на общото събрание на акционерите.
При всяко предложение за издаване на нова емисия привилегировани облигации, общото/ите
събрание/я на облигационерите от предходни неизплатени емисии следва да даде/ат своето
съгласие за това преди компетентния орган на Дружеството да е взел окончателно решение за
издаване на облигациите. Издаването на облигации от Дружеството се извършва при спазване
изискванията на раздел V от глава VІ на ЗППЦК, както и на приложимите разпоредби на раздел
VІІ от глава ХІV на ТЗ.
16. Може да избере втори инвестиционен посредник, в случаите на издаване на ценни книжа от
Дружеството, които да поема и/или пласира и/или обслужва емисията ценни книжа заедно с
избрания от общото събрание инвестиционен посредник или да извършва вместо последния
някои от описаните дейности.
17. В продължение на 5 (пет) години, считано от датата на регистриране в Софийски градски
съд на решението за приемане на тази точка от Устава на Общо събрание на акционерите на
Дружеството, проведено на 26.05.2006 г., съветът на директорите може да взема решение за
издаване на варанти, които да дават право да се записват нови акции на Дружеството в
съотношение, по цена и при други условия, определени от съвета на директорите. В случай, че
съветът на директорите на Дружеството упражни правото си по тази т.17, влиза в сила правото
му да вземе решение за увеличение на капитала на Дружеството под условие по реда на
чл.113, ал.2, т.2 на ЗППЦК по искане на притежателите на поне 1/3 (една трета) от всички
издадени варанти. Съветът на директорите може да упражни правото си по предходното
изречение при съответно прилагане на чл. 196, ал.1 от Търговския закон, като увеличението на
капитала, извършено по този ред, не може да надхвърля 1 000 000 000 (един милиард) лева.
18. Приема правилата за гласуване чрез кореспонденция или електронни средства на основание
чл. 115, ал.3 от ЗППЦК.
19. Взема решения по всички останали въпроси, които не са поставени в изричната
компетентност на общото събрание от разпоредба на закона или устав.
ДЕКЛАРАЦИЯ ЗА КОРПОРАТИВНО УПРАВЛЕНИЕ ЗА 2023 Г.
„ФОНД ИМОТИ” АДСИЦ
СТРАНИЦА 13 ОТ 14
Съветът на директорите може да заседава само, ако присъстват лично или чрез представител
не по-малко от 2/3 (две трети) от неговите членове. Решенията на съвета на директорите се
вземат с мнозинство 2/3 (две трети) от всички членове. Решенията по чл.40, ал.3, т.1, 11, 12, 15
и 16 се вземат с единодушие от всички членове на съвета на директорите.
Правомощия относно правото на Дружеството да взема решение за обратно
изкупуване на акциите си:
Дружеството не може да извършва обратно изкупуване по реда на чл. 111, ал. 5 от Закона за
публичното предлагане на ценни книжа, освен в случаите по чл. 18 от ЗДСИЦДС
7. Информация за състава и функционирането на управителните органи
Фонд Имоти АДСИЦ има едностепенна система на управление – Съвет на директорите, който
към датата на съставяне на отчета членове се състои от следните лица:
• „В и В Интернешънъл” ООД – представлявано в Съвета на директорите от Христо Славов
Петков;
• Добромир Стефанов Андонов;
• Веселин Димитров Генчев – изпълнителен директор.
Представителството на Дружеството се осъществява от изпълнителния/ните член/ове
поотделно или от всеки други двама члена на Съвета на директорите заедно; в случай че бъде
избран прокурист на Дружеството, представителството на Дружеството ще се осъществява от
всеки член на Съвета на директорите заедно с прокуриста.
Към настоящия момент Дружеството се представлява от Веселин Димитров Генчев –
изпълнителен директор - самостоятелно, или заедно от другите двама членове на Съвета на
директорите – „В и В Интернешънъл” ООД – представлявано от Христо Петков, и Добромир
Стефанов Андонов.
Съветът на директорите функционира при спазване на приложимите нормативни разпоредби на
ТЗ, ЗППЦК, ЗДСИЦДС и Устава на Дружеството.
Съветът на директорите се събира на заседания най-малко веднъж месечно. Заседанията на
съвета на директорите се свикват от председателя на съвета или изпълнителния директор.
Всеки член на съвета на директорите може да поиска от председателя да свика заседание за
обсъждане на отделни въпроси. В този случай председателят е длъжен да свика заседание, като
изпрати предизвестия за датата на заседанието до членовете на съвета на директорите.
Директорът за връзки с инвеститорите на Дружеството подпомага члена на съвета на
директорите, отговарящ за свикването на конкретното заседание, за организацията на
заседанието. Директорът за връзки с инвеститорите уведомява членовете на съвета на
директорите за деня, часа и мястото на заседанието поне 3 (три) работни дни преди избрания
ден за заседанието. Заедно с уведомлението по предходното изречение, директорът за връзки с
инвеститорите предоставя на вниманието на всеки от членовете на съвета на директорите
информация за дневния ред на заседанието и материалите по всяка точка от дневния ред,
когато са налице такива материали, по начин, удобен за съответния член на съвета на
директорите и Дружеството.
Членовете на съвета на директорите присъстват на заседанията лично или представлявани от
друг член на съвета въз основа на писмено пълномощно, овластяващо упълномощения член да
гласува по въпросите от дневния ред по начин, посочен от отсъстващия член или по преценка
на упълномощения. Никой присъстващ член на съвета не може да представлява повече от един
отсъстващ. Най-късно до започване на заседанието член на съвета е длъжен да уведоми
писмено председателя му, че той или свързано с него лице е заинтересуван от поставен на
разглеждане въпрос и не участва във вземането на решение. В дневния ред на заседанията
могат по единодушно решение на присъстващите на заседанието членове да бъдат включвани и
въпроси, различни от предварително обявения дневен ред по реда на алинея 4 на член 43 от
Устава, освен когато разпоредба на закона или Устава предвижда, че решение по определен
въпрос може да бъде взето само с единодушие от всички членове на съвета на директорите. За
ДЕКЛАРАЦИЯ ЗА КОРПОРАТИВНО УПРАВЛЕНИЕ ЗА 2023 Г.
„ФОНД ИМОТИ” АДСИЦ
СТРАНИЦА 14 ОТ 14
всяко от заседанията на съвета се води протокол от директора за връзки с инвеститорите на
Дружеството.
Протоколите се подписват от всички присъстващи членове на съвета на директорите и в тях се
отбелязва как е гласувал всеки от членовете на съвета на директорите по всеки един от
въпросите, включени в дневния ред на заседанието. Когато дадено решение е прието с
единодушие на присъстващите членове, отделно отбелязване за начина на гласуване на всеки
от тях не се прави. Съветът на директорите може да приема решения и неприсъствено, ако
всички членове са заявили писмено съгласието си за решението. Съветът на директорите може
да заседава само, ако присъстват лично или чрез представител не по-малко от 2/3 (две трети)
от неговите членове.
Решенията на съвета на директорите се вземат с мнозинство 2/3 (две трети) от всички членове.
Решенията по чл.40, ал.3, т.1, 11, 12, 15 и 16 от Устава се вземат с единодушие от всички
членове на съвета на директорите.
8. Съгласно чл. 100н, ал. 12 от ЗЦЦПК, изискванията за прилагане на политика на
многообразие по отношение на управителните органи на Дружеството не се
прилагат за Фонд Имоти АДСИЦ, тъй като Дружеството попада в дефиницията за
„малки и средни предприятия“ по смисъла на чл. 77ш, т.2 от ЗППЦК.
11.03.2024 г.
.................................................
Гр. София Веселин Димитров Генчев
Изп. директор „Фонд Имоти” АДСИЦ
Veselin Dimitrov
Genchev
Digitally signed by Veselin
Dimitrov Genchev
Date: 2024.03.11 12:02:57
+02'00'
Д О К Л А Д
ЗА
ИЗПЪЛНЕНИЕ НА ПОЛИТИКАТА ЗА ВЪЗНАГРАЖДЕНИЯТА НА ЧЛЕНОВЕТЕ НА
СЪВЕТА НА ДИРЕКТОРИТЕ НА ”ФОНД ИМОТИ” АДСИЦ ЗА 2023 Г.
Настоящият Доклад е изготвен на основание чл. 12 и сл. от Наредба № 48 от 20 март 2013г.
за изискванията към възнагражденията, издадена от председателя на Комисията за финансов
надзор, обн., ДВ, бр. 32 от 2.04.2013 г., изм. и доп., бр. 41 от 21.05.2019 г., изм., бр. 66 от
20.08.2019 г., изм. и доп., бр. 61 от 10.07.2020 г., доп., бр. 64 от 3.08.2021 г.
Докладът включва програма за прилагане на Политиката за възнагражденията, преглед на
начина, по който политиката за възнагражденията е прилагана през изминалата година,
включително всички ползи под всякаква форма, които са предоставени или дължими на
настоящите и бившите членове на Съвета но директорите на Дружеството, с акцент върху
съществените изменения, приети в нея, спрямо предходната финансова година. Настоящият доклад
отразява фактическото прилагане на критериите за формиране на възнагражденията на членовете
на Съвета на директорите на Дружеството, залегнали в приетата Наредба № 48 на КФН от
20.03.2013г. Целта е да привлече и задържи квалифицирани и лоялни членове на управителните и
контролни органи и мотивирането им да работят в интерес на дружеството и акционерите, като
избягват потенциален и реален конфликт на интереси.
Преглед и информация на начина, по който политиката за възнагражденията е
прилагана през изминалата година.
1. Информация относно процеса на вземане на решения при определяне на
политиката за възнагражденията, включително, ако е приложимо, информация за
мандата и състава на комитета по възнагражденията, имената на външните
консултанти, чиито услуги са били използвани при определянето на политиката за
възнагражденията:
В Дружеството няма създаден Комитет по възнагражденията и към настоящия момент не се
предвижда обособяване на такъв Комитет. При разработването на Политиката за възнагражденията
на членовете на Съвета на директорите не са ползвани външни консултанти. Политиката за
възнагражденията се разработва от Съвета на директорите на „Фонд Имоти“ АДСИЦ, за което се
съставя протоколно решение, прието при спазване на предвидения в Устава и действащото
законодателство ред. Всяка промяна и/ или актуализация в Политиката, или приемането на нова
политика са извършва с разрешение на Съвета на Директорите и се одобрява от Общото събрание
на акционерите. Предложенията за приемане на политика за възнагражденията, за изменения
и/или допълнения в нея или за преразглеждането й се включват като самостоятелна точка в
дневния ред на общото събрание на публичното дружество, обявен в поканата по чл. 115, ал. 2
ЗППЦК, и се приемат от общото събрание на акционерите. До момента Дружеството е преглеждало
ежегодно Политиката за възнаграждение. Предвид изискванията на чл. 116в от ЗППЦК и промените
в НАРЕДБА № 48 от 20.03.2013 г. за изискванията към възнагражденията, издадена от
председателя на Комисията за финансов надзор, изм. и доп., бр. 61 от 10.07.2020 г., през
изминалата година Дружеството разработи промени в Политиката за възнагражденията на
членовете на Съвета на директорите, която бе приета с решение на Извънредното Общо събрание
на акционерите от 29.09.2020 година, публикувана бе незабавно на интернет страницата на
Дружеството: https://fundestates.bg/ и влезе в сила от датата на приемането й, а именно: от
29.09.2020 година. Политиката за възнагражденията на „Фонд Имоти“ АДСИЦ бе приета с
мнозинство от 3 457 164 (три милиона четиристотин петдесет и седем хиляди сто шестдесет и
четири) броя акции, представляващи 14.77% от представените акции, на база следните резултати
от гласуването на общото събрание на акционерите:
„Брой на акциите, по които са подадени
действителни гласове: общо 3 457 164 (три милиона четиристотин петдесет и седем хиляди сто
шестдесет и четири) броя, представляващи 14.77 % от целия капитал на дружеството, или 100% от
представените акции. Общ брой на действително подадените гласове: 3 457 164 (три милиона
четиристотин петдесет и седем хиляди сто шестдесет и четири) броя. Подадени гласове „за”– 3 457
164 (три милиона четиристотин петдесет и седем хиляди сто шестдесет и четири) броя. Подадени
гласове „против” – няма. Подадени гласове „въздържали се” – няма. Упражнени гласове чрез
представители - 1 848 029 (един милион осемстотин четиридесет и осем хиляди и двадесет и девет)
броя акции, представляващи 7.89% от целия капитал на Дружеството, или 53,45% от
представените акции“.
При гласуването и приемането й не бяха отправени препоръки или
становища от страна на акционерите. Съгласно действащото законодателство, занапред „Фонд
Имоти“ АДСИЦ ще преразглежда най-малко веднъж на всеки 4 години политиката за
възнагражденията, както във всеки случай, когато са необходими съществени изменения и/или
допълнения в нея или това е необходимо за постигане на целите, предвидени в действащото
законодателство. Поради липса на настъпили през изминалата година обстоятелства, обуславящи
преразглеждането й през по-кратък период, на проведеното през 2023 г. редовно отчетно годишно
събрание на акционерите политиката не бе преразгледана.
2. Информация относно относителната тежест на променливото и постоянното
възнаграждение на членовете на управителните и контролните органи
Членовете на Съвета на директорите на „Фонд Имоти” АДСИЦ получават само постоянно
възнаграждение. Постоянното възнаграждение включва само паричното възнаграждение,
определено съгласно решение на общото събрание (плащане, установено в индивидуалния договор
за управление) и дължимите вноски за пенсия и задължително здравно осигуряване. Не се
включват каквито и да е други парични или непарични стимули (напр. акции и други финансови
инструменти, социални стимули и др.) На този етап променливо възнаграждение не се предвижда и
не се изплаща.
3. Информация относно критериите за постигнати резултати, въз основа на които
се предоставят опции върху акции, акции на дружеството или друг вид променливо
възнаграждение и обяснение как критериите по чл. 14, ал. 2 и 3 допринасят за
дългосрочните интереси на дружеството
„Фонд Имоти” АДСИЦ не предвижда и не изплаща допълнително възнаграждение на
членовете на Съвета на директорите като акции на дружеството, опции върху акции и други
подходящи финансови инсрументи.
4. Пояснение на прилаганите методи за преценка дали са изпълнени критериите за
постигнатите резултати
Към момента Дружеството не прилага методи за преоценка с оглед изпълнение на
критериите за постигнатите резултати.
5. Пояснение относно зависимостта между възнаграждението и постигнатите
резултати
Съветът на директорите е разработил Политиката при отчитане на факта, че
възнагражденията на членовете на СД не следва да водят до разходи в тежест за Дружеството.
Поради това, размерът на възнагражденията е определен на база решението на Общото събрание
на акционерите от 07.02.2005г., като са съобразени с ограниченията на чл. 45, ал. 1 от Устава на
Дружеството. Отделно, възнаграждение се изплаща само на изпълнителния директор, а останалите
двама от членовете на СД не получават възнаграждения, както е подробно описано по-долу:
• Възнаграждението на членовете на съвета на директорите на Дружеството, на които
няма да бъде възложено управлението, е определено в размер на 120 (сто и двадесет) лева.
• Възнаграждението на изпълнителния член (членове, ако бъде избран повече от
един) на съвета на директорите на Дружеството, е определено в размер на 590 (петстотин и
деветдесет) лева.
Към настоящия момент, в съответствие с чл. 45, ал. 1 от Устава на Дружеството, на
изпълнителния директор на Дружеството Веселин Димитров Генчев се изплаща брутно месечно
възнаграждение в размер на 590 (петстотин и деветдесет) лева; на независимия член на Съвета на
директорите Добромир Стефанов Андонов не се изплаща месечно възнаграждение; на третия член
на Съвета на директорите, „В и В Интернешънъл“ ООД, представен в СД от Христо Петков, не се
изплаща месечно възнаграждение. Възнаграждението на членовете на съвета на директорите,
които не са изпълнителни членове, не включва опции върху акции.
Нито един от членовете на СД няма сключени консултантски, трудови или други договори с
дружеството, по силата на които да получава каквито и да е други възнаграждения.
6. Основните плащания и обосновка на годишната схема за изплащане на бонуси
и/или на всички други непарични допълнителни възнаграждения
Както бе посочено по - горе, Дружеството изплаща на членовете на СД само постоянно
възнаграждение. Постоянното възнаграждение включва само паричното възнаграждението,
определено съгласно решение на общото събрание (плащане, установено в индивидуалния договор
за управление) и дължимите вноски за пенсия и задължително здравно осигуряване. Не се
включват каквито и да е други парични или непарични стимули (напр. акции и други финансови
инструменти, социални стимули и др.)
Дружеството не прилага схема на изплащане на бонуси и/или на други непарични
допълнителни възнаграждения.
7. Описание на основните характеристики на схемата за допълнително доброволно
пенсионно осигуряване и информация относно платените и/или дължимите вноски от
Дружеството в полза на съответния член на управителен или контролен орган за
съответната финансова година, когато е приложимо
Не е предвидена и съответно за Дружеството и за членовете на СД не е приложима схема
за допълнително доброволно пенсионно или здравно осигуряване. Дружеството не заплаща за своя
сметка вноски за допълнително доброволно пенсионно осигуряване на членовете на Съвета на
директорите.
8. Информация за периодите на отлагане на изплащането на променливите
възнаграждения
Дружеството не предоставя променливи възнаграждения и под формата на акции. Поради
това в настоящия Доклад не се съдържа информация за сроковете за отлагане на изплащането на
променливото възнаграждение, тъй като същите са неприложими.
9. Информация за политиката на обезщетенията при прекратяване на договорите
За нито един от членовете на СД не е предвидено изплащане на компенсации при
прекратяване на договорите им за управление, вкл. по отношение договора за възлагане на
управление и представителство на изпълнителния директор.
За нито един от членовете на СД не е предвидено изплащане на обезщетения при
прекратяване на договора с член на управителния съвет, съответно с изпълнителен директор, от
съвета на директорите, при предсрочно прекратяване на договора, както и плащания, свързани със
срока на предизвестието или предвидени в клаузата, забраняваща извършването на конкурентна
дейност.
Обезщетения по смисъла на предходните изречения не се дължат за нито един от
членовете на СД и в случай че прекратяването на договора се дължи на незадоволителни
резултати и/или виновно поведение на члена на управителния съвет, съответно на изпълнителния
директор.
10. Информация за периода, в който акциите не могат да бъдат прехвърляни и
опциите върху акции не могат да бъдат упражнявани, при променливи възнаграждения,
основани на акции
Дружеството не предвижда такъв вид възнаграждения, поради това в настоящия Доклад не
се съдържа подобна информация, тъй като същата е неприложима.
11. Информация за политиката за запазване на определен брой акции до края на
мандата на членовете на управителните и контролните органи след изтичане на
периода по т. 10
Дружеството не следва такава политика, не предвижда и не изплаща такъв вид
възнаграждения, поради това в настоящия Доклад не се съдържа подобна информация, тъй като
същата е неприложима.
12. Информация относно договорите на членовете на управителните и контролните
органи, включително срока на всеки договор, срока на предизвестието за прекратяване
и детайли относно обезщетенията и/или други дължими плащания в случай на
предсрочно прекратяване
Както бе посочено по-горе, за нито един от членовете на СД не е предвидено изплащане на
компенсации при прекратяване на договорите им за управление, вкл. по отношение договора за
възлагане на управление и представителство на изпълнителния директор; не е предвидено
изплащане на обезщетения при прекратяване на договора с член на управителния съвет, съответно
с изпълнителен директор, от съвета на директорите, при предсрочно прекратяване на договора,
както и плащания, свързани със срока на предизвестието или предвидени в клаузата, забраняваща
извършването на конкурентна дейност; обезщетения по смисъла на предходните изречения не се
дължат за нито един от членовете на СД и в случай че прекратяването на договора се дължи на
незадоволителни резултати и/или виновно поведение на члена на управителния съвет, съответно
на изпълнителния директор. Договорът за управление се прекратява при спазване изискванията на
Търговския закон: а/ по взаимно съгласие; б/ с двумесечно предизвестие на всяка една от
страните; в/ от изправната страна без предизвестие в случаи на доказано неизпълнение на
съществено задължение на другата страна по договора.
Съветът на директорите на „Фонд имоти” АДСИЦ се състои от трима члена в състав:
12.1.Веселин Димитров Генчев - Председател на СД и изп. директор
Срок на договора - до изтичане на мандата, или до избирането от общото събрание на нов
член на съвета на директорите (при продължаване изпълнението на функциите при изтекъл
мандат).
Срок на предизвестие за прекратяване на договора - двумесечно предизвестие.
Детайли относно обезщетенията и/или други дължими плащания в случай на предсрочно
прекратяване – не се предвиждат дължими обезщетения и/или плащания в случай на предсрочно
прекратяване.
12.2 Добромир Стефанов Андонов – независим член на СД
Срок на договора - до изтичане на мандата, или до избирането от общото събрание на нов
независим член на съвета на директорите (при продължаване изпълнението на функциите при
изтекъл мандат).
Детайли относно обезщетенията и/или други дължими плащания в случай на предсрочно
прекратяване – не се предвиждат дължими обезщетения и/или плащания в случай на предсрочно
прекратяване.
12.3. „В и В Интернешънъл” ООД – представлявано в Съвета на директорите Христо Славов
Петков – член на СД.
Срок на договора - до изтичане на мандата до изтичане на мандата, или до избирането от
общото събрание на нов член на съвета на директорите (при продължаване изпълнението на
функциите при изтекъл мандат).
Детайли относно обезщетенията и/или други дължими плащания в случай на предсрочно
прекратяване – не се предвиждат дължими обезщетения и/или плащания в случай на предсрочно
прекратяване.
13. Пълният размер на възнаграждението и на другите материални стимули на
членовете на управителните и контролните органи за съответната финансова година
За изминалата 2023 г. членовете на Съвета на директорите са получили следните
възнаграждения: Веселин Димитров Генчев, изпълнителен директор, е получил общо
възнаграждение в размер на 7 080 лева. Останалите членове на СД не са получавали
възнаграждения.
14. Информация за възнаграждението на всяко лице, което е било член на
управителен или контролен орган в публично дружество за определен период през
съответната финансова година:
а) пълния размер на изплатеното и/или начислено възнаграждение на лицето за съответната
финансова година:
За изминалата 2023 г. членовете на Съвета на директорите са получили следните
възнаграждения: Веселин Димитров Генчев, изпълнителен директор, е получил общо
възнаграждение в размер на 7 080 лева. Добромир Стефанов Андонов, независим член, не е
получавал възнаграждение. Христо Славов Петков, представител в Съвета на директорите на „В и В
Интернешънъл” ООД, не е получавал възнаграждение. През отчетният период няма други лица,
които са били членове на управителен или контролен орган на дружеството.
б) възнаграждението и други материални и нематериални стимули, получени от лицето от
дружества от същата група:
Не са получавани такива.
в
) възнаграждение, получено от лицето под формата на разпределение на печалбата и/или
бонуси и основанията за предоставянето им:
Членовете на СД не са получавали възнаграждения под формата на разпределение на
печалбата и/или бонуси.
г) всички допълнителни плащания за услуги, предоставени от лицето извън обичайните му
функции, когато подобни плащания са допустими съгласно сключения с него договор:
Членовете на СД не са получавали такива плащания.
д) платеното и/или начислено обезщетение по повод прекратяване на функциите му по време
на последната финансова година:
През последната финансова година няма платено и/или начислено обещетение по повод на
прекратяване на функциите на член на съвета на директорите.
е) обща оценка на всички непарични облаги, приравнени на възнаграждения, извън
посочените в букви "а" - "д":
Няма такива.
ж) информация относно всички предоставени заеми, плащания на социално-битови разходи и
гаранции от дружеството или от негови дъщерни дружества или други дружества, които са предмет
на консолидация в годишния му финансов отчет, включително данни за оставащата неизплатена
част и лихвите:
Няма такива
15. Информация по отношение на акциите и/или опциите върху акции и/или други
схеми за стимулиране въз основа на акции:
а) брой на предложените опции върху акции или предоставените акции от дружеството през
съответната финансова година и условията, при които са предложени, съответно предоставени:
Няма такива.
б) брой на упражнените опции върху акции през съответната финансова година и за всяка от
тях, брой на акциите и цената на упражняване на опцията или стойността на лихвата по схемата за
стимулиране на база акции към края на финансовата година:
Няма такива.
в) брой на неупражнените опции върху акции към края на финансовата година, включително
данни относно тяхната цена и дата на упражняване и съществени условия за упражняване на
правата:
Няма такива.
г) всякакви промени в сроковете и условията на съществуващи опции върху акции, приети
през финансовата година:
Няма такива.
16. Годишно изменение на възнаграждението, резултатите на дружеството и на
средния размер на възнагражденията на основа пълно работно време на служителите в
дружеството, които не са директори, през предходните поне пет финансови години,
представени заедно по начин, който да позволява съпоставяне:
Година
2018г.
2019г.
Изменение
2019г.
спрямо
2018 г. %
2020г.
Изменение
2020г.
спрямо
2019 г. %
2021г.
Изменение
2021г.
спрямо 2020
г. %
2022г.
Изменение
2022г.
спрямо 2021
г. %
2023г.
Изменение
2023г.
спрямо
2022 г. %
Брутно възнаграждение
на всички членове на СД
за година
7 080.00 лв.
7 080.00 лв.
0.00%
7 080.00 лв.
0.00%
7 080.00 лв.
0.00%
7 080.00 лв.
0.00%
7 080.00 лв.
0.00%
Брой членове на СД
3
3
х
3
х
3
х
3
х
3
х
Среден размер на
възнаграждение на член
на СД за година
2 360.00 лв.
2 360.00 лв.
0.00%
2 360.00 лв.
0.00%
2 360.00 лв.
0.00%
2 360.00 лв.
0.00%
2 360.00 лв.
0.00%
Резултати на
дружеството -
печалба/загуба
1 109 781.36 лв.
-281 179.41
лв.
-125%
-463 197.40
лв.
-65%
-116 294.10
лв.
75%
-67 580.62
лв.
42%
355 632.62
лв.
626%
Брутно възнаграждение
на основа на пълно
работно време на
служители в
дружеството, които не са
директори за година
25 212.82 лв.
30 100.38 лв.
19%
64 652.28 лв.
115%
56 327.12
лв.
-13%
55 861.68
лв.
-1%
55 778.47
лв.
0%
Средно списъчен брой
2
2
х
3
х
2
х
2
х
2
х
Среден размер на
възнаграждение на
основа на пълно работно
време на служители в
дружеството, които не са
директори за година
12 606.41 лв.
15 050.19 лв.
19%
21 550.76 лв.
43%
28 163.56
лв.
31%
27 930.84
лв.
-1%
27 889.24
лв.
0%
17. Информация за упражняване на възможността да се изиска връщане на
променливото възнаграждение
Дружеството не предвижда такъв вид възнаграждения, поради това в настоящия Доклад не
се съдържа подобна информация, тъй като същата е неприложима.
18. Информация за всички отклонения от процедурата за прилагането на
политиката за възнагражденията във връзка с извънредни обстоятелства по чл. 11, ал.
13, включително разяснение на естеството на извънредните обстоятелства и посочване
на конкретните компоненти, които не са приложени.
Съгласно разпоредбата на чл. 11, ал. 13 от Наредба 49, в политиката за възнагражденията
може да се посочат извънредни обстоятелства, при които дружеството временно може да не
прилага част от политиката. Извънредните обстоятелства по изречение първо са обстоятелства,
при които неприлагането на част от политиката е необходимо и е свързано с дългосрочните
интереси и устойчивост на публичното дружество или неговата жизнеспособност. В случая по
изречение първо в политиката за възнагражденията се предвижда при какви процедурни условия и
кои нейни компоненти временно могат да не се прилагат. Доколкото нормативните правила
предоставят като опция посочването на извънредни обстоятелства, допускащи отклонения от
процедурата по прилагане на политиката, към настоящия момент в действащата Политика за
възнагражденията на „Фонд Имоти“ АДСИЦ не са предвидени, до момента не са реализирани и
съответно в настоящия Доклад не са разгледани такива извънредни обстоятелства. Дружеството е
възприело регламентирания ред и до приемането на политика за възнагражденията, или когато
общото събрание не приема предложената политика, „Фонд Имоти“ АДСИЦ ще изплаща
възнаграждения на членовете на управителните и контролните си органи в съответствие със
съществуващата си практика. В тези случаи съветът на директорите е длъжен на следващото общо
събрание да представи за приемане политика, съответно преработена политика. Когато съществува
приета политика за възнагражденията и общото събрание не приема предложените изменения
и/или допълнения в нея, съответно предложената нова политика, „Фонд Имоти“ АДСИЦ
продължава да изплаща възнаграждения на членовете на управителните и контролните си органи в
съответствие с приетата политика. В тези случаи СД е длъжен на следващото общо събрание да
представи за приемане преработени изменения и/или допълнения в нея, съответно преработена
нова политика.
Програма за прилагане на политиката за възнагражденията за следващата
финансова година или за по-дълъг период
Дружеството приема да следва възприетите правила относно изплащането възнаграждения
период на всеки от членовете на Съвета на директорите за следващата финансова година, при
спазване на размера, определен на база решението на Общото събрание на акционерите от
07.02.2005г., като са съобразени с ограниченията на чл. 45, ал. 1 от Устава на Дружеството. Във
всеки един момент СД е длъжен да следи възнаграждението на всеки член от съвета на
директорите да е справедливо определено спрямо възнаграждението на другите членове на съвета
на директорите и други служители на ръководни длъжности в администрацията на публичното
дружество. При констатирани отклонения в прилагането на Политиката, които водят до създаване
на стимули за прекомерно поемане на риск, конфликт на интереси или други поведение, водещо до
неблагоприятни последици, СД незабавно предприема необходимите промени, като разработва в
най-кратки срокове промени, които да предотвратят съответния риск. Задължително е
осигуряването на прозрачност чрез оповестяване на приетата Политика, съгласно изискванията на
Наредбата за възнагражденията и ЗППЦК. Членовете на Съвета на директорите считат, че
принципите и критериите, установени в действащата Политиката възнагражденията към настоящия
момент са ефективни, като при промяна във финансово стопанските показатели, независимо дали
ще бъдат във възходящия или низходяща посока, както и във всеки друг случай, когато са
необходими съществени изменения и/или допълнения в нея или това е наложително за постигане
на целите, предвидени в действащото законодателство, Политиката ще бъде преразгледана и
отразените в нея промени ще бъдат приети по надлежен ред.
11.03.2024 г.
гр. София ………………………
Веселин Генчев
Изп. директор
Veselin
Dimitrov
Genchev
Digitally signed by Veselin
Dimitrov Genchev
Date: 2024.03.11 12:03:38
+02'00'
.
СОФИЯ, 2024 Г.
„ФОНД ИМОТИ” АДСИЦ
ИНФОРМАЦИЯ ПО ЧЛ. 20 ОТ НАРЕДБА 2
КЪМ 31 ДЕКЕМВРИ 2023 Г.
ИЗГОТВЕНА НА 11.03.2024 Г., ГР. СОФИЯ
ФОНД ИМОТИ АДСИЦ ИНФОРМАЦИЯ КЪМ 31 ДЕКЕМВРИ 2023 Г.
.
Информация по чл. 20 от НАРЕДБА №2 от 9.11.2021 г. за първоначално и
последващо разкриване на информация при публично предлагане на ценни книжа и
допускане на ценни книжа до търговия на регулиран пазар, приета с Решение №
231-Н от 9.11.2021 г. на Комисията за финансов надзор., обн., ДВ, бр. 97 от
19.11.2021 г., в сила от 1.01.2022 г.
За периода 01.01.2023 – 31.12.2023 г.
Структура на инвестиционните имоти по местоположение към 31.12.2023 г.
Обект
Местоположение
УПИ в кв.м.
РЗП в кв.м.
Екслузив Ски и Спа Резорт - Боровец
К.к. Боровец
9 002
20 164
Търговска и офис сграда, Цариградско
шосе 159 (отдадена на финансов лизинг
през 2014 г.)
Град София, р-н Младост
6 391
35 079
Общо
55 243
Заетост на търговските площи
0,00 %
Дял на отдадените под наем
площи
63,50 %
Дял на площите по предстоящи
продажби
0.00 %
А) Относителен дял на активите, отдадени за ползване срещу заплащане, спрямо
общия размер на секюритизираните активи
Считано от 28.11.2014 г., съгласно Договор за лизинг, Дружеството предостави за ползване
собствения си недвижим имот, находящ се в гр. София, бул. „Цариградско шосе” № 159 и
представляващ Търговска и офис сграда с подземни гаражи: „БенчМарк Бизнес Център”,
построена върху Урегулиран поземлен имот ІІІ – 419,712 кв.1 местността „бул. Цариградско
шосе – Караулката” („Имота“).
Относителният дял на активите, отдадени за ползване срещу заплащане, спрямо общия размер
на секюритизираните активи е както следва:
Обект
Местоположение
УПИ в кв.м.
РЗП в кв.м.
Екслузив Ски и Спа Резорт - Боровец
К.к. Боровец
9 002
20 164
Търговска и офис сграда, Цариградско
шосе 159
Град София, р-н Младост
6 391
35 079
Общо
55 243
Дял на отдадените площи
63,50 %
ЗАСТРОЕНОСТ НА ОБЕКТИТЕ
ЗАСТРОЕНА ПЛОЩ В
КВ.М.
застроена
площ в %
от площта
на обекта
ОБЩА РАЗГЪРНАТА
ЗАСТРОЕНА ПЛОЩ В
КВ.М.
Цариградско шосе
3 697.78
57.86%
35 079
Боровец
2 692.56
29.91%
20 164
ФОНД ИМОТИ АДСИЦ ИНФОРМАЦИЯ КЪМ 31 ДЕКЕМВРИ 2023 Г.
.
Б) Информация за продажба или покупка на нов актив на стойност, надвишаваща 5
на сто общата стойност на инвестициите в недвижими имоти
За периода 01.01.2023 г.- 31.12.2023 г. и към датата на финансовия отчет „Фонд Имоти” АДСИЦ
няма придобити и/или продадени инвестиционни имоти, надвишаващи 5 на сто общата стойност
на инвестициите в недвижими имоти.
В) Информация относно извършени строежи, ремонти и подобрения на недвижими
имоти
За периода 01.01.2023 г.- 31.12.2023 г. „Фонд Имоти” АДСИЦ е направило следните разходи по
строителството на:
ПРОЕКТ
ЕТАП НА ПРОЕКТА
ИНВЕСТИРАНИ
ДО
01.01.2023
ИНВЕСТИРАНИ
ПРЕЗ 2023
ОБЩО
ИНВЕСТИРАНИ
СРЕДСТВА
ПРЕОЦЕНКИ
НЕЗАВЪРШЕНО
СТРОИТЕЛСТВО
31.12.2023
проект к.к.
Боровец - х-л
Ексклузив
завършен груб
строеж на Акт 14
7 764
-
7 764
(5 876)
1 888
Г) Информация за спазване на изискванията по чл. 31 от ЗДСИЦДС
Дружеството спазва изискванията на чл. 5, ал. 7 и 9, чл. 25, ал. 1 - 5 и чл. 26, ал. 1 и 2 от
ЗДСИЦДС:
Всички активи и брутни приходи на Дружеството за периода и през настоящата финансова
година са в резултат на дейността по чл. 5, ал. 1, т. 2 от ЗДСИЦДС. Към настоящия момент
Дружеството не е инвестирало никаква част от свободните си средства в ценни книжа,
издадени или гарантирани от държава членка и в банкови депозити в банки, които имат право
да извършват дейност на територията на държава членка; Дружеството не е инвестирало
никаква част от активите си в ипотечни облигации, допуснати до търговия на място за търговия
в държава членка, нито в други дружества със специална инвестиционна цел, инвестиращи в
недвижими имоти или в специализирани дружества по смисъла на закона, нито в трети лица по
смисъла на ЗДСИЦДС. Дружеството не участва в учредяването или в придобиването на дялове
или акции от капитала на търговско дружество (специализирано дружество) по смисъла на
ЗДСИЦДС. Дружеството не обезпечава чужди задължения, няма дъщерни дружества, не
предоставя заеми, не е емитирало дългови ценни книжа, регистрирани за търговия на
регулиран пазар и не е получавало заеми от лица, различни от банки. Информация за
получените банкови кредити е предоставена подробно в Доклада за дейността. Всички
недвижими имоти на Дружеството са на територията Р България.
Д) Относителен дял на неплатени наеми, лизингови и арендни вноски спрямо
общата стойност на вземанията, произтичащи от всички сключени от дружеството
споразумения за наем, лизинг и аренда.
Към 31.12.2023 г. „Фонд Имоти” АДСИЦ няма дължими неплатени наеми, лизингови или арендни
вноски.
11.03.2024 год.
Ръководител: __________________
гр. София
В. Генчев
Изп. директор
Veselin Dimitrov
Genchev
Digitally signed by
Veselin Dimitrov Genchev
Date: 2024.03.11 12:04:08
+02'00'
СПРАВКА
по чл. 31, ал. 3 от ЗДСИЦДС
за преобразуване на финансовия резултат по реда на чл. 29, ал. 3.
Данни за отчетния период
Начална дата: 01 януари 2023
Крайна дата: 31 декември 2023
Дата на съставяне: 11 март 2024
Данни за лицето
Наименование на лицето: Фон Имоти
Тип лице: АДСИЦ
ЕИК: 131281685
Представляващ/и: Веселин Димитров Генчев
Начин на представляване: самостоятелно
Адрес на управление: гр. София, бул. "Цариградско шосе" 159
Адрес за кореспонденция: гр. София, бул. "Цариградско шосе" 159
Телефон: 029625405
Факс: 029625388
E-mail: office@fundestates.bg
Уеб сайт: www.fundestates.bg
Медия:
“Инвестор.БГ” АД, ЕИК 130277328
Съставител на отчета: Христо Славов Петков
Длъжност на съставителя: Гл.счетоводител
СПРАВКА по чл. 31, ал. 3 от ЗДСИЦДС
за преобразуване на финансовия резултат по реда на чл. 29, ал. 3 по образец, определен от Заместник-
председателя на КФН, ръковедещ управление "Надзор на инвестиционната дейност".
Нормативно изискване
Финансов резултат на Фонд Имоти АДСИЦ за периода: 01.01.-31.12.2023
г.
Стойност в лева
счетоводна печалба
355 632.62 лв.
счетоводна загуба
чл. 29, ал. 3, т. 1 от
ЗДСИЦДС
Увеличен/намален с разходите/приходите от последващи оценки на
недвижими имоти;
увеличение
намаление
-87 590.00 лв.
чл. 29, ал. 3, т. 2 от
ЗДСИЦДС
Увеличен/намален със загубите/печалбите от сделки по прехвърляне
на собствеността върху недвижими имоти;
увеличение
намаление
чл. 29, ал. 3, т. 3 от
ЗДСИЦДС
Увеличен/намален в годината на прехвърляне на собствеността
върху недвижими имоти с положителната/отрицателната разлика
между:
а) продажната цена на недвижимия имот
увеличение
намаление
б) сумата от историческата цена на недвижимия имот и последващите
разходи, довели до увеличение на балансовата му стойност
увеличение
намаление
чл. 29, ал. 3, т. 4 от
ЗДСИЦДС
Увеличен/намален със загубите/печалбите от продажби, отчетени в
годината на сключване на договори за финансов лизинг;
увеличение
намаление
чл. 29, ал. 3, т. 5 от
ЗДСИЦДС
Увеличен/намален в годината на изтичане на срока на договора за
финансов лизинг с положителната/отрицателната разлика между:
а) прихода от продажбата на недвижимия имот, вписан в началото на
срока на договора за финансов лизинг;
увеличение
намаление
б) сумата от историческата цена на недвижимия имот и последващите
разходи, довели до увеличение на балансовата му стойност;
увеличение
намаление
чл. 29, ал. 3, т. 6 от
ЗДСИЦДС
Намален в годината на извършването им с плащанията за лихви по
дългови ценни книжа по чл. 26, ал. 2, т. 1 от ЗДСИЦДС и по банкови
кредити по чл. 26, ал. 2, т. 2 от ЗДСИЦДС, невключени в отчета за
всеобхватния доход;
чл. 29, ал. 3, т. 7 от
ЗДСИЦДС
Намален в годината на извършването им с плащанията за
погасяване на главници по дългови ценни книжа по чл. 26, ал. 2, т.
1 от ЗДСИЦДС и по банкови кредити по чл. 26, ал. 2, т. 2 от
ЗДСИЦДС;
Сума за разпределяне на дивидент;
268 042.62 лв.
Годишен дивидент - не по-малко от 90 на сто от печалбата за
финансовата година, определена по реда на ал. 3 и при спазване на
изискванията на чл. 247а от Търговския закон.
241 238.36 лв.
Чиста стойност на имуществото по чл. 247а, ал. 1 от Търговския закон;
2 211 006.89 лв.
Капитала на дружеството, фонд "Резервен" и другите фондове, които
дружеството е длъжно да образува по закон или устав съгласно чл. 247а,
ал. 1 от Търговския закон;
23 394 706.00 лв.
Забележки:
1. Клетките съдържащи счетоводната печалба и увеличение на финансовия резултат се записват с положителна стойност.
2. Клетките съдържащи счетоводната загуба и намаление на финансовия резултат се записват с отрицателна стойност.
Дата на съставяне: 11.03.2024год.
Съставител: Христо Славов Петков
Представляващ/и: Веселин Димитров Генчев
СПРАВКА по чл. 31, ал. 3 от ЗДСИЦДС
за преобразуване на финансовия резултат по реда на чл. 29, ал. 3 по образец, определен от Заместник-председателя на КФН,
ръковедещ управление "Надзор на инвестиционната дейност".
Veselin Dimitrov Genchev
Digitally signed by Veselin Dimitrov
Genchev
Date: 2024.03.11 12:05:03 +02'00'
Hristo Slavov Petkov
Digitally signed by Hristo Slavov
Petkov
Date: 2024.03.11 12:13:19 +02'00'
.
ДЕКЛАРАЦИЯ
По чл. 100н, ал. 4, т. 4 от ЗППЦК
Долуподписаните,
Веселин Димитров Генчев, ЕГН ************, лична карта № ************, издадена на
*********** г. от МВР – ***********, с постоянен адрес: ***********, в качеството си на
изпълнителен директор на „Фонд Имоти” АДСИЦ, гр. София
и
Христо Славов Петков, ЕГН ***********, притежаваща лична карта № ***********, издадена
на *********** г. от МВР – ***********, с постоянен адрес: ***********
в качеството си на съставител на счетоводните отчети на „Фонд Имоти” АДСИЦ, гр. София
ДЕКЛАРИРАМЕ :
1. Доколкото ни е известно, финансовият отчет, съставен съгласно приложимите
счетоводни стандарти, отразява вярно и честно информацията за активите и пасивите,
финансовото състояние и печалбата или загубата на „Фонд Имоти” АДСИЦ, гр.
София;
2. Доколкото ни е известно, докладът за дейността съдържа достоверен преглед на
развитието и резултатите от дейността на „Фонд Имоти” АДСИЦ, гр. София,
неговото състояние, заедно с описание на основните рискове и несигурности, пред
които Дружеството е изправено.
дата 11.03.2024 г.
гр. София
ДЕКЛАРАТОРИ:
ВЕСЕЛИН ДИМИТРОВ ГЕНЧЕВ
ХРИСТО СЛАВОВ ПЕТКОВ