Таня Косева-Бошова: Офисите няма да изчезнат заради работата от къщи

Таня Косева-Бошова има 18 години опит на пазара на бизнес имоти в България. Била е партньор и изпълнителен директор на някои от най-големите и най-успешни компании свързани с недвижими имоти в страната – Colliers International, Landmark Property Bulgaria и European Trade Center.

От 2017 г. и до момента Таня Косева-Бошова е управляващ партньор на Park Lane Developments. Тя управлява развитието на клас „А“ бизнес сграда Park Lane Office Center в гр. София, България. Имотът се намира в близост до Paradise Center и метростанция „Витоша“ и в средата на 2021 г. ще предложи 35 000 кв.м. модерни офис площи. Таня се занимава и с развитието на нови бизнес имоти в гр. Букурещ, Румъния.

През 2007 г. успешно инициира и завършва промяна на българското законодателство по отношение на премахване на ограничение на срока за отдаване под наем в България.

Таня Косева-Бошова е председател на управителния съвет на сдружение с нестопанска цел "Дамски форум".

Тя е дипломирана от Американския университет в Благоевград със специалности "Икономика" и "Бизнес администрация".

Г-жо Косева-Бошова, през юни 2019 г. дадохте старт на изграждането на Park Lane Office Center в квартал „Хладилника“. Какво отличава проекта от останалите новостроящи се офис сгради в столицата?

Основната отличителна черта на нашата сграда е височината на офис етажите - те ще бъдат 3,10 метра чиста височина (вместо обичайните 2,80 метра). Това, заедно с големите витрини - прозорци, ще осигури на наемателите на сградата невероятна гледка към красивата планина Витоша и по-голяма осветеност на вътрешните части на офисите.

Сградата се намира много близо до Paradise Center, в квартал Лозенец, в полите на планината. Адресът е ул. "Сребърна" 16.

Какви са тенденциите в съвременната офис архитектура и кои от тях намират отражение в Park Lane Office Center?

Съвременните офиси не са просто място, където хората работят осем часа всеки ден, а са място, където служителите на компаниите наематели търсят добър баланс между работна среда, място за почивка, комуникация с колегите, забавления.

Затова общите части на една офис сградата са изключително важни. Park Lane Office Center ще предложи разкошна зелена зона за почивка, работа, комуникация между обитателите на сградата. Зоната ще бъде осеяна с дървета, пейки, места за почивка и работа на открито.

Хората прекарват все повече време на работното си място и това увеличава значението на комфорта на работната среда. Какво ще предложите на наемателите си в това отношение?

Краткият отговор е огромен обем свеж въздух в помещенията. Системата може да се регулира от всяка зона на офис етажа, така че да предоставя комфорт на всички обитатели в различните зони независимо от разположението на фасадата спрямо слънцето.

Важно място в проекта заемат зелените площи и енергийната ефективност, каква е добавената стойност за обитателите на сградата?

Да, зелените площи ще имат ключово място за всички обитатели и посетители на Park Lane Office Center. Ще има малък парк, разположен зад сградата, който ще предлага страхотна среда на всички наематели, както и на клиентите на ресторанта и кантината в сградата.

От важно значение за комфорта на работното място е наличието на достатъчно въздух, какво предвиждате по отношение на вентилацията и климатизацията на сградата?

Предвиждаме 50 куб. м свеж въздух на работно място при планирана гъстота на работните места от 6 кв.м на човек. Това е много голяма гъстота, която се прилага само при компании от BPO сектора - изнесени услуги и кол центрове.

В момента по-голямата част от активните компании, които растат, са от сектора на информационните технологии. Тези компании са в изключителна конкуренция за качествени професионалисти и затова организират своите нови офиси с доста по-малка гъстота - 10–12 кв.м на човек.Това означава, че обитателите на нашата сграда ще се възползват от огромно количеството свеж въздух в офис помещенията.

Какви тенденции при офис мебелите ще намерят място в Park Lane Office Center?

Гъвкавост - това е основната характеристика на съвременните офис мебели. Те трябва да позволяват промени в разположението им, композицията и регулирането на височината им.

Почти задължителен елемент в съвременното обзавеждане на офиса са зоните с меки мебели, много често разположени директно на пода. Например огромни пухкави възглавници, позволяващи лежерно разполагане на работещите в тези зони.

Облачните услуги и Интернет на нещата навлизат все повече в управлението на сградите и променят начина им на експлоатация. Какво предвиждате в тази област?

Високотехнологичните офис сгради се управляват със специална Business Management System - всички системи се наблюдават непрестанно, има специални индикатори и аларми за технически проблеми, както и регулярна система за профилактика и поддръжка на тези системи. Те предотвратяват инциденти и удължават качествената експлоатация на сградите.

За много офис сгради наличието на достатъчно паркоместа е проблем. Как е решен той в Park Lane Office Center?

Нашият паркинг е разположен на две нива под земята. Първото подземно ниво е високо четири метра и осигурява комфорт на шофьорите. Паркоместата са широки, за да улеснят паркиращите.

Всяко паркомясто е определено за конкретния наемател и не може да се използва от друг - поставят се табелки с името на компанията наемател.Отделени са места за паркиране и зареждане на електрически автомобили, както на наемателите, така и такива за споделено използване.

Влияе ли офис средата върху продуктивността на служителите?

Да, офис средата влияе много сериозно върху продуктивността на служителите по много деликатен и неусетен начин.

Изследване на консултантската компания McKinsey показва, че ако служителите спазват правилото 20/20/20, усещането им за умора на очите ще се понижи с 51%, главоболието ще намалее с 63% и в резултат на това продуктивността им ще се увеличи с 8%.

Правилото 20/20/20 предвижда на всеки 20 минути, за 20 секунди да се гледа на 20 фута разстояние, т.е. да се гледа надалеч през прозорец. Разбира се, ако сградата предлага страхотна гледка и големи прозорци, ефектът е поразителен.

Заради растежа на електронната търговия физически магазини са принудени да затворят врати, възможно ли е тенденцията за работа от къщи да доведе до изчезване на офисите след време?

Не очаквам офисите да изчезнат заради тенденцията за работа от къщи. Дела на работещите от дома си служители е вече значителен, но той не може да замени работата в общо офис пространство по една-единствена причина - губи се чувството за принадлежност към компанията, съпричастността с нейните ценности, визия и екип. Никоя компания не може да бъде дългосрочно успешна, ако не обединява и не вдъхновява своите служители за общите цели на фирмата.

Промени в данъчните закони, които бяха приети в средата на ноември м. г., предвиждат частни компании, които инвестират в инфраструктура, да могат да си връщат ДДС. Вие като председател на Асоциацията на собствениците на бизнес сгради настоявахте отдавна за това. Какъв ще бъде ефектът от промяната за предприемачите и строителството на жилищни и бизнес сгради като цяло?

Тази законодателна инициатива беше предложена от нашата асоциация преди пет години и сме щастливи, че все пак тя беше одобрена през 2019 г.

Най-основният ефект ще бъде стимулиране на повече инвестиции от частни компании в общинска или държавна инфраструктура. Това означава, че повече улици, градинки, тротоари и други подобни съоръжения ще бъдат изградени от частни предприемачи вместо от общината - те ще се ползват от цялата общност от живеещи и работещи в даден район.

Вторият ефект от тази законодателна промяна ще бъде изсветляването на строителния сектор, особено в жилищното строителство.