Широкият център в София е с най-висок дял празни офиси

Широкият център на София е зоната с най-много свободни офис площи към края на 2020 г., като само през второто полугодие те са нараснали с 2% и достигат 16% от общия обем, сочат данни на консултантската компания Colliers International.

Делът на свободните офис площи е двуцифрен и в периферните зони на столицата – 14% от общия обем, като през второто полугодие те са нараснали с 3%. Най-стабилен изглежда офис пазарът в центъра, където свободните площи са само 5% и делът им е останал непроменен през втората половина на миналата година.

Като цяло офис пазарът в София е изпратил 2020 г. с 13% свободни площи, като само през второто полугодие те са нараснали с около 2%, показват данните на Colliers. Към това трябва да се прибави и скритата незаетост на пазара, т.е. преотдаването на неизползвани квадратури от някои компании, която е между 3-5% от обема на клас А офиси в столицата.

Засега средните офертни наеми запазват нивата си от първото полугодие на 2020 г., но се очаква да бъдат подложени на натиск към понижаване заради излизането на нови площи на пазара. Към края на миналата година те достигат 12,5 евро на кв. м за офиси клас А и 10 евро на кв. м за клас В.

Очаква се между 2021 и 2023 г. са бъдат завършени малко над 400 хил. кв. м нови офис площи, които в момента са на етап активно строителство. От тях 250 хил. кв. м се строят в периферните зони на София, 147 500 кв. м са съсредоточени в широкия център, а 18 400 кв. м – в централните части на столицата.

Към края на 2020 г. пазарът на офис площи клас А, B и С в София достига близо 2,4 млн. кв. м и отбелязва ръст от 3% на предлагането през второто полугодие. На годишна база растежът е с 5%.

Най-голям спад на сключените сделки през 2020 г. е регистриран в периферните зони на София – 72 700 кв. м спрямо 136 500 кв. м година по-рано. В същото време предлагането на офис площи А, В и С в зоната нараства с 3% и достига малко над 1,5 млн. кв. м. Ръстът се дължи основно на втората сграда от Advance Business Center и Sofia Tech One. Наемните нива в района се движат между 12 евро на кв. м за офиси клас А и 8,5 евро на квадрат за клас В.

Ръст на предлагането и спад на търсенето на офис площи има и в широкия център. Към края на 2020 г. предлагането в района на офиси клас А, В и С достига 515 700 кв. м и нараства с 5%, основно благодарение на завършването на Бизнес център GORA в квартал „Хладилника“. В същото време брутно наетите площи в широкия център през 2020 г. са 29 900 кв. м, което е спад спрямо 31 500 кв. м година по-рано.

Средните наемни нива в района се движат между 12,5 евро на кв. м за офиси клас А и 9 евро на кв. м за площи клас В.

В центъра предлагането запазва нивото си от 305 700 кв. м, въпреки че обемът на площите, за които са сключени договори, намалява до 5 хил. кв. м спрямо 7500 кв. м през 2019 г. Наемите в центъра са в диапазона 14 евро на кв. м за клас А и 10 евро на квадрат за клас В.

Colliers очаква служителите постепенно да започнат да се връщат в офисите след пролетта на 2021 г. в зависимост от развитието на пандемията и процеса по ваксинация. Компанията прогнозира, че този процес ще стане по-активен през втората половина на годината.

„Предвижда се използване на хибридни модели на работа, които включват офис, дом и споделени пространства, но форматите на работа на водещите корпорации, които обичайно задават тенденциите в индустриите си, предстои да бъдат дефинирани през първата половина на годината“, пишат експертите от компанията.

Те очакват по-ниската активност при наемане на площи и изчаквателната позиция на компаниите да продължи, като на офис пазара ще доминират  подновяванията на договори или приключването на сделки за релокация или консолидация, за които преговорите са започнали преди пандемията.

„Наемателите ще са малко по-предпазливи в наемането „на зелено“, докато се уточнят плановете на компаниите за начина, по който служителите ще работят в офисите“, прогнозира Colliers.

Заради забавянето на динамиката на офис пазара наемодателите ще продължат да предлагат повече стимули и отстъпки като стъпаловиден наем или гратисни периоди или намаляване на срока на договора за наем до пет или дори три години.

Компанията предвижда в краткосрочен план наемите да отбележат лек спад заради прогнозите за ръст на свободните площи и излизането на нови проекти на пазара.

Промени се очакват и във вътрешното разпределение на офисните пространства, които ще зависят от спецификата на отделните компании и ще са съобразени с изпълнението на бизнес целите и избрания от тях модел на работа.

„Офисът ще има различни функционални зони според различните потребности и типове дейности. Споделените работни пространства се очаква да бъдат сегмент с добра перспектива за развитие, тъй като дават възможност за бързо разрастване на големите корпорации, както и са алтернативна среда на работата от вкъщи“, пише Colliers.

Инвестиционен пазар

Общата стойност на сключените сделки с бизнес имоти у нас през втората половина на 2020 г. е почти 90 млн. евро, а за цялата година – 292 млн. евро. 26% от този обем се дължи на сделки с офиси, други 26% са с парцели за строеж, следвани от търговски площи (20%), хотели (17%), индустриални площи (10%) и други (1%), сочат данните на компанията.

През втората половина 2020 г. на инвестиционният пазар в България българските и чуждестранните инвеститори имат равен дял, но заради доминиращата роля на чуждестранните купувачи през първата половина на годишна база техният дял достига 55%.

Делът на продажби с доходоносни активи в момента на покупка през втората половина на 2020 г. е 48%. Останалите са предимно парцели за строителство (28%) и имоти за собствено ползване 24%.

В края на 2020 г. нивата на възвръщаемост при офисите достигат 8,25%, а при търговските площи и индустриалните имоти са съответно 7,75% и 9,25%.

Colliers очаква през 2021 г. пазарът на инвестиционни имоти у нас да продължи да бъде доминиран от местни инвеститори. В краткосрочен план тя предвижда лек ръст на нивата на възвръщаемост в отделните сегменти освен при индустриалните площи въпреки очаквания контекст на по-големи обеми свободни площи.

„Банките ще продължат да финансират проекти с по-консервативни условия спрямо март 2020 г. и с по-голям дял самоучастие от страна на инвеститора. Все още мнозинството кредитополучатели не са се възползвали от мораторуим върху плащанията по кредити. Допълнително влошаване на условията от банките не се очаква“, пише Colliers.

Силният интерес към логистичните имоти ще продължи, като се очаква по-често използване на стратегии за продажба и обратно наемане на имота, допълват от компанията.