И. Велков: Конфликтът в Украйна ще изостри вниманието към качеството на домовете

Заради активността от миналата година инерцията на жилищния пазар у нас и ръстът на цените ще продължат още няколко месеца, прогнозира експертът

Иван Велков е председател на Управителния съвет на Българската фасилити мениджмънт асоциация. Той е икономист, завършил и специализирал в Столичния университет по икономика в Пекин, Китай. Има дългогодишен мениджърски опит в международни консултантски компании за специализирани услуги с недвижими имоти в Далечния изток и Югоизточна Европа. Работил е като консултант и маркетинг мениджър в CB(RE)/DTZ, в Китай и Хонгконг; регионален партньор, стратегически НR и генерален мениджър на Колиърс Интернешънъл и Колиърс Пропърти мениджмънт за Югоизточна Европа и България; регионален мениджър в Райфайзенбанк (България) и управител на Райфайзен имоти.

От години е член на управителните органи на професионални и браншови организаци и на такива в обществена полза. Бил е хоноруван преподавател в УНСС, катедра Мениджмънт на недвижимата собственост; председател на НСНИ и на Комисията по професионална етика, понастояшем – член на Националния съвет на сдружението.Търговски медиатор, вписан в регистъра на Министерството на правосъдието, член на УС на Център за разрешаване на спорове. Председател на ФИАБЦИ България и на Фондация Интерактивна България, член на управителния съвет на Българска стопанска камара и на Фондация Софийски дискусионен форум. От 2015 г. до 2019 г. е избран за заместник-председател на Столичния общински съвет. Председател на БГФМА от 2017 г., преизбиран през 2019 г. и 2021 г.

- Очаквате ли конфликтът в Украйна да се отрази върху жилищния пазар у нас и в каква посока?

След началото на коронавирусната пандемия много хора очакваха пазарите да поемат в различна от възходящата до онзи момент посока и да се стигне до повторение на финансовата криза от 2009 г., която у нас продължи до 2011 г. Моята теза е, че пазарът на недвижими имоти в България и секторите в него имат собствена логика и много ясна причинно-следствена връзка. Скоростта на този пазар като правило е доста по-бавна в сравнение с други сектори от икономиката и с процесите в други държави и на други пазари.

Заради бавната скорост, с която се движи този пазар, ефектът при сътресение върху цените и крайните потребители обичайно се усеща след месеци или дори години. А докато се случва това, се променят и изходните данни и започват обратни тенденции и процеси. Дори банките драстично да променят цялостната си кредитна политика, достъпът до жилищно кредитиране влияе само на една, наистина активна, но малка част от потребителите. Това се вижда в броя на отпуснатите и на активно обслужваните кредити в сравнение с общия сграден фонд в страната. Процентът е нищожен по всички европейски и световни стандарти.

Затова всички кризи, възторзи и падения на имотния пазар са по-различни от случващото се в икономиката. Никой не е очаквал, че в рамките на две години ще се случат всички възможни катаклизми и бедствия – световна пандемия, глобална криза с цените на енергоносителите, конфликтът в Украйна. Но и в предишната криза аз и мои колеги консултанти винаги сме твърдели, че цените на имотите, или по-скоро тяхната стойност, няма как да не действат като контрапрункт на инфлационните и кризисните процеси, особено в България. Защото жилищният пазар и като цяло имотният сектор са изключително достъпни за всеки, който има желание да се включи в тях – тук няма лиценз или филтър, всеки може да стане продавач, купувач и дори предприемач. Затова и толкова много хора се занимават с тази дейност. Това в слаби периоди прави възможен дъмпинга, а в силни периоди, когато цените растат – спекулата. Но между двете крайности има много сериозна база от хора, за която жилищата се превръщат в основен актив, който оттук-нататък ще става все по-ценен.

Причината за това, от една страна, е в растящата цена на материалите, енергията, консумативите и услугите, които ги съпътстват, а от друга страна във факта, че съвременният градски човек ще може да върши в дома си много повече дейности, които преди десетилетие е трябвало да извършва само от друго място. Офисът от години все повече се слива с домашната обстановка, тази тенденция беше стимулирана от пандемията. Възможността за онлайн пазаруване освобождава хората от необходимостта да посещават често магазини и търговски центрове. Домът се превръща все повече в място, в което човек може да върши всичко, и затова удобствата и услугите, които преди не са били достъпни в жилищата, сега методично се изискват от потребителите с цел създаване на максимално удобство и на физическо пространство, в което човек се чувства сигурен, здрав и в състояние да работи с помощта на умни устройства. Тези тенденции бяха изострени от COVID пандемията, а кризата в Украйна според мен е катализатор за задълбочаването на процесите.

Очаквам той да изостри вниманието на хората към темата за това в колко сигурни сгради живеят. Преди тя беше във фокуса на вниманието само на малък процент от корпоративния сектор, а в момента подобряването на качеството на сградите и на живота в тях се превръща в устойчив и задължителен сектор от икономиката не само заради директивите и изискванията на ЕС, а и заради логичната нужда на местните потребители да получат здравословна и сигурна среда в домовете си. За съжаление, България е на опашката като подготвеност да реагира на такива кризи, а също и по напредък в усъвършенстването на системите за безопасност в домовете и в публичните сгради.

Страната ни изостава и в подобряването на енергийната ефективност на сградите, а енергийната сигурност на домовете става задължителен елемент от нормалния градски живот. Постигането на тази цел е особено важно в настоящата обстановка с кризата с енергоносителите и липсата на яснота за доставките на строителни материали, тъй като някои от тях като желязото и алуминия, както и ценни метали, използвани в сензорите и датчиците в редица уреди в жилищните сгради, традиционно се произвеждаха в Русия и Украйна. Тази неяснота с доставките оттам поставя под въпрос доколко бързо и лесно може да се създават нови сгради, да се обзавеждат нови апартаменти или да се ремонтират съществуващите. Разходите за тези дейности в момента са в пъти по-големи в сравнение с предишни години.

Независимо от цените за строителство обаче стойността на качествените сгради ще расте и сумите, които човек трябва да приготви, за да стане собственик или наемател на такова жилище, също ще растат. Инфлацията е друг сериозен стимул, който кара много хора да се обръщат към сравнително достъпен актив като имотите. Затова и преди, и в момента тенденцията при цените на имотите е преобладаващо възходяща.