Европейски финансов регулатор предупреди България за уязвимости в жилищния сектор

Европейският съвет за системен риск (ЕССР) предупреди България и още четири страни членки на ЕС за уязвимости на жилищния пазар в средносрочен план, на които не е отговорено в достатъчна степен. Това става ясно от публикация на уеб сайта на Съвета, който беше създаден през 2010 г., за да наблюдава финансовата система на ЕС и да предотвратява и намалява системни рискове.

Освен към България предупреждения към компетентните министри са отправени и за Хърватия, Унгария, Лихтенщайн и Словакия. Изпратени са и препоръки до две страни – Австрия и Германия, които вече получиха предупреждение от Съвета съответно през 2016 и 2019 г.

ЕССР е анализирал ситуацията на жилищния пазар във всички страни членки на ЕС, както и в Исландия, Лихтенщайн и Норвегия. "Ключовите уязвимости", отчетени от финансовия регулатор, са "бързият ръст на цените на жилищата и възможно надценяване на цените на жилищата, нивото и динамиката на задлъжнялост на домакинствата, ръстът на жилищните кредити и признаците за разхлабване на стандартите за кредитиране".

Стимулирани от ниските лихви, цените на жилищата в ЕС нараснаха с 9,2% през годината до септември 2021 г., най-бързия растеж от периода малко преди финансовата криза през 2008 г. и доста повече от ръста както на заплатите, така и на брутния вътрешен продукт в Европа. 

Но в началото на пандемията през 2020 г. повечето европейски финансови регулатори отмениха мерки, целящи да повишат устойчивостта на банките при потенциална корекция на жилищните пазари чрез заделянето на допълнителен капитал в добри времена, така че да могат да поемат загубите при криза. 

В момент, когато Европейската централна банка (ЕЦБ) се готви да затегне паричната политика в отговор на десетилетния връх на инфлацията, лихвите по ипотечните кредити за купувачите на жилища се очаква да нараснат, което може да потисне цените и да затрудни някои собственици на жилища да продължат да плащат вноските си по ипотечни кредити с променлива лихва. 

ЕССР призова Германия и Австрия да въведат допълнителни предпазни мерки като ограничаване на дълга на кредитополучателите до определен дял от доходите им и принуждаване на кредиторите да имат повече капитал. Той също така предупреди България, Хърватия, Унгария, Словакия и Лихтенщайн за повишени рискове за жилищните им пазари. 

Съветът отбелязва, че цените на жилищата в България са отбелязвали умерен ръст през последните две години до средата на 2020 г. от средно около 3,5%. След това обаче ръстът на цените на жилищата се ускори до около 7% към средата на 2021 г., отразявайки и базови ефекти от по-ниския ръст на цените на жилищата през първото полугодие на 2020 г. ЕССР отбелязва, че по данни на Българската народна банка цените на жилищата са леко надценени към края на 2020 г.

В същото време годишният ръст на заемите за домакинствата за закупуване на жилище се е ускорил значително през последните години в България, достигайки до 13% в реални изражения през август 2021 г., отбелязва ЕССР. По данни на Европейския банков орган нивото на лошите кредити в жилищния сектор в България е 5,3% към второто тримесечие на 2021 г. В същото време коефициентът на покритие на тези заеми (48,1% спрямо 25,7% в ЕС като цяло) е важен смекчаващ фактор, пише Съветът.

На този фон задлъжнялостта на домакинствата в България е относително ниска, но се е повишила в известна степен по време на пандемията от COVID-19. Освен това делът на собствениците на жилище с ипотечен кредит е много нисък. В резултат на това наличностите от ипотечни кредити са на относително ниско ниво в България, съставляващи 27% от БВП, включително корпоративните заеми, обезпечени с бизнес имоти, спрямо 52% в ЕС като цяло през 2020 г. Но голямото мнозинство от заемите са с променлива лихва, което прави домакинствата уязвими към значителни промени в лихвените проценти, предупреждава ЕССР.

В същото време банките, опериращи в България, имат относително високо ниво на собствени средства със съотношение на базовия собствен капитал от първи ред от 24% през декември 2020 г. Така че ако уязвимостите, свързани с жилищния пазар, продължат да растат, високия капацитет на банковия сектор за абсорбиране на загуби ще бъде смекчаващ фактор за натрупаните рискове за финансовата стабилност, счита ЕССР.

Друга специфична особеност на банковия сектор в България според Съвета е преобладаващата употреба на стандартизиран подход за експозицията към кредитен риск, който смекчава потенциални рискове за жилищния пазар. Делът на рисковопретеглените активи като дял от общите активи остава над 50%. В резултат на това ефективният риск за банките, използващи стандартизиран подход за жилищните заеми за домакинствата, е 48%, а ефективният риск за банките, използващи вътрешни рейтинги, е 25%.

Според ЕССР макар делът на ипотечните кредити в портфейлите на банките в България да е ограничен в сравнение със страните членки на ЕС като цяло, а нивото на задлъжнялост на домакинствата в момента да е ниско, благоприятните условия за ипотечно финансиране може да създадат риск в средносрочен план от спираловидно развитие между цените на жилищата и ипотечните кредити.

От една страна, растящите цени на жилищата означават, че стойността на обезпеченията на ипотечните кредити расте, а следователно се стига до повишаване на задлъжнялостта на кредитополучателите. От друга страна, ръстът на цените на жилищата обичайно е придружен от положителни макроикономически развития, което може да доведе до разхлабване на стандартите за кредитиране на банките. В същото време растящото предлагане на ипотечни кредити може да подложи цените на жилищата на допълнителен натиск към повишаване. В средносрочен план подобна спирала може да доведе до предизвикан от кредитите балон на жилищните цени и прекомерна задлъжнялост на домакинствата, предупреждава ЕССР.

Съветът отбелязва, че в България са взети редица мерки за смекчаване на настоящите уязвимости при жилищните имоти, особено с въвеждането на контрацикличен капиталов буфер, който ЕССР определя като подходящ инструмент за адресиране на уязвимостите, свързани с бързия ръст на кредитите. Финансовият регулатор напомня, че през септември 2021 г. е решено контрацикличният капиталов буфер да бъде повишен от 0,5% на 1%, считано от 1 октомври 2022 г.

В перспектива Съветът счита, че макропруденциалните политики в България в момента са частично уместни и частично достатъчни. Регулаторът препоръчва наред с прилаганите мерки, ориентирани към капитала на банките, да се въведат и насочени към кредитополучателите мерки, за да се предприемат изпреварващи действия срещу потенциално създаване на спирала между цените на жилищата и ипотечните кредити.

Решенията на ЕССР, председателстван от председателя на ЕЦБ Кристин Лагард, не са правнообвързващи. Органът може само да отправя предупреждения и препоръки към страните за необходимостта да предприемат действия срещу рискове за жилищните си пазари, както прави от 2016 г. насам. 

Домакинствата в ЕС са повишили дълга си като процент от доходите до 107,2% през първото тримесечие на 2021 г. спрямо 101,9% през четвъртото тримесечие на 2019 г. 

ЕССР отбелязва, че рисковете за жилищния пазар са високи и в Норвегия, Нидерландия, Швеция, Дания и Люксембург, където нивата на дълг на домакинствата са на най-високо ниво, надхвърлящи 180% от доходите и в петте страни. Но финансовият регулатор е отправил препоръки към четири от тези страни през 2019 г. и счита, че Норвегия вече е взела достатъчно мерки. 

Германия и Австрия са получили заключенията на ЕССР и са отговорили с планове за въвеждане на някои от препоръчаните мерки. Германските банки ще трябва да имат допълнителни капиталови буфери от 22 млрд. евро до следващата година въз основа на размера на местните им активи и експозицията им към жилищни кредити, въпреки че повечето вече отговарят на изискванията. 

Австрийските власти планират да въведат правнозадължителни правила за ограничаване на ипотеките, които хората могат да изтеглят, спрямо доходите им и стойността на имота, както и периода на изплащане на кредита, след като много банки са игнорирали необвързващи "стандарти за устойчиво кредитиране". 

И двете страни не са изпълнили изцяло препоръките на ЕССР. Германия не е въвела ограничения за ипотечното кредитиране, а Австрия е решила да не изисква от банките да заделят допълнителни капитали, известни като контрацикличен буфер.