Новата заплаха за големите градове в САЩ – ефектът на поничката

Историята за проблемните американски градове, останали с празни офис сгради след пандемията, е добре известна. Това, което е по-малко разбрано, е, че това наистина е история за два града - центъра и извън него. Докато много търговски бизнес райони изпитват трудности, техните външни градски кръгове често процъфтяват. Можем да го наречем „ефект на поничката“, пише глобалната бизнес колумнистка на Financial Times Рана Форухар.

Учените Арджун Рамани и Никълъс Блуум – които назоваха това явление в скорошен анализ на Националното бюро за икономически изследвания (NBER) със същото заглавие – показаха, че мнозинството от хората, напускащи центровете на градовете, не се местят далеч, най-вече в предградията. Ню Йорк е чудесен пример: топлинна карта в анализа на NBER показва движение от Манхатън към външните квартали и Лонг Айлънд.

Макар че „ефектът на поничката“ е най-силен в големи градове като Ню Йорк и Сан Франсиско, можете да го видите в други като Чикаго, който има някои смущаващи паралели с оригиналния град „поничка“ – Детройт. В продължение на десетилетия красивите сгради в центъра на Детройт от края на 19-ти и началото на 20-ти век стояха почти празни благодарение на комбинацията от расизъм, загубата на доминираща позиция от американската автомобилна индустрия, нарастващите престъпност и насилие, както и бягството на белите към външните кръгове на града.

Центърът на Детройт се възстанови донякъде през последните години, което се дължи отчасти на усилията на предприемачи, като основателя на Quicken Loans Дан Гилбърт, да реновират стари търговски сгради и да привличат нови бизнеси, както и на магазините, ресторантите и хотелите, които привличат по-млади работници. Но липсата на добре функционираща транзитна система затруднява възстановяването на центъра в мащаб.

Това е един от многото уроци, които Детройт дава на съвременните градове „понички“: времето за пътуване има значение, особено в епохата след Covid, когато работата в офис всеки ден все още е по-скоро избор, отколкото изискване за мнозина. Трейси Хадън Ло, сътрудник в института Брукингс, която специализира в областта на търговските недвижими имоти, инфраструктурата, расовата справедливост и управлението, отбелязва, че макар изследванията за това кои градове западат или процъфтяват след пандемията все още да са в началото си, една променлива, която изглежда има значение, е лекотата на придвижване. Това може да е една от причините центровете на Лондон и Париж да изглеждат оживени в сравнение с много големи градове в САЩ.

За мен не е изненадващо, пише Форухар, че място като Ню Йорк, което има сравнително добре функционираща (макар и линееща) система за обществен транспорт, има по-голяма икономическа активност в центъра (измерено чрез използването на мобилни телефони) от Чикаго или Лос Анджелис, където подобната инфраструктура е пословично слаба. Последните два града също така са възпрепятствани от силно сегрегирани квартали и градски центрове, които страдат не само от кризата с търговските имоти, но и от спада при развлеченията или удобствата, които биха изкушили хората в центъра за нещо освен работа.

Такива проблеми вероятно ще се влошат преди да се подобрят. Скорошният доклад за финансовата стабилност на Федералния резерв посочи експозицията на финансовите институции към търговските недвижими имоти (CRE) като една от основните заплахи за икономиката на САЩ, тъй като спукването на балона едва сега започва. Фед предупреди, че тъй като ипотеките, обезпечени с офиси и търговски имоти в центъра на градовете, обикновено са около една трета от вложенията на банките в CRE, „при запазване на високи оценки на CRE, мащабът на корекцията в стойността на имотите може да бъде значителна и следователно може да доведе до кредитни загуби от притежателите на CRE дълг“. Това може да предизвика домино ефект във финансовата система.

Но как да се избегне масов „ефекта на поничката“? Преобразуването на търговски недвижими имоти в жилищни или смесени помещения помогна за обновяването на части от центъра на Детройт. Но както отбелязва историкът Том Сугру, автор на „Произходът на градската криза: раса и неравенство в следвоенния Детройт“, офис сградите на града от 20-те години на миналия век са били много по-лесни за подобряване от днешните небостъргачи. Това е една от причините наемите и цените на жилищата във външните кръгове на градове като Ню Йорк да се покачват толкова рязко след пандемията. „Има много междинни квартали, които не се изпразниха, и често това са кварталите на имигрантите или на работническата класа, които така и не западнаха“, посочва Сугру.

За съжаление това сега води до още по-широка криза с издръжката на живота за работещите хора и по-високи наеми за малкия бизнес в райони на Ню Йорк като Куийнс или Бруклин. Простото изтласкване на проблемите на Манхатън - или Юниън Скуеър в Сан Франсиско - към периферията не е решение, особено ако води до налагане на по-високи данъци върху онези жители, които най-малко могат да си ги позволят. (Повечето големи градове, включително Ню Йорк и Сан Франсиско, вече разчитат повече на приходите от данъци върху жилищни имоти, отколкото на такива върху търговските, за да финансират обществените услуги.)

И така, какво трябва да се направи? Бих използвала страница от книгата на градската активистка Джейн Джейкъбс и бих помислила за смесена употреба на пространствата, пише авторката. Офис работата може никога да не бъде това, което беше, но киносалоните и представленията на Бродуей се завръщат, хотелите процъфтяват, а заплатите в сектора на услугите са значително над нивото преди Covid, според данни от Apollo. Хората все още искат да живеят в големите градове и да ги посещават - просто искат да го правят по нови начини.