Американски банки замитат лошите офис заеми под килима

След последната голяма финансова криза, когато десетки банки фалираха или бяха спасени от правителството, докато имаха привидно чисти баланси, създателите на счетоводни правила в САЩ започнаха работа по нова система за отчитане на кредитни загуби, която трябваше да накара кредиторите да ги разпознават по-бързо.

Този нов набор от правила е в сила от малко повече от четири години. На инвеститорите може да им бъде простено, ако се чудят дали работи по-добре от предишния, пише колумнистът на Wall Street Journal Джонатан Уейл.

Старата система се наричаше „модел на понесената загуба“. За да регистрира счетоводно загуба, заемодателят трябваше да заключи, че е „вероятно“ такава вече да се е случила. Терминът „вероятно“ не беше дефиниран числено, но летвата се тълкуваше широко като много висока – вероятно 70% или повече. Банкерите удобно обясняваха, че биха регистрирали повече загуби по заеми само ако правилата им позволяваха.

Съгласно новата система, въведена в повечето големи компании от 2020 г. насам, заемодателите от първия ден трябва непрекъснато да оценяват своите кредитни загуби през целия живот на даден инструмент, било то заем, или облигация. Предполага се, че прагът за отчитане на загубите е много по-нисък – когато те са „очаквани“, вместо да се чака, докато те се смятат за случили се. Това трябваше да доведе до по-агресивно и по-навременно регистриране на загубите.

Пазарът на офис кредити тества вярата на инвеститорите в новия модел на очаквани загуби. Както и при други търговски имоти плащанията по заеми за офис сгради често са само лихвени до падежа. Когато лихвите бяха изключително ниски, много заемодатели и кредитополучатели сключиха такива сделки, предполагайки, че ще бъдат рефинансирани, вместо да бъдат изплатени в края. Това би означавало липса на просрочия, стига заемите да могат да се „превъртат“.

Пандемията доведе до срив на стойностите на офисите в много големи градове, тъй като все повече хора работеха от вкъщи. Сега за много кредитополучатели рефинансирането не е опция, тъй като сградите струват по-малко, отколкото дължат кредитополучателите. Това прави неизпълнението на задълженията (дефолт) неизбежно. Дотогава обаче собствениците все още може да са изрядни при плащанията си. Надеждата е вечна, докато не изчезне.

В бележка от 24 юли Джон Мъри и Франсоа Трауш от Pimco предупредиха за вълна от падежи на стойност 1,5 трлн. долара по заеми за бизнес имоти през следващите две години. „Кредиторите и кредитополучателите ще бъдат принудени „да се сблъскат с реалността“, пишат те. Ако са прави, това би означавало, че моделът на очакваната загуба не е работил, както се е предвиждало. Кредиторите все още имат свобода на преценка дали да забавят официалното отчитане на загубите, ако приемат, че такива не се очакват. Докато вече не могат да отлагат.

В New York Community Bancorp кредитните загуби по заеми за бизнес имоти, включително такива за офиси, са нараснали през последните няколко тримесечия, повдигайки въпроси защо на ръководството му отне толкова време, за да ги идентифицира. По-голяма тревога би трябвало да бъдат загубите при други кредитори, които все още не са видими за външни лица.

Известният продавач „на късо“ Карсън Блок, в доклад от миналия декември, прогнозира, че големи кредитни загуби скоро ще затрупат Blackstone Mortgage Trust, небанков кредитор за бизнес имоти. Компанията тогава нарече доклада му „пристрастен и подвеждащ“ и каза, че е „добре позиционирана да навигира в тази среда“. След това през юли финансовата компания намали дивидента си и отчете третата си поредна тримесечна нетна загуба. Кредитните загуби през последното тримесечие бяха толкова големи, че надхвърлиха нетния лихвен доход на компанията.

Любопитно е, че нивата на дефолти са по-високи за имотни заеми, подкрепящи широко разпространени ценни книжа, обезпечени с бизнес ипотеки, отколкото за същите видове заеми в балансите на банките. Това подчертава как традиционните кредитори имат по-голяма гъвкавост, за да помогнат на кредитополучателите да решат проблемите си, отколкото фирмите, които издават ценни книжа, обезпечени с бизнес ипотеки, които не могат толкова лесно да удължават заемите и респективно отлагат загубите.

Банковите регулатори казаха, че са наясно, че има проблем, като същевременно увериха обществеността, че 2008 г. няма да се повтори. Интервюто, което председателят на Федералния резерв Джером Пауъл даде за предаването „60 минути“ по CBS през февруари, си струва да се разнищи. Попитан за заемите за офиси на банките, той каза: „Ще има очаквани загуби. Изглежда като сериозен проблем, с който ще се борим с години“.

Иронията на това изявление е следната: ако Пауъл беше прав за загубите, тогава, според модела на очакваната загуба, банките вероятно вече трябваше да са ги осчетоводили, завършва Уейл.