Краят на складовия балон

На годишната среща на имотния сектор на Френската ривиера през март имаше необичайна група делегати – продавачи на складове. В предишните години на конференцията Mipim в Кан доставчиците на „бараки“, както са известни в индустрията, бяха избутвани в шатри в края на улицата, далеч от светлините на прожекторите. Но събитията в последните три години променят това, пише Financial Times.

„Благодарение на COVID… всички инвеститори, които разполагаха с пари, поставиха логистичните имоти начело на списъка си с покупки. Отивате на среща и инвеститорите просто искат да купят „бараки“, казва Маркус де Минквиц, ръководител на индустриалните и логистични имоти за Европа в консултантската компания Savills.

В първите месеци на 2020 г. екипът му използвал дронове, за да снимат големи празни складове във Великобритания и да предлагат виртуални обиколки на инвеститори. Пари се инвестираха в бараки в цяла Европа, много от които бяха пренасочвани от сегменти на имотния пазар, които се оказаха уязвими на блокадите заради COVID, като офиси и магазини. Бумът на електронната търговия по време на пандемията само повиши търсенето на складови площи.

Тъй като паричният поток се насочи към относително малък сегмент от имотния пазар, „цените поеха нагоре“, отбелязва Де Минквиц. „Те нараснаха много бързо…, второто полугодие на 2021 г. беше удивително. Всички бяха тласнати до ръба“, допълва той.

Сега обаче секторът е изправен пред растящ списък с притеснения, който застрашава да сложи край на огромния интерес. Бумът на електронната търговия показва признаци на забавяне, световната икономика се охлажда, а противопоставянето на местни групи срещу огромни складови комплекси става по-гръмогласно в някои части на Европа.

Тези фактори са облаци на хоризонта, но непосредствено надвисналата буря са бързо растящите лихви. Английската централна банка вече повиши лихвата си няколко пъти от началото на годината, а миналата седмица пристъпи към най-голямото повишение от близо 30 години. Миналия месец Европейската централна банка обяви, че ще последва примера с първо повишение на лихвите от над десет години на фона на ускоряването на инфлацията, растящите притеснения за доставките на енергия и политическите сътресения на Стария континент.

Ако европейските икономики изпаднат в рецесия, което според икономисти е „все по-вероятно“, вълна от фалити на бизнеси може да остави собствениците на складове с декари празни площи. През май сурово предупреждение за потенциалните последици от забавяне на икономиката върху сектора дойде от гиганта в електронната търговия Amazon, който заяви, че растежът ще се забави. В резултат на това акциите на листнати собственици на складове поевтиняха.

Инвеститорите също са изправени пред предизвикателства, особено тези, които побързаха да придобият имоти в сектора във връхната точка на пазара и сега може да изпитат затруднения с рефинансирането на заемите си при по-тежки условия.

„Цялата ми кариера премина при нисколихвена среда, а започнах през 2006 г.“, казва Луис-Саймън Ферланд, основател на инвестиционната компания Boreal IM, която е изградила портфейл с логистични имоти в Европа на стойност 3 млрд. евро в партньорство с канадската инвестиционна компания в недвижими имоти Cadillac Fairview. „Всички свикнахме с това, а сега навлизаме в нова среда, това е безспорно“, допълва той.

Затягане на пазара

Явният край на продължителната ера на евтини пари променя перспективите за инвеститорите. Техните основни сметки са прости – за да си струва даден проект, нова покупка може да бъде направена, ако разходите – главно строителство, поддръжка и изплащане на дълг, са по-малки от потенциалните приходи от наеми.

Приходите от наеми спрямо стойността на имота (т. нар. доходност от наем, изразявана в процент) е ключов показател за инвеститорите в бизнес имоти. Общо казано, ако доходността от имот е по-висока от всички разходи по обслужване на заемите, те могат да очакват да постигнат печалба.

Когато лихвите по кредитите бяха изключително ниски, инвеститорите купуваха бараки с доходност от наеми под 3%. Но с нарастването на лихвите маржът между лихвените плащания и доходността се стеснява, а в някои случаи и напълно изчезва, което принуждава инвеститорите да ревизират сметките си.

Повишаването на лихвите охлажда инвестициите във всички сектори на бизнес имотите, но инерцията за инвеститорите в складове е особено голяма. „Общите разходи по дълга се удвояват, така че плащането на 3% за барака просто не си струва. Логистичните имоти са в основата на бурята с растящите лихви, защото ръстът на доходността рязко се забавя“, отбелязва Де Минквиц.

Инфлацията при разходите за труд и строителни материали се превръща в ново бреме за предприемачите и инвеститорите, като повишава значително разходите за издигане и поддръжка на барака. Цената на някои материали е нараснала с 20% или повече, казват редица брокери на недвижими имоти, инвеститори и предприемачи. В крайна сметка според тях цените ще трябва да намалеят, за да отговорят на новите икономически условия, но засега има застой, при който купувачи и продавачи преосмислят позициите си.

„Всичко замръзва и сделките спират през лятото, но когато се върнем през септември, мисля, че ще видим промени в цените“, прогнозира Ник Престън, главен изпълнителен директор на компанията Tritax EuroBox, която инвестира и оперира големи логистични складове в Европа.

Студен душ

Бързият ръст на пазара на складове в последните десет години беше подкрепен от бума на електронната търговия, като онлайн търговците на дребно изискваха повече площи за съхранение, отколкото конкурентите им от търговските улици. Всеки допълнителен 1 млрд. паунда, похарчени онлайн, се равнява на търсене на почти 100 хил. кв. м складови площи, сочат изчисления на консултантската компания CBRE.

Пазарът е разделен между два големи сегмента – извънградски складове като big box обектите и по-малки градски имоти, посветени на доставките от последна миля. В последните десет години свободните площи и при двата вида активи в Европа последователно намаляват. Наред с ръста на онлайн търговията търсенето на складове е подкрепено и от разширяването на веригите хранителни магазини и на логистични компании като DHL и FedEx, както и от появата на нови наематели като филмови студия. По-високото търсене на нови площи даде свобода на собствениците на имоти да повишават наемите.

Инвестициите в сектора стабилно нараснаха и нажеженото търсене донесе високи печалби на най-големите собственици. Segro, която притежава складове и центрове за данни в Обединеното кралство, е един от големите победители. В десетилетието до края на миналата година цената на акциите на компанията е нараснала с 600%.

Частни инвеститори са с все по-активно присъствие. След като определи складовете като най-надеждния си сектор през 2019 г., компанията за частни капиталови инвестиции Blackstone изгради европейска платформа за 21 млрд. евро и се превърна в най-големия инвеститор на европейския складов пазар в последните 12 месеца.

Ръстът беше подсилен от пандемията, но има признаци, че сега той може да се забави. През април Amazon публикува предупреждение за печалбата си, което изтри милиарди от стойността на листнати собственици на складове в цял свят. Трудно е да се подцени влиянието на Amazon върху сектора, както като клиент на площи, така и като барометър за нагласите на онлайн търговците на дребно. Компанията съставляваше една четвърт от всички нови площи, наети през 2020 и 2021 г. във Великобритания, и има още по-установено присъствие в САЩ.

Европейските инвеститори и анализатори омаловажават влиянието на съобщението на Amazon в Европа, като твърдят, че компанията е ограничена само в САЩ и все още има възможности да се разширява на Стария континент. „Предупреждението на Amazon беше студен душ за сектора, но трябва да бъде гледано в контекст. Ръстът в САЩ по време на пандемията беше огромен, а в този бизнес ветровете духат от запад на изток“, казва Ферланд.

Малцина очакват стремителният ръст на електронната търговия по време на пандемията да продължи. Във Великобритания делът на е-търговията в общите продажби на дребно почти се е удвоил между февруари 2020 и януари 2021 г., като е достигнал връх от 38%, но оттогава е намалял до 25%, сочат официални данни. Една четвърт от новите договори за наем, подписани миналата година от американската компания Prologis, най-големия собственик на складове в света, са били свързани с компании от електронната търговия. През първото полугодие на тази година делът им е 14 на сто. Сега компанията очаква малък ръст на свободните площи на пазара на складове в САЩ догодина, което е знак, че ветровете в индустрията наистина духат от запад на изток.

Де Минквиц счита, че 65% от логистичния пазар по някакъв начин е свързан с търговията на дребно, сектор, който ще бъде в основата на водено от потребителите забавяне на икономиката.

В Европа все още има недостатъчно предлагане на складови площи, а отделни инвеститори са оптимисти за възможностите си да привлекат нови наематели, ако съществуващите се откажат от площите си. Но като на всеки нажежен пазар тези, които са купили имоти с лошо качество, сега изглеждат уязвими, тъй като икономиката се преобръща.

Собственици на имоти, които са подписали дългосрочни наемни договори без обвързани с инфлацията прегледи на наемите, са най-уязвими на влошаване на икономическите перспективи, казва Алистар Калверт, главен икономист в компанията за инвестиции в логистични имоти Clarion Partners Europe.

Преценка на момента

Друга бариера пред продължаващ ръст на сектора е по-прозаична – местните общности може да искат удобството покупките им да бъдат доставени бързо, но не харесват идеята да виждат пред очите си огромните складове, необходими за тази цел.

Градоустройствени битки се водят в цяла Европа, казват редица брокери и инвеститори. В градовете предприемачи се конкурират с компании за жилищно строителство за земя, върху която да изградят нови разпределителни центрове.

Според Кевин Мофид, ръководител на анализите на индустриални и логистични имоти в Savills, ако не започнат да се строят многоетажни складове, бариерата за навлизане на пазара винаги ще съществува.

В Германия предприемач се отказва от терени, защото местен кмет блокира усилията за изграждане на нов склад. Във Франция предложени проекти от Amazon се сблъскват с недоволството на местните жители.

Подобни притеснения може да сдържат ръста на логистичния сектор, но е малко вероятно да го преобърнат. И дори темпът на растеж на електронната търговия да се забави, инвеститорите смятат, че общото търсене ще продължи да расте благодарение на други промени в световната икономика.

Опитът по време на пандемията, когато имаше недостиг на всякакви стоки – от маски до тоалетна хартия, промени начина, по който оперират редица компании. Приоритетите им сега са ориентирани към изграждането на устойчиви вериги за доставка вместо към преследване на максимална ефективност на всяка цена. Това създава търсене на повече складове за съхранение, които да предпазят компаниите от недостиг в бъдеще.

Вторият фактор, който подкрепя търсенето, е изместването на световните вериги за доставка в резултат както на нашествието на Русия в Украйна, така и на нарастващото противопоставяне между Китай и западните страни. Наред с по-високите разходи за гориво тези фактори мотивират компаниите да складират стоки по-близо до клиентите си, а това повишава търсенето на складови площи в Европа.

Успокоени от тези промени, инвеститорите все още набират средства за влагане в бараки. Всички интервюирани инвеститори казват, че се стремят да разширят портфейлите си на подходящото място.

Улучването на точния момент за разрастване може да е следващото голямо предизвикателство, казва Де Минквиц. „Ако очаквате срива, може да го пропуснете, защото има толкова много пари. Всички изчакват да нанесат удар, когато има корекция“, допълва той.