Големите банки в САЩ понасят удар от бизнес имотите

Бизнес имотите често се смятат за проблем на по-малките банки в САЩ, но големите се очертават като най-явно засегнатите до момента, пише Wall Street Journal.

Не така се държи фондовият пазар. Спадащите цени на офисите, жилищните комплекси или други бизнес имоти са фактор, който натежава върху акциите на всички банки, но особено на по-малките. Индексът на регионалното банкиране KBW е надолу с 12% тази година, а банковият индекс KBW Nasdaq на по-големите кредитори се е повишил с близо 9%.

Регионалните, общинските и по-малките банки държат над една четвърт от дълга в областта на бизнес имотите и многофамилните жилища в САЩ, който е над два пъти по-голям от дела на 25-те най-големи банки в САЩ, сочи неотдавнашен анализ на Moody’s. Но не всички заеми за бизнес имоти са еднакви.

Продукти като заеми по кредитни карти са много стандартизирани, но недвижимите имоти са по-смътни. Заемът за ново строителство ли е, или за съществуваща сграда? Кредотополучателят основен наемател в имота ли е, или иска да отдаде сградата под наем. Офис кула ли е, лечебно заведение, мол или склад? Голям заем, разделен между няколко банки ли е, или по-малък, държан от една банка? И така нататък.

Затова е важно да се обмисли представянето, не само експозицията. Данни на S&P Global Market Intelligence от регулаторни документи за първото тримесечие сочат значителни различия в процента на заемите, отбелязани като просрочени, или такива, които банките не очакват да бъдат изплатени изцяло до настъпването на падежа по тях.

Проблемът е при големите банки и техните заеми за имоти, които са предназначени да бъдат отдадени под наем на трети страни. През първото тримесечие от заемите за бизнес имоти, които не са обитавани от собственика им и са държави от банки с активи за над 100 млрд. долара над 4,4% са просрочени или не са изплащани от най-малко 90 дни. Това е ръст с 0,3 процентни пункта спрямо предишното тримесечие. В същото време при банките, управляващи активи за под 100 млрд. долара, и при по-големите банки, които са отпуснали заеми за имоти, обитавани от собственика им, делът е под 1% през първото тримесечие.

Разликата може да се дължи на по-високите лихвени проценти. Заемите за бизнес имоти, обитавани от собственика им, обикновено се обслужват, докато компанията, усвояваща заема, е стабилна и може да извършва плащания, коментира Натан Стовал, директор на анализите на финансовите институции в S&P Global Market Intelligence. Но имотите за отдаване под наем са много по-чувствителни към нивото на лихвите. Ако приходите от имота, засегнати от нивото на заетост или от последните наеми, не отговарят на разходите за изплащане на заема или за рефинансирането му, тогава той може да бъде проблематичен.

Разделението може да отразява също разликите в географията като градове спрямо предградия, въпреки че не само големите банки кредитират имоти в центъра. По-големите банки може също така да се изправят пред по-непосредствени падежи в ключови категории. Според анализ от март на MSCI Real Assets националните банки са притежавали 29% от стойността на дълга за офиси с падеж през миналата година и имат 20% от дълга, който трябва да бъде изплатен тази година. Делът на регионалните и на местните банки е достигнал 16% миналата година и 13% тази година.

Заемите за бизнес имоти често са структурирани с голямо изплащане на главницата в края на срока им. Банките с по-близки дати за изплащане трябва да преценят по-внимателно вероятността за изплащане на тези заеми.

Много от по-големите банки вече имат значителни провизии в очакване на загуби от заеми за бизнес имоти. Средното резервно съотношение в заеми за офиси при банките, проследени от анализаторите на Morgan Stanley, е 8%.

Разбира се, днешните проблеми са вчерашни рискове, затова въпросът е къде може да е балансът на риска в момента. Ако забавянето в имотния сектор засегне по-тежко по-малките или крайградски имоти или по-широко бизнеса, тогава може би най-неприятните изненади са свързани с по-малките или регионални банки, които притежават такива заеми.

От друга страна, по-високи за по-дълго време лихви при стабилна икономика може да са от полза за по-малките банки. В този случай може би има известна стойност в тези акции зад външните притеснения.