Рецесията в жилищния сектор в Германия върви към своя край

На по-малко от 30 минути пеша по река Рейн от световноизвестната катедрала в Кьолн жилища с дъбов под, просторни дворове и подобни на спа бани се продаваха до неотдавна с отстъпки, които може да стигнат цели 57 хил. евро, пише Bloomberg.

Предлагани от строителната компания на проекта с 300 жилища Viva Agrippina, изгодните сделки целяха да стимулират търсенето, след като кандидат-купувачите изпаднаха в „състояние на шок“, когато Европейската централна банка повиши лихвените проценти през 2022 г., за да предизвика ръст на лихвите по ипотечните кредити, казва Анет Бараш, ръководителка на проектното развитие в германското звено на компанията Swiss Life Asset Managers.

За съжаление, хората, които пропуснаха стимулите, сега нямат късмет. Рецесията при цените на градските жилища в Германия, която предизвика рядко срещани отстъпки, е към края си. Двигателят зад обрата е засилващият се недостиг на жилища в ключови градове, като динамиката в Германия е сходна с голяма част от случващото се в Европа.

В Кьолн цените на жилищата растат четири поредни месеца и са нагоре с 4% през юни спрямо година по-рано, сочи анализ на Bloomberg на база данните на имотния портал Immowelt. Други германски градове също слагат край на двугодишния спад.

Мюнхен, който в исторически план е най-скъпият имотен пазар в Германия, отбеляза ръст през юни за първи път от август 2022 г. Годишните промени в цените в 8 от 14-те основни града са положителни, а във Франкфурт, финансовия център на Германия, цените също са близо до нулата след годишен спад от над 16% през август 2023 г., показват данните на Immowelt.

„Сега купувачите са по-сигурни какво могат да си позволят и търсенето на всякакви видове жилищни имоти нараства значително“, коментира Силке Пешман, директор на отдел продажби в имотната компания Engel & Völkers в Кьолн.

Цените на жилищата в германските градове показват признаци на излизане от рецесията. Графика: Bloomberg LP

Цените в Германия претърпяха много по-силна корекция, отколкото в други европейски страни, тъй като повечето хора живеят под наем, а това означава, че потребителите имат вариант да останат наематели, вместо да теглят скъпи ипотечни кредити.

Това е по-малко вероятно в повечето други големи градове в Европа, където недостатъчното предлагане принуждава купувачите да поемат по-високите лихви по-бързо. Според Bloomberg City Tracker 8 от 12 града са отбелязали ръстове през последния месец. Берлин и Франкфурт са сред малкото градове със спад, а Париж отчита най-голямо понижение на цените от 7,2% през юни спрямо година по-рано.

Цени в евро на квадратен метър. Промените са изчислени в местна валута. Таблица: Bloomberg LP

Възстановяването в Германия е част от нова епоха на европейския жилищен пазар. Във времената на евтините пари цените се дължаха отчасти на инвеститори, вземащи дълг, които търсеха възвръщаемост, но сегашният пазар е движен повече от основите на търсенето и предлагането и динамиката тласка цените нагоре.

По-скъпото финансиране засяга и строителните компании, като задълбочава недостига на жилища. Институтът Ifo очаква само 175 хил. жилища да бъдат завършени през 2025 г., с близо една трета по-малко спрямо 2023 г. и под половината от целта, определена от администрацията на канцлера Олаф Шолц. Новопостроените жилища струват повече от съществуващите домове, затова свиването на предлагането има огромно въздействие за пазарните нива.

С влошаването на предлагането хората, които искат да живеят в собствен дом, сега се връщат на пазара в по-голям брой, казва Мартин Гют, старши икономист в Landesbank Baden-Wuerttemberg. Това означава, че ръстовете вероятно ще бъдат по-стабилни.

„Резки ръстове на цените като тези, които видяхме през последните десет години, вероятно ще останат в историята засега. Гледайки само доходността, жилищните имоти все още не са много привлекателни", отбелязва той.

За строителните предприемачи внезапният спад на търсенето беше трудна корекция.

Със стотици жилища за продажба – от компактни двустайни апартаменти на цена от 430 хил. евро до семейни апартаменти с четири стаи за 880 хил. евро, Swiss Life AM започна през януари да предлага да плати данъка върху прехвърлянето на имота, който достига 6,5% от покупната цена. Предимството на стимула е, че не намалява цената на квадратен метър и следователно не влияе върху стойностите на кредитирането.

„Искахме да привлечем клиенти, които имат налични средства, но изчакват съвършения момент да купят“, казва Барш. Ходът се отплатил и строителната компания продала почти всички жилища във Viva Agrippina, която трябва да бъдат завършена в средата на 2025 г.

Въпреки съживяването на търсенето в скъп квартал на Кьолн близо до ресторанти, паркове и градската зоологическа градина възстановяването все още е ограничено в процъфтяващите германски градски центрове. Не толкова търсени локации и строителните компании, които са инвестирали в тях, все още изпитват затруднения и това може да създаде жилищен пазар на две скорости, тъй като тенденциите при населението се различават.

Макар че най-големите градове в Германия може да отбележат ръст от 20% до 2040 г., населението в много от останалите градове в страната ще намалее, а търсенето на нови жилища ще се свие значително, казва икономистът Йошен Моберт от Deutsche Bank. Занапред „цените на жилищните имоти ще продължат да се различават в съответствие с тези тенденции“, допълва той.

Проектът Halske Sonnengärten в Берлин. Снимка: Krisztian Bocsi/Bloomberg

Има риск разделението да нарасне. Опитвайки се да намали пропастта, германското правителство обеща над 18 млрд. евро държавно финансиране до 2027 г., за да увеличи строителството на достъпни жилища.

"Нуждаем се от ново строителство в голям мащаб“, каза Шолц на събитие на строителната индустрия през юни.

Засега съобщението не оказва особено влияние. Големи германски строителни компании като Vonovia отложиха нови строителни проекти за неопределено време, като се позоваха на завишените разходи и регулаторните ограничения. Редица по-малки, затънали в дългове строителни компании вече се огънаха под тежестта на по-високите разходи за финансиране.

Но за компаниите, които разполагат със средства и търпение, жилищното строителство за обитатели, а не за инвеститори все още е привлекателно.

„Продажбата на апартаменти на добри локации на собственици, които ще живеят в тях, има най-голям икономически смисъл в момента“, казва Барш.