Защо планът на Калифорния да строи повече жилища се проваля?

Когато законодателите в Калифорния гласуваха през 2021 г. да отменят градоустройствените закони, които изискват кварталите да имат само еднофамилни жилища, поддръжниците приветстваха това като инструмент за смекчаване на недостига на жилища в щата. Противниците заявиха, че ходът предвещава край на жилищната собственост в щата, пише Wall Street Journal.

Две години след като законът влезе в сила, ожесточената съпротива от местните власти и сложните препятствия за собствениците на жилища да прибавят сгради с повече жилища към имотите си запазиха доминацията на кварталите само с еднофамилни жилища в Златния щат.

По-малко от 500 собственици на имоти са се опитали да разделят земята си на части съгласно закона SB9, сочат данни на щата. Новозавършените жилища са десетки.

„Целта на SB9 е жилищна собственост, но ние дори не сме ѝ позволили наистина да процъфти“, казва Мухамад Аламелдин, сътрудник в центъра за жилищни иновации Terner към Калифорнийския университет „Бъркли“. „Написахме закона с твърде много начини местните власти да могат да предотвратят действително жилищно строителство“, допълва той.

В отговор се създават стартъпи, за да помагат на собствениците на имоти да се възползват от закона и да изградят повече жилища в имотите си. Тези нови компании тепърва започват да оказват въздействие.

SB9 позволява на собствениците на имоти с еднофамилни жилища навсякъде в щата да продават или разделят част от терена си и разрешава всеки терен да включва до две жилища, включително къщи близнаци. Преди това много местни власти разрешаваха само еднофамилни самостоятелни къщи на терен в повечето квартали.

Целта на закона беше да помогне за разрешаването на, както твърдят много изследователи и политически ръководители, най-големия икономически проблем на Калифорния – високите цени на жилищата, дължащи се на недостатъчното предлагане.

Средните цени на жилищата в Калифорния достигнаха рекорден връх от 904 210 долара през април, сочат данни на Калифорнийската асоциация на брокерите на недвижими имоти. Златният щат често си съперничи с Хавай за най-недостъпните жилища в САЩ и изследователи обвиняват високите цени на жилищата за наблюдаваната от години нетна миграция към по-достъпни щати.

Мрежа от ограничения

Аламелдин казва, че в отговор на закона градовете са наложили ограничения на височината, площта и дори озеленяването, за да направят по-трудно за собствениците на имоти да разделят имотите си рентабилно.

Няколко града в Южна Калифорния, сред които Редондо Бийч, оспориха закона в съда, като заявиха, че той е неконституционосъобразен. Те постигнаха победа през април, когато съдия от Върховния съд в Лос Анджелис постанови, че законът не се отнася за тях. Това постави под съмнение бъдещето на закона.

Междувременно сенаторът от щата Тони Аткинс от Демократическата партия, която въведе SB9, заяви, че работи по законодателство за решаване на някои от проблемите пред закона.

Друг сенатор демократ от щата, Скот Венер, каза, че е обичайно новите жилищни закони да преминават през няколко години на болки на растежа преди да дадат резултати.

Частни стартъпи създават обслужване на едно гише за собствениците на жилища, които се опитват да разберат регулациите на местните власти, така че да се възползват от SB9.

„Има голяма пропаст между хората, които разполагат с достатъчно големи имоти, за да подкрепят тези допълнителни жилища, и тези, които действително могат да направят такъв проект“, казва Пол Стейдъл, съосновател на компанията BuildCasa, подкрепена от фонд за рисков капитал, в Оукланд. Първичният модел плаща на собствениците на жилища до 400 хил. долара за излишъка им от площи и подготвя заявления и други разрешения преди продажбата на терена на предприемач, който може да строи на него.

Компанията е сключила договори с 87 собственици на жилища в щата. 12 от тези проекти, представляващи 24 жилища, са одобрени, съобщава тя. Стейдъл казва, че повечето му клиенти са по-стари собственици на жилища, които са изплатили домовете си и се стремят да извлекат частична печалба, докато остаряват там. Високите лихви не им позволяват да сменят жилището си.

Но други са по-малки собственици на жилища като Джей Блейк, санитар, който купил дома си от 111 кв. м в Сан Диего преди шест години.

Оттогава цените на жилищата там нараснаха силно и SB9 дава възможност на него и на съпругата му да продадат част от парцела си, който стоял празен от години.

BuildCasa приела да плати на семейство Блейк 250 хил. долара за парцела и строителната компания планира да построи две къщи близнаци там.

Непостроените жилища вече са продадени на Люк Илиевски, купувач на първи дом, който искал да се премести от Сиатъл, за да бъде по-близо до семейството си.

Илиевски и годеницата му Виктория планират да живеят в една от къщите с площ от 74 кв. м и очакват приходите от наем от другото жилище да покриват приблизително половината от ипотечния им кредит.

„Никога не съм си представял, че мога да имам възможността за ново жилище на цена, която смятам за разумна в този район“, казва той.