Имотен дълг в САЩ за 2 трлн. долара е с настъпващ падеж в идните три години

Банките в САЩ ще трябва да намалят експозицията си към бизнес имоти заради дългова имотна „стена“ от 2 трлн. долара с настъпващ падеж през идните три години, съобщи водеща американска консултантска компания, цитирана от Financial Times.

„Банките ще бъдат под натиск“, счита Бари Госин, главен изпълнителен директор на Newmark, която управлявала продажбата на заеми за 50 млрд. долара на фалиралата Signature Bank.

Заради регулациите след финансовата криза някои кредитори ще трябва „да ликвидират заемите си или да намерят други начини да намалят тежестта си в недвижимите имоти“, отбелязва Госин и допълва, че това може да стане чрез синдикиране на дълга, сключване на сделки за прехвърляне на риск, при които други инвеститори приемат да поемат риска от загуби, или спиране на ново кредитиране на сектора.

Консултантската компания в областта на недвижимите имоти Newmark съобщи, че дълг за бизнес имоти на стойност 2 трлн. долара е с настъпващ падеж в САЩ между тази година и 2026 г., като той ще трябва да бъде рефинансиран при много по-високи лихви.

Според данни на Асоциацията на ипотечните банкери в САЩ, предоставени от Newmark, дълг за бизнес имоти на стойност 929 млрд. долара ще трябва да бъде изплатен или рефинансиран само тази година.

„Ние сме в началото на последиците от тази стена от заеми“, коментира Госин, който ръководи Newmark от четири десетилетия. „Част от този дълг ще бъде напълно „под водата“, друга част ще има нужда от шнорхел, а трета част ще бъде рекапитализиран с повече акции“, допълва той.

Компанията счита, че заеми за 670 млрд. долара с настъпващ падеж до 2026 г. са „потенциално проблемни“. Инвеститорите в недвижими имоти бяха засегнати от растящите лихви, които повишиха разходите им за финансиране на заемите и тласнаха надолу цените на имотите.

Основните проблемни сектори от пазара на бизнес имоти в САЩ са офисите и многофамилните жилищни сгради, където някои оператори се разшириха прекомерно, използвайки евтин дълг, и бяха засегнати от по-високите текущи разходи.

„Всеки, който е инвестирал усилено в офиси през последните пет години, ще има проблем“, коментира Госин.

След възхода на работата от вкъщи по време на пандемията офисите в САЩ са под натиск с твърде много нежелани стари сгради, отбелязва той. Макар че има търсене на най-добрите сгради, Госин счита, че 4,6 млн. кв. м офис площи ще излязат от пазара само в Ню Йорк.

Проблемите на имотния пазар подлагат на натиск банките, които предоставяха евтини заеми в силните години. Продажбата на заеми, понякога с отстъпка, е решение за някои банки, които имат твърде много недвижими имоти в портфейлите си.

За купувачите, включително богати граждани и частни дългови фондове, тези продажби са възможност да се сдобият със заеми или да получат контрол върху основни активи на понижена цена.

Патрик Аранжио, вицепрезидент на отдела за продажби на заеми на консултантската компания CBRE, казва, че обемът на настъпващия падеж е по-голям, отчасти заради краткосрочните удължавания на сроковете, предоставени между 2020 и 2023 г. в резултат на пандемията, войната в Украйна и несигурността около лихвите.

„Самият обем от заеми, които изискват решение в този относително кратък период, ще доведе до повишаване на сумата на продажбите на заеми на пазара в краткосрочен план и за известно време след това“, счита Аранжио.

В същото време пазарът на бизнес имоти е в застой заради разликата в очакванията на търсещите изгодна сделка купувачи и продавачите, които не желаят да регистрират загуби. Обемът от сделки с бизнес имоти е намалял с 51% миналата година в САЩ, сочат данни на MSCI.

„Достигнахме дъното“, казва Госин, който очаква 2024 г. да бъде „преходна година от дъното... към умерена активност“, но допълва, че няма да се стигне до пълно съживяване.