Къде в Европа цените на имотите са нараснали най-много от 2015 г. насам?

Цените на жилищата в Унгария са нараснали с над 166% от 2015 г. насам, но има една страна с още по-главозамайващ ръст на цените, пише Euronews.

Цените на апартаментите в Истанбул вече почти се конкурират със скъпи градове като Париж и Лондон, а данни за страната сочат, че цените на жилищата са 12 пъти по-високи, отколкото са били преди девет години в номинално изражение.

Сред страните членки на Организацията за икономическо сътрудничество и развитие (ОИСР) от Северна Европа като Швеция и Финландия промяната в цените е най-малка - с ръст от 4% в номинално изражение от 2015 г. насам.

На обратния полюс са Турция, следвана от Унгария, Исландия, Чехия и Естония.

Повечето страни от ОИСР отчитат двуцифрени ръстове на цените на жилищата между 2015 и 2023 г. Въпреки това увеличението на цените в Турция изпъква пред всички останали, тласкайки наемите толкова нависоко, че дори председателят на централната банка на страната не може да си позволи да живее под наем.

Цените на жилищата в Турция растяха постепенно от 2015 г. насам, но от 2021 г. започнаха да се движат неудържимо нагоре. Те достигнаха връхната си точка през 2022 г., когато нараснаха със 168% на годишна база. През 2023 г. последва ново увеличение със 76 на сто.

В същото време в Европа и в САЩ цените на жилищата пострадаха в края на 2022 г., тъй като централните банки в тези икономики започнаха да повишават лихвите, за да се справят с високата инфлация, а това тласна нагоре лихвите по жилищните заеми.

Турската централна банка пък понижи основната си лихва през август 2022 г., въпреки че през ноември същата година инфлацията в страната беше близо 85%. Експерти отдават повишаването на номиналните цени на имотите в Турция на няколко причини.

„Действителната промяна започна от 2020 г. Основната причина според мен бяха валутните колебания, обезценяването на турската лира, по-високата инфлация и последващият ръст на цените на строителните материали и растящото търсене след пандемията“, коментира Гьоркем Япан, ръководител на отдела за имотите и строителния сектор в Турция в компанията KPMG.

Инфлацията в Турция през 2022 г. беше изключително висока, над 50% през почти цялата година и над 80% през октомври. Но в реално изражение (коригирано към инфлацията) цените на жилищата са нараснали с 96,8% и към третото тримесечие на 2023 г. спрямо 2015 г., сочат данните на ОИСР.

„Миналата година преживяхме земетресения, които засегнаха 11 града в Турция, те също повишиха цените, тъй като хората искат да живеят на по-безопасни места като устойчиви на земетресения сгради“, казва Япан.

Мислите, че лихвите по жилищните ви заеми са високи? Помислете пак...

Докато купувачите с пари в брой се стичаха към пазара, хората с жилищни заеми в Турция трябваше да се справят с рязък ръст на лихвите – крайното ниво на инфлацията в Турция, която напоследък стига до почти 70%, накара централната банка да затегне агресивно паричната си политика и да повиши основната си лихва от 8,5% през юни 2023 г. на 45% през януари 2024 г.

В резултат на това сега лихвите по жилищните заеми в Турция достигат 40%, освен това максималният размер на ипотечния кредит покрива не повече от една пета от цената на жилището.

През 2023 г. под 15% от продадените жилища са били купени с жилищен заем. Останалите са били продадени на купувачи с пари в брой.

Изкупуват ли руснаци имотите на пазара в Турция?

От 2022 г. най-значителната част от продадените на чужденци жилища са отишли при руснаци, следвани от иранци.

„След началото на конфликта между Русия и Украйна през февруари 2022 г. имаше значителен приток на мигранти от двете страни към Анталия, Истанбул и Мерсин“, казва Япан и допълва, че тези три локации са се превърнали в най-популярните сред руските инвеститори, а тяхното присъствие е повишило цените в градовете. Само в Анталия цените са нараснали с 230% за една година до второто полугодие на 2022 г.

„Заради удвояването на чужденците в Анталия в двете години след миграцията от Русия и Украйна, цените на имотите и на наемите тръгнаха рязко нагоре“, казва Япан.

В същото време обезценяването на турската лира ограничи възможностите на турските купувачи. Руски и украински граждани плащаха огромни суми в брой, предизвиквайки търсене на имоти, което доведе до допълнителен ръст на цените.

Но търсенето от руски купувачи не обяснява голямата промяна на цените в цялата страна, въпреки че значителният им интерес на някои локации наистина повиши стойностите.

„През 2023 г. от 1,2 млн. продадени жилища в Турция, 35 хил., или 3%, са били продадени на чужденци, а около 30 на сто от тези жилища са отишли при руснаци“, казва Япан и допълва, че руските инвеститори неотдавна са започнали да заменят Турция за други дестинации като Кипър.

Инвестиране на турския имотен пазар, твърде късно ли е?

Турският пазар натиска спирачките заради високите цени на жилищата за продажба и за наем, високите лихви и намаляващите доходи на домакинствата в реално изражение заради високата инфлация.

Цените на жилищата продължават да растат в номинално изражение, но изостават от инфлацията. Затова в реално изражение те намаляват напоследък.

Високите строителни разходи може да доведат до ограничено предлагане. Но ако търсенето на домове нарасне и лихвите намалеят, стимулирайки растеж, това може да помогне за преодоляване на сегашната стагнация.

Но хората не могат да си позволят покупка на жилище в момента и това води до упорито високи цени на наемите, създавайки известни възможности за инвестиции от купувачи с пари в брой.

„В Истанбул или в Турция има определено съотношение. В повечето време продажната цена на жилище беше 300 пъти по-висока от наема. Това е средно съотношение, но сега наемите са много високи“, казва Япан.

„Наемите поскъпват по-бързо от жилищата за продажба, затова сега средното съотношение намалява до между 250 и 300“, допълва той.

Теоретично това означава, че инвеститорите могат да си възвърнат цената на жилището за по-малко от 300 месеца.