От бизнес имоти към жилищно строителство: Avalant с проект за къщи в подножието на Витоша

Консултантската компания в сферата на бизнес имотите Avalant навлиза в жилищното строителство с първи проект за четири еднофамилни къщи във вилна зона Малинова долина - Герена над ж.к. „Камбаните“ в София.

Проектът Uphill Estates, наречен така заради локацията му на възвишение в подножението на Витоша, е с обща разгъната застроена площ (РЗП) от приблизително 1500 кв. м, от които около 1000 кв. м над земята, и се очаква строителството да започне през лятото на тази година.

Идеята за навлизане на жилищния пазар се е зародила преди около година и половина, а основният стимул е бил желанието за диверсификация на бизнеса. „Пазарът на корпоративни имоти в България, и в частност в София, все още е в процес на развитие. От друга страна, у нас се породи желание да подобрим преживяването при покупка на нов дом, прилагайки подхода ни с внимание към клиента, който се оказа успешен модел за Avalant“, казва пред Investor.bg Иван Пармаков, един от основателите на компанията заедно с Христо Андонов и Димитър Иванов.

Avalant е създадена през 2020 г. и дейността ѝ е съсредоточена в консултантските услуги на офис пазара, а сред клиентите ѝ са компании като Allianz, ING Bank, Chaos, Cargill.

Анализът на компанията на жилищния пазар в София е показал, че търсенето на качествени жилища е солидно и ще се запази дори при покачване на лихвените проценти. „От друга страна, изглежда, че все още липсва насищане на предлагането на такъв тип имоти“, отбелязва Пармаков.

Локацията на проекта е избрана, тъй като през последните години район Малинова долина - Герена се е оформил като една от най-търсените зони за живот в столицата. „Избрахме тази локация, защото виждаме потенциал за развитие благодарение на удобния достъп, гледки към града и планината, ниското застрояване, наличието на зелени площи и близостта до града чрез ул. „Бистришко шосе“ и Околовръстен път“, казва Пармаков.

Uphill Estates е комплекс от четири еднофамилни къщи с включено застрояване и общ сутерен. Всяка къща разполага с четири нива – сутерен и три надземни етажа. Тя включва четири спални, просторна дневна с трапезария, два или три гаража, складово помещение, собствено дворно пространство, двор за общо ползване и панорамна тераса на третия етаж. РЗП-то им варира между 305 и 358 кв. м на къща. „В сегмента на къщите съществуват комплекси от къщи с размери от 500 до 700 кв. м, а понякога дори над 1000 кв. м, смятаме, че сме събрали оптимална функция в компактен размер“, казва Пармаков.

Цените за покупка са в диапазона 590 хил. – 649 хил. евро без ДДС в зависимост от размера на къщата, като се предвижда значителна отстъпка за първата продадена къща.

Работата по него е започнала веднага след придобиването на парцела в края на лятото на миналата година. Към момента компанията е в процес на завършване на техническия проект, който подлежи на одобрение. Предвижда се строителството да продължи две години, като се очаква комплексът да получи разрешение за ползване през лятото на 2026 г. „Все още нямаме финализирана сделка за къщите в проекта. Към момента водим разговори предимно с наши познати, които бяха запознати с проекта, преди да разпространим информация за него. Може да се каже, че къщите търсят своите бъдещи собственици“, каза Пармаков.

Компанията е инвеститор в проекта и планира да използва главен изпълнител. Тя си партнира с проектантско студио Blueprint Architects, които са създали визията на Uphill Estates, както и с Atlas Project Management и в частност арх. Димитър Полянов.

Инвеститорите планират да разгледат варианти за банково финансиране за реализацията на проекта, но ако не намерят подходящ, предвиждат използването на лични средства. „Впечатленията ни са, че банките имат интерес за финансиране на жилищно строителство, но основни фактори са типът на проекта, както и профилът на инвеститора – дали притежава опит в сферата на недвижимите имоти и екип от специалисти“, казва Пармаков.

Предишните собственици на терена са планирали построяването на пет редови къщи, но този план така и не се е осъществил. Пармаков определя пазара на парцели в момента като изключително предизвикателен и труден. „Масово на пазара се предлагат проблемни терени, терени, които не са подходящи за строителство, и такива, чиито собственици изискват твърде високи цени на фона на възможностите за реализацията им. По мое мнение средностатическият собственик на парцел не разполага с нужната компетенция, за да може да оцени реалистично стойността на дадена земя и много често позволява емоционалната му привързаност да надделее над икономическия смисъл. Надявам се с времето играчите на пазара да стават все по-осведомени за процесите в него“, коментира Пармаков.

Намирането на качествен терен с атрактивна локация и параметри за застрояване е основното предизвикателство, с което се сблъскват инвеститорите в жилищно строителство в момента, отбелязва той. Друг ключов момент в инвестиционния процес е проектирането на правилния продукт.

„Прави ми впечатление, че инвеститорите масово се доверяват единствено на мнението на проектантите, но самите проектанти невинаги имат добър поглед върху пазара на жилища и какво се търси. Комплексното мнение е от ключово значение. Ние направихме задълбочено проучване на пазара на къщи и търсените функционалности, както и съгласувахме проекта с консултантите ни от Atlas Project Management – все пак е важно проектът да е рентабилен и от разходна гледна точка“, разказва Пармаков.

Административните изисквания, които по думите му в България все пак не са от най-тежките, също усложняват и удължават инвестицията.

Avalant вече има планове и за следващи инвестиционни проекти, тази дейност ще бъде превърната в отделна бизнес линия на компанията. За момента тя смята да оперира с индивидуален бранд за всеки проект под шапката на Avalant, но в определен момент ще бъде създаден изцяло нов бранд, който да обедини тези проекти. „В момента разглеждаме и други потенциални проекти, този път за малки жилищни сгради с апартаменти, но тепърва предстои да се спрем на такъв проект“, казва Пармаков.

Той се надява на жилищния пазар в София да започне да се наблюдава сегментация между различните типове строителство. „За мен лично е крайно време локацията да престане да бъде почти единствен фактор при формиране на цената и ми се струва нелогично цените на панелни жилища в определени райони да са близки до тези на сгради ново строителство. Следва да се отчетат и качеството на строителните материали, енергоефективност, фасадна визия и поддръжка на общи части, околна среда и инфраструктура“, казва Пармаков.

Оценката на Avalant е, че пазарът узрява, а купувачите стават все по-информирани, правят детайлен анализ и вероятно ще започнат да отчитат и тези допълващи фактори. Според Пармаков основният фактор, който ще повлияе на цените, е потенциално увеличение на лихвения процент при ипотечните кредити, неговите очаквания са това да се случи след пролетта на 2024 г. „Такъв ход определено ще повлияе отрезвяващо на пазара, но от друга страна най-вероятно ще разграничи купувачите със сериозни намерения от тези с опортюнистични очаквания“, казва Пармаков.