Наемите на офиси в София растат заради малко налични площи в качествените проекти

Средните офертни наеми за офис площи в София са нараснали през 2023 г. вследствие на малкото налични площи в качествени проекти, както и на индексирането на финансовите условия по текущи договори. За офиси клас А те са между 14 и 16 евро на квадратен метър на месец без ДДС, а за клас Б варират между 9 и 11 евро на кв. м. Colliers очаква покачването на наемите в по-качествените проекти да продължи, особено за тези в активен строеж.

Офисните проекти, които са в активен строеж, ще добавят 306 хил. кв. м на пазара в София. Някои от тях са за собствено ползване, а други са вече подписани предварителни договори за наем, сочат данни на консултантската компания Colliers International.

Към края на 2023 г. офис площите клас А и Б са над 2,3 млн. кв. м, което е спад с 3 на сто на годишна база. Основната причина за това е рекласификация на част от сградите в по-ниския клас С, пише компанията.

Източник: Colliers International

Брутните усвоени площи през втората половина на 2023 г. са над 103 500 кв. м, а за цялата година – 180 800 кв. м. Това е малко по-ниско ниво, спрямо предходната 2022 г. и основно се дължи на няколко мащабни трансакции, чието планирано финализиране до края на 2023 г. не бе реализирано. Около 41% от брутно усвоените площи през годината са в резултат на подновяване на договори. Над 22% от търсенето е с цел разширение на заетите офиси, а 13% е от нови компании на пазара. Останалите 24% се дължат на релокация в по-качествено пространство или консолидация на оперативната дейност на компанията на едно място.

Търсенето на модерни офис площи продължава да бъде движено от ИТ и аутсорсинг индустрията. През изминалата година фирмите от тези сектори заемат почти половината от усвоените площи, следвани от компании, предлагащи професионални услуги (10%), оператори на гъвкави офис решения и коуъркинг, и организации в сектора на индустрия и енергия (с по 8% всеки) и финансови услуги (6%).

Делът на незаетите площи е 15,2% за офиси клас А и Б, което е значително увеличение на незаетите офиси клас А и лек спад за клас Б. Над половината от празните пространства клас А са концентрирани в осем проекта, като някои от тях са сравнително нови на пазара.

Източник: Colliers International

Хибридният модел на работа остава основен за повечето ползватели на офиси. Този тренд Colliers очаква да се запази и през текущата година, като фокусът продължава да бъде върху качеството на наеманите площи и осигуряването на благоприятна работна среда за служителите. Забелязва се известно съкращаване на времето извън офиса спрямо препоръчителните или задължителните присъствени дни. Това е възможно да се отрази пряко на съотношението бюро/служител, а от там директно върху усвоените площи до края на годината, пише компанията.

Споделените работни места (флекс офиси и коуъркинг) продължават своето развитие, което е вероятно да се ускори през 2024 г. поради засиленото корпоративно търсене на такъв тип площи в допълнение на традиционните.

Ползвателите на офисни площи ще продължават да имат все по-високи изисквания, свързани с ESG компонентите на проектите. Тенденцията се засилва, водена предимно от международните компании. Ще е налице по-засилена сегментация на пазара между по-новите и по-качествени проекти и остарелите, които не могат да предложат търсените стандарти за устойчивост.

Colliers публикува и разбивка на офис пазара в София по райони. В Центъра предлагането е силно ограничено, а новите площи представляват предимно реконструкции и реновации на съществуващи сгради. Към края на годината в района има 341 500 кв. м офиси клас А и Б, а свободните площи там са 12,3% за клас А и 14,8 на сто за клас Б. Почти половината от тях се намират в пет сгради, а останалите са сравнително малки офиси, разпръснати на различни локации. Най-активен наемател на офис площи в Центъра е ИТ индустрията, следвана от компании в сферата на индустрията и енергетиката.

Наемите на офиси клас А са нараснали до 16 евро на кв. м, а тези на клас Б са запазили нивото си от 11 евро на кв. м. При проектите в строеж цените на наемите са над средните за района поради по-високото качество на сградите, повишените строителни разходи и силното търсене на големи офис площи в зоната.

Източник: Colliers International

В Широкия център през второто полугодие на 2023 г. са били добавени 12 100 кв. м отдаваема офисна площ. Най-активната зона на застрояване е НПЗ „Хладилника“ и консултантската компания очаква тенденцията да се запази и през тази година. И в Широкия център най-активен наемател е ИТ индустрията, следвана от оператори на гъвкави офис решения и коуъркинг и компании, които предлагат професионални услуги.

Свободните площи са 10% при клас А и 10,8 на сто при клас Б, а над 137 700 кв. м са в етап на активно строителство. Наемите на офиси клас А са нараснали спрямо предходната година до 15 евро на кв. м вследствие на засилен интерес от наемателите, пише Colliers.

Източник: Colliers International

В периферията на София предлагането на офис площи клас А и Б е най-голямо, като към края на 2023 г. достига почти 1,5 млн. кв. м. Търсенето в района е водено от ИТ и аутсорсинг компании.

Свободните офиси тук нарастват до 17,3% в резултат на комбинация от добавянето на нови проекти на пазара и липсата на площи във висококачествени проекти. Средните офертни наеми са нараснали до 14 евро на кв. м за клас А, а наемите на офис площи клас Б са запазили равнището си от 9 евро на кв. м.

Източник: Colliers International

В активен строеж са проекти с отдаваема площ от над 126 400 кв. м.