Новите правила за въглеродните емисии засилват опасността от "блокиране" на бизнес имоти

Сякаш проблемите напоследък не са достатъчни на пазара на бизнес имоти, а вече са очертава нова опасност за имотните портфейли, пише Bloomberg.

Имотните компании понасят тежък удар върху оценките на активите си, тъй като развиващите се европейски изисквания карат инвеститори и банкери да намаляват експозицията си към сгради с голям въглероден отпечатък. Проблемът увеличава вероятността активите на собствениците на имоти да се окажат блокирани и с понижена оценка заради последиците от климатичните регулации.

„Индустрията в момента е много, много наясно с блокирани активи“, казва Нийл Мензиес, директор на отдела за устойчиво развитие в компанията Hibernia Real Estate Group в Дъблин, която е собственост на Brookfield Asset Management. Рискът от блокиране на активи „става все по-голям, тъй като сега е и легализиран“, допълва той.

Цените на бизнес имотите намаляват, след като по-високите лихви и по-ниските нива на заетост промениха финансовата логика в разчитащия на дълг бизнес модел в сектора. Както Европейската централна банка, така и Федералният резерв дадоха да се разбере, че наблюдават действията на кредиторите за смекчаване на възможни загуби.

На този фонд Мензиес казва, че индустрията е изправена пред ново сътресение за оценките, в момент когато става все по-ясно колко много ремонти и инвестиции са нужни за привеждането на повечето сгради в Европа към новите изисквания на блока около енергийната ефективност.

Според Мензиес положението е толкова тежко, че той очаква „цените да намалеят през идните 12 месеца при неустойчивите сгради с много високо потребление на енергия“.

ЕС счита, че общо около 85% от сградите в блока са построени преди 2000 г. От тях 75% имат „слабо енергийно представяне“. Съюзът определи цел за намаляване на емисиите в сградния сектор с 60% до 2030 г. и пълното му декарбонизиране до 2050 г. С 42% от потребяваната енергия сградите „са най-големият единичен потребител на енергия в Европа“, отчита Европейската комисия.

Терминът беше популяризиран от Програмата за блокирани активи на Smith School преди около десет години и се отнася за активи, които са преживели неочаквано или преждевременно намаляване на стойността или натрупване на задължения. UBS Group съобщи, че при имотите активите може да станат блокирани, ако сградите не са енергийно ефективни и това в крайна сметка да направи невъзможно отдаването им под наем или продажбата им, а също и притежаването им да стане икономически неизгодно. Тези имоти може също така да станат невъзможни за застраховане заради растящи физически климатични рискове, допълни UBS.

Други правила на ЕС затрудняват инвеститорите в региона да игнорират въглеродния отпечатък на недвижимите имоти, включително Регламентът за оповестяването на информация във връзка с устойчивостта в сектора на финансовите услуги и директивата относно отчитането на предприятията във връзка с устойчивостта.

Предупрежденията, свързани с климатичния риск в портфейлите с имоти, постоянно нарастват. През октомври анализатори от UBS Group отбелязаха, че нови регулации увеличават вероятността активите да се окажат блокирани“, а това „може да обремени собствениците им с огромни капиталови загуби в сравнение с днешните номинални стойности“.

Швейцарската банка заяви, че проблемът може да се превърне в порочен цикъл. „Нефективните сгради вероятно също ще натежат върху климатичните счетоводни баланси на инвеститорите и може да се окажат не толкова привлекателни за наемателите заради високите сметки за енергия и ниските рейтинги за устойчивост“, пише UBS.

Мензиес отбелязва, че инвеститорите се опитват да стигнат до точни оценки кога имотите могат да бъдат счетени за блокирани, като използват т. нар. Наблюдение на въглеродния риск при недвижимите имоти (Carbon Risk Real Estate Monitor - CRREM).

Инвеститори и банкери, които използват инструмента CRREM, могат „да разберат точната дата, когато сградата ще стане блокирана“, казва Мензиес. Те задават детайлни въпроси за проблеми, свързани с климата, като очаквано потребление на енергия, преди да отпуснат кредит.

„Кредиторите стават толкова изкусни, че имат хора, които отговарят за това моделиране“, отбелязва той.

Hibernia, която е съсредоточена върху офис пазара в Дъблин, ремонтира стари сгради и строи нови с цел да бъдат въглеродно неутрални и климатично устойчиви до 2030 г., казва Мензиес. 30-те сгради на компанията са били оценени на около 1,3 млрд. евро, когато са били придобити от Brookfield през 2022 г.

Като цяло спадът в оценките, който Мензиес очаква през следващата година, „ще доведе, да се надяваме“ пазара до ниво, което създава „добри възможности за компаниите да навлизат на него и да купуват“. И след това те ще бъдат в позиция да подкрепят оценките, като инвестират в ремонти, за да приведат сградите към новите стандарти, отбелязва той.

Междувременно компании като Hibernia „трябва да покажат добро представяне в реално време и подобрения на годишна база, за да привлекат интереса на инвеститори и кредитори“, казва Мензиес.