Нова фаза в офис кризата в САЩ: Голям инвеститор създаде фонд за покупка на проблемни активи

Една от най-големите строителни компании в Ню Йорк създава фонд на стойност 1 млрд. долара, за да инвестира в проблемни офис сгради в града. Това може да е началото на нова фаза в кризата с бизнес имоти, пише Financial Times.

Скот Речлер, главен изпълнителен директор на RXR, един от най-големите собственици на офиси в Ню Йорк, обединява усилия с Ares Management, мениджър на алтернативни инвестиционни фондове, който има имотни активи на стойност 49 млрд. долара.

Партньорите са убедени, че продължителната парализа на офис пазара, замразен от несигурността за лихвите и заплахата от работата от разстояние, се разчупва, а много играчи са готови да приемат загуби, за да се сдобият с или преструктурират активи.

„Имаме яснота къде какво се случва с лихвите, имаме яснота за бъдещето на офисите и кои сгради ще бъдат конкурентни и мисля, че сме съгласни, че стойностите не просто се възстановяват като през 2008 г. Има пренареждане и то ще бъде по-постоянно“, коментира Речлер.

Наемната активност на офис пазара в САЩ се повиши през четвъртото тримесечие на 2023 г. с няколко обявени големи сделки, като също допринася за очакванията, че активността се завръща на пазара след продължителна пауза.

RXR и Ares планират да се насочат към няколко офис сгради в града, които според тях все още са привлекателни, но може да се нуждаят от свеж капитал, за да останат конкурентни или от преструктуриране на дълговете им, за да отразяват новите реалности на по-високи лихви и по-бавен или несъществуващ растеж на наемите.

На разделен на три части пазар, както го определят мнозина, тези сгради са под най-новите и модерни кули, които все още постигат рекордни наеми, но са над нарастващия списък с по-стари офиси, които бързо стават демоде.

„Виждаме най-добрите възможности в закупуването на сгради от горното средно ниво, клас А на пазара“, казва Речлер и допълва, че много от тези имоти са били пренебрегнати от кредитори и инвеститори, които отчаяно са искали да излязат изцяло от сектора.

Крейг Снайдър, партньор в Ares, коментира, че „широкото, безразборно бягство на институционалния капитал от офис сектора е довел до много висококачествени имоти, които се търгуват под историческо дъно“ и че партньорите „се надяват да открият дългосрочни победители“.

Други строителни компании също кроят планове да купят потиснати офис сгради и свързан с тях дълг, но досега бяха разочаровани от липса на продавачи.

Откриването на добри сгради е изкуство. Един от съществените елементи е близостта им до обществен транспорт. Партньорите проучват също данни от мобилни телефони, търговска дейност и други индикатори в опит да отсеят житото от плявата.

Речлер е наследник на имотна династия от Лонг Айлънд. Той показа далновидност по време на финансовата криза през 2008 г., като продаде компанията си през 2007 г. и след това се върна на пазара през 2009 г., за да купи офиси за около 4,5 млрд. долара през идните две години. Тези кули бързо се възстановиха след отминаването на кризата и след това стойността им нарасна.

Този път е различно, смята Речлер – не става въпрос за сътресения в по-широката финансова система или за липса на ликвидност. Самите офиси са проблемът, тъй като работата от разстояние намалява търсенето на площи. Резкият ръст на лихвите, който започна през 2022 г., се прибави към предизвикателствата за техните собственици, които трябваше да рефинансират изтеглени заеми при исторически ниски лихви.

Около 117 млрд. долара, обвързани с ипотеки, обезпечени с офиси в САЩ, ще бъдат дължими тази година, сочат данни на Асоциацията на ипотечните банкери. Те са част от стената от наближаващ падеж, която допринася за очакванията за продажби на проблемни активи. По-широк индикатор на компанията Trepp прогнозира, че дълг, свързан с бизнес имоти, на стойност 2,2 трлн. долара ще бъде дължим през идните три години.

Банките искат да намалят експозицията си към бизнес имоти, отчасти под натиска на регулаторите, след като редица регионални кредитори фалираха миналата година. Много инвеститори също излязоха от пазара на бизнес имоти.

В резултат на това собствениците на офиси останаха с малко варианти да рефинансират заеми с наближаващ падеж или да намерят нов капитал, за да платят за необходимите подобрения, за да отдадат имотите си. Някои, включително RXR, реагираха, като спряха плащания по заеми или просто върнаха ключовете на кредитори за сгради, чийто дълг сега надхвърля стойността им.

Ares проявява готовност да се намеси там, където кредиторите се оттеглят. Миналата година компанията купи кредитен портфейл на стойност 3,5 млрд. долара от PacWest Bancorp, която по това време имаше отчаяна нужда да набере ликвидни средства.

Заедно с RXR тя създаде новия фонд с 500 млн. долара. Партньорите се надяват да наберат още поне 500 млн. долара.

„Внасяме капитал и оперативна експертиза, както и разбиране за случващото се на наемния пазар, за да знаем къде отиват наемателите“, казва Речлер и допълва, че вече водят преговори да купят заеми за офиси в размер на 1 млрд. долара от различни банки с вариращи отстъпки.

Тези сделки се случват зад кулисите. „Никой не иска да показва, че има заеми, за които се притеснява, или сгради, чиито подобрения не може да финансира, защото тогава наемателите ще спрат да идват на огледи в сградите. Затова всичко се случва много тайно“, отбелязва Речлер.