Купувачите на жилища в САЩ отново са готови да купуват, но продавачите не продават

Най-ниските лихви по ипотечните кредити в САЩ от лятото насам започват да връщат притеснени купувачи на жилища обратно на пазара. Проблемът е, че малко собственици на жилища, които са си гарантирали значително по-ниски лихви, изглеждат готови да продават, пише Wall Street Journal.

Продажбите на жилища тази година са напът да достигнат най-ниското си ниво от 2011 г. насам. Но в момент, когато лихвите по ипотечните кредити намаляват спрямо връхната си точка от близо 8% през октомври до под 7% миналата седмица, купувачите реагират. Заявленията за отпускане на ипотечен кредит са се увеличавали шест поредни седмици на сезонно изгладена база, въпреки че все още са по-малко в сравнение с нивата преди една година, сочат данни на Асоциацията на ипотечните банкери.

Брокери на недвижими имоти очакват по-голяма активност на купувачите през новата година, когато те се завърнат на пазара след почивката по празниците.

„Има голямо натрупано търсене“, коментира Лайза Стъртивант, главен икономист в компанията за имотни обяви Bright MLS, която покрива части от шест източни щата и Вашингтон. „Има много хора, които все още изчакват да навлязат на пазара, и те се опитват да го направят по всеки възможен начин“, допълва тя.

Достъпността на жилищата за покупка, която достигна най-ниското си ниво от десетилетия тази есен, се подобрява. Обичайното плащане за покупка на жилище на средна цена и с 20% първоначална вноска достигна 2503 долара в четирите седмици до 10 декември, най-ниското ниво от април, сочат данни на компанията Redfin.

Апетитът на купувачите се очаква да расте още благодарение на понижаването на лихвите по ипотечните кредити през последно време. По данни на Freddie Mac средната лихва по 30-годишните ипотечни кредити с фиксиран лихвен процент е намаляла за седем поредни седмици, като достигна 6,95% към 14 декември след 20-годишен връх от 7,79% през октомври.

Най-значителното ограничение е недостигът на домове на пазара. Много собственици на жилища, които си осигуриха ниски лихви по ипотечните кредити през последните години, не искат да се отказват от тези заеми, за да изтеглят различен ипотечен кредит при значително по-високи лихви.

След бума на покупките на жилища и на рефинансирането, когато лихвите бяха близо до дъното, над 32 млн. собственици на жилища имат ипотечни кредити с лихва под 4%, сочат данни на Intercontinental Exchange.

Обявите за нови жилища за продажба растат, но бавно. През ноември те са се увеличили със 7,5% спрямо година по-рано, но активните наличности от домове за продажба са почти с 38% под обичайните нива преди пандемията, сочат данни на Realtor.com.

Нежеланието на собствениците на жилища да продават домовете си, защото не искат да се отказват от ниските си лихви по ипотечните кредити, задържа цените на жилищата близо до рекордни върхове. Лихвите по ипотечните кредити трябва да намалеят с още един процентен пункт или повече, за да стимулират много собственици на жилища да продават, твърдят икономисти и брокери на недвижими имоти.

Сегашното противоречие между повече купувачи, които смятат лихвите по ипотечните кредити за достатъчно привлекателни, за да сключат сделка, и собственици на домове, които продължават да ги смятат за твърде високи, за да продават, вероятно ще попречи на жилищния пазар да постигне силен ръст.

Комбинацията от ниски наличности, високи цени и високи лихви по ипотечните кредити задушава жилищния пазар тази година. Продажбите на стари жилища намаляха през октомври до най-ниското си ниво от август 2010 г., сочат данните на Националната асоциация на брокерите на недвижими имоти.

В знак за промяната на очакванията на потребителите лихви по жилищните заеми близо до 7% сега се смятат за привлекателни за купувачите, докато лихва от 7% в края на 2022 г. доведе до рязък спад на продажната активност.

Когато лихвите намаляха в началото на 2023 г., след като надхвърлиха 7% предходната есен, активността се повиши и купувачите побързаха да се възползват. Продажбите на съществуващи жилища нараснаха с почти 14% през февруари спрямо януари, първи месечен ръст от една година насам, сочат данните на NAR.

Пазарните участници очакват още един ръст на продажбите в началото на 2024 г. Интересът на купувачите обичайно нараства през първото тримесечие, казва Антъни Алдридж, изпълнителен директор на отдел „Продажби“ в Service First Mortgage, Фортуърт, щата Тексас.

„Ако силният за сезона период бъде посрещнат с по-ниски лихви, това сигурно ще бъде страхотно начало на годината“, допълва той.

Алдридж очаква най-голяма активност от купувачите на първо жилище, които не са си осигурили съществуващ ипотечен кредит и са притеснени от високите разходи за наем.

Някои жилищни икономисти прогнозират, че лихвите по ипотечните кредити може да продължат бавно да намаляват през 2024 г. Забавянето на жилищния пазар от началото на 2022 г. е един от най-големите ефекти от усилията на Федералния резерв за ограничаване на инфлацията и охлаждане на икономиката с повишаването на бенчмарковата му лихва. Миналата сряда Фед остави лихвата непроменена на 22-годишен връх и обяви нови прогнози, които показаха, че ръководителите очакват три понижения на лихвите догодина.

Някои пазарни наблюдатели очакват също наличностите да нараснат догодина, тъй като бъдещи продавачи може да не успеят да дочакат по-ниски лихви.

Продавачите, които обявяват имотите си за продажба в момента, обичайно са хора, които се местят в друг град в търсене на по-добри възможности за работа, възрастни двойки, които се установяват в по-малко жилище, инвеститори или семейства, които се преместват в дом с представители на няколко поколения, за да си поделят разходите, коментира Хуан Кастро, брокер в Redfin в Орландо.

Други групи продавачи остават извън пазара. Сред тях са собственици на малки жилища, които биха се харесали на купувачи на първи дом.

„Няма да видим хора, които продават малко жилище, за да се нанесат в голямо… Платежният шок е твърде голям“, коментира Кастро. „Ще видим леко нарастване на наличностите, но положението ще бъде като преди четири години“, допълва той.