България изостава от тенденцията на охлаждане на жилищния пазар в Европа

За да се сдобие със средно за страната жилище от 81 кв. м., през 2022 г. домакинство със средни доходи е трябвало да спестява брутния си доход в продължение на 6,7 години. Това е умерено по размер влошаване спрямо 2021 г., когато средната за българската икономика стойност на съотношението цена на жилища спрямо доходи на домакинствата е било 6ю,1 пъти. Това сочат данните в последния доклад за достъпността на жилищата на икономистите на УниКредит Булбанк. Същевременно се запазват и значителните диспропорции в достъпността на жилищата между големите и средните градове. Най-недостъпни остават жилищата в София, където под 10% от домакинствата с най-високи доходи могат да си позволят жилище през 2022 г. В Пловдив и Варна – жилищата са достъпни за едва 10% от домакинствата.

В групата на средно големите градове подобряване на метриката за достъпност през 2022 г. в сравнение с 2021 г. се отчита в Пазарджик, докато влошаване е налице в Добрич и Благоевград. Във всичките останали шест средно големи градове включени в доклада достъпността на жилищата през 2022 г. остава без голяма промяна спрямо година по-рано.

През 2023 г. делът на кварталите с двуцифрено съотношение доходи спрямо цени достига 35% от всички квартали в София. Това представлява известно увеличение спрямо година по-рано, когато делът на кварталите с двуцифрено съотношение цена спрямо доход е 31%. Този резултат сочи за наличието на значителен дял локации с прекалено надценени жилища през 2023 г., тъй като в периода 2013-2015 г., когато цените в София са близки до равновесните, делът на локациите с двуцифрено съотношение цена спрямо доход остава близък до нулата. 

Тъй като авторите на доклада са приели, че балон е налице тогава, когато повече от половината от жилищата са крайно недостъпни (според приложената четиристепенна скала за измерване), в степен в която домакинствата трябва да отделят брутния си доход преди данъци за период от повече от 10 години, за да си купят средно за този пазар жилище, то може да се заключи, че балон с цените на жилищата в София няма. Въпреки това, според авторите на доклада, е справедливо да се отбележи, че мащабите на натрупаните диспропорции с цените на жилищата в София към третото тримесечие на 2023 г. вече изглеждат значителни.

Според изчисленията на икономистите, за да се върне пазара отново към равновесие, при условие че доходите останат без промяна, е необходим спад в цените на жилищата в София от 47%. Обратното, ако цените на жилищата останат фиксирани и целият преход към равновесен пазар се осъществи само чрез увеличение на доходите, последните трябва да нараснат с цели 89%. Ако се екстраполират исторически отчетените темпове на нарастване на доходите на домакинствата в София през последните пет години, такава корекция би отнела близо десетилетие, в което доходите ще трябва да се увеличават, в условията на статични цени на жилищата.

Ръст на цените от над 100% за период от седем години е отчетен в най-големите градове на повече от половин дузина европейски страни - Унгария, Чехия, Нидерландия, Португалия, както и в прибалтийските икономики. Стойности между 70% и 100% са отчетени в някои от най-големите градове в Словакия, Словения, но също така в Австрия и Германия. На този фон, ръстът отчетен в София (94%) също изглежда значителен, въпреки че ниското стартово ниво на цените на жилищата в българската столица през 2015 г., може да се разглежда като смекчаващ фактор.

Нарастването на лихвите по ипотечните кредити в Европа доведе до спад в обема на новоотпуснатите ипотечни кредити. Това от своя страна охлади търсенето на жилища, като сложи началото на здравословен процес на контролирано от властите редуциране на цените на жилищата, с цел националните пазари на жилища в Европа да се върнат по-близо до равновесни цени по начин, който ще предотврати преминаването през болезнен период на криза.

Авторите на доклада обръщат внимание, че към второто тримесечие на 2023 г. близо една трета от европейските страни отчитат спад на цените на жилищата. Например, националният индекс на цените на жилищата в Германия спада с 9.9% през второто тримесечие на 2023 спрямо година по-рано. Макар и в по-малка степен, спад в националния индекс на цените на жилищата на годишна база отчитат още осем други европейски страни. Други, в които натрупаните през последното десетилетие диспропорции приближиха пазарите на жилища до балон, също изглежда са на път да се присъединят към тенденцията на контролирано редуциране на цените, с цел придвижване към стойности, които са по-близо до равновесните.

В България пазарът на жилища изглежда изправен пред два сценария според авторите на доклада. При първия, лихвите по ипотечните кредити ще останат близо до сегашните нива, като количеството нов ипотечен кредит ще се запази без промяна или дори ще нарасне в контекста на бума в строителството на жилища в големите градове от последните няколко години. Достъпността на жилищата ще продължи да се влошава и до няколко години ще бъдат изпълнени формалните условия за обявяване на балон с цените на жилищата в София.

При втория сценарий, макар и с известно закъснение, България ще се присъедини към тенденцията на контролирано редуциране на натрупаните дисбаланси. В резултат на това достъпността на жилищата в София ще се подобри, а цените на жилищата ще се върнат по-близо до равновесните. След като корекцията приключи, всички категории купувачи отново ще се върнат към инвестициите в жилища с увереност, че перспективата пред пазара ще остане благоприятна в средносрочен план, и че в бъдеще няма да се допусне цените на жилищата да се увеличат прекомерно до нива, които твърде много се разминават с преобладаващото ниво на доходите.

С пълното съдържание на анализа на УниКредит Булбанк за пазара на недвижими имоти 2023 г. можете да се запознаете тук.