MFG инвестира 30 млн. евро в офис сграда в кв. "Хладилника" в София

Пандемията от COVID-19 забави значително офис пазара в София през последните почти четири години. По данни на консултантските компании наемната активност сега е свързана основно с подновяване на изтичащи договори или премествания от стари в по-модерни офис сгради, а нови компании, които тепърва навлизат на пазара, почти липсват. На този фон инвеститорите в офиси също стават по-предпазливи със стартирането на нови проекти. Общо около 200 хил. кв. м са офис площите в строеж в София към момента, почти два пъти по-малко спрямо нивата преди пандемията, а офис строителството е съсредоточено основно в две зони – „Хладилника“ и по протежението на бул. „Цариградско шосе“.

Компанията Park Lane Developments, която е специализирана в изграждането, развиването и управлението на първокласни бизнес имоти и е част от AG Capital, също е избрала да прояви предпазливост при стартирането на новия си офис проект – „АЙЯ бизнес център“, в кв. „Хладилника“. Тя е потърсила ползвател на сградата още преди първата копка и след тримесечни разговори с потенциални купувачи е постигнала споразумение за продажба с финансовия холдинг „Мениджмънт Файненшъл Груп“ (MFG). Общата инвестиция на купувача в проекта ще бъде около 30 млн. евро.

Локацията не е нова за Park Lane, тъй като преди две години тя продаде друга офис сграда в района на софтуерната компания SAP в сделка за 50 млн. евро. Тя е избрана и заради усилията на общината за подобряване на инфраструктурата в района в комуникация с инвеститорите, обясни Таня Косева-Бошова, управляващ партньор в Park Lane Developments. „В съвременните разбирания за планиране на градска среда се говори за 15-минутен град, т.е. зона, в която човек може да свърши всичките си ежедневни ангажименти в рамките на 15 минути с кола или пеша. В София това невинаги е лесно“, отбеляза тя.

Кв. „Хладилника“ обаче е един от добрите примери през последните години за изграждане на мултифункционална зона с офис и жилищни сгради, голям търговски център, достъп до метро, две големи болници, спортни центрове, детски градини и училища. Общината инвестира в изграждането на бул. „Филип Кутев“, който вече има пробив към „Симеоновско шосе“, а на следващ етап трябва да стигне до бул. „България“.

„COVID пандемията промени офис пазара заради наложената от нея работа от вкъщи, последвана от хибриден модел на работа. Ръководителите на големите глобални компании имат затруднения да върнат служителите си в офиса и това забавя пазара на офис площи“, коментира Косева-Бошова. Затова, когато компанията ѝ започва да планира новата офис сграда през 2022 г., решава, че е по-добре да потърси ползвател преди стартирането на строителството. „Обикновено правим инвестициите си спекулативно – купуваме земя, проектираме, изграждаме сградата и едва в напреднал етап на строителство търсим наематели. Сега решихме да сме по-предпазливи и да намерим крайния ѝ ползвател по-рано“, отбеляза Косева-Бошова. 

Инвестиционните намерения съвпадат с желанието на MFG да събере на едно място служителите си, които в момента работят на шест различни локации в София. Компанията присъства в седем страни в Европа, включително Румъния, Хърватия, Полша, и има общо над 8000 служители. Само в България те са 800-900 души, като в новата сграда ще могат да работят до 550 служители. Компанията купувач е преценила, че това е оптималният брой, тъй като не всички служители са постоянно в офиса, освен това обмисля да запази някои от досегашните си офиси за специфични функции.

„Не търсехме максимален брой работни места, а поставихме акцент върху удобството и пространството за служителите“, отбеляза Неделчо Спасов, съосновател и главен изпълнителен директор на MFG.

Офис сградата е с площ от 13,350 кв. м, като надземното ниво, включващо седем етажа, е 8700 кв. м, а двете подземни нива – 4600 кв. м. Тя ще разполага със 117 паркоместа, 16 от които за електромобили, както и с 90 места за велосипеди. Партерният етаж е максимално уплътнен и съчетава различни функции - конферентен център, магазин за вино, фитнес и йога студио и обща рецепция с двуетажно фоайе. Последният етаж е отреден за ресторант с тераса.

Седемте надземни етажа са планирани гъвкаво, така че да могат да се пренареждат във времето, това беше едно от изискванията на купувача, съобщи арх. Илиян Илиев от архитектурно студио „Планинг“, който е изработил проекта. Интериорният дизайн е поверен на Cachè Atelier, а фирмите „Хидроинжект” и „Венков Инженеринг“ ще изпълнят укрепването и изкопа на строежа.

Очаква се строителството на сградата да отнеме около две години, а служителите на MFG ще могат да се нанесат реално в нея между три и шест месеца след завършването на строителството.

Косева-Бошова коментира, че много компании вече се опитват да върнат служителите си в офиса и за целта обръщат особено внимание на качеството на средата в него. „Предпочитат се лайфстайл сгради, които предлагат не само работно място, а и среда, в която хората да се чувстват добре. Локацията е много важна, както и наличието на различни функции в сградата“, допълни тя.

Намалялата строителна активност води до свиване на свободните офис площи в София до 16% спрямо връхната точка от 20%. Наемите на офис площи се движат в диапазона между 16,5-18,5 евро на кв. м в централната градска част и 13-15 евро по протежението на големите булеварди, съобщи Косева-Бошова. Доходността, която инвеститорите в офиси могат да очакват, е между 7,5 и 7,75%. Тя прогнозира голяма наемна активност на офис пазара в столицата през четвъртото тримесечие, благодарение на която 2023 г. вероятно ще е малко по-добра от миналата година.

Пазарът ще излезе от кризата, когато предприемачите наберат смелост да правят големи проекти спекулативно, коментира Косева-Бошова и допълни, че този момент наближава, тъй като ползвателите на офис площи вече са наясно с моделите си на работа и периодът, в който големите международни компании са свивали драстично площите си, е отминал.