Гневни кредитори се надпреварват за бижу в короната на германските имоти

Само преди две години покупката от Aggregate Holdings на проекта Fuerst в Берлин, план за изграждането на имот с площ от 186 хил. кв. м на оживения булевард „Курфюрстендам“, беше заявка за голяма амбиция. Сега то е само още едно доказателство за тежкото състояние на германската строителна компания, пише Bloomberg.

Големи кредитори в проекта, включително лондонският фонд Fidera Group, подкрепят плана за преструктуриране на дълга за едно от малкото останали бижута в намаляващия портфейл на Aggregate, която преди време имаше активи за 8,3 млрд. евро. Планът предвижда включването на нови мажоритарни акционери, а само големите кредитори ще останат относително незасегнати.

В същото време група кредитори от по-нисък ранг, включително швейцарската компания Bank J Safra Sarasin, се опитва да тласне мегапроекта към несъстоятелност. Съдилища в Люксембург ще постановят в петък дали Safra Sarasin е постигнала успех.

Високите строителни разходи и дългови плащания станаха причина за дупки в бюджета и спиране на строителните дейности на Aggregate, чийто мажоритарен собственик е австрийският инвеститор Гюнтер Валчер, а за управлението ѝ отговаря дългогодишният съдружник Джевдет Чанер.

Затрудненията пред обекта в Берлин, който трябва да включва офиси, хотел и магазини и да бъде завършен до края на следващата година, олицетворяват забележителния бум и срив на германския имотен пазар, където дългият период на ниски лихви отстъпи на десет последователни повишения на лихвите от Европейската централна банка (ЕЦБ).

Проектът Fuerst беше купен от филиал на компанията Vivion Investments Sarl на израелския магнат Амир Даян за около 540 млн. евро през декември 2019 г. и беше продаден на Aggregate само 18 месеца по-късно за около 850 млн. евро, сделката беше придружена със сложна схема на финансиране, уредена от Corestate Bank. През юни проектът беше оценен на приблизително половината на тази сума, сочат видени от Bloomberg документи.

Тежката битка за рефинансиране показва също как кредиторите хвърлят ръкавицата в борбата за ограничаване на загубите от срива на световния имотен пазар.

Safra Sarasin, подчинен кредитор, чиито искания може да бъдат дълбоко засегнати от предложеното преструктуриране на дълга, завежда дела срещу фирми, свързани с проекта Fuerst, в съдилища в Люксембург. Други кредитори, които са още по-назад на опашката за изплащане на дължимите им суми, предприемат сходни мерки. „Ние твърдо вярваме, че успехът на всеки проект се постига най-добре чрез хармонично партньорство сред всички заинтересовани страни“, заяви говорител на Safra Sarasin.

Освен Fierda сред другите значими кредитори в проекта е и най-големият фонд за допълнително пенсионно осигуряване в държавния сектор в Германия Versorgungsanstalt des Bundes und der Laender. „Сегашното предложение включва Fidera и други големи кредитори да инвестират значителни ресурси и капитал за завършване на строителството. Искаме да постигнем споразумение между всички заинтересовани страни и оставаме ангажирани с намирането на приемливо решение“, заяви говорител на Fidera.

Неблагоприятен момент

Закупуването на Fuerst през юни 2021 г. стана, когато Aggregate беше във възход. Малко след това компанията беше разтърсена от злъчен доклад на продавач на къси позиции срещу друга германска строителна компания, Adler Group, в която тя беше най-големият акционер. Чанер е обект на разследване в Германия относно фалшиво счетоводство в Adler.

Докладът на продавача на късо наред с оплакване на вътрешен човек пред кредиторите на Adler беше началото на верига от събития, включваща сътресения в портфейла от активи на Aggregate, при които кредитори поискаха най-добрите проекти в Берлин и в Португалия и компанията беше принудена да се откаже от дялове в редица европейски фирми в усилията си за набиране на средства.

Общата стойност на активите на Aggregate вече беше намаляла до 4,7 млрд. евро до края на миналата година, още преди кредиторите да се намесят, сочи последният годишен доклад на компанията.

Съгласно плана за преструктуриране, подкрепен от повечето големи кредитори, Fuerst ще получи над 150 млн. евро ново финансиране от кредиторите, които могат да участват. От съществуващата капиталова структура ще бъде запазен само първостепенният дълг с удължаване на падежите, стана ясно от прессъобщение в понеделник.

Холдинговата компания зад проекта избра да задейства преструктурирането съгласно английските закони, „за да постигне тези цели в необходимата кратка времева рамка“, се казва в съобщението. Съдиите във Великобритания имат голям опит с правен механизъм, наречен „принудително налагане между класове кредитори“, който може да позволи подобни предложения да бъдат изпълнени, въпреки че група кредитори е несъгласна.

„Този въпрос трябва да бъде разрешен в Германия, не от британски съдилища“, заяви говорител на Safra Sarasin.

Сред останалите кредитори под Safra Sarasin е фонд, ръководен от компанията Orchard Global, специализирана в кредитирането, съобщават запознати източници. Те са завели собствени искове, които ще бъдат разгледани в Люксембург на 27 октомври, съобщи пресслужбата на съда.

Изгубени бижута

Тази година портфейлът с активи на Aggregate изтъня значително. През юни тя трябваше да предаде ключовете на проекта QH Track, също в Берлин, на Oaktree Capital Management заради нараснали разходи. Първоначално Aggregate заяви, че може да завърши проекта, като рефинансира скъпия дълг към Oaktree.

Сгради в строеж в проекта Quartier Heidestrasse. Снимка: Кристиан Бокси/Bloomberg

Преди това компанията предаде контрола на Vivion върху друга част от проекта си Quartier Heidestrass, за да уреди дългове, свързани със сделката за Fuerst. Тя отстъпи контрола и на португалското си подразделение Vic Properties през март на група кредитори, включително AlbaCore Capital и Mudrick Capital.

Aggregate не е единствената германска строителна компания, която изпитва затруднения. През последните месеци Gerch Group, Project Immobilien и Euroboden заведоха искове за процедури по несъстоятелност.

„Започваме да наблюдаваме повече затруднения. Ще видим още много през следващите 12 месеца“, коментира Мод Висшедиджк, международен партньор в отдела за дългове и структурно финансиране на консултантската компания Cushman & Wakefield, в рамките на форума ExpoReal, който се проведе в Мюнхен по-рано този месец.