Инфлацията и високите лихви охлаждат дори най-нажежените имотни пазари в света

Цюрих е най-застрашеният от имотен балон град в света, сочи новият индекс на имотните балони на швейцарската банка UBS.

В десетката попадат още Токио, Маями, Мюнхен, Франкфурт, Хонконг, Торонто, Женева, Лос Анджелис и Лондон.

Ускоряването на инфлацията по света и повишаването на основните лихви през последните две години са довели до рязък спад на дисбалансите на жилищните пазари в световните финансови центрове, отбелязва UBS. В тазгодишното ѝ издание на индекса на имотните балони само два града – Цюрих и Токио, остават в категорията на застрашените от балон спрямо девет града година по-рано.

Торонто, Франкфурт, Мюнхен, Хонконг, Ванкувър, Амстердам и Тел Авив, които преди време бяха в категорията на застрашените от балон градове, сега отчитат смекчаване на дисбалансите си и попадат на територията на надценените пазари. Жилищните пазари в Маями, Женева, Лос Анджелис, Лондон, Стокхолм, Париж и Сидни също са надценени.

Ню Йорк, Бостън, Сан Франциско и Мадрид са отчели смекчаване на дисбалансите и сега тези пазари попадат в категорията на справедливо оценените, сочи индексът. Такива са също Милано, Сао Пауло и Варшава. Справедливо оценени са и пазарите в Сингапур и Дубай, въпреки че репутацията им на геополитически убежища през последно време доведе до ръст на търсенето както на имоти за наемане, така и за покупка.

Ръстът на цените на жилищата в наблюдаваните градове се е забавил заради увеличаващите се разходи за финансиране на покупката на дом, след като средните лихви по жилищните заеми се повишиха близо три пъти на повечето пазари от 2021 г. насам.

Годишният номинален ръст на цените в 25-те анализирани града е спрял след силното покачване с 10% година по-рано. Коригирани към инфлацията, цените дори са с 5% по-ниски в сравнение със средата на 2022 г. Градовете са загубили по-голямата част от реалния ръст на цените по време на пандемията и сега те са близо до нивата от средата на 2020 г.

Но по-високите лихви са повлияли на цените на жилищата по различен начин в зависимост от съществуващите пазарни дисбаланси и преобладаващите условия по ипотечните кредити. Във Франкфурт и Торонто, които бяха с най-висок риск от имотен балон миналата година, реалните цени са спаднали с 15% през последните четири тримесечия. Комбинацията от високи пазарни цени и относително кратки срокове на ипотечните кредити е подложила цените на силен натиск и в Стокхолм и в по-малка степен в Сидни, Лондон и Ванкувър. За сметка на това в Мадрид, Ню Йорк и Сао Пауло, където цените бяха умерени до момента, реалните цени на жилищата са продължили да растат, но с по-бавен темп, отбелязва UBS.

Безработицата във всички анализирани градове остава много под средното десетгодишно равнище и произтичащото от това високо ниво на сигурност за работното място отчасти смекчава последиците от растящите лихви върху търсенето на жилища.

Но ръстът на доходите, стимулиран от инфлацията, и корекциите на цените не са достатъчни, за да подобрят значително достъпността. Средната площ на жилище, която е финансово достъпна за квалифициран служител в сектора на услугите, все още е с 40% по-малка спрямо периода преди началото на пандемията.

UBS прогнозира продължаващ спад на цените на жилищата, поне в реално изражение, ако лихвите останат на сегашните си високи нива. В някои градове обаче семената на следващия бум на цените на имотите вече са посети. Предлагането на жилища остава недостатъчно в повечето градове, тъй като хибридната работа не е отслабила съществено търсенето на живот в града.

В градове, където броят на разрешителните за строеж намаляват значително през последните тримесечия, най-вече в европейските градски центрове, недостигът на жилища вероятно ще се задълбочи още повече. Заради растящото търсене цените на жилищата може да започнат отново да се покачват, когато условията за финансиране за домакинствата се подобрят, прогнозира UBS.

Към момента закупуването на апартамент с площ 60 кв. м надхвърля бюджета на служителите със средни годишни доходи в квалифицирания сектор на услугите в повечето градове в света. В Хонконг дори хората, които печелят два пъти повече от средните доходи, се затрудняват да си позволят апартамент с такива размери.

Цените на жилищата остават несъобразени с доходите на хората и в Токио, Париж, Тел Авив и Лондон, където са нужни над десет пъти повече от средния годишен доход за покупката на апартамент с площ 60 кв. м.

Липсата на достъпност на жилищата често е породена от силни чуждестранни инвестиции, строги градоустройствени правила и регулации на наемния пазар. Отслабването на търсенето на жилища за инвестиция повишава риска от корекция на цените и натежава върху дългосрочните перспективи за увеличаване на цените, отбелязва UBS.

За сметка на това средното съотношение между цени и доходи е значително по-малко за покупка на малък апартамент в Маями, Мадрид и Торонто, което прави ценовите нива по-устойчиви в тези градове. Предвид сравнително високите доходи покупката на апартамент с площ от 60 кв. м също изглежда относително постижимо за жителите на Бостън, Лос Анджелис, Женева и Цюрих.