Рекордните наеми в Манхатън може да не спасят Blackstone от спиране на плащанията по дълг

Наемите на апартаменти в Манхатън растат до нови върхове тази година, докато в останалата част от страната те са в плато или намаляват. Въпреки това Blackstone рискува да изгуби портфейл с апартаменти, пише Wall Street Journal.

Компанията за инвестиции в имоти и за частни капиталови инвестиции е в опасност от спиране на плащанията по заем за 270 млн. долара, обезпечен с 11 жилищни сгради в най-скъпия квартал на Ню Йорк. Паричният поток от имотите не е достатъчен, за да покрие разходите за целия дълг, показва доклад на Moody’s Investors Service.

Апартаментите в сградите са били отдадени под наем за средно 3700 долара на месец през 2019 г. Средният наем в Манхатън нараства с още 20% до рекордни върхове. Тъй като жилищните сгради на Blackstone са предимно имоти на пазарни цени, компанията успява да се възползва от ръстовете на цените в квартала.

Но бумът на наемите не е достатъчен, за да покрие нарастващите разходи за поддръжка на Blackstone по 11-те сгради, които са построени между 1900 и 1987 г. и се намират предимно в кварталите Челси и Ъпър Ийст Сайд.

Тези затруднения тласнаха заема на Blackstone към т. нар. специално обслужване – процес, при който трета страна се намества, за да управлява секюритизирани заеми, които са в риск да не бъдат изплатени.

След ръст на цените на наемите на апартаменти през 2021 г. и първото полугодие на 2022 г. наемите в САЩ намаляват през последните месеци - знак, че много наематели са достигнали максимума на дела от приходите си, който могат да заделят за жилище.

Наемите в Манхатън са едно от малкото изключения по пътя им нагоре. Наемите в града намаляха по-рано по време на пандемията и се възстановиха едва в началото на 2022 г. - ръст, който брокери на недвижими имоти отдадоха на завръщането на служителите в офиса и на студентите, които поддържаха търсенето високо.

Но дори жилищните сгради в Ню Йорк трудно може да са доходоносни, ако разходите за поддръжка и подобрение станат твърде високи. Много собственици на многофамилни сгради в Ню Йорк и другаде съобщават за по-високи оперативни разходи през последните години, включително разходи за строителство, работна ръка и застраховка.

Разходите на Blackstone, свързани с поддръжката на 11-те имота, включително ремонтни работи и подобрения, са надхвърлили значително очакваните разходи, когато компанията е изтеглила заема през 2019 г., става ясно от документи за заема и от запознати с въпроса източници.

Освен това имотите са били финансирани с дълг с плаваща лихва, който макар и типичен за имоти, които трябва да бъдат подобрени и после продадени, е свързан с лихвен риск, който е оскъпил разходите по дълга от началото на миналата година.

В началото на пандемията сградите са отчели и по-ниски приходи от наеми, когато много нюйоркчани напуснаха града и се установиха в предградията или се преместиха в други части на САЩ. Това не е голям проблем напоследък. Средната заетост оттогава се възстанови до 93%, показват данни, цитирани от Moody’s.

В един от имотите, The Grove, наемът на едностаен апартамент надхвърля 5 хил. долара на месец, а на тристаен мезонет достига 16 хил. долара месечно.

Говорителка на Blackstone заяви, че кредиторът по дълга може да преследва само имотите, свързани със заема. Портфейлът в Ню Йорк „не е представителен за силата, която виждаме в по-широкия портфейл от многофамилни жилищни сгради“, допълни тя. „Този портфейл е изправен пред конкретни предизвикателства заради значителния изискван капитал за привеждането на продукт на над 60 г. към стандартите, които ние и обитателите ни очакват“, каза още говорителката.

Падежът по секюритизирания заем на Blackstone настъпва през август и има опция за удължаване на срока на заема с още една година. Подобно на други собственици на имоти компанията купи нещо като убежище, наречено лихвен таван, който частично ограничава експозицията ѝ на растящите лихви. Но този таван изтича през август и високите разходи за замяната му, вероятно милиони долари, още повече ще изядат приходите на компанията от тези сгради, коментира Марк МакДевит, старши управляващ директор в компанията за имотни данни и анализи CRED-iQ.

Blackstone може скоро да избере да намали загубите си и да предаде имотите на компания, занимаваща се със специално обслужване, която управлява заема от името на инвеститори, притежаващи облигации, обезпечени от дълга. Компанията може също да се опита да предоговори условията по заема, за да предотврати възможността да изгуби имотите.

11-те сгради представляват малък дял от фонд за недвижими имоти на Blackstone, който според последния отчет на компанията генерира положителна възвръщаемост.

Но цените на облигациите, обезпечени с ипотечни кредити за бизнес имоти, напоследък намаляха до най-ниските си нива от началото на пандемията, тъй като инвеститорите се тревожат все повече от задаващите се рискове на имотните пазари.

Секюритизирани кредити за многофамилни сгради на обща стойност 37 млрд. долара ще изтекат през идните две години, като приходите от наеми или не са достатъчни, за да покрият изплащането на дълга, или ги покриват с по-малка предпазна мрежа от стандартната, отбелязва компанията за имотни данни Trepp. За сравнение, това е над два пъти повече от сумата по рискови заеми в офис сектора.

„Мисля, че много купувачи ще се разкайват“, казва Манус Кланси, старши управляващ директор в Trepp.