Индустриалните и логистични имоти в Европа остават стабилни въпреки икономическата несигурност

Усвояването на индустриални и логистични площи в Европа е възлязло на 37,5 млн. кв. м през 2022 г., сочат данни на консултантската компания Savills. Въпреки продължаващата несигурност за икономиката това означава спад с едва 6% спрямо усвоените 40,2 млн. кв. м през 2021 г., което беше рекорден връх за сектора.

След също рекордното първо полугодие 2022 г. отчете спад на усвоените площи през втората половина на годината, като през четвъртото тримесечие те достигнаха 8,3 млн. кв. м. Но Savills отбелязва, че това все пак означава ръст от 3% на тримесечна база въпреки значителното свиване на сделките спрямо 2021 г. Покачването е надминало очакванията на анализаторите.

По отношение на конкретните локации спадовете на усвоените площи са относително малки навсякъде с изключение на големи ръстове на годишна база на по-малки пазари като Дъблин, Мадрид и Румъния. Повечето локации са се представили по-добре от петгодишното си средно равнище въпреки спада на усвоените площи спрямо четвъртото тримесечие на 2021 г.

Португалия (+94%), Румъния (+62%) и Испания (+57%) са отбелязали най-силните резултати, а Франция (-4%) е единственият пазар със спад.

Макар че усвоените площи на тримесечна база остават положителни, много пазари сега изглеждат силно засегнати от насрещните ветрове за икономиката от гледна точка на годишния им растеж. Полша (-37%) и Великобритания (-47%) отчитат резки спадове спрямо четвъртото тримесечие. Данните на Savills показват, че общо усвоените площи през 2022 г. все още са с 18 на сто повече спрямо средното петгодишно равнище.

Силното усвояване продължава да подлага на натиск към понижаване свободните площи, които са намалели до 3,6% в края на 2021 г. и до 3,1 на сто през 2022 г., най-ниското ниво в историята. Норвегия към момента има едва 2,3% свободни площи, а в Прага те остават под 1% в последните три последователни тримесечия. За сметка на това Savills отчита, че свободните площи започват да се увеличават на някои пазари, включително Великобритания, Будапеща и Дъблин, но ръстът е спрямо исторически ниска база.

В резултат на конкуренцията за ограничени наличности наемите на първокласни площи в Европа са нараснали с 11% през 2022 г. Годишният растеж е бил най-висок в Прага (+36%), Ил-дьо-Франс (32%) и Горна Силезия (+22%) в Полша. Но други локации като Виена и Будапеща почти не отчитат повишение.

„Макар да наблюдаваме намалени нива на усвояване в Европа това забавяне най-вероятно ще бъде компенсирано от исторически ниските нива на налични площи, които вероятно ще продължат да тласкат наемите нагоре в краткосрочен план. При настоящите нива на свободните площи и с липсата на признаци за свръхпредлагане в започнатото строителство е малка опасността от рязка корекция на наемите дори при по-голямо от очакванията забавяне“, коментира Андрю Бленърхасет, партньор в отдела за паневропейски анализи на индустриалните и логистични имоти в Savills.

От инвестиционна гледна точка данните на компанията показват, че логистичните имоти остават привлекателен клас активи с обем на сделките от общо 54,5 млрд. евро, спад с 18 на сто на годишна база спрямо 2021 г. Подобно на наемния пазар трябва да се отбележи, че 2021 беше рекордна година и следователно свиване е било вероятно дори без волатилността на икономиката през последните 12 месеца.

Макар че спадове са отчетени в цяла Европа страните с най-големи понижения на тримесечна база са Ирландия (-92%), Франция (-66%), Норвегия (-62%) и Великобритания (-48%). Само три пазара - Швеция (+79%), Нидерландия (+56%) и Дания (+17) отбелязват ръст на обема от инвестиции. Следователно доходността от първокласни имоти е продължила да расте спрямо средното равнище за Европа, достигайки 4,69% през последното тримесечие, повишение с 40 базисни пункта спрямо третото тримесечие на 2022 г. и с близо 70 базисни пункта от 2021 г. насам.

Но апетитът към логистични площи е отразен с нарастващия му дял в общите инвестиции. Данните на Savills показват, че през 2017 г. логистичните имоти са съставлявали приблизително 13% от общите инвестиционни обеми в Европа, а през 2022 г. делът им е нараснал до 19 на сто.

„Макар че наблюдавахме значителна активност през първото полугодие на 2022 г., имаше значително забавяне в Европа от средата на годината, главно заради растящите лихви и последвалото повишаване на разходите за финансиране. Нивата на активността нараснаха отново през четвъртото тримесечие на м. г., след като финансовите пазари се стабилизираха и при навлизането ни в 2023 г. ключовите икономически и пазарни данни и показатели също бяха много по-добри от прогнозите, а това доведе до значително подобряване на нагласите“, коментира Маркус де Минквиц, ръководител на отдела за индустриални и логистични площи в Европа, Близкия изток и Африка (ЕМЕА) в Savills.

„С напредването на годината все още има насрещни ветрове, с които трябва да се справяме, като всички погледи ще бъдат насочени към наемните пазари. Но смятаме, че положителните перспективи, които виждаме до момента, ще доведат до трайно търсене от наемателите, а свободните площи ще останат ограничени“, допълва той.