Наемната активност на офис пазара във Варшава е на едно от най-високите си нива в историята

През 2022 г. офис пазарът във Варшава е отчел едно от най-високите нива на търсене в историята с над 860 хил. кв. м. Структурата му включва превес на нови наемни договори и премествания, както и разширения пред предоговарянията, пише консултантската компания Savills.

Номиналните наеми са стабилни, нонарастват таксите за обслужване, които представляват все по-голям дял от общите разходи за наем.

Нетното усвояване, или промяната в общия обем от наети площи, във Варшава през 2022 г. е съставлявало приблизително 286 700 кв. м, почти три пъти повече в сравнение с 2021 г., когато достигна 102 хил. кв. м. От началото на пандемията стойностите на този индикатор са значително по-високи за централните зони, които са съставлявали 84% от общия резултат.

Търсенето през 2022 г. е достигнало едно от най-високите си нива в историята, като отговаря на рекордните равнища от последните години преди пандемията – 850-870 хил. кв. м. Това отчасти се дължи на въздействието на пандемията, когато наемателите удължаваха наемните си договори за кратки периоди или отлагаха подписването на наемни договори. В последните 12 месеца обаче те трябвало да вземат решения за преместване или подписване на дългосрочен договор със собственика.

Офис пазарът във Варшава е регистрирал няколко големи сделки, включително 25 наемни договора за офис площи над 5000 кв. м и осем сделки за над 10 хил. кв. м. Представители на IT индустрията са сред основните наематели на офиси във Варшава. Между 2018 и 2022 г. наематели от този сектор са наели близо 561 хил. кв. м, съставляващи 14,6% от брутното търсене на офис площи в полската столица.

Делът на предоговарянията през 2022 г. е бил 39%. Новите наемни договори и преместванията са съставлявали 42% от общото търсене. За сметка на това експанзиите на наематели, които са решили да разширят наличния си офис, са съставлявали 9% от търсенето.

„2022 г. се оказа времето на дългоочакваното възстановяване на офис пазара. Дейността на наемателите се върна на нивата преди пандемията. Компаниите вече са свикнали с хибридната работа и имат все по-ясна визия как трябва да изглежда офисът им, за да оптимизират разходите и да отговорят на новите нужди на служителите“, коментира Ярослав Пилч, ръководител на представителството на наемателите в Savills.

„Договорите за площи до 500 кв. м имат относително висок дял в броя на сделките. Откриват се нови възможности за компании, които се интересуват от такъв тип площи, особено когато делът на преотдаваните офис площи на пазара нараства. От друга страна, виждаме и клиенти, които за сметка на по-малка площ или по-дълъг договор искат да гарантират на служителите си най-добрата локация в нова сграда и при най-високия стандарт“, допълва  той.

Данните на Savills показват, че през 2022 г. Варшава е прибавила нови офис площи от 236 800 кв. м, а общите наличности са достигнали 6,27 млн. кв. м. Новото предлагане се е състояло от 12 проекта, осем от които се намират в централни зони и съставляват 80% от новото предлагане. Най-големите от тях са два проекта на компанията HB Reavis с площ от съответно 63 800 кв. м и 51 500 кв. м.

Към края на 2022 г. на етап строеж са били 185 600 кв. м, които се очаква да бъдат завършени през 2023-2025 г. Но строителството на няколко проекта все още не е започнало. Ако предприемачите изпълнят заявленията си, новото предлагане през 2023-2024 г. може да достигне близо 187 хил. кв. м. От друга страна, ако икономическото положение се нормализира и предприемачите решат да пристъпят към реализацията на планираните си проекти, над 314 хил. кв. м може да излязат на пазара през 2025 г.

Номиналните наеми за първокласни офиси във Варшава остават стабилни от известно време. Месечните наеми на най-престижните локации в центъра на града са в диапазона между 21 и 25,5 евро на кв. м на месец. Наематели, които се интересуват от горни етажи във високи сгради, трябва да бъдат готови да плащат по-високи наеми за празни площи, които се отклоняват от средните пазарни равнища.

По данни на Savills празните офис площи във Варшава в края на 2022 г. са били 11,6%, което е спад с 1,1 процентни пункта спрямо 2021 г. В централните зони на града те са 10,5%, а извън централните райони достигат 12,5%.

Агенцията по заетостта в Полша, която отчита силното присъствие на IT сектора, счита, че Варшава има най-зрелия трудов пазар в този сектор в Централна и Източна Европа. Силата на местния пазар личи от богатия портфейл с успешни инвестиционни проекти и ръста не само на големи световни брандове като Google, Netflix и Samsung, а също и на стартиращи компании.

„В следващите месеци наемателите ще се сблъскат с индексиране на наемите и нови увеличения на таксите за обслужване, първото от които видяхме миналата година. Тенденцията, която се засилва в последно време, е да се удължават наемните периоди, което позволява на компаниите да получат адекватно ниво на покриване на разходите за оборудване от собственика на имота“, коментира Даниел Жарнецки, ръководител на представителството на собствениците в Savills.