Будапеща остава нерегулираният рай за Airbnb в Европа

 „Когато Airbnb излезе на сцената след 2010 г., просто нямаше по-добра сделка“, казва Мария от Будапеща, която сега отдава под наем три апартамента за краткосрочен престой в града и два ваканционни имота в провинцията.

Тя успяла да изтегли заем през 2012 г. и да купи малък апартамент в центъра на града, като покривала вноските с наема за три дни. Във всички останали дни, в които отдавала жилището, Мария постигала почти чиста печалба.

Тази безпрецедентна възможност била видяна от мнозина, пише онлайн изданието Investigate-Europe.eu. Между 2010 и 2019 г. броят на имотите в Airbnb в Будапеща нараснал десетократно – от 1059 на 10 801. Оттогава той е намалял до около 7400, вероятно заради пандемията от COVID-19. А последиците за повишаването на цените на наемите се видели ясно, когато апартаментите се върнали на пазара на дългосрочни наеми по време на затварянията заради COVID.

Богатите преразпределят активи

„Характерен за унгарския имотен пазар в последните години до COVID кризата беше потенциалът му като алтернативна инвестиция в среда, в която той предлагаше висока възвръщаемост спрямо други алтернативни инвестиции и излизането от него не беше трудно, затова пазарът беше ликвиден“, коментира икономистът Ференц Бютъл.

Йозеф Хегедус, ръководител на Metropolitan Research Institute в Будапеща, отбелязва, че около 2016 г. се наблюдавало значително изместване на активи от по-горния слой на средната класа от взаимни фондове към жилища.

Според изследване на Унгарската национална банка на богатството на домакинствата между 2014 г. и 2020 г. нежилищните активи на домакинствата са нараснали с 90%, а финансовите им активи са се увеличили само със 73%.

В момента централната банка проучва последиците от инвестиционните покупки върху цените на жилищата. Първоначалните ѝ данни показват, че темпът на растеж е по-висок, когато има повече инвеститори. Това се отнася основно за градовете в страната с добро представяне на икономиката, района около езерото Балатон и централните квартали на Будапеща.

Безспорно е, че активността на инвеститорите допринася за повишаването на цените. „Не виждаме друга причина, няма никаква демографска причина за ръста. Зад бума стои и финансовото поведение на относително малка група от хора“, отбелязва Хегедус.

От 2010 до 2021 г. цените на жилищата в Унгария са нараснали със 120%, а наемите – с 50%.

„В Будапеща значителен дял от апартаментите явно са оценени като инвестиционни активи в последните години и това тласка цените значително нагоре“, отбелязва Золтан Ладани, директор на имотното подразделение на KPMG Унгария.

Подходът на инвеститорите е видим и в данните на имотната агенция Duna House. През 2018 г. всяко второ жилище в Будапеща е било купено за инвестиционни цели, а от 2014 г. инвестицията винаги е била основната причина за закупуване на дом.

Ефектът Airbnb

Редица собственици на имоти в Airbnb в Будапеща отбелязват, че макар да има хора, които избягват плащането на данъци при краткосрочното отдаване на имоти под наем, си струва това да се прави законно въпреки тежкото административно бреме. „На практика няма риск да обявите неофициално жилище в Airbnb. Местните власти нямат никакви правни или оперативни средства, за да предприемат ответни действия“, коментира Гергели, собственик на имот в платформата.

Airbnb в Унгария се възползва от смекчените данъчни политики и работи на практика без ограничения. Апартамент на добра локация лесно може да донесе приходи от 1 млн. форинта (около 2500 евро) на месец в Будапеща, а данъчното бреме е сред най-ниските в Европа. Най-голямата част може да бъде платена като плосък данък – 38 400 форинта (92 евро) на стая на година.

Правителството е оставило на местните власти отговорността за регулирането, но като цяло няма препятствия пред имотите в Airbnb за разлика от градове като Барселона, Берлин и Лисабон, където са въведени редица регулации на краткосрочните наеми. Отделните собственици са длъжни най-много да осигурят паркомясто, а обитателите на блоковете могат да решават дали да позволят или не превръщането на още жилища в имоти за краткосрочен наем.

„Разумните обществени политики от Берлин до Ню Йорк предвиждат независимо от партийната принадлежност, че има очевидна нужда от ограничаване на имотите в Airbnb. В Будапеща обаче случаят не е такъв“, казва Балинт Мишетич, старши консултант за жилищната и социалната политика на кмета на Будапеща. „Би било странно, ако всички грешат“, допълва той.

Държавата завръща поглед

Високата възвръщаемост, която Airbnb предлага, само отчасти може да се обясни с благоприятната данъчна среда, защото данъчното бреме върху дългосрочните разходи в действителност е дори по-ниско. Но туристите, които наемат апартаменти в Airbnb, са много по-платежоспособни от унгарците, затова апартаментите под наем изчезват от пазара на дългосрочни наеми.

В бившите комунистически страни съотношението между собственици и наематели е много високо в полза на първите, затова за големите инвеститори не си струва да навлизат на унгарския наемен пазар. Макар че делът на наемателите в Будапеща нарасна от 7,3% на 10% в последните десет години. Другата причина е, че при частните собственици нивото на избягване на данъци е много високо.

Бютъл смята, че само около една десета от собствениците плащат стандартния данък от 15% върху апартаментите под наем. Но компании не могат да го избегнат, а трябва да плащат и ДДС.

„Такъв сив доход може да звучи странно, но той е допълнение към заплатата на хората от средната класа. В Унгария хората не печелят колкото лекар в Австрия или университетски преподавател в Ирландия“, отбелязва Бютъл.

„Но ако имате наследен апартамент от баба ви или два-три апартамента някъде, можете да ги отдавате под наем, а властите завръщат поглед. Нито едно правителство не се е осмелило да предприеме нещо в тази област“, допълва той.