Намаляващите стойности на офис сградите в САЩ се превръщат в дилема за градските бюджети

Резкият спад на стойността на офис сградите в САЩ вероятно ще се превърне в нарастващ проблем за бюджетите на градове, училища и други институции, които зависят силно от имотните данъци, които плащат собствениците на тези сгради, пише Wall Street Journal.

Повечето общински бюджети все още не са пострадали много. По различни причини спадовете на цените на имотите обикновено намират отражение в имотните оценки на повечето данъчни служби след години.

Но местните власти може скоро да започнат да усещат проблеми, казват адвокати и оценители в САЩ. Имотните данъци са най-големият единичен разход на повечето собственици на офиси. Мнозина се надяват той да бъде намален, за да компенсира загубените приходи от вялото завръщане на служители на бюрата им и нарастващите вреди, които това причинява на местните бизнеси, обслужващи тези служители. Напоследък съкращаването на работни места в технологичния сектор намалява търсенето на работни пространства.

В службите, които правят преоценка на стойностите на имотите ежегодно, молбите на собственици за данъчни оценки са нараснали с 30% до 40% спрямо обичайна година преди пандемията, съобщава Брайън Фрей, управляващ директор на отдела за имотни оценки в консултантската компания CBRE.

Carr Properties, голям собственик на офис сгради във Вашингтон, е сред собствениците, които ще искат нова оценка на стойността на имотите си. Данъчната служба в града, която преоценява имотите всяка година, понижи стойността на големите офис сгради с 11% през 2021 г. Но я повиши с 3,6% през 2022 г., става ясно от съобщение на Службата за данъци и приходи във Вашингтон.

„Определено искаме нова оценка“, коментира Оливър Кар, главен изпълнителен директор на Carr Properties, според когото цените на офисите са намалели с 15% до 40% в зависимост от сградата. „Имаме по-високи лихви. Имаме по-малко търсене на площи. Сметката просто не излиза“, допълва той.

Ако молбите на собствениците на сгради за нова оценка, за да намалят данъчните си разходи, се окажат успешни, градове, училища, квартали и други юрисдикции може да бъдат изправени пред трудни решения за съкращаване на работни места или на програми или за търсене на други начини за набиране на приходи. Много местни служби коригират спадащите цени на бизнес имотите, като автоматично повишават данъците за жилищата. Този процес вероятно ще се ускори през 2023 г. и след това.

Перспективата за по-ниски имотни данъци може да повлияе и на пазара на общински облигации на стойност 4 трлн. долара. Компанията Merritt Research Services, която анализира общинските облигации, предупреди в началото на февруари, че някои големи градове може да са особено уязвими от преоценка на офис сградите, защото най-малко 8% от данъчните им приходи са съсредоточени в десетте им най-големи данъкоплатци в областта на бизнес имотите. Сред тях са Бостън, Детройт и Денвър, отбелязват авторите на доклада.

Има опасност икономическата нестабилност и съкращаването на работни места в технологичния сектор и други индустрии да засилят фискалния натиск върху общините и в крайна сметка да доведат до отслабване на кредитирането и в краен сценарий до повишаване на риска от спиране на плащанията, коментира Ричард Чикароне, главен изпълнителен директор на Merritt.

Стойността на офис сградите намалява, защото повечето компании се насочват към стратегии за отдалечена или хибридна работа, изискващи по-малко площи. Нивата на свободните площи в много бизнес квартали са близо до рекорд и собствениците са принудени да предлагат отстъпки като месец без наем или заплащане на значителен ремонт, за да привлекат наематели.

В същото време по-високите лихви намаляват цените, които инвеститорите са готови да платят за офис сгради, отчасти защото имат повишени разходи за финансиране на сделките.

Качествените офис сгради са изгубили средно една четвърт от стойността си от началото на пандемията, сочат данни на компанията за анализи Green Street. В същото време оценители започнаха да вземат предвид пандемията в някои случаи и намаляват крайните си оценки средно с 10%, отбелязва Фрей.

Общинските власти реагират бавно на свиващите се стойности на офисите по редица причини.

За начало около 10% до 15% от щатите продължават да базират данъците си върху бизнес имотите на оценки, направени преди пандемията, когато заетостта беше много по-висока, а стойностите – близо до рекорден връх, отбелязва Фрей.

Други градове включват малка част от периода на пандемията. В Колорадо оценките на имоти през 2021 и 2022 г. за данъчни цели се основаваха предимно на период от 1 януари 2019 г. до 30 юни 2020 г., като обхващаха само първите месеци на пандемията, отбелязва Томас Дауни-младши, адвокат по данъчно право от Фоксфийлд, щата Колорадо.

Периодът на оценка, който ще определи данъците за 2023 и 2024 г., ще обхваща основно 1 януари 2021 -30 юни 2022 г., допълва той.

Оценителите преценяват също приходите от сградите, когато дават оценка на офисите. Но паричният поток може да прикрие лоша пазарна среда, защото голяма част от него идва от дългосрочни наеми, подписани преди пандемията. Когато тези наемни договори изтекат, собствениците вероятно ще трябва да намалят офертните си наеми, тъй като работата от разстояние намалява търсенето на офиси.