Шведският жилищен пазар е в режим на свободно падане и предизвиква най-тежкия икономически спад в ЕС

Ускоряващата се инфлация и растящите лихви по ипотечните кредити тласкат рязко надолу цените на жилищата в света, но едно от местата, където тази тенденция се проявява най-бързо, е Швеция. След десетгодишен бум на имотния пазар, стимулиран от евтините кредити и недостига на жилища, най-голямата икономика в скандинавския регион сега преживява рязко свиване на жилищния пазар, което заплашва да задълбочи задаващия се спад на икономиката, пише Bloomberg.

Цените на жилищата са намалели с 12% спрямо връхната им точка по-рано тази година след коригиране на сезонните вариации, или с 15% в номинално изражение. Спадът се случва толкова бързо, че пониженията в реалния свят може да надхвърлят намалението от 20%, което анализаторите очакват.

Пазарът преживява „драматична промяна“, коментира Аника Винст, главен икономист в Nordea Bank. Шведският жилищен пазар изтри по-голямата част от ръстовете си по време на пандемията. Графика: Bloomberg LP

Двойният удар от растящите разходи с издръжката за живот и намаляващите цени на жилищата кара потребителите да внимават с разходите си, а това на свой ред създава още по-големи проблеми за икономиката. Сега Швеция е изложена на риск да изпадне в най-тежката рецесия сред 27-те икономики в ЕС.

Скандинавската страна не е единствена в жилищните си проблеми. След процъфтяването на пазара по време на пандемията повишаването на лихвите от централните банки предизвика спад на цените на жилищата в света. Някои от най-нажежените пазари в миналото, включително Канада, Австралия и Нова Зеландия, са в плен на спадащи цени, а над десет развити икономики са или в етап на забавяне на жилищния пазар, определян като две последователни тримесечия на намаляващи цени, или са напът да навлязат в него.

За шведите положението е особено тежко, тъй като корекциите в последните години бяха плитки и краткотрайни, а много млади купувачи на жилища никога на се преживявали срив.

Брокерите също се приспособяват към по-скромната среда. В Стокхолм, където заради регулирания пазар на наеми кандидатите трябва да чакат понякога десетилетие, за да получат апартамент, заради което много проектонамеатели стават вместо това купувачи, брокерът Ема Холст отбелязва, че сделките са се забавили значително.

„Не продаваме всеки имот след първия оглед, както беше преди“, отбелязва Холст, която работи за агенцията за недвижими имоти Lansforsakringar Fastighetsformedling в центъра на Стокхолм. Лихвите по ипотечните кредити в Швеция почти се утроиха. Графика: Bloomberg LP

Данни почти в реално време на сайта за имотни обяви Booli, управляван от имотния кредитор SBAB, предлагат друга гледна точка за степента на охлаждане на нажежения някога пазар в Швеция. Обичайно обявите сега остават на сайта два пъти по-дълго, отколкото преди една година. Самостоятелните къщи в Стокхолм са оставали на пазара средно 40 дни през ноември спрямо 15 дни година по-рано. В най-южната област на страната Сконе обявите за имоти се задържат до 53 дни спрямо 18 миналата година.

Макар че много страни в ЕС се борят със сходни проблеми, жилищният пазар в Швеция е сред най-уязвимите. Около 64% от хората в десетмилионната страна имат дом, но повечето нямат фиксирани дългосрочно ипотечни кредити, което ги прави чувствителни към промени в лихвите. „Паричната политика оказва по-бързо въздействие тук, отколкото в други икономики“, коментира Мария Валин Фредолм, икономист в Swedbank.

След поредица от повишения на лихвите от шведската централна банка, най-големият страх сега е, че разходите на потребителите ще намалеят рязко. Дългът на домакинствата възлиза на над 90% от брутния вътрешен продукт на Швеция, което означава, че по-високите лихви по ипотечните кредити ще имат по-сериозно въздействие върху потреблението. Това вече започва да се случва – продажбите на дребно намаляват, а ръстът на кредитирането отслабва. Няма „никакви положителни сигнали от местната икономика и особено от домакинствата или жилищния пазар“, коментира Винст.

Жилищният пазар в Швеция се доближава до най-лошия сценарий за жилищния пазар на Riksbank. Графика: Bloomberg LP

Ако инфлацията продължи да се ускорява, положението на жилищния пазар може да стане още по-тежко. Шведската централна банка прогнозира неотдавна, че продължаващата инфлация може да я принуди да повиши ключовата си лихва от 2,5% на над 4,5%. Ако се случи толкова агресивно затягане, това може да означава още 10% спад на цените на имотите, отбелязва Хелена Борневал, старши икономист в Svenska Handelsbanken.

Ако жилищният пазар рухне, банките в страната може да бъдат относително добре защитени. Причината е, че кредитирането се основава на възможностите на кредитополучателите да изплащат дълговете си, а шведите са подкрепени от щедра система на социални помощи, която им помага да се справят с безработица и заболявания.

Истинският риск за кредиторите са бизнес имотите, тъй като кредитирането за бизнес имоти съставлява между 16% и 36% от кредитните портфейли на големите банки.

За отделните кредитополучатели, които изпитват затруднения с изплащането на жилището си, няма много добри варианти. „Ипотечният кредит е последното нещо, което спирате да плащате“, коментира Винст и допълва, че хората, които спрат да плащат, ще носят това клеймо до края на живота си. „Не е като в части от САЩ, където можеш да върнеш ключовете и да си тръгнеш“, отбелязва тя.